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1、别墅市场研究,大连市别墅市场研究,大连地区别墅项目自06年开始，成交量远低供应量，并且成交增速慢于供应增速，成交价格逐年递增。,住宅市场研究/别墅供需,市场现状，整体供过于求。供应逐年增长，尤其08年增幅较大，同比07年增长近2倍。随着供应的逐年增长，成交也以较快的幅度增长，06-07年平均每年以同比150%以上的速度递增。根据自06至08年三年别墅成交情况来看，联排类产品成交是最好的产品。独栋类产品在政策限制下成为稀缺产品，成交也相对较好，但其成交中300平方米以内的小独栋产品占比重较大。各类型产品中联排类产品与双拼产品成交价格接近，但双拼类产品由于市场供应较少，导致成交量也相对较少。,*数
2、据来源：易居（中国）市调数据库（2008.8）,06-08大连别墅市场供求,住宅市场研究/别墅分布,大连目前活跃别墅项目大部分沿南侧海岸线分布，绝大部分以海景资源作为卖点，休闲度假是大部分别墅项目选择的主题，核心区别墅“市中心的豪宅”是其主要卖点之一。,在售,形象,大连别墅项目位置分布,住宅市场研究/别墅分布,大连别墅项目价格分布,15000,13000,约30000,9000,23000,9000,15000,金州区低端别墅，建筑形态为叠拼,旅游度假主题联排为主双拼为辅，独栋补充,山海主题50%联排30%主双拼叠加,旅游养老主题联排为主双拼为辅，独栋补充,山海景观私属海滩蓝湾小独栋,经济类别
3、墅联排为主叠加为辅,城市中心豪华居所，联排为主，少量双拼独栋,大部分活跃别墅集中分布于南部海岸，及中心主城且价格较高,远郊别墅多以养老度假为主题，其中开发区金石滩（AAAAA风景区）区域内价格较高,北部沿海基本无别墅分布,21,总价,面积,200,400,600,800,200,250,300,350,1000,1200,400,450,500,1000,14,3000,联排,双拼,独栋,17,5,11,3,2,1,双拼产品面积及价格区域差异化较大，产品主要分布于中山区及开发区。,独栋产品的面积基本在450平米以上，总价高于1000万(蓝湾小独栋面积集中在170-260平米，总价550万左右，
4、销售情况较好)。,大连别墅市场产品形成初步细分，联排别墅为市场主流产品，面积集中在220-270平米,叠加,22,7,8,9,10,13,16,19,23,4,6,12,15,18,20,联排产品的面积主要集中在220-270平米，总价集中于250-380万。,住宅市场研究/别墅产品,住宅市场研究/别墅相关项目信息,住宅市场研究/别墅重要成交别墅特征,蓝 湾,万隆托斯卡纳,红星海世界观,美式风格300平米以下小独栋，总价低，现房销售，有私属海滩,托斯卡纳风格成交主要为联排，区位条件绝佳，市中心豪宅,托斯卡纳风格成交主要为联排，双拼供应30套成交11套，品牌开发商，超级大盘自然资源优越,住宅市场
5、研究/别墅未来市场,20万以上,35万以上,大连未来别墅市场，仅红星海世界观与小平岛两个项目供应总量便将接近60万,在未来市场供应量依旧较大，现在存量较多的情况下只有高品质高性价比的项目才能胜出,小 平 岛,红 星 海,供需逐年大幅增长，但整体仍是供大于求。别墅市场以联排为主，独栋，尤其是小面积独栋别墅稀缺。大连别墅项目多分布于南部沿海，另有一部分分布于拥有山水资源的内陆；未来小平岛和红星海有大量别墅供应。前者以小独栋为主，后者以连排为主。外来购房者为别墅的主要客源，其中东北三省所占比例最大；上一轮投资落户政策给大连带来了相当数量的高端别墅消化人群，这部分人群成为本地别墅客源的重要组成部分。根据深圳经验，其市场调整期是从外围低端市场率先开始，蔓延到高端市场有一个滞后效应，大连目前正处于外围低端市场调整时期，部分高端项目也出现折扣，因此尽管08年成交较多，本项目的别墅产品也应警惕调整风险。,住宅市场研究/别墅总结,市场总结：,启示：,虽然整体房地产市场疲软，但是别墅市场的需求仍然强劲。多数别墅项目都有海景资源，项目的海景资源不占优势，因此项目必须从产品本身出发，以优良品质、适中的面积取胜。大连别墅客源外来是主力，在宣传策略上必须立足大连向更广阔的范围发散,
