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1、上半年苏州房地产市场形势分析与未来展望,中国指数研究院2012年6月,目录,一、土地市场：1-6月宅地供应、成交面积同比下滑二、住宅市场：住宅市场成交红火，销量同比去年同期上涨三、热销榜单：“低总价、刚需盘、高性价比”楼盘成交火热四、经典楼盘解读：中海国际社区-橙郡销售策略五、下半年市场研判：,宅地供应：1-6月宅地供应面积同比下滑近7成，月度波动明显,数据来源：CREIS中指数据、,2012年上半年受楼市宏观调控的影响，苏州市政府推地力度减弱，1-6月共推出住宅用地87.08万平方米，同比2011年同期下滑67.88%。从单月供应走势来看，1月、2月零供应。3月，供应市场回温明显，供应15.
2、16万平方米；4月份，环比下降，降幅为20.58%；5-6月，宅地供应有所好转，单月供应量平均近30万平方米。6月，宅地供应面积急剧增长，共推出36.22万平方米，环比增长53.09%，达到今年宅地供应的最高峰。,宅地成交：1-6月成交量同比下滑83%，2、3月零成交,数据来源：CREIS中指数据、,2012年，受楼市宏观政策和宅地供应减少的影响，苏州市宅地出让市场表现相比2011年明显不足。据统计，1-6月，苏州市共成交住宅用地43.26万平方米，同比2011年同期下滑83.30%。单月成交来看，除4月成交量超过去年之外，其余月份均低于去年。2月、3月零成交，4月份土地成交面积是1-6月份成
3、交的最高值，为15.96万平方米，5月成交小幅回落，6月份有所回升，环比增长16.64%。,宅地价格：1-6月宅地楼面均价同比下滑近八成，溢价率持续走低,数据来源：CREIS中指数据、,2012年1-6月，苏州市住宅用地平均楼面地价整体水平低于去年，仅为991.03元/平方米，同比去年同期下降79.15%。从单月同比来看，成交楼面均价仅 4、5月高于去年同期，整体走势波动明显，且有下滑趋势，开发商也普遍看跌后市，“地王”或高价成交的地块产生几率微小。从平均溢价率来看，1-6月，住宅用地平均溢价水平为4.33%，环比去年同期下滑47.76%（2011年同期为52.09%）。自1月份以来，苏州市住
4、宅用地的成交溢价率持续走低。4、6月份的平均溢价率均在7%以下。,住宅成交：住宅市场成交红火，销量同比去年同期上涨181.07%,数据来源：CREIS中指数据、,2012年上半年，苏州市共成交商品住宅58831套，较2011年同期增加38988套，增幅为196.48%；成交总面积643.42万平方米，同比去年同期上涨181.07%。2012年上半年在政策处于见底态势下，苏州市场出现了较为明显的回升表现。1月份由于受到春节及元旦等小长假的影响，住宅成交同比去年有所下跌；2月份开始伴随着政策性住房的强势发挥，住宅成交走势开始出现快速攀升；随着银行优惠利率实施，3月份苏州住宅成交突破万套大关；4-6
5、月保持平稳走高的趋势，同比出现暴涨。上半年普通商品住宅大幅走量，政策性住房也延续了去年8月份以来的态势，月均占比达到了五、六成左右，对于住宅成交行情支撑力度明显。,住宅新增供应：开发商推盘速度加快，新增供应面积同比上涨13.85%,数据来源：CREIS中指数据、,2011年，开发商推盘力度相比去年速度加快。1-6月，苏州市商品住宅新增供应套数为23446，较2011年同期增加3089套，增幅为15.17%；新增供应总面积292.30万平方米，同比去年同期上涨13.85%。从单月供应走势来看，1月，受春节假期的影响，新增供应仅为6.74万平方米；3-4月，在楼市传统旺季“金三银四”的推动下，住宅
6、供应环比持续增长，3月是今年上半年住宅上市最高峰，同比上涨181.93%；5月份，新上市房源大量减少，减幅在40%以上；6月有所上升，相比去年同期，上升36.45%。,住宅销供比：住宅销供比波动较大，6月销供比为2.66,数据来源：CREIS中指数据、,2012年1-6月，苏州市销售面积与新增供应面积的差值波动较大。6月份的销供比为2.66，同比去年同期增加1.77。从各月走势来看，1-2月，受春节等假期影响，新增供应面积和销售均较少，销供比保持高位；3月供应量达到102.59万平方米，巨大的增量在当月释放程度有限，所以之后的几个月新增供应趋缓，而存量去化速度则不断加快，使得销供比在3月份之后
7、爬升。普通商品住宅供应的迅速被消化，但一些中高端住宅产品则去化不理想，而且就目前的市场形势来看，该业态类型的房源在接下来依然面临较为严峻的去库存压力，特别是一些低密度住宅产品去库存仍需一定的时间。,住宅存量：可售房源同比增长49.39%，出清周期降至5.12个月,数据来源：CREIS中指数据、,从住宅存量来看，上半年可售房源保持平稳的趋势，波动不大。截至6月30日，苏州市可售住宅房源为35444套，可售面积高达548.56万平方米，同比去年增长49.39%。从出清周期来看，苏州商品住宅存量房源的去存周期持续减少，从2012年1月的8.35个月减至6月份的5.12个月。销售增速使得去化率加大，出
8、清周期减少。,住宅价格：上半年价格指数一路下滑，6月均价首次微幅上涨,数据来源：CREIS中指数据、,2012年1-6月，苏州市商品住宅均价为11060元/平方米，略低于2011年整体水平。6月份苏州商品住宅均价为11030，环比上月微幅上升0.11%，是2012年上半年均价首次上升。从月度走势来看，2012年1-5月苏州市商品住宅百城价格主要表现为微幅下跌，下跌幅度未超过1%。受部分开发商打折促销及“低开快跑”策略的影响，样本均价进入下滑通道，这表明，苏州市房价快速上涨的势头得到明显遏制，一系列调控政策的效果逐步显现。,备注：商品住宅均价来源于中国指数研究院百城价格指数，为样本均价，不包括保
9、障性住房,2012年1-6月苏州商品住宅销售排行榜,表：2012年1-6月苏州市住宅成交套数排行榜,表：2012年1-6月苏州市住宅成交金额排行榜,2012年1-6月苏州热销楼盘具有以下特点：促销手段多元化，促销力度升级 市场公众对于价格的敏感性很强，所以价格调整引导销售的去化较为明显。鑫苑国际城市花园推出参团优惠，中海国际社区的“橙群结对”优惠等大幅度让利备受市场青睐。“低总价、刚需盘、高性价比”楼盘成交火热 中海国际社区公园道和橙郡组团在价格上与周边竞品相比竞争优势明显，海尚壹品中小户型推出后，万元左右的价格水平促使项目去化量迅速被拉高，而九龙仓时代上城二期繁华里在户型设计上有所改动，同时
10、折后万元左右的价格水平与项目一期形成鲜明对比，总之价格引导去化的模式在区域上半年市场中表现突出。品牌房企项目更具市场竞争力 成交前十名的楼盘多为品牌房企旗下项目，如中海、绿地、招商等，这说明多数购房者更看重品牌企业实力和号召力。,2012年1-6月苏州商品住宅热销楼盘特点,2012年1-6月苏州商品住宅热销楼盘经典案例橙郡,项目简介：,中海国际社区橙郡物业地址：园区湖东琉璃街与钟园路交汇处物业类型：住宅建筑类别：小高层 高层装修情况：毛坯占地面积：13.9万 建筑面积：38.4万容 积 率：1.88绿 化 率：45%开 发 商：中海发展（苏州）有限公司,中海国际社区橙郡，第一批毛坯房5月20日
11、开盘，首期推出位于别墅区的北侧，视野较好，项目中心位置7栋小高层以及1幢高层共755套，85-142平米。6月17日推出第二批，19#20#27#33#35#41#共650套房源，面积86、92-142平米。（此次拿到预售证房源836套）一批折后均价小高层9100元/平，高层8500元/平。二批均价小高层9800元/平，高层9000元/平。一批开盘销售595套，目前已经基本售罄。二批开盘到场约800组客户，开盘当日销售462套。,橙郡2012年6月17日加推房源位置,小高层加推南北通透小户型，户型高赠送,预计7月上旬推出2栋、7栋高层及别墅项目400余套左右，均价预计9200元/平米。,橙郡预
12、计7月上旬加推房源位置,2012年1-6月苏州商品住宅热销楼盘经典案例橙郡,分批推盘房源,一批,二批,一批户型配比,二批户型配比,2012年1-6月苏州商品住宅热销楼盘经典案例橙郡,2012年1-6月苏州商品住宅热销楼盘经典案例橙郡,苏州楼市走势研判：以价换量更加明显，下半年成交量或将有所回升,政策方面，调控政策不会放松，影响进一步深化。近期温家宝总理主持的常务会议表明，房地产调控政策仍将维持从紧取向，重点是措施的细化和执行。现有城市的限购政策将得到严格的执行（佛山限购放松当晚即被叫停，珠海成为新一个限价又限购的城市），开发贷款、按揭贷款还将继续偏紧，限购、限贷等抑制性政策对房地产市场的影响还
13、将进一步深化，市场供求压力可能进一步上升。楼市成交方面，以价换量更加明显，2012年成交量或将有所回升。四季度调查显示，越来越多的开发企业认为调控政策将持续、市场将进一步调整；预计2012年“以价换量”策略将得到更多企业的认同，重点城市推盘力度将加大，同时由于限购、限贷等抑制性政策不会放松，市场供求矛盾将加剧，价格下行趋势将更加明显，由此引致2012年住宅市场成交量有所回升。,图：历年杭城住宅市场成交走势及2012年走势预判,数据来源：CREIS中指数据、,感谢聆听！THE END,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLC
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