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1、,深圳市华佳业房地产开发有限公司土地使用权价值评估中 评 协 报 备 号：1500100241130018深圳市华佳业房地产开发有限公司拟核实宝安区土地使用权价值评估报告亚评报字【2013】18 号河南亚太联华资产评估有限公司二一三年二月七日,河南亚太联华资产评估有限公司网址：,地址：郑州市红专路 97 号粮贸大厦电话：037165932096,邮编：450008传真：037165931376,声,1,深圳市华佳业房地产开发有限公司土地使用权价值评估,评估报告目录,明.2一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者概况.4二、评估目的.5三、评估对象和评估范围.5四、价值类型及其定义.5五、评估
2、基准日.5六、评估依据.6七、评估方法.7八、评估程序实施过程和情况.7九、评估假设.8十、评估结论.9十一、特别事项说明.9十二、评估报告使用限制说明.10十三、评估报告日.11,评估报告附件,一、委托方和被评估单位企业法人营业执照复印件二、评估对象涉及的主要权属证明资料三、委托方及相关当事方承诺函,四、评估机构及签字注册资产评估师承诺函,五、评估机构企业法人营业执照及评估资格证书复印件六、资产评估汇总表,河南亚太联华资产评估有限公司,2,深圳市华佳业房地产开发有限公司土地使用权价值评估,声,明,为使评估报告使用者合理理解并恰当使用本评估报告，我们特声明如下：一、我们在执行本次评估业务过程中
3、，遵循相关法律、法规和资产评估准则的规定，恪守独立、客观、公正的原则，根据我们在执业过程中收集的资料，形成了本评估报告；评估报告陈述的内容是客观的，我们对评估结论的合理性承担相应的法律责任。二、评估对象所涉及的资产清单及评估所需资料由委托方及相关当事方提供并签章确认；提供必要的资料并保证其真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方及相关当事方的责任。三、我们已对评估对象及其所涉及资产进行了现场调查，并对其法律权属状况给予了必要的关注和查验。但本评估报告不具有对评估对象及其所涉及资产法律权属确认、发表意见或提供保证的能力。四、评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评
4、估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项和使用限制等内容。五、对可能存在影响评估结论的瑕疵事项，在委托方及相关当事方未做出说明而评估人员根据专业经验不能获悉的情况下，评估机构及签字注册资产评估师不承担责任。六、我们对评估对象的价值进行估算并发表意见，是经济行为实现的参考依据，并不承担相关当事人决策的责任；评估结论不应被认为是评估对象可实现价格的保证。七、本评估报告仅供评估报告使用者在评估结论有效期限内用于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与本评估机构及签字注册资产评估师无关。八、我们具备执行本次评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。九、我们与评估报告中的
5、评估对象没有现存或预期的利益关系；与委托方及相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对委托方及相关当事方不存在偏见。河南亚太联华资产评估有限公司,3,深圳市华佳业房地产开发有限公司土地使用权价值评估深圳市华佳业房地产开发有限公司拟核实宝安区土地使用权价值评估报告摘要亚评报字【2013】18 号深圳市华佳业房地产开发有限公司：河南亚太联华资产评估有限公司接受贵单位的委托，对深圳市华佳业房地产开发有限公司申报的拟核实宝安区土地使用权在评估基准日 2013 年 1 月 31 日的市场价值进行了评估。现将评估情况及评估结果简要报告如下：评估目的：确定深圳市华佳业房地产开发有限公司申报的宝安区土地使用权在
6、评估基准日的市场价值，为其进行的核实土地使用权价值行为提供价值参考。评估对象和范围：深圳市华佳业房地产开发有限公司位于宝安区龙华街道和民治街,道的土地使用权，,。,评估基准日：2013 年 1 月 31 日。价值类型：市场价值。评估方法：市场法和成本法（假设开发法）。在评估基准日 2013 年 1 月 31 日，深圳市华佳业房地产开发有限公司申报的宝安区土地使用权评估值为 173,207.00 万元（大写：人民币壹拾柒亿叁仟贰佰零柒万圆整）。评估报告使用者应充分考虑评估报告正文中描述的评估报告成立的前提、假设条件、特别事项及使用限制等对评估结论的影响。本评估报告仅供委托方及评估报告中列示的其他
7、使用者为本次评估目的参考使用。除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未经本评估机构及签字注册资产评估师同意，评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引用或披露于任何公开媒体。本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2013 年 1 月 31 日起至 2014 年 1月 30 日止。河南亚太联华资产评估有限公司,4,深圳市华佳业房地产开发有限公司土地使用权价值评估,深圳市华佳业房地产开发有限公司,拟核实宝安区土地使用权,价值评估报告,亚评报字【2013】18 号,深圳市华佳业房地产开发有限公司：,河南亚太联华资产评估有限公司接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，
8、采用市场法和成本法（假设开发法），实施了必要的评估程序，对深圳市华佳业房地产开发有限公司申报的拟核实宝安区土地使用权在评估基准日,2013 年 1 月 31 日的市场价值进行了评估。我们的评估是在委托方及相关当事方提供评,估所需资料真实、合法、完整、有效的前提下，以我们现有的专业经验、技术水平和能力所做出的一种专业性估值意见。遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。现将资产评估情况及评估结果报告如下：,一、委托
9、方、被评估单位及其他评估报告使用者概况,本次评估委托方与被评估单位均为深圳市华佳业房地产开发有限公司（简称“华佳,业房地产公司”）。,（一）委托方与被评估单位概况,1、注册地址：深圳市福田区上步中路 1043 号深勘大厦 21-B32、法定代表人：陈成宏3、注册资本：贰仟万元4、实收资本：贰仟万元,5、企业性质：有限责任公司（法人独资）6、成立时间：2006 年 5 月 19 日7、注 册 号：440301105999939,8、经营范围：在合法取得的土地使用权范围内从事房地产开发经营业务；投资兴,办实业（具体项目另行申报）。,9、截至评估基准日华佳业房地产公司股权结构如下：,河南亚太联华资产
10、评估有限公司,5,深圳市华佳业房地产开发有限公司土地使用权价值评估,股东名称深圳华业发展有限公司合计,出资金额（万元）2,000.002,000.00,股权比例（%）100.00100.00,华佳业房地产公司具有二级房地产开发资质，自成立以来，尚未进行生产经营。（二）其他评估报告使用者：除本次评估的委托方和被评估单位以外，还包括法律、法规规定的其他报告使用者。二、评估目的华佳业房地产公司拟核实位于宝安区土地使用权价值，需确定该土地使用权在评估基准日的市场价值，特委托评估机构对其申报的土地使用权进行评估。本次资产评估的目的是：确定深圳市华佳业房地产开发有限公司宝安区土地使用权在评估基准日的市场价
11、值，为其进行的核实土地使用权价值行为提供价值参考。三、评估对象和评估范围评估对象和评估范围为华佳业房地产公司位于宝安区龙华街道和民治街道的土地使用权。委估资产基本情况为：准,地块编号,房产证号,宗地名称,存放地点,面积（）登记日期,使用权期限至,用年,开发程度,用途,限,A818-0451A818-0452,深房地字第5000543824号深房地字第5000543823号,龙华地块项目龙华地块项目,深圳宝安区龙华街道深圳宝安区民治街道,29,661.8214,797.31,2012.9.172012.9.17,2065.12.72065.12.7,7070,五通一平五通一平,居住用地居住用地,
12、评估对象和评估范围与企业申报评估的对象和范围一致，且业经委托方和被评估单位确认，具体评估范围以华佳业房地产公司提供的评估明细表为准。四、价值类型及其定义根据本次评估目的，结合评估对象的特点，确定本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比，更能反映交易双方的公平性和合理性，使评估结果能满足本次评估目的之需要。五、评估基准日河南亚太联华资产评估有限公司,6,：,；,。,；,；,；,；,；,；,；,；,。,深圳市华佳业房地产开发有限公司土地
13、使用权价值评估,本项目评估基准日是 2013 年 1 月 31 日。,此评估基准日由委托方遵循尽可能接近评估目的实现日等原则确定，并且与资产,评估业务约定书中约定的评估基准日一致。,本次评估所有资产均为评估基准日实际存在的资产，资产状况均为评估基准日实际,存在的状况，取价标准均为评估基准日有效的价格标准。,六、评估依据,评估机构及评估人员在评估过程中主要遵守以下依据（包括但不限于）（一）法律、法规依据,1、中华人民共和国公司法,2、中华人民共和国城市房地产管理法,（二）准则依据,1、资产评估准则基本准则,2、资产评估职业道德准则基本准则3、资产评估准则评估报告4、资产评估准则评估程序5、资产评
14、估准则业务约定书6、资产评估准则工作底稿7、资产评估准则不动产,8、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见9、资产评估价值类型指导意见,（三）权属依据,1、深圳市房地产证；,2、深圳市建设用地规划许可证。,（四）取价依据,1、深圳市造价工程师协会统计资料；2、深圳市房地产市场资料；,3、深圳市规划和国土资源委员会统计资料；4、有关市场资料、行业资料；,5、资产评估常用数据与参数手册（第二版）；6、中国人民银行关于调整各项贷款利率的通知；,河南亚太联华资产评估有限公司,7,深圳市华佳业房地产开发有限公司土地使用权价值评估,7、评估人员现场勘察的详细记录和在日常执业中收集到的资料。,七、评估方
15、法,土地使用权评估的方法主要有：成本法、市场法、收益法、假设开发法和基准地价修正法。本次，根据被评估土地所在地的房地产市场发育状况及市场交易情况，采用市场法和成本法（假设开发法）对申报的土地使用权进行评估。,市场法是指根据替代原则，将被评估土地与近期已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、土地状况等因素进行修正，得出被评估土地在评估基准日价值的方法。基本公式为：,土地评估值可比交易案例价格交易情况修正系数交易日期修正系数,假设开发法是根据被评估土地开发完成后的预期价值，扣除正常的投入费用、税金及合理的利润后，依据该剩余值估算被评估土地价值的方法。基本公式为：土地评
16、估值开发完成后房地产预期价值开发成本投资利息正常税费,开发商合理利润,在采用以上两种评估方法进行评估后，根据评估情况对两种评估方法的结果按照适,当的权重比例计算确定被评估宗地的评估值：,宗地评估值市场法评估值权重比例假设开发法评估值权重比例,八、评估程序实施过程和情况,（一）接受委托,1、进行项目前期调查，明确评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估,业务基本事项；,2、进行项目风险评价和独立性与专业胜任能力分析，同意接受委托；3、与委托方签订资产评估业务约定书；,4、指导企业对纳入评估范围的资产进行全面的清查核实和填报资产评估明细表，,要求企业提供涉及评估对象和评估范围的详细资料；,5
17、、制定评估计划。,（二）现场调查、收集评估资料,1、评估人员进入现场，听取委托方及被评估单位有关人员介绍被评估资产的基本,情况；,2、收集本次评估所需资料，对被评估资产的法律权属予以必要的查验关注，对企,河南亚太联华资产评估有限公司,8,深圳市华佳业房地产开发有限公司土地使用权价值评估,业提供的资料进行验证。,（三）评定估算、形成评估结论,评估人员对从现场收集的资料进行分析和汇总，通过市场调研和询价等程序收集市场信息，按照前述的评估方法并结合评估对象的实际情况对各类资产进行评定估算：,1、对委估资产进行分析、计算和评定估算，得出假设开发法评估结论；,2、综合企业提供的资料及评估人员的调查结果，
18、与当地房产市场进行比较；通过,对各种因素的分析，确定修正系数；按照市场法计算公式确定市场法评估值；,3、分析评估结论，确认评估工作中没有发生重评、漏评等情况；考虑期后事项、,特殊事项等可能对评估结论产生重大影响的事项；,4、汇集资产评估工作底稿，审查复核各类评估工作底稿。,（四）编制和提交评估报告,1、撰写资产评估报告初稿，并进行评估机构内部三级审核；,2、在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或者委托方许可的,相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；,3、向委托方提交资产评估报告。,九、评估假设,评估过程中遵循以下评估假设，当其中的假设条件不成立时，评估结论不成立，评,估报告
19、将无效。（一）一般假设,1、资产持续使用假设,即假定被评估资产按照目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上继续使用，相应确定评估方法、参数和依据。,2、交易假设,即假定被评估资产已经处于交易过程中，评估师根据被评估资产的交易条件等模拟,市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。,3、公开市场假设,即假定被评估资产将要在一种较为完善的公开市场上进行交易，交易双方彼此地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。,（二）特殊假设,河南亚太联华资产评估有限公司,：,9,深圳市华佳业房地产开
20、发有限公司土地使用权价值评估1、企业对申报评估的资产拥有完整的产权、管理权、处置权、收益权。2、委托方及相关当事方提供的评估所需资料真实、合法、完整、有效。3、无其他不可抗力因素对评估对象及其所涉及资产造成重大不利影响。十、评估结论本公司评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，采用市场法和成本法（假设开发法）对华佳业房地产公司申报的位于深圳宝安区土地使用权进行了评估。根据以上评估工作，依据评估结论成立的前提和条件，我们得出如下评估结论：在评估基准日 2013 年 1 月 31 日，深圳市华佳业房地产开发有限公司宝安区土地使用权评估值为 173,207.00 万元（
21、大写：人民币壹拾柒亿叁仟贰佰零柒万圆整）。十一、特别事项说明以下为在 已 确 定 评 估 结 论 的 前 提 下，评 估 人 员 在 评估过程中发现的可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项（包括但不限于）（一）本评估结论没有考虑评估对象及其所涉及资产可能承担的担保、抵押或如果出售所应承担的税费等事项，以及特殊的交易方可能追加（或减少）付出的价格等对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。当前述条件及评估中遵循的评估假设和评估原则等发生变化时，评估结果将会失效。（二）委托方及相关当事方管理层和其他相关人员提供的与本
22、次评估有关的所有资料，是编制本报告的基础，如资料与事实不符，将可能造成评估结果失实。（三）我们执行本次资产评估业务的目的是对被评估资产进行评估并发表专业意见，对被评估资产的法律权属确认或发表意见不在我们的执业范围之内；提供被评估资产法律权属证明资料并保证其真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事方的责任，我们的责任仅限于对被评估资产的法律权属予以必要的查验；本评估报告不具有对被评估资产法律权属确认、发表意见或提供保证的能力。（四）评估基准日后至评估报告有效期内，若被评估资产数量及作价标准发生重大变化，并对评估结论产生影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。我们不对评估基
23、准日以后被评估资产价值发生的重大变化承担责任。,（五）,对委估土地使用权评估时，所设定的地价内涵是：在正常市场条件下，,在评估基准日土地用途为居住用地、总用地面积44,459.13平米、剩余使用年限为53年、河南亚太联华资产评估有限公司,10,深圳市华佳业房地产开发有限公司土地使用权价值评估,河南亚太联华资产评估有限公司,一、,四、,11,深圳市华佳业房地产开发有限公司土地使用权价值评估评估报告附件委托方和被评估单位企业法人营业执照复印件,二、三、五、六、,评估对象涉及的主要权属证明资料委托方及相关当事方承诺函评估机构企业法人营业执照及评估资格证书复印件签字注册资产评估师资格证书复印件资产评估汇总表,河南亚太联华资产评估有限公司,
