《“街子印象”川西特色古镇项目业态定位报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《“街子印象”川西特色古镇项目业态定位报告.ppt（33页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、1,“街子印象”项目业态定位报告,博瑞置业“街子印象”项目招商团队2010年04月,沟通思路,【项目发展思路】,街子古镇属性,集旅游、休闲、度假、居家为一体的川西风格的特色古镇；具有千年的文化底蕴；“4A”级旅游度假区；上承青城山-都江堰、下承历史文化名城崇州，地理位置优越。,【项目发展思路】,项目属性,项目位于街子古镇，与街子古镇共同构成一个整体，而不是脱离街子古镇而独立存在。所以，项目是对街子古镇功能的完善和补充，项目的发展不能脱离了街子古镇的旅游、休闲、度假及居家的的固有属性，并共同分享和吸引潜在的街子古镇消费群体。,【项目发展思路】,街子古镇消费群体解构,（1）当地居民 生活型购物、餐
2、饮、休闲、娱乐。,（2）旅游观光者 娱乐型购物、餐饮、休闲、娱乐、体验、住宿等。,（3）休闲度假者 购物、餐饮、休闲、娱乐、体验、住宿、会议等。,（4）其他消费者，文化工作者、外来人员等 购物、文化体验、餐饮、休闲、住宿等。,这些消费者，是街子古镇的消费者，也是项目可以分享的消费者。,【项目发展思路】,项目分享并吸引街子古镇的潜在消费客群。,【项目发展思路】,项目的竞争优势,（1）项目所在地是青城山-都江堰进入街子古镇的第一门户，优越的地理位置为项目提供充足的外来消费客群。,【项目发展思路】,（2）项目文化氛围的营造；对旅游观光客群、休闲度假客群具有一定的吸引力。,【项目发展思路】,（3）项目
3、邻近青城神韵、新丽江、高尔国际等众多中高端楼盘；既为项目提供消费力较强的生活型消费客群，也为项目提供了配套支持。如高尔夫球场，表现出相互相承的关系。,【项目发展思路】,（4）具有特色的建筑设计，增加了项目的观赏性、趣味性，有利于项目商业氛围、旅游氛围营造。,【项目发展思路】,（5）潜在的竞争优势：商业业态的优化组合，符合终端客群的需求、符合商家的需求，符合项目总体定位的要求；商业氛围的营造和商业运用管理。,这是项目成败的关键,【项目发展思路】,项目发展策略,发展策略：延续街子古镇固有属性，分享并吸引街子古镇固有消费客群。（1）以综合性商业配置吸引人气；（2）以特色性商业形成差异性竞争；（3）以
4、景点宣传吸引旅游消费者；（4）以良好的商业运营管理保证项目的持续发展。,项目业态定位,【项目业态定位】,约1.4万平方米的商业体量，商业业态如何配置？,就街子古镇而言，仅有约31.4万平方米商业体量，但要做活做好，业态定位和运用管理是关键。,【项目业态定位】,业态定位原则,（1）人气保证：业态配置具有综合性，以购物、餐饮类业态带动人气，以 景点宣传吸附人群；（2）特色保证：以特色商业业态与街子古镇现有业态形成差异性竞争；（3）价值保证：实现项目综合价值最大化。（4）经营保证：各业态之间关联性强，形成互补互利，协调发展，共同促进。,【项目业态定位】,度假型商务酒店（含大型中餐）,【项目业态定位】
5、,水疗会所,【项目业态定位】,1F底商：特色小吃店、特色精品店、小型超市（1家，约100-150）、银行储蓄所（1家）、并设置公厕（1处）,2F：国学馆、字画、根雕等特色文化业态、特色茶楼。,3-4F：会议室（作为酒店配套）、婚纱摄影、茶楼、酒吧、咖啡等,【项目业态定位】,项目业态档次定位,以中档及中高档为主，避免低档业态，满足主力市场的需求。,【项目业态选择】,地方特色小吃,【项目业态选择】,特色精品店,土特色,本地手工艺品,传统特色服饰,古玩,另类特色店,特色饰品,【项目业态选择】,其它业态,特色咖啡厅,特色茶楼,特色餐饮店,特色酒吧,【项目业态定位】,项目交通动线,【项目配套建议】,统一
6、室内外装修；统一VIS设计；统一广告配套；统一车位配套；统一安防配套；统一灯光配套。,项目配套配置建议,【项目配套建议】,文化广场设置,由商业管理公司和开发商组织的 活动一律免费；有各商家自行组织的商业活动，均收相应费用。,文化中心广场（促销广场）,项目招商策略,【项目招商策略】,招商周期建议,分为三个阶段：共计约18个月。,【项目招商策略】,招商模式策略,（1）前期推出边角商铺和二楼区域，中后期推出一楼口岸好的商铺；（2）先招主力商家和次主力商家，后招非主力商家，以主力带动非主力；（3）先品牌商家，后非品牌商家，以品牌商家带动非品牌商家；（4）实现差异性招商，体现项目的旅游观光性和综合性。（
7、5）快速组建项目接待中心，以便招商的快速推动。,【项目招商策略】,销售模式建议,（1）高举低大：高调宣传，树立项目高位品质，项目价格走中端路线；（2）先抑后扬：初期价格定位偏低，而中后期逐步走高；（3）先主后次，先品牌后非品牌：先针对主力商家和品牌商家，提升项 目影响力；后期针对非主力和非品牌商家，贡献项目价值；（4）先边角，预留价值较高的商铺，实现项目综合价值最大化。,【项目招商策略】,招商标准建议,（1）租金定位建议基准租金：一楼均价约38元/平方米月，二楼均价约28元/平方米月，三至四楼均价约18元/平方米月。租金动态定价：,注：每个铺面的具体执行价格，需通过开发商预期目标、市场动态、物
8、业位置、目标商家等多因素共同研判制定。,【项目招商策略】,招商标准建议,（2）商业档次要求：以中档及中高档为主，排斥低档。（3）物管费用标准建议：约1.82.0元/平方米月。（4）免租期建议：,注：具体免租期届时与开发商协商后再定。,【项目招商策略】,招商推广建议,（1）招商道具准备：招商手册、推介PPT、DM传单、邀请函等；（2）接待中心组建：接待人员、办公场所及设备、项目展示道具（沙盘、业态分布图、销控表、项目效果图等）；（3）招商政策及价位具体化；（4）媒体选择、广告投放等宣传活动需早期介入；（5）招商推广活动策划与举办；（6）招商物资准备，如招商委托书、招商说明书、招商流程表、租赁合同、定租确认书、退房申请表等。,Thanks,
