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1、1,鸿运综合楼项目方案,2,经过11月28日与贵司的沟通发现，我司通过参照市场价格进行权重系数定价得出的本案价格3300元/，考虑到开发成本问题，五年后转换土地性质办理产权证，项目面临亏损的可能。贵司经过核算后提出增加700元/的土地性质变更成本后，售价达4000元/，从市场角度考虑销售抗性较大。例如，同样承诺办证的集资房名仕城，位置更优越（西八路东、新村路南），价格更优惠（起价3600元/、均价4000元/）。本案将从“鸿运物流园职工宿舍楼”的基础定位出发，通过12月份对周边客群的市场摸底，对是否变更土地产权性质及价格预期等问题进行确定。,3,鸿运物流园职工宿舍楼调查问卷 鸿运物流园为解决园
2、区内600余户业户的住房问题，在物流园北门准备建设两栋职工宿舍楼，现面相广大业户征求建设意见，共同建设美好家园！【客户基本信息】性别：男 女 年龄：职业：姓名：联系方式：居住区域：1、近期是否有购房打算？准备半年内购房 一两年内会买 短期内没有置业计划2、需要的住宅面积：70-90两室 90-100两室 100以上三室3、市中心住宅均价在6000元/以上，您可以接受的价格是：3300元/以下 3300-3600元/3600-4000元/4000元/以上4、您目前能承受的首付：10万元以下 10-15万元 15-20万元 20万元以上5、大产权房能办理独立的土地证、房产证和契证，可以向银行抵押贷
3、款或交易买卖；小产权房一般产权是集体的，主要用于居住，价格较为便宜。您对住宅产权的态度：自己住，大小产权无所谓 目前先住着，多花七八万元三五年内能转成大产权最好便宜也不买小产权，必须要能办独立的产权证6、一般住宅交房时为毛坯交房，仅安装窗户和防盗门，其他装修由住户根据自己的喜好进行装修（否则装修好了还得砸掉重装），除门窗外您是否有更多的装修需求：（可多选）厨房、卫生间地面、墙面瓷砖 卫生间配坐便器 内门 地面铺瓷砖7、您对鸿运物流园职工宿舍楼有什么更好的建议？,鸿运综合楼商铺调查问卷 鸿运物流园为解决园区内600余户业户的住房问题，在物流园北门准备建设两栋职工宿舍楼，现面相广大业户征求建设意见
4、，共同建设美好家园！【客户基本信息】性别：男 女 年龄：职业：姓名：联系方式：居住区域：1、近期是否有购买商铺的打算？准备半年内购房 一两年内会买 短期内没有投资计划2、需要的商铺面积（两层）：100以下 100-150 150以上3、市中心住宅均价在6000元/以上，商铺10000元/以上，您可以接受的价格是：4000-5000元/5000-5500元/5500-6000元/6000元/以上4、您目前能承受的首付：20万元以下 20-30万元 30-45万元 45-60万元 60万元以上5、您购买商铺的目的：自己经营 投资出租，后期看情况自己经营 投资，升值后转卖6、大产权房能办理独立的土地
5、证、房产证和契证，可以向银行抵押贷款或交易买卖；小产权房一般产权是集体的，主要用于自用，价格较为便宜。您对商铺产权的态度：只要能转卖，大小产权无所谓 先用着，多花十几万元三五年内能转成大产权最好便宜也不买小产权，必须要能办独立的产权证7、您对鸿运综合楼商铺有什么更好的建议？,客户调查问卷,4,价格：考虑到本案后期办证需要转换土地性质，土地成本较高，住宅折合约700元/，建议住宅售价4000元/（其中包含700元/的土地变更成本），商铺售价6000元/（其中包含1000元/的土地变更成本）。合同：本项目是淄博鸿运物流有限公司开发的综合楼，五年内鸿运物流园将整体规划，改造成大型综合社区。淄博鸿运物
6、流有限公司与客户签订销售合同，甲方盖章为“淄博鸿运物流有限公司”，约定办证事宜。办证：2017年1月份将征求所有90户业户（因阁楼不办证，不包含阁楼）对办理产权证的意见，如果达到70%（即63套）比例的业户要求办理产权证，则统一代收一定的契税等办证费用（具体金额以政府批文为准）办理产权证，承诺于2017年12月30日前办理三证手续，不愿办理产权证的业户可由淄博鸿运物流有限公司原价回购其房产；若要求办证的业户未达到70%的比例，则按700元/的标准统一退还或扣减房款，业主继续享有该房屋的使用权。,价格与办证说辞,5,住宅价格建议：住宅价格3300元/，然后加700元/土地转让金，售价4000元/
7、。阁楼价格建议：阁楼建议售价在1500-1800元/以内，总价控制在10-15万元/套，按总价销售。付款方式：客户购买房屋，首付30%即可签订合同，交房时补交20%，剩余房款可向淄博鸿运物流有限公司申请内部贷款，贷款年限最长10年，利率按银行现行基准年利率上浮10%标准执行，客户每月向淄博鸿运物流有限公司按时还款。若客户不按合同约定按时还款，开发商有权中止客户的水电供应，拖欠时间超过半年的将收回房屋。,项目价格定位,*具体价格及优惠措施带售楼处进场对市场进一步摸底后确定。,6,商铺价格建议：商铺售价预计5000元/，加1000元/土地转让金，均价约6000元/价格优惠：考虑到前期营南路商铺售价
8、在2000-2500元/，价差偏大，且面积大总价高，不具有商业氛围和强势的卖点，建议商铺售价下调到5800元/。销售风险：本案所处鸿运路不是交通干道，本身不具有商业氛围，未来新客运站带动作用不大，较难吸引实力强大的投资者；本案商铺主要依托于鸿运物流园、车管所，目标客户多为熟悉或与鸿运物流园有一定情缘的客户，对产权不大关注，但对价格极为敏感。与前期营南路商铺相比，本案商铺使用价值相当，但售价价差偏大，且面积大总价高，投资门槛较高，有一定的滞销风险，建议低价入市缩短销售周期。,项目价格定位,7,关于贷款的说辞：客户购买房屋，首付50%即可签订合同，剩余房款可向淄博鸿运物流有限公司申请内部贷款，贷款
9、年限最长10年，利率按银行现行基准年利率（6.55%）上浮10%，即7.205%的固定年利率标准执行（后期不随国家银行利率变动调整），客户每月向淄博鸿运物流有限公司按时还款；办理房产证后如客户需继续贷款，由开发商统一办理抵押贷款，客户用抵押贷款向开发商一次性支付剩余贷款。客户交付50%首付款并签订合同，交房时可以先办理入住，购房合同中约定，客户最晚于2017年1月1日前向开发商缴纳相应的办证费用后，淄博鸿运物流有限公司于2017年12月30日前为客户统一办理独立产权的房产证、土地证、契证。,贷款说辞,8,关于违约责任：若申请贷款的客户未按合同约定按时缴纳房款贷款，淄博鸿运物流有限公司有权中止为
10、客户供水供电，并要求客户严格履行贷款合同后再予办理产权证明。若淄博鸿运物流有限公司未能在约定的2017年12月30日办理三证手续造成延期，淄博鸿运物流有限公司须按已交房款的 2%一次性赔付客户。,办证与贷款,9,项目交房标准建议：考虑到项目的目标客户为低收入人群，交房后不愿投入较多装修费用，建议厨卫简装修。装修标准：卫生间、厨房地面、墙面瓷砖，配备坐便器。暖气、燃气：天然气入户、暖气为公共热源。,交房标准,10,项目现场包装+精准推广+行销活动,适当的现场包装能够提高客户到访的准确性，增加销售气氛，带动客户的购买欲望以上面讲到的项目核心卖点为主要诉求点，制作宣传物料和广告。选择费用较低，合适项
11、目现有状况推广的媒体作精准推广宣传。可以选择的媒体有以下几个：短信广告DM广告（大钟报、都市信息等）网络广告（主页文字链接和二手房广告）主流报刊的分类广告（鲁中晨报报花、齐鲁晚报报花）,项目营销策略,11,选择我们的八大理由,离新汽车站最近的社区出门就是汽车总站，想去哪都方便淄博西部第一大道，升值无限紧靠鸿运金街，生活真方便！住在鸿运物流，生活工作两不误支持住房贷款，置业无风险90平实用二室，纯多层全明户型最具诚意的价格，淄博南城性价比之王,项目卖点整合,12,核心卖点提炼：从项目基础卖点中提炼出几个核心卖点，作为未来推广反复强调的项目特质,活力新区项目地处三条城市主干线交汇处，更是淄博的交通
12、枢纽中心，出行极为便利；是未来淄博西部新区发展的重点区域。惠民社区“惠民房”是今年国内各城市出现的一个新名词。它并不像“经济适用房”一样是个严谨的定义，而是类似于“惠民政策”一样针对普通民众刚性需求推出的适中面积、适中价位的住宅。通过该词可以迅速引起市场关注，并清晰表明项目的价格定位。价值投资土地性质五年内可由工业用地转为住宅用地，办理房产证等各项手续；北京路规划发展逐年递进，新客运站运营良好，区域热度逐渐升高。,项目卖点整合,13,项目围挡：主要讲述产品规划设计的理念以及项目的卖点路旗、条幅：主要起到指示引导项目区位，展示项目销售信息的作用现场气氛营造：是客户可感受到强烈的案场气氛,现场包装
13、建议,14,喷绘围墙广告、标识,项目现场缺少围挡，建议施工前设置好项目包装设计项目自身的包装元素符号西九路、西十路路口设置项目指示牌精神堡垒,项目包装策略,鸿运嘉苑售楼处,总价30万买房置业新客运站,鸿运嘉苑,2909777,15,使用不同条幅，冲击视觉眼球,有效利用项目楼体资源，条幅要色彩鲜明，尺寸要大，传达信息要明确，突显项目的标志性；条幅内容要配合项目销售进度；,条幅设计,16,销售现场培训：楼市现状培训在售项目动态培训项目卖点培训项目答客问培训销售人员客户接待礼仪培训认购流程培训户型沙盘讲解培训现场模拟演练,现场管理机制建议,17,营销活动,附加值：购房客户可以免费学驾驶，驾校就在家门口。老带新：鸿运物流园内的业户介绍客户成交，每套奖励500元。后期根据工程节点可制定相应的营销活动，如封顶庆典、交房回馈月等，并针对周边社区村镇进行巡展。,18,推售节奏,19,预祝本项目取得圆满成功！,THE END,
