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1、纲要,现状分析,营销推广,项目定位,定位支撑,价格策略,风险规避,行动前必须要考虑的两个问题,非商业中心，非规划中心。走高端路线？走低端路线？,做什么？,What to do?,定位确定后，户型、景观、立面风格、配套设施、物业管理,怎么做？,How to do?,先来看项目现状及市场状况,现状分析,T,W,S,O,地块分析,周边配套较完美地块相对较平坦，利于建筑布局位于主干道的末端，噪音污染较少与体育馆紧密相临，可以作为地块配套,地块周边多是老、旧房屋且道路环境较差地块临山，部分户型视野较窄地块面积较小，不利于景观打造,市场产品空白点较多完美的配套消除客户的抵抗心理2010年市场入市楼盘较少2
2、009年底重庆至彭水高速路开通带来的机遇,彭水县城消费力有限，尤其是高端消费群体滨江路楼盘定位与本楼盘有部分重合,户型分析,户型分析,学府中央,银都滨江新城,县政府,县委,乌江明珠花园,江城美景,学坝片区,丝绸大厦,凌云苑,利豪大厦,老城区,本项目,新城区,其它项目分析,其它项目分析,宣传道具分析,项目定位,开发思路：打造一个高品质的全封闭小区,完美配套：学校、医院、农贸市场、体育馆、超市、美食城,+,设计案名：,至尊领秀,定位语：彭水首席高品质全封闭小区,推广语：一切向“领秀”看起,定位支撑（项目建议）,建议1,产品建议,客厅的空间十分独立，其开间建议为：二房不低于3.9m，三房不低于4.2
3、m；卧室：二房主卧室按3.33.9m设计；而次卧室的面积适当减少。三房主卧室按3.64.2m设计，而次卧室的面积适当减少。空中院馆开间建议：不低于2.7m,建议2,部分架空层建议,建议3,开放式会所建议,建议4,智能化建议,建议5,使用名牌电梯,建议6,设计现代简约风格的楼体立面,建议7,小区景观建议,以大量草坪为主，辅以树木及休闲桌椅以270廊架与游泳池相连,以水体为轴线连接小区入口与游泳池，并在游泳池一端设置休闲亭；两旁辅以树木及休闲桌椅,或,营销推广,推广轴线：项目入市,推广轴线：项目认购开盘,推广轴线：项目热销期,推广轴线：项目二期开盘,2010.6下旬样板房开放,2009.10上旬项
4、目开工奠基,2010.1上旬售房部开放,2010.5上旬项目开盘,如果一切顺利，可在2010年4月份下旬办理首推物业的预售，争取在2010年5月份上旬开盘。可初定项目首期开盘日期为2010.05.01，时间为下午1：58分,2010.3下旬开始内部认购,开盘时机分析,2009.11上旬临时咨询点成立,2009.10项目开工奠基仪式,推广启动在2009年10月开始，集中推广从2009年12月中下旬开始,2010.1.1元旦节售房部开放,2010.5.1项目开盘,2010.02.13春节,推广节点安排,2010.6下旬样板房开放,2010.3下旬开始内部认购,2009.11上旬临时咨询点成立,推广
5、强度安排,预热期,形象导入期,形象强化期,推广强度,2009.9围墙广告,2010.1.1售房部开放,2010.5.1项目开盘,2009.10项目开工奠基仪式,2009.12.25圣诞节,2010.6样板房开放,2010.3开始认购,2009.11上旬临时咨询点成立,价格策略,根据项目周边同类或相似物业价格水平，并结合价格涨幅预期，初步建议项目开盘均价2050元/,形象如何预热,现场展示：围墙广告,预热期2009/092009/11,活动营销：项目开工奠基仪式,现场展示：临时咨询点成立,活动营销：开工奠基仪式2009/09,预热期,活动主题：项目开工奠基仪式,活动时间：2009年9月26日下午
6、2：08,参与人员：邀请政府有关部门领导参与,媒体配合：彭水电视台全程拍摄,预热期,现场展示：临时咨询点2009/11,选址要求：立交桥下河堡街转盘,基本配置：经典户型模型2个、项目展示画板（平面图、景观图、效果图等）、项目DM单、店面装修等,预热期费用预算,销售物料：0.66万元,费用预算总计：7.66万元,如何导入项目形象,形象导入期2009/112010/01,媒体宣传：户外、横幅、短信、电视等,售房部开放：各种销售道具齐全，便于向客户讲解,会员卡发放：售房部开放后，向有诚意的客户收费发会员卡,售房部功能构建,视觉系统,导 示 牌,路灯刀旗,售房部外观,接 待 区,模型展示,洽 谈 区,
7、签 约 区,售卖系统,智能化设施,咖啡休闲,园林景观,体验系统,形象导入期,活动营销：会员卡发放201001,形象导入期,目的：对之前登记客户进行筛选，对有诚意的客户进行策略性的挽留,时间：售房部开放一周后,形象导入期费用预算,卖场硬件包装费用不属于营销推广费用。,费用预算总计：190000万元,如何强化项目形象,形象强化期2010/012010/06,活动营销：通过系列针对会员卡客户的“领秀”活动来体现项目定位及维护客户,活动营销：项目认购选房活动,活动营销：项目开盘活动,现场展示：样板房开放,事件营销：产品推介酒会,事件营销：产品推介酒会201003,1.时间：项目认购前一周。2.地点：待
8、定3.内容：阐述本项目产品的核心价值点，宣传项目认购均价。4.嘉宾：公司、物管、市/区房管局等领导5.宣传：电视台配合,形象强化期,活动营销：项目认购201003,形象强化期,目的：客户选房,时间：2010年3月28日,策略：通过时间限制进行优惠,活动营销：“领秀”活动201001201005,1、内容：组织客户进行活动，同时起宣传的作用2、活动：“领秀”要始终保持领先（组织到重庆一日游）“领秀”要敢于抗击困难（组织到阿依河河流）“领秀”要敢于面对挑战（组织客户进行游泳比赛）,形象强化期,活动营销：项目开盘201005,时间：2010年5月1日,形式：活动演出,内容：通过演出的形式，进一步引爆
9、市场，促使已认购客户来签约。,形象强化期,事件营销：样板房开放201006,形象强化期,目的：增强项目的品质感和档次感，进一步进行强销。,时间：2010年6月26日,形象强化期费用预算,费用预算总计：23万元,开盘前总体费用预算,根据前期成本核算，如果以住宅总销额的1作为推广费用，总计推广费用接近120万元。根据以上三阶段费用预算，开盘前总体营销费用约49.66万元，占总体营销费用的41%。考虑项目分两期推售，项目开盘前推广费用占总费用的40%左右比较合理。,风险评估与规避,2010年将要修建销售的楼盘,学府中央2栋,县政府,县委,江城美景,学坝片区,人和春天,乌江港湾B栋,老城区,本项目,新
10、城区,恒森半岛,如何规避风险,宣传先行：推广启动在本年度9月份，让市场尽早知道项目的存在；积累客源：上客量才是硬道理，通过各种途径积累客源；把握时间：把握好入市、认购、开盘以及各种活动营销、事件营销的时间；媒体选择：选择有效媒体即降低成本又能更好的扩大楼盘宣传面。,原则：根据销售进度采取补点(激励)方式收费1、以总销售金额的1.4%为代理费基数收取+溢价30%分成天佑公司向贵公司提交销售任务计划，采取任务考核制，即奖励与惩罚并举。贵公司按季度对天佑公司进行销售任务考核，若天佑公司未能完成阶段销售计划，则贵公司将代理费下调0.2%（即1.2%），作为惩罚性结算。反之若天佑公司如期完成或超额完成销售计划，则贵公司将代理费上调0.1%（即1.6%），作为奖励性结算。2、溢价分成结算双方约定底价（底价为建筑面积2050元/平米）后，超出部分贵公司与天佑公司7：3分成，贵公司70%，天佑公司30%。溢价分成与代理费同时间结算（若已实现溢价的前提下）。3、房屋定价部分，由乙方根据市场情况，向甲方提出定价方案（含各销售时期价格提升幅度），销售价格最终确定由甲乙双方签字盖章后生效。在销售时，未经甲方同意，房屋销售价格不得底于2050元/平米。,收费模式,THE END以下是交流时间,
