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1、华南中港,正邦岭秀城,招商方案,华南中港,一、招商准备条件1、确定租务内容：,租赁条件（包括免租期、合同年限、押金、管理费等）免租期：根据珠海目前市场情况，不同商户经营业态差异、商铺面积、工程进度等情况，将免租期分别定为36个月，面积小于100给予3个月，面积在400以上给予 4-6个月。合同年限：根据行业和面积的不同，将合同时间定为2-5年；对于面积超过3000以 上主力店合同年限为8-10年。押金：两个月租金做为押金，（一个月上期租金）大商户押金金额可另外商榷。管理费：结合目前商业物业通常的收费水平，空调费（12元/月）、公用水电费（12元/月）、物管费用（3.5元/月）（首年免物业管费用
2、，不含水电费），在基本费用基础上浮5%，管理费约为28元/月。具体收取标准的确定需要物管部门根据项目设备的折旧、能耗、月维护费用以及本地的物价和工资水平等实际情况在具体核定。（本管理收费取标准仅为参考）,华南中港,一、招商准备条件1、确定租务内容：,商业登记手续及费用 为配合项目招商销售的正常操作，保证后期的管理和租赁工作顺利进行，建议正邦公司在2007年1月前组建“岭秀城商业管理公司”或引进“商业经营管理公司”，统一负责项目的租务事宜和后期管理工作。工商营业执照等证照要求各主力店和小商户自行办理。正邦公司联合运营商多申请特殊行业营业执照，为经营者提供方便。税务问题 建议以正邦公司名义，向地方
3、政府和税务部门申请给予在岭秀城的经营户在税费方面适当程度的减免。若争取下来税费优惠的条件，可以做为项目招商的优惠措施推出。,华南中港,一、招商准备条件1、确定租务内容：,办理临时合约手续及文件准备 华南中港会提交开发商正邦公司商铺租赁合同范本、商铺预定协议范本。供正邦公司申阅并由律师修改。正邦公司应成立营运公司。其他杂项支出定价（律师费、印花费等）注:所有租务内容，待正邦公司审定后最终确定,华南中港,一、招商准备条件2、确定技术问题：,商场交铺标准 公共部分地面、天花、墙面以及各种设备和景观装修到位，商场内和外立面广告位预留。小商铺门窗、地面、天花、墙面按项目统一标准装修到位，门头制作统一规格
4、的招牌位。大项目需在装修动工前达成意向，确定其装修标准；或者直接交付毛坯房让其自行装修。工程竣工时间，商户进场装修及试业的时间,华南中港,一、招商准备条件2、确定技术问题：,商铺分割 商铺分割的原则：以墙、柱为基准，主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度,保持各区域内部的通畅与整体布局的明朗开放；充分兼顾销售与招商的关系，铺位分割做到可分可合；与经营分区、商业管理综合考虑，合理设置铺位面积，利于招商，并最大化的利用商业面积。商铺电力供应 大商家需根据其预算的用电功率，使用相配套的电源线、电表和保险开关等，需安装独立的电表和保险开关。条柜式、摊位式、活动式铺位（共用式、负荷规定式、独立式用电。
5、）每铺装独立电表。洗手间安排 公共区域设置洗手间，给大商家铺位内预留洗手间位置。上下水位置 除洗手间外，每个大商家铺位内都要设置上下水位。,华南中港,一、招商准备条件2、确定技术问题：,排烟、排污装置 为所有的商铺内预留排烟、排污管道。（适应各行业经营）消防系统 原则上由开发公司统一安装并进行一次报批，对于有特殊要求的商家由其自行安装报批。冷气装置 开发公司统一安装。停车位安排 原则上车位共用，由物管部门统一管理。对少数主力商家要求有独立车位的，可适当考虑。（提高商业地下车位的档次，刷荧光防滑漆）上落货时间及流程 上落货要用专门的货梯，严禁用扶梯和直升客梯运货。在营业时间外要用客梯运货的，需要
6、报管理部门批准。,华南中港,二、招商策略 1、招商策略：,本项目是目前为止珠海市拱北区域最具规模的商业项目，商业面积约11万平方米，需要大量的客户储备作为项目经营支撑，因此本项目的招商工作和商户储备工作就显得更加重要。,华南中港,二、招商策略 1、招商策略：,（1）目标定位招商 针对项目各区域各楼层的特点及特色，将市场现有客户进行分类整理，按照商场功能规划要求及商场定位特点，从中锁定目标客户，逐步展开招商工作，运用相应的招商手法，主动出击洽谈客户，全力争取目标客户进场。（2）由大至小、以商引商 主力店 次主力商家 小商户 先将具知名度的主力店引入本项目，带旺项目、聚集人气，增强社会、商家、客户
7、对本项目的关注和信心，同时又为其它商家入驻本项目起到前期重要的铺垫作用。,华南中港,二、招商策略 1、招商策略：,（3）放水养鱼 本项目为新兴的商场，在社会上尚未有知名度，大众及品牌商对项目的认识度低，商家对商场考察期会比较长，考虑是否进驻时会相对比较谨慎。而且新的商业项目在开业初期，与市场的磨合期还没有度过，经营还不是很稳定。因此，就需要利用前期优惠条件吸引客户进驻，形成良好的招商和经营态势。在经营稳定后进而提高物业的租金水平。（4）特色为先 要在商场如林的市场占据一席，项目必须树立独具一格的经营特色，故在招商活动中，除了主力商家作为重点目标对象以外，与各区域和楼层定位相关极具特色的商品及项
8、目也是重点招商对象，通过合理的布局和规划，形成形成正邦岭秀城独有的商业布局及特色，从而达到与其它商场不同的经营特色和风格。,华南中港,二、招商策略 1、招商策略：,（5）以点代面（备选方案）派遣人员参加项目重点招商区域主办的各类商业联展和招商会，（如：深圳、广州、东莞、中山），宣传及介绍本项目，组织专业招商团队在招商会结束后重点突击和针对性招商，直击各类商家，筛选商家进行洽谈，组织到项目现场参观，洽谈和签约。,华南中港,二、招商策略 2、招商方式：,目前常用的招商方法大体上有：媒体招商法展览会议招商法访问寻商法 中介（机构）招商法 华南中港建议本项目四法并用,华南中港,二、招商策略 2、招商方
9、式：,（1）媒体招商法 主要用强大的广告推广策略来实施。依靠各种传媒机构、平面媒体、户外媒体进行的有效的、连续的广告（或发布会）来树立本项目的品牌形象，并为招商和销售造势推广。（2）展览会议招商法 主要为举办和参加多种会议、展览等推广活动达到树立形象、吸引商户的作用。（3）访问寻商法 主要为招商人员主动联系客户的方法，可分为现场招商和寻访招商。这种方法是企业最常用也是招商最直接的方法之一。本项目应主要采用此法展开招商工作。,华南中港,二、招商策略 2、招商方式：,（4）中介（机构）招商法 主要依靠中介或机构组织招商的方法,这也是很多商业项目目前使用的招商方法。某些中介公司对某一地域或某一类商家
10、会建立非常紧密的关系，如果借用他们的有利资源为项目服务,会达到事半功倍的效果。另外各地的商会资源也可充分利用,商会是商家自发组织的非赢利性质的民间组织（如：温州商会），大多数零售商都加入当地商会,本项目应借用商会的客户资源网络招商。,华南中港,三、项目招商范围 1、项目业态定位：,本项目商业部分面积11万平方米，定位为集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游于一体的SHOPPING MALL性质的商业中心。通过科学的业态定位实现各区域不同的功能组合，错位互补、相互带动，从而提升项目的品质和知名度，打造岭秀城项目的特色。根据各功能区域的位置、面积、建筑形态等因素，各个区域的业态和经营形式都不同。F1
11、：岭秀城百货 该区域的招商目标为国内知名的品牌百货企业，这类商家有自身的卖场规划、楼层功能以及商品组合定位，因此，该区域的卖场规划和楼层功能的组合、定位，由其进场之后自行规划。以下为目前比较合理的百货公司楼层功能组合，仅供参考：一层：化装品、黄金珠宝、钟表眼睛、皮鞋皮具、精饰品；二层：女装、内衣、箱包、饰物；三层：儿童城、书城、休闲运动服饰；,华南中港,三、项目招商范围 1、项目业态定位：,WS1：明星坊 该区域的楼层功能规划和业态以及品项的安排是综合考虑各种不同业态和品项的租金承受力、对经营场地的要求、消费人流量，结合各楼层的定位和功能来最后确定的。负一层：沃尔玛超市 一层：时尚潮流服饰、品
12、牌服装、皮鞋皮具、时尚精品、餐饮等；二层：服装服饰、中西快餐、主题商店、美容美体等；三层：餐饮、婚纱影楼、4D影院、儿童游乐场等 四层：星级酒楼、酒吧、烤吧等,华南中港,三、项目招商范围 1、项目业态定位：,F2：家居数码港 一层：数码；二层：家用电器；三层：家具、家居用品；WS2：愚园文化街 一层：餐饮、茶艺、工艺一条街；二层：餐饮、茶艺馆、古玩字画纪念品；三层：运动廊；,华南中港,三、项目招商范围 2、招商范围：,目前主推主力店的招商，同时带动其他大商家的招商。根据前期项目定位，确定项目招商方向为：【主力店招商范围】：F1三层为主力百货店；WS1负一层与F1负一层为大型超市；（F1剩余面积
13、为货仓）F2一层：数码卖场；二层：家用电器；三层：家具、家居用品。【次主力商家和小商家招商范围】：餐饮、娱乐、休闲、主题卖场、服装服饰、精品、饰品、电子数码产品。由于各区域的开发建设进度时间不同，目前先进行F1、WS1、WS2的招商。,华南中港,三、项目招商范围 3、各区域招商策略：,岭秀城百货:该区域从建筑设计之初，就已规划做为百货公司的用途，用百货公司来带动整个项目，提高整个项目品质。因此该区域有两种租赁方式：1、整体出租给国内知名百货。利：可以借助他们的品牌迅速做旺商场，减少招商的难度；弊：大商家要预留利润空间，所给的租金势必比较的低，这意味着发展商要从售价的利润空间中掏更多的钱补贴回报
14、率。而且这种租售矛盾也直接影响到百货的运营。2、正邦公司自行组建百货公司和运营团队，用商家预留的利润空间和运营利润作为投资者的投资回报。,华南中港,三、项目招商范围 3、各区域招商策略：,明星坊：共五层，在招商过程中，应先确定各楼层的餐饮、娱乐、主题卖场等主力商家。通过各楼层主力商家的进驻，再带动其它小商铺的招商。愚园文化街：该区域定位为特色餐饮、文化和艺术类，因为一楼的楼层的高度适宜租一层送一层的方式，提高租金价格。该区域的销售建议在招商完成后进行，可挖掘该区域的众多经营者购买。家居数码港：鉴于项目规划和周边潜在的消费力，特别是新兴社区对于家具家居家电建材庞大的需求和该区域的定位及规划，F2
15、的施工建设要尽量提前，最好在2008年10月前能完成裙楼的施工，这于商家、投资者、开发商、社区居民，于招商于销售都百利无一害。,华南中港,三、项目招商范围 4、招商工作计划：,华南中港,四、招商配合条件 1、招商宣传资料：,为了配合各项招商工作的顺利进行，需发展商配合完成以下基础工作：项目合法法律文件：包括项目开发的各种法律文件，如土地使用权证、建设工程规划许可证、项目预售许可证等。项目技术指标：包括各项建筑指标技术说明，如建筑总体规划、建筑规模、规划理念、层高、车位数量、消防等各方面技术指标，建议由设计院整理出项目全套图纸，包括总体规划图、单体建筑图、分层平面图、剖面图、效果图，并附建筑设计
16、说明，装订成册。,华南中港,四、招商配合条件 1、招商宣传资料：,招商手册：尽快确定广告公司，制作招商手册，用于项目招商推广。招商手册内容包括城市发展前景介绍、区域商业发展前景介绍、项目介绍（规划理念、项目概况、经营定位、工程开发进度）、招商范围、招商条件、发展商背景等方面。电视宣传短片：由于项目尚未完工，因此聘请专业影像制作公司制作仿真3D电视宣传片，介绍项目情况，制作成光碟发送给目标商家。商业网站建立 建立项目网站，利用网络将项目情况、品牌商户进驻情况等动态信息及时传递给大众，同时也网站也是项目后期经营所必需的宣传手段之一。,华南中港,四、招商配合条件 1、招商宣传资料：,为了尽快推动招商
17、工作的进展，上述招商基本宣传资料应尽快落实，初步确定在2007年2月之前完成全部宣传资料的制作。宣传资料落实时间表：,华南中港,四、招商配合条件 2、现场地盘包装：,围墙包装：本项目迎宾南路车流量比较大，沿街面较长，同时考虑在车辆快速行驶时的广告认知，因此要做大尺度的围板。通过可以确定的项目内涵，在文案和形象的包装处理上起到一定的悬念效果和期待效果。围板、路牌的设计提示：大气，体现大型SHOPPING-MALL的消费感受和体验极尽展示“品牌”的享受和物质的魅力考虑迎宾南路车行速度较快，做较大尺度的宣传版面岭南路围墙考虑精致和品味的平面形象路牌内容：主力卖点 项目概述,华南中港,四、招商配合条件
18、 2、现场地盘包装：,招商销售中心的包装：招商销售中心应设置在项目迎街面最好的位置（中心广场），规模800左右，配置必备的用品。分设接待区、洽谈区、展示区，洽谈区配置56组洽谈桌，展示区配置音像系统，播放电视宣传片。楼体包装：本项目各个区域分不同阶段建设，建筑主体完工时间也不同。总体来看，本项目WS1、F1和F2两个区域的临街可视性都很好，因此可利用这一有利条件，对先完成主体施工的WS1和F1楼体进行包装，悬挂大幅条幅。楼体上悬挂的条幅因不同时期的宣传重点不同而有所差异，将招商、销售等信息及项目主题发布出去。,华南中港,四、招商配合条件 2、现场地盘包装：,项目周边道路包装：沿迎宾南路和九洲大
19、道设置灯杆旗；主入口处悬挂气球条幅；入口导示系统。现场包装工作计划在2007年2月前完成。,华南中港,五、招商整合推广策略1、全国推广战术：,宣传项目筹备：如记者招待会、项目招商交流会、现场标准开放日；传媒宣传稿件：如缮稿、专题采访、指定刊物（如周刊或休闲报刊等）、宣传单张（邮寄及派发用）；地区性定期宣传：如各地机场广告牌、各地报纸、杂志、电视电台等；网站建设：建立重要网站的链接，将项目情况、品牌商户进驻情况等动态信息及时传递给客户，同时也可作为以后经营的宣传推广手段之一。,华南中港,五、招商整合推广策略2、港澳地区推广战术：,（1）直接联系：直接与目标商家联系，介绍项目情况、品牌商户进驻等情
20、况；安排及接待到现场实景考察，跟踪客户及进行洽谈租赁条件；与客户洽谈成功后，安排签定合同及装修进场事宜。（2）公开招商：与港澳地区旅游协会及各商业行业协会合作，安排目标业态之成员组成招商考察团；于港澳媒体发放招商广告及缮稿，租用酒店场地组织招商发布会，以广泛吸纳潜在商户及达到造势之效果。,华南中港,五、招商整合推广策略3、珠三角地区推广战术：,户外广告牌：如京珠高速广东段要点、广深高速要点、九洲港和拱 北口岸招商考察团：如广州、深圳等地零售商会、饮食商会，东莞、深圳品牌厂商。配合南方都市报等全省性媒体做岭秀城项目的缮稿报导，项目情况、品牌商户进驻等情况；节假日现场节目。,华南中港,六、招商推广
21、活动,“商业即传播”，而传播手段需要多样化，仅仅依靠广告传播是远远不够的，还要依靠社会传播和大众传播，通过系列的事件推广，引发商界、新闻界、民间的极度瞩目和广泛参与。公关活动一：主力商家签约仪式 与已签定租赁合同的主力商家举行签约仪式，安排主力品牌商家介绍及讲话，邀请零售行业协会（政府部门）负责人参与。通过珠海和省内知名的报纸和电视媒体报道，提升项目的知名度和影响力。同时接主力商家签约造势，吸引广大的中小投资者和经营户来项目考察，推动项目的招商和销售。,华南中港,六、招商推广活动,公关活动二：商业论坛 邀请本地知名的零售商家及商业相关部门政府官员参会，经营管理专家演讲，透视商业经营本质和珠海商
22、业发展展望的论题。邀请房地产、商业管理专家以及媒体参与，并准备礼品。公关活动三：文化活动 考虑到本项目具有独特的历史人文景观愚园，充分体现本项目独特历史人文资源，营造良好的招商氛围，增强人文气息。举办民族音乐、舞蹈团体及现代文艺演出，达到宣传项目，提升项目品牌的目的。,华南中港,六、招商推广活动,公关活动四：目标城市招商会 在目标商家较多的城市（如：深圳、广州、中山、东莞），举行招商会。介绍项目情况、品牌商户进驻情况等信息，与意向商家现场洽谈，同部分前期已达成意向商家现场签约。同时通过经济名人的参加，增加项目的新闻炒作价值。,华南中港,七、媒体配合,推广主题：（推广主题暂定，待与广告公司斟酌、修改后，交由正邦公司确认后再执行）,
