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1、商业,栆庄万州商业综合体深度定位研究 2013.04.22,项目核心问题分析项目本体分析区域商业现状及趋势分析项目整体发展战略项目业态定位人流动线建议,目录,项目核心问题分析,本报告需解决核心问题如何在同质化竞争日趋激烈的现状下，寻找市场空白点，实现精准的差异化定位，带动项目快速去化。,项目本体分析,项目本体分析,京沪高铁站新规划汽车站,BRT所经路线,BRT经停站点,本案,项目本体分析,项目本体分析,参考案例分析：大宁国际购物中心,参考案例分析：大宁国际购物中心,相通点一：形成因素 市中心商业不断外溢而形成的区域配套商业上海市中心地价不断提升，市区人口不断向边缘化延伸转移，闸北边缘地区人口密
2、度不断上升，达到80万人口，区域内现有的落后陈旧、规模偏小的商业设施已经不能满足居民的需求，因此两个项目同样是在市区逐步饱和而向周边区拓展的城市新区；相通点二：物业类型 同时开放与半开放式的广场式商业步行街区大宁国际是由十多栋商业单体组合而成的开放半开放式商业组团，每栋楼梯都有一个独立的商业主题，同时用连廊将多栋商业体串联起来,参考案例分析：大宁国际购物中心,参考案例分析：大宁国际购物中心,参考案例分析：上海金桥国际购物中心,项目纯商业建筑面积9.8万方，包括写字楼在内，总建筑体量18万方。位于金桥路、张扬北路交界处，紧靠轨交6号线金桥路站，距离陆家嘴商圈7km。靠近金桥开发区，6公里半径辐射
3、范围涵括联洋社区、证大家园、外高桥保税区等十个涉外住宅商务区。由11栋商业建筑单体错落有致组成。,相通点一：区位因素远离城市目前正中心，同属区域性新兴商圈；相通点二：物业特征同为开放半开放型建筑单体组合而成，各栋单体之间用连廊结合；,参考案例分析：上海金桥国际购物中心,在商业末端设置卡通尼乐园目的性消费，引导商业价值。,沿街区域设置家居家纺主题业态，进行产权划分切割销售。,商业布局借鉴点：各节点的妥善把握,拐角处配置大型商业，同时引进大型连锁电器卖场。,拐角价值点设置内街入口引导人流,由11栋单体错落有致排布而成,单体之间或用休闲退台串联,或用时尚气息连廊串联,业态/物业特色借鉴点：,借鉴点：
4、各具主题的单栋商业围合而成的时尚商业街区。借鉴点：1、2、3、7、8座业态功能各有侧重，通过特色连廊连接形成一个有机整体。,参考案例分析：上海金桥国际购物中心,区域商业现状及趋势分析,区域商业现状及趋势分析,区域商业现状及趋势分析,项目分析项目位于薛城区，从负二层到地上五层，营业面积4万方，从电子产品，到珠宝首饰，化妆品，精品饰品，皮革，运动休闲，四五层涵盖大型影院，KTV，美食广场。,项目分析项目位于枣庄市新城区，9万的商业主要是为倾力打造集品牌超市、精品百货、美食休闲、五星级酒店等功能为一体的商场式商业综合体。,区域商业现状及趋势分析,项目分析嘉豪国际公寓是商住一体的城市综合体，落成后与舜
5、天国际大厦形成新城区最大商圈，提供衣，食，住，玩为一体的服务，将步行街、商业广场、休憩绿地、会馆、娱乐中心。目前在售的是二期项目，一期的超市和商场部分预计5月1开业。,区域商业现状及趋势分析,项目分析项目位于枣庄市薛城区，与本项目距离最近。整个项目为住宅、写字楼加商业的综合体。其中商业部分为裙房商业，定位为餐饮娱乐为主,区域商业现状及趋势分析,区域市场主要竞品个案均以餐饮、娱乐、休闲为主要业态，重复、重复、再重复。,我们，还要再重复么？,项目整体发展战略,新兴开发区域，区域成熟度不够，高铁效应周期较长，商业发展会存在较长培育期；本地块目前交通极为不便,新区及高铁站是未来重点发展区域，必然有较大
6、的政策支持区域各项目商业的同质化严重，为本项目创新拔高提供了机会；区域内商业大开发，体量巨大较大加上项目自身的人口及消费人群为本项目商业的发展提供了人群支撑；未来人口导入数量大，商业发展的后劲较足。,区域内同质化竞争严重，大量同质化商业项目正在推向市场，未来供应量巨大。,项目整体发展战略,甲方需求,以快速快速去化为目标,区域市场现状,区域成熟度不够项目同质化，严重分流客户。,项目限制条件,目前周边配套极不完善居住人口不足以支撑项目运营无公共交通,区域市场现状,项目限制条件,项目整体发展战略,我们应该如何定位？,别人都在做餐饮、休闲娱乐为主要业态的商业,项目整体发展战略,跳脱区域激烈同质化市场，
7、寻找市场空白点，导入高目的性消费的主题商业，主动寻求差异化,休闲休憩,休闲娱乐婚纱摄影,外来旅游休闲人口导入,通过主题消费引导的消费人群,主题购物休闲娱乐家庭消费,商业功能,薛城区域近邻家庭全家式消费,商圈引导的区域性人群消费,办公功能,办公居住商业,枣庄现代产业发展带动商务需求,通过目的性引导的全市范围内商务新城消费需求,交通枢纽,休憩公共服务商业,毗邻高速干道服务需求导入,轨道交通捷运系统消费需求导入,目标客群导入,延伸功能需求,儿童主题社区服务家庭消费,枣庄人口刚性需求导入,徐州、济南等地自住型、投资型客户导入,枣庄人口改善型、投资型需求导入,居住功能,客群选择,将项目可供发展的主要功能
8、进行客群导入，从而延伸出新的功能需求，在分化出项目主要的消费集群，主要包括：,项目周召基础社区型人群消费,消费集群结论,项目整体发展战略,重点发展功能,有限发展功能,选择发展功能,主题亮点,项目整体发展战略,经营主题定位,项目整体发展战略,以儿童体验亲子乐园、运动商品奥特莱斯、婚纱摄影为主题的,高端主题婚礼策划、婚纱订做及租赁、鲜花装饰、结婚化妆，婚纱拍照，一切与结婚相关的问题都能在这里得到解决,婚纱摄影主题,集合各种运动品牌，以奥特莱斯的形式出现，做枣庄市第一个运动品牌奥特莱斯店,运动商品奥特莱斯主题,开创枣庄儿童职业体验中心的先河，直接带领孩子走进与生活息息相关的各种企业，切实的体验成人的
9、生活，锻炼到孩子的各种能力，关爱的孩子 的家长怎能错过,儿童体验、亲子乐园主题,商务休闲餐饮/商务宴请/同事聚会/白领生活零售（皮具/饰品/乐扣）/酒店服务配套,商务时尚休闲中心,经营业态：时尚男女服饰/牛仔个性休闲/休闲运动品牌/快时尚/国际时尚品牌/流行美食/时尚KTV等,流行时尚体验空间,经营业态：儿童品牌零售/精品家居/时尚生活护理/家庭聚会餐饮/亲子乐园等,都市家庭生活空间,项目业态定位,婚纱摄影、家居馆、休闲运动、健身网吧、教育培训,时尚购物、运动奥特莱斯、儿童天地、儿童娱乐培训、,精品高端零售、品牌零售、3C数码、商务配套、休闲餐饮,电影院、儿童娱乐体验、KTV、美食广场,业态功
10、能布局,1 F,2 F,3 F,4 F,每个层面均有设有特定的主题元素，将此类目的性消费的业态和吸引人流的餐饮娱乐业态放置在高楼层，有效的拉动垂直动线,时尚精品百货,儿童娱乐体验,运动奥特莱斯,婚纱摄影,主题特色,运动奥特莱斯,儿童天地,项目业态定位1F品牌零售、休闲餐饮,商务配套：航空公司、旅行社、银行等；,品牌旗舰店：吸引中高端消费者，塑造高端形象,精品商业步行街：吸引年轻时尚消费者；满足本项目人群随机性消费,品牌超市、家电：目的性消费，吸引客群，引导垂动线,西式快餐/甜品：付租能力相对较高，实现转角处商业价值；引导垂直动线；,名烟、名酒、茶叶、商务礼品：付租能力相对较高，且具有目的性消费
11、的特点,精品百货区：吸引高端消费人群,3C数码广场、精品小家电：主题性商业，吸引特定的消费人群，以目的性消费为主,业态功能布局1F,沿街商业分布中高档零售业态，既具有良好的展示面，形成品牌集聚效应，又在一定程度上提升商业价值,1F,业态功能布局1F,业态功能布局1F,项目业态定位2F亲子、运动奥特莱斯及品牌零售,商务配套：航空公司、旅行社、银行、火车票预售点等；,绅士生活馆：吸引中产阶级消费者，满足品味男士高端需求,品牌超市、家电：目的性消费，吸引客群，引导垂动线,西式快餐/甜品：付租能力相对较高，实现转角处商业价值；引导垂直动线；,时尚女人街、女人世界：女人的购物天堂，引领时尚潮流的购物新风
12、尚,动感地带：吸引潮流时尚人士，年轻人的时尚聚集地,咖啡厅：品味生活，提升整体商业形象,品牌旗舰店：吸引中高端消费者，塑造高端形象，一付二的形式形成垂直动线，吸引人流,儿童天地：以儿童为主题的商业聚集地，形成目的性消费，提升商业价值,业态功能布局2F,品牌旗舰店采用一复二的形式，将品牌效应垂直化利用，有效的拉动垂直动线。且本层设置以亲子和运动品奥特莱斯为特色的主题购物，有效引导人流,2F,业态功能布局2F,业态功能布局2F,项目业态定位3F浪漫婚纱、休闲娱乐主题广场,健身、台球、网吧：目的性消费人群，将人群向高处引导,品牌超市、家电：目的性消费，吸引客群，引导垂直动线,美食广场：付租能力相对较
13、高，实现转角处商业价值；引导垂直动线；,家居生活馆：倡导精致生活，提升生活品质。目的性消费，对楼层不敏感，引导垂直动线,休闲运动户外装备：吸引潮流时尚人士，年轻人的时尚聚集地,品牌餐饮：良好的景观展示面，,婚纱摄影：目的性消费人群，将人群向高处引导,教育培训机构：语言教育、家教培训、艺术培训等。目的性消费，对楼层不敏感，引导垂直动线,个人护理中心：休闲足浴、SPA按摩、美容养发等。目的性消费，对楼层不敏感，引导垂直动线,业态功能布局3F,3F,此层以婚纱摄影为主题，同时利用餐饮、休闲、娱乐业态强大的号召力，将目的性消费者引入高楼层,业态功能布局3F,业态功能布局3F,项目业态定位4F儿童体验主
14、题馆、电影、休闲娱乐,电影院、电玩城、旱冰场：目的性消费，吸引客群，引导垂直动线,休闲美食广场：目的性消费场所，将人流向高处引导,量贩式KTV：吸引娱乐业态消费人流，引导人流的垂直动线,儿童体验乐园：以儿童体验消费为主的娱乐业态，开启枣阳第一家儿童体验乐园。此目的性消费可吸引整个市区的家庭儿童消费，极具吸引力,4F,此层以儿童体验乐园为主题，同时配有电影院、电玩城、旱冰场、量贩式KTV等多种娱乐商家，这些商家共同形成强大的娱乐组团效应，吸引人流拉动垂直动线,业态功能布局4F,业态功能布局4F,特色亮点案例介绍宝贝当家,特色亮点案例介绍宝贝当家,特色亮点案例介绍宝贝当家,入口,内景,影院,T台秀,消防队,可口可乐,特色亮点案例介绍宝贝当家,邮局,加油站,巧克利店,匹萨店,超级宝贝秀,特色亮点案例介绍宝贝当家,项目最终业态比例将根据项目实际运作需要调随时做出调整,人流动线建议,商业动线1F,扶梯,电梯,人流动线,商业动线2F,商业动线3F,商业动线4F,宝越联城愿与您携手并进!,
