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1、个盘市调报告,经纬保利西海岸项目组2009年9月15日,目 录,一、项目简介二、产品分析三、客户分析四、推货分析五、推广分析,一、项目简介,楼盘概况,规划：分为南区和北区，由35幢高层、小高层、情景洋房组成,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,南区（小高层）,北区（高层和情景洋房）,项目总体规划,项目位置,项目毗邻金沙洲大桥，属于广州市白云区，交通较便利,区域交通,未来地铁6号线开通，带来区域规划利好,项目配套,小区配套：大型皇家运动中心、
2、国际双语幼儿园及小学、大型商业中心、医疗中心、户外运动场、室内外双泳池设计；银行：中国工商银行、中国农业银行；肉菜市场：沙凤村、横沙村、新社区的大型肉菜市场；,项目配套,项目配套,二、产品分析,产品分析,5号楼标准层（2-11）户型配比,产品特点：户型方正、实用率高，厅出阳台，客厅开间5米35，舒适度高，功能分区明确，主卧带衣帽间；,一梯四户,实用率86%,5号楼二线江景景观,10号楼标准层（2-11）户型配比,产品分析,产品特点：一梯两户版式设计、通风采光佳实用率高三面单边采光、三阳台、三卫主卧、客厅一线望江厅出阳台，主卧私密性有所影响,10号楼一线江景景观,18号楼标准层（3-31层）户型
3、配比,产品分析,产品特点：二梯二户、版式设计、通风采光佳江景、湖景、园林尽览入户玄关、超宽楼距，实用率高,建筑风格,外立面主要以欧陆风格为主,三、客户分析,客户区域,职业类型,主要以老城区的广州人为主；佛山人占三成左右；另外还有海珠区和白云区的少量补充,客户主要以专业市场的商人所占比重较大；,四、推货分析,26,27,18,16,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,情景洋房,主推单位,小高层（11层）：1-10栋,高层（33层）：16、18、26、27栋：,首推货量：632套,主推产品：三房两厅主推面积区间：144.88-206.49,14栋产品总货量户型配比,认筹方式：每个单位只可下3
4、个筹指定单位，酬金2万元，具体操作按照当天开盘方式具体再定；收筹量：截止到9月13日，收筹约600个优惠：凡是9月13日之前下筹，均可享受开盘当日的85折优惠，9月14日开始就是88折，按照开盘时间的临近折扣递增；,认筹情况,认筹区,排队区,排队区的操作方式主要是由销售人员提前进入到销控区看销控，如果客户选的单位已经被下过A、B筹，就会催促客户再选定其他单位下筹。,对于一线临江高层会对客户有个摸底价格摸底价格分为三个档次：10000-11500元/平方米 11500-13000元/平方米 13000-14500元/平方米基本定价会在这个范围内，按照楼层、景观、朝向等因素有所不同,价 格,二线临
5、江小高层（1-6栋）：主流价格9000-11000元/平方米，北向8500元/平方米起带装修：2000元/平方米一线临江小高层（7-10栋）：主流价格10000-14500元/平方米带豪华装修：3000元/平方米高层主流价格：1000012000元/平方米带豪华装修：3000元/平方米,销售口径是价格未定，目前价格均为放风口径,五、推广分析,销售中心包装,项目的销售中心主要是采用恒大一惯的欧陆风格，宽敞明亮，十分大气，现场客户络绎不绝，到场客户上千台,认筹区,在恒大绿洲的销售中心内，有一个精品体验馆，主要通过工艺标准的展示，体现产品设计及建筑过程中的优点和特别之处，这是恒大一次比较创新的做法。
6、,精品体验馆,围墙广告,条幅广告,国际级航母配套世界级皇家园林,满屋名牌9A精装,销售通道包装,销售通道包装,销售通道包装,周末开放样板房，人气很旺，由于只有一部电梯，因此看样板房需要排队，按照每八个人为一组进入电梯,样板间包装,样板房9月11日正式对外开放；共开放5号楼和10号楼的小高层样板间5号楼：一梯四户，样板房位于八楼，共开放4间样板房，2间创意装修，2间标准装修；10号楼：一梯二户，样板房位于八楼，共开放2间样板房，1间创意装修，1间标准交楼；,5号楼标装,85平米，二房二厅,2000元/平方米装标,品牌ROMAM,2000元/平方米装标,品牌Moen,品牌科勒,品牌Moen,创意装
7、修,创意装修,3000元/平方米豪华装标,橱柜品牌：雅科波罗,赠送：每户独立中央空调系统,3000元/平方米豪华装标,品牌Rinnai,品牌Rinnai,品牌TOTO,品牌TOTO,3000元/平方米豪华装标,3000元/平方米豪华创意装修,装修富丽堂皇，给人以贵气感，许多客户对于此种看得到的华丽赞不绝口。,报纸广告投放,9月11日 南方都市报,9月15日 广州日报,小结,1、从产品来看，本次推出产品主要以三房二厅为主，面积区间为 144.88-206.49，推货的户型配比可以看出，项目希望在十一前制造销售高潮；2、从推货来看，本次共推出产品632套，以小高层为主，客户普遍诚意度高，共收筹约600个，这600个筹很实，但按照推货量来看收筹量并不算特别理想；3、从收筹方式来看，项目本次采取的收筹方式是在开卖前就先把客户作了分流，但是由于开盘当天的开盘方式未定，因此在销售场面控制方面会难度加大，3个客户同时盯一套房，如果处理不当，也会导致客户流失；4、从销售人员培训来看，在样板房会有很多临时安排的支援人员作解说，但是由于缺乏培训，普遍不懂得回答或回答错误，严重影响项目形象；5、从推广来看，项目在广州多个候车点安排楼吧接送，包括海珠区、荔湾区等地区都安排有楼吧，而且设置多个点，可以看出推广网络部署安排极密。,
