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1、,中吴大道项目定位报告,参天地产机构 2010.04,CS Communication&Advertising,提报思路(REPORT STRUCTURE),市场分析,市场分析,城市发展综述,常州市总面积4385平方公里，全市户籍总人口357万。2009年GDP完成2518.7亿元，按常住人口计算人均GDP达8000美元。,单位（亿元）,单位（美元）,市场分析,城市发展综述,常州城市规划的发展重心开始从一体两翼渐变转化为一体四翼的空间格局。综合来看，常州未来几年，东部的发展是重中之重。尤其去年5月BRT2号线的开通，将带动整个东部区域步入新的发展历程。,从发展速度来看，工农业生产和服务业继续保
2、持在较快增长区间内稳定运行；从发展动力来看，投资、消费、出口三大需求对经济增长的推动作用仍然较为明显；从发展活力来看，民营经济、招商引资、自主创新为经济持续增长注入较强后劲。常州拥有“软件、轨道交通车辆及部件、新型涂料、三药新材料、精细化工”等六个国家级特色产业基地。并初步形成了工程机械车辆及配件制造、输变电设备制造、汽车及配件制造和新型纺织材料四大支柱产业。,宏观经济发展状况,市场分析,微观经济发展状况,市场分析,常州专业市场概况,常州专业市场概况,市场分析,市场分析,常州专业市场概况,常州专业市场分析,市场分析,例举各类行业中的典型市场产品形态、就业人口、全年销售总额等进行分析,常州专业市
3、场总结,市场分析,本地工业经济主导地位凸显，专业市场规模强大，仅较成熟专业市场近30多家，从全市专业市场发展趋势来看，区域由传统市区向外围扩散、规模也进一步扩大；专业市场较成功的集中在小商品、家居、建材，物流 等业态，如路桥小商品市场、九洲服装城、红星美凯龙等；另有一些主要依赖传统产业而发展起来的物流专业市场，如湖塘针纺城、横林地板城、凌家塘专业物流园区等，其市场就业人口较多，经营状况相对较好。,区域分析,区域分析,中吴大道改造与规划,中吴大道现状,中吴大道(老312国道)，是常州东西方向以交通性为主、兼具生活性和景观性道路。它与龙江路、青洋路、龙城大道、长虹路共同构成常州“两纵三横”的快速路
4、系统。中吴大道是今年常州城市建设的七大市政工程之一，目前大部分快车道已通车，正在加快实施绿化和人行道等附属工程。计划6月份完工。,区域分析,中吴大道改造与规划,中吴大道改造规划,计划投资22.5亿元的中吴大道城市化改造工程是今年城市建设的七大市政工程之一，改造后中吴大道将外移，城市框架拉开，中吴大道的性质已由过境公路转变为城市交通主干道。道路部分路段将首次采用“主路”和“辅路”的道路断面形式，建成74米宽、双向10车道的平面快速路，更好地实现畅、快、通、达的交通目的。,区域分析,中吴大道改造与规划,中吴大道发展前景交通功能,中吴大道经过重新规划建设后，将贯穿常州东西，成为城市交通要道，从根本上
5、解决中吴大道交通拥挤的局面；BRT快线巴士贯穿常州城市南北，并于中吴大道交汇，连接各支路。作为常州城市的交通干线，带给市民的是无限便捷的交通网络，无限宽裕的生活距离。,多功能城市景观大道，生活环境全面提升中吴大道的大幅度绿化投入，附近居民出入尽是绿色长廊。配合人行道上的规划，以及将来沿路商铺的建成，丰富的生活配套与优美的环境将发挥得更加淋漓尽致。,区域分析,中吴大道改造与规划,中吴大道发展前景生活功能,中吴大道的革新，预示常州第二条“延陵路”的诞生。改造后将为沿线的住宅物业，提供一个全面改善生活环境的重要硬件。沿线规划以“商务、办公、休闲、居住”为主，全面带动附近区域服务业的繁荣。可以预见，中
6、吴大道两侧地区的规划改造，给常州人的不仅仅是眼前所看到的一切，更是未来的价值攀升。,区域分析,中吴大道改造与规划,中吴大道发展前景区域价值,示意图,本地块位于常州天宁区，中吴大道雕庄段，东南陶瓷城向东500米，途经公交17路、64路。,东南陶瓷城,万都装饰城,万都金属城,万都义乌小商品城,项目区位分析,区域分析,搜索本案周边半径2-3公里区域内商业环境，专业市场分布密集，以下针对个案进行分析,个案1：万都陶瓷城,区域分析,区域商业环境分析,该项目地处东南经济开发区，以建材、陶瓷装饰材料为主，石材、厨卫、水暖配件为补充的综合性建材商城，经过多年的经营，该市场已经比较成熟，有效的业态划分，使中高端
7、、低端产品分区销售，对购买客户群锁定较有成效。,个案1：东南陶瓷城,个案2：万都金属城,区域分析,区域商业环境分析,该项目位于天宁区青洋路东侧，南侧运河北路紧邻新京杭运河，地块北侧为离宫路，东侧为雕庄路。规划将成一个以金属材料及金属制品批发、代理、零售、专卖、产品展示、储运等多功能为一体的大型的金属产品贸易中心。,个案2：万都金属城,个案3：万都装饰城,区域分析,区域商业环境分析,该项目地处常州市东南经济开发区，邻万都陶瓷城，1991年开始正式营业，至今发展成熟，整体市场除内街大棚式的仓库外，均为沿街三层商铺，整个市场的经营门类较为齐全。,个案3：万都装饰城,个案4：万都义乌小商品城,区域分析
8、,区域商业环境分析,该项目位于戚墅堰经济开发区内，地处青洋路与东方路交汇处。小商品城将包括小商品批发、精品展示、展示中心、商务酒店以及综合配套等5个功能区。由于市场开业时间不长、交通不便，商业氛围暂未形成，市场整体人气不足，经营情况不容乐观。,个案4：万都义乌小商品城,地块第一印象该地块较为平整，局部农田，周边配套相对不足，周边紧靠工厂、东面邻高压线，交通干道多为货车经过。,项目分析,项目SWOT分析,项目分析,优势（strength）,项目SWOT分析,1、中观交通优势中吴大道的交通枢纽地位及南边的运河，有利于商业物流的发展。2、市场后发优势相对区域内万都装饰城、万都陶瓷城等专业市场，拥有绝
9、对的后发优势，其规模化的发展必定会推动区域经济的上升。3、区域共振优势本案拥有周边市场的直接客源哺育，同时其带来的稳定人气与区域认知，对本案较有利。4、项目开发优势项目开发成本相对城区较低，上市有价格优势。,劣势(weakness),1、微观交通劣势本地块偏离成熟商业中心，周边居住社区较少，交通辐射力较差，交通可达性相对较差，人流车流停留度较差；2、区域人气环境较薄弱区域人口基数有限，且比较分散，如定位区域性市场，从区域经济、人口规模上难以支撑。3、规模体量劣势本案体量相对较小，业态选择空间相对降低，从常规专业物流市场规模上来看，竞争力相对较弱。无法满足对仓储物流要求很高的行业。,项目SWOT
10、分析,1、交通成长的机遇中吴大道的改造，使本案通达性增强，建成后将提升整个区域的人流运载能力，同时区域商业形象及区位价值将相应提升。2、消费潜力的机遇当城市经济发展水平和人均GDP达到一定水平，居民的消费结构逐渐由必须型消费向随机型消费转变。常州整体经济情势的优良发展，对区域商业的培养和消费力的提升有着较强的潜力可挖掘。3、城市进程的机遇城市建设的规划发展，BRT2号的通车，使城市半径不断向外延伸，有利外围发展。,机遇(opportunity),项目SWOT分析,1、同行业竞争近几年大量的专业、综合物流市场兴起，体量普遍都很大，市场专业化程度较高，如果市场定位重叠，本案无竞争优势。2、区域融合
11、的挑战面对众多专业市场的包围，与周边商业环境的融合与其有效互补是一个新的挑战，品牌和完善的信息物流平台是一个关键的制胜点；3、市场培育的挑战城东目前物流市场较少，区域物流市场知名度较低，缺乏规模的市场影响力，建立市场认知度可能需要时日较长；市场培育的成本较大。,挑战(threat),项目SWOT分析,项目定位,项目定位,市场定位依据及建议,（纵观七大行业市场，进行综合研判，寻找突破点）,市场定位依据及建议,市场定位依据及建议,市场定位依据及建议,项目定位,市场定位思路解析,综上所述行业对比研判，我们将项目定性，建议定位在：配套型物流市场,在周边专业市场较为密集，普遍以五金、装饰行业为主的业态中
12、跳出，以填补城东物流市场缝隙为切入点。随着中吴大道改造周边经济效能的释放，依托周围成熟的大型专业市场，以最终实现商业圈“求存共荣”的目标。,常州物流专业市场分析物流市场竞争格局分析,项目定位,物流行业的发展与展望,常州市物流专业市场分析重点物流园区,项目定位,常州物流专业市场分析个案分析,亚邦医药物流中心：,“医药中心”和“物流中心”优势互补、资源共享，共同发展,项目借鉴：建立综合性的物流交易平台和网络信息中心,项目定位,常州物流专业市场分析个案分析,湖塘镇纺织产业贸易平台的一次历史性整合升级,借鉴：依托区域成熟市场“借势发挥”,湖塘纺织物流园：,项目定位,常州物流专业市场分析个案分析,“10
13、大优势”强力吸引客户,借鉴：“政府支持”，“优越的招商政策”,江苏国际塑化城：,项目定位,项目市场定位,城东物流园,我们由搜索行业典型回到本项目中来。借鉴专业物流市场地的成功运作经验和丰富客户资源，以区域内成熟的商业市场为依托，打造配套型物流园区。,项目消费人群定位,本案商业氛围的营造离不开周边专业市场带来的人气基础，我们要探寻市场中投资的人群，如何将这类定制式消费人群导入本案，是本案制胜的原因之一。城西专业大型物流市场中投资者，借势城东重点发展的机遇，寻求市场投资机会点。城中和城东零散的物流经营者。,项目定位,项目客群定位,投资型客户,自营型客户,项目定位,项目建筑规划建议,项目定位,产品经
14、济数据,项目建筑规划建议,项目定位,产品组合沿街商铺、交易区、仓储区停车场、商住楼、,项目建筑规划建议,项目定位,单体设计示意图,1-2F为沿中吴大道的商业。提供常规性生活配套，对外、对内经营。3-5F为商务型会所与商务酒店。提供时装发布、商务住宿、餐饮娱乐等功能，满足本商城及周边居民、企业需求。6-32F位商务型办公和酒店式公寓（以30-70的小户型为主）。提供商务办公及居家空间，满足本商城以及周边企业需求。,2、在地块的西北角沿中吴大道规划一栋32F的商务酒店式公寓，作为中吴大道东部地区的地标性建筑：,项目建筑规划建议,项目定位,商业单铺设计 商业单铺设计以4米的开间，8米柱距，进深控制在
15、12米左右，单间小铺的面积在40左右。根据商户的规模，面积划分可大可小。外立面景观打造（商业氛围营造）商铺建筑外立面 总体风格为现代简欧，局部外墙采用异型构造来表现。,项目建筑规划建议,项目定位,商招氛围营造 在楼体与室内增加广告位，应在设计阶段或施工前期解决，在施工完成前预留足够的固定广告位，成为统一、固定资源。将店招文化统一管理与打造，营造良好的商业氛围。根据运营阶段定期举行商户活动，积极培养市场。,项目建筑规划建议,项目定位,城东物流园建成后建筑面积将达近9万平方米，营业店铺可达1200个商铺，就业人员可达5000人。总投资3.2个亿，规模宏大，高起点，现代化市场，霸主地位彰显。建成的3
16、2层商住建筑将成为天宁区中吴大道一大地标性建筑，“1200个商铺打造1200个百万富翁!”作为创造富翁的基地，具有其他市场无可比拟的优越性。,项目达成经济数据预测,项目定位,营销策略,项目营销推广思路,营销策略,本思路部署通过推广，普遍提高项目的知名度、美誉度、再进行销售，将项目打造成高端的物流中心。立足城东，突出一站式贸易集散中心。切合市场需求，营造产品差异化特色，迎合未来发展。集中资源，走实效推广路线。把握市场时机，掌握销售节奏。进行主题式推广 全面细致的准备工作，提供在不同情况下的多种解决执行方案。,项目销售策略建议,为保证项目的销售成功，适当销售策略的采用是必要的。本案作为物流专业市场
17、，既有业态的特殊性，又有商铺产品的市场普遍性，本案可考虑先招商后销售、租售结合等适合本案的销售策略。先招商后销售：发展商按照经营面积将整体上也物业进行划分，先招租招商，然后通过租金再促进出售。最大限度降低投资者顾虑，带租约销售实现物业价值最大化。,营销策略,项目招商策略建议,1、坚持准入标准,着力引入知名物流品牌 进驻商家必须符合本案的整体定位构想、符合本案的业态。经营生地难以引入成熟商家，尽力引入新品牌，让他们与开发商共同培育新商业市场。,异地招商+客户资源 专业支持运作，专业市场的成熟运作经验，以合作分市场的形式，通过与相关业态的行业协会、商业地产平台体系合作，实现资源嫁接，定向品牌招商。
18、同时整合参天客户数据库优势进行定向拜访招商。,营销策略,2、借助业内平台,扶持商家培育市场 通过引入专业物流市场品牌，快速形成热力前沿的主题定位形象，创造城东物流园区的市场形象与效益的增值空间。,增强商家经营信心 初期的租赁策略越优惠，那么商家的导入就会越快，从而促进商业市场的快速成熟。建议采取初期倾斜优惠方式，化眼前利益为长期利益，实现综合效益的最大化。,营销策略,项目招商策略建议,3、借力一线品牌形象,4、提供免租优惠期,项目招商业态规划原则,营销策略,了解我们的目标客户，真正做到有的放失。丰富物流品牌，借住目标客户龙头企业。针对市场上的目标散户，力争做到开发商、投资者、经营者三方共赢。站在战略高度，将商业功能的定位，招商、营销推广、后期经营管理、物业管理等独立部分有机整合。,营销策略,招商品牌建议,提报结束！,THANKS,
