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1、,谨呈：阳江利互房地产开发有限公司,阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告,雅乐居（厦门）房地产代理有限公司,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归雅乐居（厦门）房地产代理有限公司所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2010年6月20日,目 录,第一部分 基地环境分析第二部分 阳江竞争项目考察第三部分 目标客群分析与定位第四部分 项目发展战略定位第五部分 项目产品定位,第一部分基地环境分析,区位及交通分析四至及配套分析城市区位分析地块指标分析土地价值综合评析核心价值提炼,区位及交通,项目位于阳东县北惯镇中心，交通可达性较差，且公共
2、交通配套欠缺，目前出行较为不便。,本案位于北惯镇镇中心，项目距阳东城区5公里左右。项目不临路，道路可达性差。,公交：目前项目所在区域公共交通欠缺，周边居民以摩托车为主要出行工具。,本案,周边配套,地块周边形象较差，当前市政、生活、商业、教育、休闲等配套欠缺，整体上看本案区域生活氛围有待进一步培育。随着规划的逐步落实，未来周边配套将逐渐完善。,阳东外国语学校,北惯农贸市场,北惯医院学校,高达工业区,北惯镇政府,项目四至,地块内部为山丘、树林和池塘，部分已平整。自然资源较佳，且内部景观可塑造性更强。但地块旁的变电站和高压线将对本案产生一定的影响。,地块西北角,地块内部,地块内部,地块内部,地块内部
3、,地块内部,地块内部,地块内部,已平整部分,池塘,变电站,广湛公路,山丘及树林,山丘及树林,山丘,高压线,地块规划及指标分析,地块占地约28万平方米，规划总建50万平方米左右，整体规划品质感一般，核心竞争力较弱。如何以良好的产品规划、形成差异发展及引导市场成为本案发展的重点。,土地价值综合评析,项目属性界定：根据土地价值综合评析，认为本案地块价值一般，如何以良好的产品规划来提升项目价值成为本案的关键。,综合分析本案地块价值较为一般，虽然外部拥有良好的交通条件和规划前景，且内部具备一定的景观资源，但依然无法弥补区域生活和教育配套匮乏，居住氛围和人文气息欠缺的核心矛盾；由于土地价值直接决定了项目属
4、性特征，因此如何以良好的产品规划来提升项目价值成为本案的关键。,项目SWOT分析,优势与劣势,战略选择,机会与威胁,核心价值提炼,如何解决本案的核心价值与当前存在问题的矛盾，发挥优势、规避劣势，将成为本案发展的关键。,项目规模,内部资源,项目规划,区位较偏,交通不便,配套欠缺,当前问题,核心价值,占地28万平方米,山丘、活水、树林等,酒店、商业、住宅、别墅等,接受度和认可度低,出行不便,生活休闲商业配套欠缺,项目环境,静谧、养生、生态,第二部分阳江竞争项目考察,中惠沁林山庄,东泰花园,富力阳东花园,保利罗兰香谷,半山四季,未推,市场环境总结,1,区域在售别墅项目较多，整体供应较大。,2,4,3
5、,区域别墅项目整体质素不高，可挖掘空间大。,区域别墅项目价格不高，价格洼地明显，升值潜力较大。,区域别墅供应产品以独栋和联排为主，且去划较佳。,5,区域别墅客群以自住为主，且追求项目品质及内部环境。,第三部分目标客群分析与定位,别墅客群需求分析本案目标客群定位,阳江周边城市及珠海广州等地的置业者,根据对阳江区域房地产别墅市场的调查了解，可初步掌握区域的客群特征。,区域别墅客群分析,第三部分目标客群分析与定位,别墅客群需求分析本案目标客群定位,别墅客群定位,基础客群,争取客群,偶得客群,阳江企业主和高级公务员及经商人士,粤西经商人士、企业管理人员、私营业主、个体户,广东其它地区人士,住宅客群定位
6、,第四部分项目发展战略定位,本案规模较大，项目所处区位较偏，项目核心价值不突出 那么，我们将如何塑造？,拔高项目整体形象，提升项目整体产品力，完善项目内部资源，引领阳江高端市场,我们的做法：,虽然阳江别墅产品去化较佳，但阳江别墅整体供应较大，且别墅项目整体质素均不高。那么，我们将如何突破？,我们主导的准则为走差异化路线,竞争差异化,与阳东项目差异化,与阳江项目差异化,与粤西项目差异化,产品本身的营造及概念创新上做一定的突破，给市场全新的视觉和亮点，最终以引领阳东乃至整个阳江房产品市场发展方向。,项目定位,阳江首创欧洲庄园静优生活,项目主题,欧洲血统庄园生活,案名参考：,备选案名：1、利互赛洛城
7、2、利互维也纳春天3、利互维多利亚,利互蓝湾香郡,第五部分项目产品定位,产品定位建议产品规划建议,结合市场调研及客群产品需求特征，以突显尊崇和性价比，且适当控制总价为原则，初步确定本案的产品配比如下：,项目户型配比建议,第五部分项目产品定位及开发策略,产品定位建议产品规划建议,我们的思路,确定产品（户型）,误区：先做总平，户型可以下一步再讨论！,先总平后户型将导致结果：户型配比难于控制，将就总平的户型，必然存在很多瑕疵甚至是硬伤！,组合产品,形成总平,修正产品（户型）,项目规划及产品设计建议,项目规划的起步：产品突围差异、精致、创新产品突围之路,差异化产品突围 精致化产品提升 创新化产品引爆,别墅立面示意原味欧洲的风格，色调明快，尽显尊贵典雅。,参考案例：成都萨尔茨堡,精准创造价值,欧洲商业样板街区示意让客户感受欧洲商业形态生活体验，弥补当前项目周边商业配套，消除客户基本生活配套不足顾虑。,欧洲商业样板街区,雅乐居荣誉出品,感谢垂聆,祝愿北惯项目运营圆满成功！,雅乐居（厦门）房地产代理有限公司统 筹：沈灵通主 案：陈健康,
