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1、宁波江北大道西侧滨江地块调研报告,报告人：孙勇成 时间：2013年6月,目录,一、背景介绍二、项目介绍三、项目调研四、商圈分析五、项目分析和思考六、业态和主力店,宁波市概况-书藏古今 港通天下,江北区,宁波位于东海之滨，经济发达的长江三角洲南翼，副省级城市、计划单列市，是浙江的三大经济中心之一。城市综合竞争力居长三角区域第四位，全国第十五位。宁波港居中国大陆港口第二位，全球第四位。全市总面积9365平方公里，户籍人口578万人。全市辖象山、宁海二个县，余姚、慈溪、奉化三个县级市，市区设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区。2012年宁波市实现GDP 6524.7亿元，其中第三产业实现增加值
2、2738亿元，增长10.09，高于全市8%的增长；全年全市实现社会消费品零售总额2329.3亿元，比上年增长15.4%；2012年市区居民人均可支配收入37902元，比上年增长11.3%；农村居民人均纯收入18475元，增长11.8%，人均收入居全国第四位，消费水平居全国第二位。,江北区概况,宁波市江北区是宁波接轨上海的门户，全区面积208平方公里，是宁波市最大的中心城区。2011年江北区户籍人口24万人,外来人口24万，下辖甬江、庄桥、洪塘、中马、白沙、文教、孔浦七个街道，慈城镇和工业区。2011年全区实现生产总值225亿元，比上年增长9.1%。2011年全区完成社会消费品零售总额86.9亿
3、元。2011年城镇居民人均可支配收入34058元，增长12.9%。农村居民人均纯收入17224元，增长17.4。,江北区域规划，及江北CAD（中央政务区）规划示意,姚江北岸板块-项目所在地,姚江北岸板块在区政府的规划中被定义为江北新行政服务中心，同时，该板块未来将成为高档社区群聚集的人居板块。姚江北岸板块是连接宁波市区与杭州湾跨海大桥乃至长三角经济圈的桥梁，从区位和交通上说，承担了“南连北接”的城市交通枢纽的重要作用。,项目周边规划,江北大桥,轨道交通规划,项目南侧紧邻城市主干道江北大道，地处交通要道，是“南连北接”的交通枢纽，拥有多条公交线路，而在未来宁波市的交通规划中，将有2条轻轨地铁线路
4、（5号线和4号线）经过项目区域，为项目营造了良好的交通环境。,天一广场,城隍庙,老外滩,江北核心商圈,万达广场,麦德隆,世纪东方商业广场,鄞州区核心商圈,江东区核心商圈,中信泰富广场,联盛广场,区域商业核心-城市商业次中心,新兴区域商业核心-城市商业次中心,三江口核心商圈,三江口核心商圈,项目周边情况,江北大桥,姚江,江北万达,云飞路,江北大道,机场路,项目地块,项目地块西侧的绿地集团海外滩项目：预计2013年10开盘,施工现场,商圈内现有商业介绍,江北万达新星商业中心：欧尚金达利21码头世纪联华江北店恒茂广场星海广场,商圈内现有商业分布,江北万达,新星商业中心,21码头,星海广场,恒茂广场,
5、世纪联华,项目地块,江北万达介绍,宁波江北万达广场项目总投资约25亿元，总建筑面积28.86万，其中商业面积18.8万，包括室内外商业步行街、TESCO、万千百货、国美电器、大玩家、大歌星、万达影院及小户型SOHO社区。,370米室内步行街,10.06万平方米SOHO公寓,18.8万平方米商业广场,480米室外步行街,江 北 大 道,宝 庆 路,云 飞 路,文化广场,集中商业,项目定位：中高档家庭型消费的购物中心,室内步行街业态规划,一层定位：时尚精品。主要规划精品男女装、配套服务、连锁餐饮等业态。二层定位：娱乐潮流。主要规划潮流青春服装、连锁餐饮、童装童玩、美容美发等业态。三层定位：爽食天下
6、。搜罗各地美食、各大菜系，品味中、西时尚主题餐厅。,3、业态面积分布：,江北万达的综合分析,优势A：江北万达广场将有力促进宁波商圈的升级换代，为江北及周遍余姚、慈溪、镇海等城镇几十万消费者提供多重消费服务。B：填补宁波市江北区无大型商业中心的空白，为江北潜在的消费力得到释放。C：辐射至宁波周边县、市、区，真正体现出城市综合体的引擎作用，打造宁波商业新中心D:停车位充足（地下二层）E：良好的硬件条件为购物者提供优质的购物环境F：整个项目为集购物中心、酒店公寓于一体的城市综合体G：专业运营的购物中心,不足A：江北万达广场因刚进入江北，整体商业并未真正的成熟，知名的奢侈品还没有加入B：周边的道路设施
7、还处于萌芽状态，并未达到预想的效果，还得进一步改善。C：周边的配套设施及环境还未发展起来，与万达广场有点格格不入，也导致商业广场的档次下降。,经营情况2012年整个万达广场实现销售额约7亿左右（不含金街），销售额比2011年增长缓慢，在个位数估计7%，客流同比反而有下降。其中电影院、餐饮（中餐）销售情况良好，商业街、服饰类销售一般，KTV、电玩、超市销售较差，金街生意清淡，招商困难空铺率高，很多买了商铺的投资商亏损较大。三楼餐饮中餐、小吃、饮料较好，牛排、寿司等较差，空铺率10%，百货1,2,3层经营情况稍好，4,5层较差，空铺率10-15%,新星商业中心,项目位于海曙区新星村地块 环城西路和
8、环城北路交叉口，总建筑面积34万平方米。欧尚超市已经开业，目前人气一般，后续计划引进巴黎春天、特力屋、迪卡侬、乐华梅兰、百思买、汤姆熊电玩、反斗城等,金达利21码头,项目位于新星路和丽园北路交叉口，面积4万平方，休闲步行街，招商品牌比较大众，沿街外铺仍有空铺，内街空铺率有一半，人气较弱。,世纪联华江北店,项目位于康庄南路天水家园旁，经营面积达30000平方米，集超市、精品百货餐饮娱乐为一体，主要有KTV，家电卖场，健身房，餐饮，沿街商铺组成，经营情况一般,恒茂广场,项目位于民通街以西，丽园北路以东，花鸟市场对面，面积6万平方，主力店麦德龙和大地影院，项目（未开业）。,星海广场,项目位于丽园北路
9、和新星路交叉口，面积10万方，是由四星级酒店、精装SOHO、国际级生态写字楼、精品商业构成的大型商业综合体（未开业）,项目分析,1、人口结构中，中高端的人口数量较少，虽然已经有多个大型高档楼盘在开发，但从建造，交付到入驻需要5年的时间才能有较高的入住率。2、周边商业众多，其中最大的竞争对手江北万达涵盖了所有的大型主力店，除了电影院经营情况理想，其它业态都经营的一般或较差，新星商业中心虽然对外宣称有较强的主力店业态，但听说还没有完全确定会进驻，因此具体招商情况如何，还有待考证。3、因为海曙区面积较小，可供开发的地块少，交通不便，该区块周边道路通畅，公交地铁出行方便，又依托在万达的旁边，未来的发展
10、空间巨大。,项目分析,4、避免与江北万达正面的竞争，利用地块优势，在商业上与其形成互补和叠加。5、引进的主力店除了电影院可以考虑，其它的应该不能与万达的主力店重复，避免正面竞争。6、5公里消费群，应该除了周边的客流，还应该考虑鄞州西区，海曙联丰等地段的，因以上区块通过机场路，可以快速到达,业态和主力店思考,建筑形态：可以考虑非现代的。目前宁波近几年开业后，比较有特色和人气的如月湖盛园、南塘老街，因此宝庆寺或其它的宁波怀旧型的建筑，应该会比较吸引人眼球，同时对旅游人口也有一定吸引力。业态：结合建筑特色的餐饮主题、休闲运动主题、室内水上乐园主题、儿童主题针对消费群：时尚、年轻、喜欢休闲运动年龄在16-45岁人群，2-16岁小孩的家庭消费,特色餐饮,创意运动,室内水上乐园,儿童乐园,The End,
