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1、杭州湖滨二期项目 商业定位报告 2009-12-12,目录,杭州湖滨商圈介绍,湖滨二期项目介绍,湖滨二期定位规划,湖滨二期项目愿景,4,1,2,3,5,湖滨二期品牌规划,一.杭州湖滨商圈介绍,1.湖滨商圈介绍,紧邻西湖，是杭州“一线三圈”市级商业中心的核心区块,北起凤起路/南至解放路东至中河路/西至湖滨,东西方向：凤起路、庆春路、平海路、解放路南北方向：湖滨路、武林路、东坡路、延安路、浣纱路、中山北路、中河北路,2.湖滨商圈商业分布,3.湖滨商圈社区分布,20个社区，主要集中在延安路、中山北路、中河北路附近,4.湖滨商圈写字楼分布,共25个写字楼集中在凤起路、庆春路、中河北路附近,5.湖滨商圈
2、公共交通和地铁规划,6.湖滨商圈商业体量,百货总体量约21万m：西湖时代2万m利星2.2万m解百4万m元华3.8万m（扩建新世纪商场，改建AB楼，加上元华，建筑面积将达13万m）锦绣天地建筑面积约2万m（未开业）西湖国贸中心2万m（未开业）四大专业市场总体量约13万m：龙翔服饰城约4万m兴合服饰城营业面积2.5万m明珠商业中心总建筑面积约3.5万m工联大厦服饰城建筑面积约3万m（已拆除正重建）,湖滨商圈拥有百货店、折扣店、低端专业服饰市场、高端专卖街店、写字楼、大型酒店及银行网点、证券交易所等;消费特色主要是休闲娱乐、餐饮购物。它的消费者不仅有杭州本地人，更有大量来自海内外的游客，但消费客层复
3、杂。,7.湖滨商圈现况,8.湖滨商圈的昨天、今天、明天,昨天的湖滨商圈，作为杭州曾经最著名的商业中心，历史上曾经辉煌过。然而随着时间的推移，陈旧的商业、交通设施，已渐渐不能满足现代都市人日益变化的需求，特别是随着武林商圈的崛起，人们的消费重心也日渐转向。湖滨商圈现正面临市场拆迁、重新规划、地铁修建 明天，我们又将迎来怎样的新湖滨,二.湖滨二期项目介绍,1.湖滨二期项目概况,解放路,二期项目概况共分三个地块，19号、22号、25号范围东至吴山路、西至延安路、南临解放路、北至平海路,平海路,板桥路,龙翔里地铁站（建设中）,邮电路,仁和路,平海路,解放路,延安路,吴山路,25#地块,22#地块,19
4、#地块,2.项目周边介绍,东至吴山路主要以古玩、夜市、小吃、餐饮为主,19#地块,22#地块,25#地块,项目周边介绍,南临解放路主要有解百商厦、元华商场,19#地块,22#地块,25#地块,西临延安路主要为餐饮、专卖店，今后规划为湖滨三期项目，和湖滨一期遥相呼应,项目周边介绍,25#地块,22#地块,19#地块,项目周边介绍,北接平海路，主要有工联商业大厦、龙翔服饰城、兴合服饰城、明珠商业中心四大专业市场,19#地块,22#地块,25#地块,3.周边消费群现况,湖滨一期消费者为讲求生活品质、注重购物氛围、有较强消费能力的高端客群。但目前二期项目被三期地块所隔断，无法形成统一的高端购物氛围；现
5、有延安路多为大量年轻消费者，他/她们追求潮流，对国外杂志上最新最前沿的动态有狂热的追捧，他/她们模仿性强，对潮流的敏感高于高端百货店顾客，但更注重外表炫酷、款式独有、设计超前，而对材质、品质并不看重，没有品牌忠诚度，个人消费能力不强，有待引导、提升；解百、元华等百货商场的消费者；西湖边大量的中外游客；部分住宅和写字楼用户。,4.二期项目建筑面积（除去B2F、B3F建筑面积）,三.湖滨二期定位规划,1.湖滨二期SWOT分析,劣势,1、周边商业业态杂乱，没有统一规划，消费购买力高低参差不齐；2、延安路单行线，车速较快；3、用地红线离人行道很近，没有广场，橱窗展示效果不佳。,机遇,1、杭州缺乏潮流集
6、合地；2、湖滨一期改造；3、在建地铁项目；4、未来湖滨三期改造，可望打造整体购物氛围。,威胁,1、回迁户具体情况没有定；（如不能整体统一规划，将对整个项目规划造成严重影响，建议由银泰统一规划，协助招商，避免商业混乱）2、周边专业市场、低档专卖林立。,2.湖滨二期定位困惑,原有延安路消费者多为年轻流行、但消费力偏弱；一期和二期被三期所隔断，精品氛围无法延续；25号楼回迁的具体情况未定。,湖滨二期项目规划以都市年轻及心境年轻群体作为主力消费群，着重引进独具特色、装修个性、富有创意的流行潮类品牌，开设引领时尚、颇具流行气息的主题概念店，打造杭城乃至浙江时尚潮流地标、创意之源、魅力街区，充分挖掘本地和
7、外地的消费潜力，担负整合湖滨商圈资源，增加凝聚力，进一步促进湖滨商圈的兴旺。,3.定位方向,4.国外成功案例,涩谷（Shibuya）是与银座、新宿同样著名的繁华商业街，同时又是年轻人文化的发源地，风靡一世的白眼黑脸厚底鞋的奇异女孩，帕拉帕拉舞无不出自于此。出涩谷车站北口，在全开放式十字路口对面，巨大的电视墙不分昼夜地播放新闻广告，成群时髦酷男倩女，手持移动电话，相约而来，又随即消失在涩谷街头无数的歌厅、迪厅、游艺厅、影院、咖啡厅之中。涩谷的主要设施有车站东口宫益阪附近的东急文化会馆，北口的东急百货店，中心街道玄阪附近的QFRONT，西武百货店，丸井百货店，0101购物城、109时装城，马克城和
8、西口的东急广场以及NHK电视演播厅等。涩谷区是东京流行服装的发源地。在流行服饰方面，东京的信息嗅觉是十分敏锐的，走在了世界时尚舞台的前端，五彩缤纷的各种流行时装，装扮了东京这个世界闻名的大都市，使其成为迷人的消费天堂，所有颠覆的、前卫的、实验的人类文明，都可能在这里发生。日本的酷哥和辣妹都纷纷聚集于此，大胆地表现自我，尽情地宣泄情感，服饰“标新 立异”的个性可见一斑。,东京时尚发源地涩谷Shibuya,香港APM品位生活店 潮流时尚体验夜行概念（夜间休闲）,APM商场位于观塘，是香港的一个大型购物商场，总面积达六十三万平方呎，是东九龙区的大型旗舰商场，亦是香港首个开创夜行概念的商场，为客人提供
9、购物消闲及潮流的时尚新体验。APM 商场的设计新颖，灵感来自灯笼，运用崭新的建筑技术，制造悬浮半空的视觉效果，灯光亦因应不同楼层而转变，带领客人进入一个超现代的感官世界；商场在建筑设计方面采用了X-site的设计，X-site代表了XGenerationSite及惊喜，Xsite座落于2楼至6楼，是这个创新悬浮建筑物的心脏地带。APM商场的名称是把AM（上午）和PM（下午）融合起来，与商场提倡的夜间消闲概念互相呼应。因而大部份店铺的营业时间直至凌晨，甚至通宵营业。APM商场以年轻人士为主要的销售对象。由于九龙东部一直缺乏一个大型购物商场，故APM自正式试业起，即成为国内游客及香港年轻人的消费娱
10、乐热点之一。,国外成功案例,杭大,西湖店,百大,湖滨名品街,5.延安路周边各商场定位,大众消费 流行消费 时尚消费 奢侈消费,解百,衣之家,利星,价位,武林店,二期项目,四.湖滨二期项目愿景,美国纽约 曼哈顿 第五大道,英国牛津 伦敦街,1.每一座城市都有自己的灵魂,法国巴黎 香榭丽舍大街,日本东京 涩谷商业街,潮流文化,源自所有与专业设计领域有关的专家而起，他们将涵盖了当地人文、经济、艺术、科技的生活型态研究与观察并加以汇整后，把潮流品牌介绍透过各种媒介予以展示、发表、制造的方式，慢慢的形成一股非常具有影响力的传播力量。,2.杭州潮流文化发源地,色彩COLOR,魅惑charm,发现DISCO
11、VERY,潮流盛宴,GOLE英文含义为“目标”，中文谐音为“购”！GOLE意味着“GOLE,GO,购”!,米兰的性感、英伦的优雅、巴黎的浪漫、纽约的时尚现代的、东方的、西方的、古典的、时尚的、经典的吃的、玩的、穿的、看的、用的 潮.流不息 梦想不灭 脚步、眼睛、手指、舌头与心灵同步湖滨二期 璀璨之幕 蓄势待揭,打造杭城涩谷梦想由此启动尽在湖滨GOLE！,3.湖滨二期愿景,五.湖滨二期品牌规划,1.二期区块规划,解放路,19号楼北临龙翔服饰市场、兴合服装市场等，大量的低端年轻消费群，因此规划做流行时尚、快销品的主题店。22号楼二期项目中的规划重点，物业建筑本身较方正；延安路单行线在22号楼左右均
12、规划有停靠点，交通便利；和19号楼的流行快销品形成呼应；规划为国际二线尖端潮流品牌（以旗舰店、概念店为主）25号回迁户，具体情况未定，需尽快确定方案，以便于整体规划。,2.湖滨二期业态分布比例,服饰类 70餐饮类 20其它及杂品 10,3.19号楼品牌规划,22号楼品牌规划,餐饮娱乐,茶餐厅：葡京茶餐厅 港丽茶餐厅川 菜：俏江南 麻辣诱惑 海底捞海鲜自助：金钱豹 喜多屋台 湾：代官山 鼎泰丰 鹿港小镇粤 菜：利苑 翡翠 唐宫 金满庭江浙菜：苏浙汇 小江南 绿茶法 式：香舍法国餐厅意 系：意粉屋韩 餐：釜山料理泰国菜：玛满矿 蕉叶日 餐：轻井泽日本料理杭城本地热门特色小吃咖啡面包甜点：星巴克 C
13、OSTA 多乐星 高迪瓦 面包新语满记甜品 酷圣石 美心西饼 哈根达斯美仕唐纳滋 利奥尼达斯 皇后饼店 优根芙丝冰激凌 哟朵甜品 山崎美容健身：玛花纤体 美丽田园 思妍丽 现代美容 TONI&GUYKTV：麦歌、好乐迪,餐饮美食,餐饮美食,儿童家用,玩具配饰,杂品配饰,潮流源地潮流不息,湖滨GOLE,湖滨GOLE,BF/1F,2F/3F,4F/顶层,The end！谢谢！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5o
14、swSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxv
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