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1、哈尔滨写字楼市场调研分析,2011-07-19,1.写字楼市场分布分析,2.档次及硬件设施分析,3.写字楼客户情况分析,4.销售情况分析,目录：,5.写字楼市场总结,写字楼市场分布分析,分布特征,目前，哈尔滨写字楼项目共计21个，总供应量约74万平米，主要分布在友谊路沿线、东大直街沿线和开发区三大板块中。从行政区域上看，哈尔滨写字楼大多分布在道里区和南岗区这两个城市核心区中。,项目简析,目前只有上实海上银座尾盘在售,供应分析,哈尔滨写字楼物业发展较晚，2003年开发区板块投资大厦入市标志着写字楼进入起步阶段。在随后的2004-2006年间，写字楼物业较为集中供应，平均每年新增供应量14万平米，
2、出现了一定的市场消化压力。进入2007年，供应量开始明显放缓，之后的2008-2009年，平均每年新增供应量约5万平米，缓解了市场压力。随着哈尔滨写字楼市场的逐步发展，市场需求逐步增加，2010年，写字楼市场又开始新一轮的集中供应，上半年新增供应量近10万平米。,供应分析,截止到2010年第二季度，哈尔滨写字楼总供应量74万平米。从板块分布上看，哈尔滨写字楼主要集中在开发区板块，占总供应量的50%，占据市场主导，其次是东大直街板块，占总供应量的23%。,发展较晚，总供应量74万平米，主要集中在开发区,档次及硬件设施分析,尽管哈尔滨写字楼起步较晚，但整体档次不高，目前现有写字楼档次以中档、中高档
3、为主，共占总写字楼项目数量的90%，高端写字楼项目稀少，仅包括奥威斯发展大厦和网通广场两个项目。一方面，说明哈尔滨写字楼客户对办公物业的档次需求不高，另一方面，说明目前哈尔滨写字楼市场发展尚不成熟,档次分析,以中档、中高档为主，高档写字楼项目稀少,档次详情,高度分析,由于哈尔滨整体写字楼档次不高，因此导致写字楼的楼宇形象、标准层设置上均有一定程度的欠缺。写字楼楼宇高度代表写字楼整体的形象，目前，哈尔滨写字楼多在30层以下，占总写字楼数量的81%。40层以上，具有可视性的写字楼只有网通广场。,面积分析,标准层设置上，哈尔滨写字楼标准层集中在1,000-1,300平米区间内，其中具有超过1,500
4、平米标准层的写字楼项目只有奥威斯发展大厦、御景国际、网通广场和福斯特大厦，另外还有个别项目标准层面积不到1,000平米，再次说明目前哈尔滨写字楼整体档次不高。,高度与面积详情,楼座高度多在21-25层，标准层集中在1,000-1,300平米,配套设施,标准层高：基本在3-3.5米高度，可以满足企业的基本需求，而层高超过4米的只有奥威斯发展大厦。电梯：写字楼配备的电梯数量普遍偏少，造成电梯服务面积过大，等待时间较长。其中电梯服务面积低于5000平米的只有奥威斯发展大厦、网通广场两个高档写字楼项目。停车场：大多数项目数量较少，地面、地下停车位数量相对有限，较难满足办公需求。整体来看，哈尔滨现有写字
5、楼已有项目仍处于较低水平，一方面说明写字楼市场发展较为缓慢，另一方面说明写字楼客户对办公物业的需求较低。,配套设施详情,配套设施详情,企业对硬件设施要求不高，整体硬件设施水平较低,写字楼客户情况分析,友谊路板块,目前友谊路板块经营的写字楼项目包括新吉财富大厦和交银大厦两个项目，其中交银大厦的20层以下为交通银行自用办公。两个项目均以金融、保险行业客户为主，且项目招租有明确的指向性，并且在写字楼首层设置银行、保险行业营业网点。除金融、保险行业客户外，依托优越的区位条件和商业氛围，新吉财富大厦还吸引了三星电子、北亚实业集团等国内外大型企业的入驻。,友谊路板块 以金融、保险行业为主,东大直街,东大直
6、街板块依托完善的商务配套及较为成熟的商务氛围，聚集了大量外资和国内大型科技、制造、IT通讯企业，其中科技行业客户数量约占总量的25%。其中奥威斯发展大厦是发展稍早、档次较高的写字楼项目，凭借优质的硬件设施吸引了包括诺基亚、中国平安、欧姆龙等在内的知名企业入驻。另外，2009年入市的网通广场，尽管目前尚属招租阶段，但也吸引了华为、艾默生等外资企业。,东大直路板块 以外资、国内大型企业为主，主要从事科技、IT通讯行业,开发区板块,开发区板块由于发展较早，是企业选择办公场所的主要区域，因此以国内企业客户为主。同时，由于开发区写字楼供应量较大，使得该板块涉及行业领域较广。但整体来看以贸易、科技行业为主
7、，分别约占开发区总客户数量的25%、15%。从企业属性及规模上看，以国内中型、中小型企业为主，这类企业对面积需求不大。但也有少量大型企业整层或多层租赁，如伊利实业整层租赁动力科技大厦。,以国内企业为主，主要从事商贸、科技行业,销售情况分析,上实海上银座位于道里区国际滨江社区上海街7号，项目由上实地产开发。项目规划占地面积41032平方米，总建筑面积61139平方米。上实海上银座商务公寓分为A、B两栋，为22层新海派风格建筑。其中商务公寓面积53197.97平方米，共计304套；商业面积7940平方米。上实海上银涵盖114到280平米所有中级商务户型，为业主设置了高档装修的入户大堂，公共部位进行
8、精装修，实施5A级的智能化管理。,上实海上银座,目前处于尾盘销售状态，基本无剩余产品，均价15000/每平米，分层销售,创展国际位于哈尔滨市香坊区和平路66号，与文府街的交汇处。创展国际为双塔式建筑，分为A、B两塔，总高24层。写字楼及相联的商服裙楼三个部分组成的集住宅、商业、商务办公为一体的复合型物业。外立面为欧式古典设计风格，塔楼外墙采用装饰砖，裙房外挂理石，外观整齐，美观。给人以大气，豪华之美感！故无论从建筑的质量、规模、及形象上无疑都是一个代表性建筑物，而这样精美的建筑，正是出自于我们省内特级资质的建筑巨头省建工集团之手，并获得了建筑界中的最高奖项国家银质奖！写字间，总建筑面积 160
9、00平方米，地下2层，地上24层。环境幽雅、造型风格独特、气势磅礴，运用了许多新技术！创展国际首层为5.4米挑高的豪华大堂，采用欧式经典装修风格，气势恢宏、典雅俊逸，精雕细琢的完美品质让尊贵气度融入奢华肌理。进门右侧规划为商务中心，可提供订票、百货、复印打印、传真等便利服务。解决生活所需，为您提供热情、周到的服务。相连的便是豪华接待前台，为您提供咨询服务。正对面便是等候专区，可提供休息、洽谈等服务！,创展国际,二层四层规划为：可做办公及大型餐饮等商业用途。五层规划为：高级白领餐厅，为您提供营养丰富的便捷中餐，满足您身体全方面营养所需。可容纳百人同时就餐。六层规划为：多功能会议室，可容纳200人
10、会议使用。七层二十四层规划为：现代化甲级写字间，全部采用现浇框架筒中筒结构，抗震烈度6度，耐火一级，内部采用大开间无梁无柱设计，可自由组合、弹性分割，营造灵动舒展的办公空间，最大程度地提高了面积利用率。在硬件配备上，也更加注重人性化，让硬件与办公者的便捷使用，密切地结合在一起。这是一个效率至上的时代，商务经济，便以效率论成败，创展国际，匹配上海通力高速电梯系统，为写字间提供了2部高速客梯，1部货梯，服务24个楼层，最高梯速达2.5ms，最大限度提高办公效率，免除了人们冗长的候梯时间；引领锋速商务时代，造就商务领跑者。创展国际为5A级智能化写字楼。楼内配备自动控制保安监控系统，昼夜24小时提供保
11、安服务。（“5A”是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。,未开盘状态，均价预计14000/每平米，户型80-800平米。,长青大厦,常青大厦位于香坊区中山路172号，省政府附近、常青大厦共28层，其中1-6层为商服，每层建筑面积约2000其中地上二十八层，设四部LG电梯，底下二层，裙楼六层设两部自动扶梯。大厦按一级防火要求设有烟感等自动报警装置，并设有消防中心自动指挥喷淋排烟等设施，同时还与市消防自动报警联网。大厦除外电源外，设有备用电源。大厦各房间均有电话及宽带互联网接口。,整栋销售，43000平米，价格未定。,哈尔滨销售
12、型写字楼项目仅有3个，创展国际和长青大厦及上实海上银座。销售策略方面，长青大厦采取整栋推出方式，目前尚未销售；上实海上银座则采取分层推出方式，创展国际为分户销售模式，以减缓集中供应带来的销售压力。普遍市区内写字楼价格在每平米13000-15000元。,销售情况,写字楼市场总结,供应量:哈尔滨写字楼项目共计21个，总供应量约74万平米，区域：主要分布在友谊路沿线、东大直街沿线和开发区三大板块中。发展情况：起步较慢，水平偏低。中档、中高档为主，高档写字楼项目稀少。高度情况：哈尔滨写字楼多在30层以下，占总写字楼数量的81%。标准层高：基本在3-3.5米高度。电梯：写字楼配备的电梯数量普遍偏少，等待时间较长。停车场：地面、地下停车位数量相对有限，较难满足办公需求。配置：中央空调、光纤、安保成为标准配置。入驻企业：以金融、保险行业、商贸、科技、IT通讯行业为主。销售情况：目前为创展国际和长青大厦及上实海上银座，分层及分户销售为主。售价：均价在13000元-15000元每平米为主。,销售情况,Thanks!谢谢聆听！,
