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1、2009.9.25,南京海华大厦租赁报告,2009.9.25,PART ONE 任务,一.南京写字楼市场基本情况调研分析；二.海华大厦约26000平米写字楼的租金测算；1、毛坯写字间出租估算；2、简装写字间出租估算；,2009.9.25,PART TWO 目标,通过定位，选择差异化经营，提升海华大厦写字楼形象，产生良好的社会效益。通过本定位，选择利益最大化 的租赁方案，促进业绩提升。持续提升海华大厦的物业价值。获得直接经济效益。,2009.9.25,汇报提纲,2009.9.25,第一部分 市场环境研究,2009.9.25,一、南京总体写字楼市场概况,进入2000年以来，南京主城区写字楼市场供应
2、基本保持平稳状态。2008年底，中高端写字楼存量达到390万平方米,市场供给仍与市场需求大致匹配。目前，44%体量的中高端写字楼坐落于新街口地区，从而进一步稳固了该地区作为南京商业中心的地位。鼓楼地区是南京另一个CBD，省市级政府机构集中驻扎是鼓楼区别于新街口区域的特色。在稳定的需求增长支持下，南京写字楼租金从2001年起呈现上涨趋势，这一定程度上是由于高品质的新写字楼项目投入市场。2006年至2008年租金上涨更加明显。到2009年上半年，南京写字楼出租的平均租金达到2元/平方米/天，而核心位置的甲级写字楼及新建写字楼项目的租金更可达到4-5元/平方米/天。,2009.9.25,近几年，南京
3、甲级写字楼的价格也有显著提升，2008年平均增长40-70%，一些CBD区的新建写字楼项目物业价格也超越了20,000元/平米。这一方面反映了南京写字楼市场供应，尤其是在CBD区域中的稀缺性；同样也反映了乐观市场预期下，投资商强烈的购买渴望；以及市场上日益提高的写字楼品质。2008年至2010年间，有共329,000平方米的甲级写字楼项目将会竣工，这几乎是至07年底甲级写字楼市场总存量的翻番。几个突出的项目分别是，位于新街口的国际金融中心，位于珠江路和广州路交界处的珠江1号和位于鼓楼的绿地广场三期。每一个项目都有显著提高的配套和品质，建成后均将成为各所在区域的地标性建筑。,2009.9.25,
4、二.南京总体写字楼市场供需状况,2008年南京写字楼上市面积为43.4万平方米，在售82.5万平米；成交面积为34.21万平方米，同比增长12.34%。2009年南京新增写字楼主要集中在城中、河西以及江北板块，同比2008年出现较大涨幅。,2009.9.25,（1）新街口和中山南路区域新街口是南京市商务楼最为集中的地区，该地区的商务楼一般以高层为主，高档商务楼在此地区比较集中，一般楼宇外立面比较华贵，内部配有CAS/OAS/BAS/SAS/FAS等现代楼宇设备系统，在商家和企业中的知名度比较高。代表物业有招商金融国际中心、德基广场、金鹰、商贸、华泰证券、天安国际大厦、福鑫国际大厦、投资大厦等。
5、,三.南京总体写字楼市场分布,南京市目前商务楼的黄金商圈可分为五大区域。,2009.9.25,（2）鼓楼和山西路区域 山西路最近几年崛起了些中档商务楼，各项配套服务都很齐全，很大程度上改善了鼓楼区的办公环境。代表物业有中环国际广场、宏图大厦、益来国际广场、新晨国际大厦、天鹤文云、天环大厦、建达大厦、银河国际大厦、世界贸易中心等。尤其2009年世界第七高楼南京紫峰大厦的出现，成为写字楼市场的又一新地标。（3）珠江路区域珠江路位于南京两大商务中心之间，紧邻洪武北路、中山路、龙蟠路等主要干道。该地段商务楼的消费群体独特、有针对性IT行业。以前该地段办公地点主要是沿街店面为主，中高档商务楼比较少。代表
6、物业有新华海大厦、雄狮大厦、长发科技大厦、新世界中心、谷阳世纪大厦、未来城、汇杰广场等。,2009.9.25,（4）大行宫区域2003年六七家知名开发商抢摊大行宫，进行商务楼开发，目前大行宫商务版块已经形成。代表物业有长发CFC、日月大厦、长安国际、国际贵都、新世纪广场、中国人寿广场等。（5）河西区域河西位于明城墙、秦淮河以西，长江以东。市政府决心在510年将河西打造成为居家、就业、运动、商务、休闲、旅游一体化的南京市副中心。政府大力打造河西商务中心，推出多项优惠举措，河西商务中心即将形成，目前已经有多家写字楼投入使用。现在有的代表物业为联强国际大厦、东渡新锐国际、嘉业国际、宋都名座、金鹰汉中
7、新城、创新滨江广场、文荟大厦等。,2009.9.25,四、个案研究,2009.9.25,个案研究-商贸中心,2009.9.25,2009.9.25,2009.9.25,2009.9.25,2009.9.25,综合点评,地段：新街口黄金地段租金：2.8元的租金，相对周边而言较为便宜物业：优质的物业服务星级标准（装修）：外墙铝塑板、玻璃幕墙，大厅大理石地面、进口高速电梯、进口中央空调其他点评：设备较为先进，整体感比较高端,2009.9.25,个案研究-天安国际,2009.9.25,2009.9.25,2009.9.25,综合点评,地段：位于新街口核心地段，大洋百货楼上租金：相对而言较便宜物业：优质
8、的物业服务星级标准（装修）：大厅装修环境相对不错，大厅内拥有水资源其他点评：部分写字间由于柱子和采光问题，较难出租,2009.9.25,个案研究-苏豪大厦,2009.9.25,2009.9.25,地段：新街口核心商圈物业：招商物业星级标准（装修）：相对较低其他点评：,综合点评,2009.9.25,个案研究-金鹰国际,2009.9.25,地段：位于南京最繁华的新街口地区，与金轮广场、金陵饭店隔街相望租金：4元/天/平米，价格在南京算偏上，但目前写字楼市场较低迷，3.3 元也能够租赁；物业：物业价格相对较高星级标准（装修）：外墙，全进口日本三菱复合铝板和双层镀膜超强玻璃的 全封闭玻璃幕墙，安全、保
9、湿、隔音其他点评：大堂，地平和墙面铺设高级石材，平顶为造型艺术采光天幕 坐落在新街口商业圈，为法国斐德建筑设计事务所担当设计，其 中10-25层为国际甲级写字楼，27-36为特设商务用房，大楼配套齐全，享有“国际水准、顶级选择”之口碑。入驻公司大都比较知名，属于比较成熟的高档甲级写字楼。,综合点评,2009.9.25,个案研究-国际金融中心,2009.9.25,2009.9.25,个案研究-绿地广场,2009.9.25,个案研究-国际贸易中心,2009.9.25,2009.9.25,2009.9.25,2009.9.25,2009.9.25,个案研究-新华大厦,2009.9.25,个案研究-中
10、南国际大厦,2009.9.25,个案研究-置地广场,2009.9.25,电梯口,停车场,2009.9.25,个案研究-德基大厦,2009.9.25,2009.9.25,个案研究-隆盛大厦,2009.9.25,2009.9.25,2009.9.25,个案研究-金轮国际 广场,2009.9.25,个案研究-金鹰天地,2009.9.25,总体租金不高，滞后于上海北京。近2年来南京甲级写字楼不断增加，新街口地区仍然是最热区域，租金相对较高。租赁条件大多提供简装办公，但由于装修品质、物业管理水平层次不齐，呈现出差异。租金递增空间小，一般为市场自然递增。,南京写字楼市场租赁总结,2009.9.25,第二部
11、分 项目分析,2009.9.25,海华大厦位于鼓楼区新街口西北方，紧邻新街口核心商业圈，大厦北侧为中南大厦、东侧为40米宽的中山路、南侧为华夏大厦、西侧是规划中16米宽的高家酒馆路，商业配套齐全。海华大厦地上37层，地下4层，高100米，集商业、酒店式公寓为一体的综合性高层建筑。层高3.3米，净高2.8米，每层建筑面积1136平米，其中1337层为写字楼用途（13、37层开发商自用），可租赁面积2.6万平方米。,一、项目概况,2009.9.25,硬件设施：全敞开式玻璃幕墙外立面 8部进口高速电梯（三菱等一线品牌）190个停车位，其中160个地下、30个外场 商务配套：-1层为公共餐厅，可供大厦
12、写字楼午餐使用 2、3层为简餐、茶社等高档商务餐饮 4-11层为商务快捷酒店客房，4星标准装修 12层为会议专用,一、项目概况,2009.9.25,公交路线有34、1、31、100、16、29、60、68路等公交车，交通便捷。,2009.9.25,1、项目优势（S）1)、本项目紧邻南京CBD中心新街口，地理位置昭示性强，易引起往来潜在客户关注；2)、地铁2号线经过本项目；扩大了项目的辐射区域。3)、靠近多条城市交通要道，享有优越的城市交通条件；多路公交车途经本项目及周边区域；4)、本项目自身拥有完善的商务配套以及优良的硬件设施；5)、作为新写字楼，硬件设施比旧写字楼占有优势；2、项目劣势（W）
13、1)、本项目非纯写字楼，它的体量和层级定位，使高端租赁客不会选择本项目；2)、目前南京写字楼市场不容乐观，整体租金价位不高。,二、项目SOWT分析,2009.9.25,3、发展机遇(O)：1）、中山路路段目前缺乏高档装修品质的甲级写字楼，中南国际大厦品质低端，又没有停车位；2）、抓住南京写字楼租赁客户的心理，寻找主力客户（大客户，国际知名公司），以期带动小客户的租赁。4、发展威胁(T)：1）、凯润金城（27层已封顶）、德基大厦（48层）、金陵饭店2期（238米）等周边高档写字楼的存在，是本项目最直接的潜在竞争对手，因此本项目应以60%出租率为第一年的租赁目标；2）、本项目工程交付时间推迟，将使
14、所有工作进度推迟；3）、租赁定位不明确，会直接导致后期租赁的失败。,二、项目SOWT分析,2009.9.25,以利润最大化为开发总战略；以差异化定位进入市场；通过多方面硬件配套，提升大厦的物业品质；疏理和细分市场，强化对核心目标客户的营销。,SO 优化策略,2009.9.25,TW规避策略,2009.9.25,办公物业发展策略：物业平面单元柔性分割，选择多元化，提供定制化服务，扩大目标客户范围。,小面积分割，简装,小面积分割：降低物业总价及客户门槛，扩大客户范围。灵活组合：单元间可灵活组合，为客户提供柔性办公面积组合。建议：整个楼层的30%划分为100-250平米的办公间。,大面积办公区域,提
15、升写字楼的品质包括：物业附加功能：为客户提供完善的、高标准的商务配套，同时提供大开间办公场所。建议：整个楼层的40%划分为300-500平米的办公间。,定制化服务,寻找定制化客户：一些大型机构可能需求面积较大，且平面布局有特殊要求，小面积单元组合不能满足物业要求。建议：整个楼层的30%划分为500平米以上或整层。,迅速聚集租赁客人气,提升写字楼品质,吸引大客户,面积划分建议,2009.9.25,规划设计建议 大堂装修,原则：大气、大理石背景、精美宽阔,2009.9.25,规划设计建议公共走道装修,电梯厅与公共走廊精美宽阔，更体现办公环境的高贵与雍容,建议：1.8米宽的公共走廊、高档华美的电梯厅
16、，业主在哪一个角落都能从容交流。,2009.9.25,规划设计建议公共洗手间装修,建议：座便器使用一次性的塑料便捷座便器,建议：24小时提供手纸,建议：感应洗手艺术水龙头,2009.9.25,规划设计建议入户单元门及墙面装修,以玻璃隔断为主，间隔以墙为主,2009.9.25,规划设计建议地面装修,建议：大理石地面，非地砖，并进行抛光。,2009.9.25,规划设计建议导视系统安装,建议：大厅、楼层、洗手间统一指示系统,2009.9.25,规划设计建议绿植的点缀,建议：大厅、公共通道、电梯厅适当放置一些绿植,2009.9.25,规划设计建议楼层号码设置,建议：不设置13层、14层、24层、25层
17、、33层、34层等不吉楼层，直接跳开,2009.9.25,硬件设施的品质，能够全面提升项目的价值，提升综合竞争力,项目的价值体系全面提升，包括：区域价值强化海华大厦的区域价值；产品价值优化产品设计，全面提升项目的产品价值竞争突围附加价值管家式商务物业服务，资源的整合等形象价值从大堂形象、指示形象、市场形象塑造等方面体现项目的高标准,2009.9.25,定位一：毛坯写字间出租,2009.9.25,定价原则与方法,定价原则市场比较法定价方法运用1）估价思路市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。2）样本选取样本必须具有
18、参照意义，否则将影响价格的准确性。甲骨文地产机构在实践中总结出以下样本选取原则：相近原则，相近地段会有更多的相近因素成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位在以上原则的指导下，我们调查了与本案相关的物业，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的比较对象。3）修正思路 一般情况下，市场比较所需考虑的因素有交易情况、交易日期、区域因素及个别因素4个方面。但在样本选取的过程中，我们充分考虑了交易情况和区域因素，故这两项因素的修正意义不大，这里简略认为相同；个案得到的均为销售价格数据，都是当前时间发生的价格，因此也不必考虑交易日期因素。因此，我们选择了一些指标对商业
19、个案进行了修正。,2009.9.25,租赁均价修正,2009.9.25,建议起始租金在1.8-1.9元/天,2009.9.25,第一年出租率：一季度10%、二季度17%、三季度34%、四季度50%1.8元/平米天 X 365 X 26128平米 X（10%+17%+34%+50%）/4=476.36 万 第二年出租率：一季度50%、二季度56%、三季度64%、四季度70%1.8元/平米天 X 365 X 26128平米 X（50%+56%+64%+70%）/4=1029.97 万 第三年出租率：一季度70%、二季度75%、三季度80%、四季度85%1.8元/平米天 X 365 X 26128平
20、米 X（70%+75%+80%+85%）/4=1330.37 万 三年内租金总收益为：476.36万+1029.97万+1330.37万=2836.7万,2009.9.25,定位二：简装写字间出租,2009.9.25,租赁均价修正,2009.9.25,对顶面进行简单装修，是目前普遍的写字楼租赁做法，一方面吻合高档写字楼整体的品质感，另一方面可以提高租赁租金,简单装修后的租金水平定位：2.22.3元/平米天,2009.9.25,第一年出租率：一季度10%、二季度30%、三季度50%、四季度70%2.2元/平米天 X 365 X 26128平米 X（10%+30%+50%+70%）/4=839.2
21、3万 第二年出租率：一季度70%、二季度75%、三季度80%、四季度85%2.2元/平米天 X 365 X 26128平米 X（70%+75%+80%+85%）/4=1626.01万 第三年出租率：一季度85%、二季度90%、三季度90%、四季度90%2.2元/平米天 X 365 X 26128平米 X（85%+90%+90%+90%）/4=1862.04万 三年内租金总收益为：839.23万+1626.01万+1862.04万=4327.28 万,2009.9.25,改造成本预算,按单价200元/计，共需约520万,2009.9.25,商务酒店收益分析,本案4F-11F规划为商务酒店用途：商
22、务酒店年收入（平均入住率82%）：176间 X 300元 X 365天 X 82%=1580.3万 商务酒店年收益（毛利率为55%）1580.3万X 55%=869.17万 商务酒店总投入：176间X 6万=1056万（按四星装修标准）四星商务酒店5年内须一次性投入装修费用1056万，8层共176间客房估算平均年收益为869万。,2009.9.25,写字楼收益比较,若4F-11F规划为写字楼用途：总面积：8层X1136平米=9088平米 毛坯写字间三年总收益：986.68 万，年平均收益为 328.89 万 简装写字间三年总收益：1510.14 万，年平均收益为 503.38 万 结论：若4F
23、-11F规划为写字楼，无论毛坯或简装的年收益均低于商务酒店的收益。另外，商务酒店可以为楼上13-37F的写字楼租赁客户提供优越的商务配套。因 此，我们认为：4F-11F规划为商务酒店（商务酒店的客房数量标准为150-200间 左右）是可行的而且是需要的。,2009.9.25,推荐案名,1、国豪中心/大厦,2、万豪中心,3、财富中心,4、恒隆大厦,5、中环广场,大气稳重，朗朗上口,港派，时尚、引人入胜,尊贵、品位，品质卓越,盛大、直接，一目了然,商务风范，涵盖面广,2009.9.25,全国案名备选,世贸大厦（北京）,国际大厦（北京）,财富中心（深圳）,国豪中心/大厦,万豪中心（上海）,中邦大厦（
24、上海）,地王大厦（深圳）,SOHO时代（北京）,亚太中心（京、沪）,永盛中心（上海）,长丰大厦（北京）,2009.9.25,宝荣大厦（台湾）,恒隆大厦（广州）,城市中心（成都）,中环广场（成都）,创展中心（深圳）,汇金大厦（杭州）,嘉利中心（天津）,成功大厦（大连）,全国案名备选,2009.9.25,项目整体营销策划,项目整体的营销策略项目整体的租赁手段项目整体的租赁目标,2009.9.25,项目营销策略的战略总纲,塑造新街口核心CBD商圈写字楼优势，提炼不可错过的入驻理由，实现爆破式热租终极目标，达成利润与项目品牌的双赢！,2009.9.25,项目营销战略目标,战略定性目标,建立品牌地位：借
25、助项目形成的美誉度，为公司品牌加分引领写字楼方向：构筑海华大厦的知名度及美誉度,战略定量目标,打出名气：在追求个性气质的同时，力争成为该区域写字楼的引领者；而在目标市场达到90%的品牌覆盖面。创出利润：在圆满完成租赁任务和资金回笼的同时，力争通过营销手段和销售策略的运作，并形成一定的品牌溢价力，为后续推动奠定良好的根基。,2009.9.25,主要的营销策略渠道整合策略,、无尺度网络营销策略通过定向网络宣传，进行跨地域互动式营销、点式渗透策略 针对目标客户集中地（如：写字楼、高级酒店和会所、高尔夫俱乐部、高档酒楼等）进行点式宣传；通过行业专业报刊杂志，以及行业协会针对目标行业进行营销。、整合式传
26、播策略制造第一轮营销所带来传播所带来的传播广度，制作精美且有吸引力的宣传道具，包括道旗、大牌，宣传海报等,2009.9.25,2010年7月,2010年9月,2010年11月,2011年4月,2011年12月,户外,大幅户外广告牌、工地围板,道旗、高速高炮,硬广,软文,硬广,财经类、休闲类硬广,小众渠道DM直邮,会员内刊,主题酒会,系列讲座活动,新闻发布会,项目网站,企业/项目（包括住宅）/门户网站,现场示范区,软文,示范区,报纸,杂志,网络,内刊、直邮,系列活动,海华大厦推广计划,2009.9.25,2010.102011.01,2011.012011.4,2010年7月,2010年10月,
27、2011年1月,2011年9月,2011年10月,2011年4月,2011.42011.9,推广阶段,推广主题,营销目标,销售目标,租赁10%,租赁50%,树立市场形象积累目标客户,持续强销盘源理念深入人心,提升产品价值实现利润最大,开盘引爆市场树立城市标杆,租赁30%,海华大厦推广计划,营销节点,70%,开盘盛放,2009.9.25,有效整合媒体资源，根据产品高档物业特性，以公关活动和小众传播为主,公关活动,报纸硬广,DM,软文,直邮,分众传媒,户外广告,网站,引起目标人群对项目的关注，提升项目档次与形象,分阶段形象诉求，传播重要节点信息,针对特定人群详细传播品牌和产品信息,在潜移默化中让目
28、标人群了解和认同项目品牌和产品,针对目标客群，如银行白金卡客户、宝马俱乐部等进行信息传递,针对项目目标客群上班族进行宣传,具有强烈视觉冲击力的传播通道，持续刺激客户视觉、提示客户认知,固定展示形象，及时传递最新信息,楼书,电台电视,增加接触点，加深消费者对品牌的印象,针对高意向性客户全面展示项目形象和卖点,2009.9.25,推广费用预算,按26000平米的面积计算，2.2元/天，一个月的租赁费用计算，当年的宣传费用在180万元左右。,2009.9.25,第1天：成都卧龙日隆丹巴（350KM）住宿：丹巴经成灌高速到都江堰市，进入岷江峡谷，逆流而上至映秀。到卧龙参观中国大熊猫研究保护中心，观赏国
29、宝大熊猫。翻越巴朗山（4523米），运气好的话可以看到四周的云海，在猫鼻梁远眺四姑娘山。前往长坪沟景区，骑马或徒步到枯树滩、唐柏古道、木骡子，近距离的拍摄四姑娘山全景，欣赏四姑娘山独具特色的高山草甸、飞瀑、奇石等美景。然后再去双桥沟景区，乘观光车游览阴阳谷、五色山、日月宝镜、猎人峰等原始美景，来到人参果坪，草地上成群的牦牛，两边是高耸的雪峰，夏天野花盛开，一幅天然的画卷展现在您的面前。经小金县进入甘孜州，到达位于大渡河畔的“千碉之国”丹巴县。第2天：丹巴塔公（塔公草原，塔公寺）新都桥(145KM)住宿：新都桥在大渡河边观梭坡古碉群，遥想当年的金戈铁马。然后去甲居藏寨，颇具嘉绒藏族特色的甲居藏寨
30、位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鲜艳的藏寨掩映在大片的果园中，一派田园风光，美不胜收。每年三月间桃花和梨花竞相盛开，沿寨子的小路漫步，犹如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下当地的民族特色。沿风景秀丽的牦牛河谷行进，沿途的美景令人流连忘返。行使60公里左右，看到白雪皑皑、高耸如云的雅拉雪山。领略神山雄姿，翻过山梁到达塔公草原。塔公藏语是“菩萨喜欢的地方”，塔公寺是萨迦派的寺庙，始建于清嘉庆年间，寺内供奉着当年文成公主进藏时随身携带的释迦牟尼十二岁等身像。过塔公后继续前行33公里就到新都桥，新都桥被称为“摄影者天堂”，弯弯的小溪、金黄的柏杨，山峦连绵起伏，藏寨散落其间，牛羊安详地吃草如诗如画的田原
31、风光。第3天：新都桥稻城（367KM）住宿：稻城翻越高尔寺山（4412米）到达雅江县，经剪子弯山（4659米）和卡子拉山（4718米）抵“世界高城”理塘。理塘县城海拔4014米，是七世达赖和十世达赖的出生地。翻越兔儿山（4696米），经青藏高原最大的古冰川遗迹，稻城古冰帽海子山，抵达“最后的香格里拉”稻城。第4天：稻城亚丁（110KM）住宿：亚丁营地经傍河万亩杨树林，翻越波瓦山（4523米），沿赤土河谷前行，在日瓦乡买过门票后前往亚丁自然保护区。中到达亚丁营地，午餐后先去冲古寺和珍珠海，路上转千年嘛呢堆，观夕阳中的仙乃日神山，傍晚回到亚丁营地。第5天：亚丁稻城（110KM）住宿：稻城骑马去洛绒
32、牛场，朝觐亚丁的三座神山“仙乃日”(意为观世音菩萨，海拔6023米)、“夏诺多吉”(意为金刚手菩萨，海拔5958米)、“央迈勇”(意为文殊菩萨，海拔5958米)。体力好的可以徒步去牛奶海和五色海（海拔5000米左右），洛绒牛场到牛奶海和五色海这段路比较陡，不能骑马，必须步行，来回大概5个小时。晚上回稻城县住。第6天：稻城理塘巴塘（350KM）住宿：巴塘原路返回理塘，进入毛垭大草原，面积5000平方公里左右，平均海拔4000米以上。这里虽然海拔很高，但地势却相对平缓，路两边都是高山牧场，不时有旱獭出没。来到海子山顶（4700米），观雪山下的姊妹湖。翻过垭口便进入峡谷，到达川藏交界的巴塘县。第7天
33、：巴塘左贡（265KM）住宿：左贡巴塘前行40公里，在竹巴茏跨过金沙江，进入西藏境内。中午抵达进藏后的第一个县城芒康，海拔3780米，川藏公路与滇藏公路在此交汇。翻越拉乌山（4358米），经如美镇到达竹卡，跨过三江并流的第二条大江澜沧江后翻越觉凹山（4300米）。从觉凹山险峻的盘山公路望下去，川藏公路和澜沧江像两条晶亮的丝带，在千山万壑间时隐时现。过东达山（5008米）后抵达左贡县。第8天：左贡邦达八宿然乌（291KM）住宿：然乌左贡出发前行100公里到邦达，海拔4400米的邦达是川藏南线和北线的交汇处。北通昌都，西至林芝、拉萨，是川藏线上重要的交通枢纽，世界上海拔最高的民用机场邦达机场就建在
34、开阔的草原上。告别邦达草原，翻越业拉山（也叫怒江山4618米），经川藏线的地标108道拐，下行到怒江边，沿怒江支流冷曲前行抵八宿。八宿藏语意为“勇士山脚下的村庄”，海拔3910米。翻过安久拉山垭口进入然乌沟，春季时沟内千奇百怪的巨大冰挂、冰川十分壮观，穿过然乌沟后来到然乌镇。第9天：然乌波密（129KM）住宿：波密然乌湖是著名的高原堰塞湖，面积22平方公里，海拔3850米，分上下两部份，是雅鲁藏布江最大的支流帕隆藏布江的源头。湖的近处是绿草茵茵的草场，茂盛的青稞田和油菜花；山腰上是五颜六色的杜鹃花和灌木丛；再往上是莽莽森林。碧蓝的湖水，雪山倒映，如一面镜子般平静无澜。出然乌镇驶入川藏公路最美的
35、一段，沿途树木葱郁、流水潺潺，构成一幅幅天然图画。米堆冰川由两条世界级冰瀑布汇流而成,每条瀑布高800多米,宽1000多米,两条冰瀑布之间还分布着一片原始森林,壮观而秀美,神秘而奇妙。其中米堆冰川的南坡则是著名的察隅县阿扎冰川,据说在冰川附近还生长着翠绿的茶林、长势喜人的玉米、鲜嫩的黄瓜、硕大的西瓜等亚热带农作物,让你不敢想象是在西藏高原。米堆冰川就在川藏公路旁边，拐进去七公里来到米堆村，然后徒步上冰川，来回大概五个小时。出来后沿帕隆藏布江一路下行抵达“西藏小瑞士”波密。注：如果要去来古冰川游客需要自己租用当地人的车进去出，四人一车，每车300元！第10天：波密八一（235KM）住宿：八一镇
36、波密县城扎木镇，森林簇拥、雪山环抱。车在原始森林中穿行，向川藏线上的天险通麦进发。通麦至排龙15公里路段遍布雪山河流，山体疏松脆弱，一遇风雨或冰雪融化极易发生泥石流和塌方。走完这段险路，有一种如释重负的感觉。过排龙沿拉月曲往鲁朗进发，沿途茂密的森林，遮天蔽日，呈现鸟鸣山幽、花香袭人的宜人景色，春季路边盛开着大朵的野生杜鹃花。穿过鲁朗林海，翻越色季拉山（4702米），在山顶远眺南迦巴瓦峰。下山后抵林芝县城，继续前行19公里到达林芝地区首府八一镇，海拔2400米，被称为“西藏的江南”。第11天：八一拉萨（497KM）住宿：拉萨 沿风景秀美的尼洋河前行，在巴河桥头分路，前行44公里抵达红教圣湖巴松错。巴松错又名错高湖，藏语意为“绿色的水”，海拔3500米，面积27平方公里。湖水碧绿透明，如一轮新月镶嵌在高山峡谷之间。湖边野花烂漫，湖中黄鸭戏水、游鱼争食。湖心岛上错宗工巴寺的颂经声，为你洗去尘世的烦恼。游完巴松错返回到川藏公路，翻越米拉山（5033米，此行最高的一个山口），沿拉萨河谷前行，过达孜县抵到达此行的终点圣城拉萨。,
