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1、来自资料搜索网()海量资料下载,物业承接查验培训,培训人：韩敬华,目 录,第二部分 新建物业承接查验,第一部分 物业承接查验概念,第三部分 物业机构更迭承接查验,第一部分 物业承接查验概念,物业承接查验概念,承接查验是在物业建设单位竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料，对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还对设施设备进行调拭和试运行，还应督促建设单位及时解决发现的问题。,物业承接查验的定义：,物业承接查验概念,物业承接查验的分类,一种情况：新建物业
2、的承接查验，发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中。,二种情况：物业管理机构更迭时的承接查验，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交物业的过程中。,1、维护业主的合法权益。,物业承接查验概念,物业承接查验的意义：,2、便于接管物业后的管理，承接查验的质量好坏将直接影响到物业后期的管理服务水平。,第二部分 新建物业承接查验,一.新建物业承接查验的法律依据：1.颁布的目的：为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益。2.颁布时间：2010年10月14日，中华人民共和国住房和城乡建设部根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法和物业管理条例等
3、法律法规的规定，制定了物业承接查验办法。3.施行时间：2011年1月1日,新建物业承接查验,二.条例制定背景及条例重点解读：（一）开发遗留问题激发业主和物业矛盾 绿地、人造景观配套不完善，公共空间被变卖、占用，等等，这些开发遗留问题经常成为业主和前期物业之间矛盾的导火索。由于前期物业是开发商选聘，或者是开发商的下属公司，因此业主往往找前期物业解决问题，引发业主和前期物业的矛盾。,新建物业承接查验,开发商未按承诺提供小区公共配套，业主的利益受到侵害。而对于物业企业而言，介入前期遗留问题的矛盾纠纷，他们感到诸多委屈。由于前期物业服务企业的选聘权在开发商，物业企业不得不对开发商“俯首称臣”，而业主大
4、会成立后，对物业服务企业有续聘权，因此，面对前期物业管理的矛盾和纠纷，很多物业企业很无奈。,新建物业承接查验,此外，由于缺乏具体明确的查验标准、规范和程序作为指导，再加上自身专业能力的不足，许多物业服务企业在承接查验工作中经常感到无据可依、无从着手，导致大量开发遗留问题的存在。,新建物业承接查验,（二）重点内容解读：新旧物业交接业主能否参与查验?查验时发现有设备、资料等不合格如何处理?原物业拒不退出该怎么办?就业主关心的问题，结合案例，解读办法。,新建物业承接查验,1.物业先查验责任可明确【案例】市民姚女士所在的小区，自开发商撤出后，物业公司没有真正履行管理义务。小区路灯等公共设施受损得不到及
5、时解决，居民怨声载道，开发商却与物业单位相互推诿。由于大多数小区业主入住前没有查验小区公共部位及设施的质量达标情况，以至于存在质量问题的部分无法被发现并及时得到维修。作为责任主体的开发商及物业管理公司遗留下来的问题，成了小区全体业主的头疼事。,新建物业承接查验,【政策解读】在商品房交房过程中，绝大多数业主只对自己购买的房屋内部进行检查验收，而对小区公共部位、公共设施不进行查验。因此，这些未被查验的部分若存在质量问题，并不能被发现，要求开发商维修。一旦在房屋保质期外出现故障，就得使用公共维修资金维修，损害了业主的利益。办法的出台，类似姚女士所在小区的遭遇可得到有效规避。,新建物业承接查验,办法规
6、定，开发商必须在确保物业不存在质量问题的情况下才能撤出。交接后发现隐蔽工程质量问题、影响房屋结构安全和正常使用以及给业主造成经济损失的，由开发建设单位负责维修及依法承担赔偿责任。建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业也要承担相应的赔偿责任。,新建物业承接查验,自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。办法的实施，可以帮助业主第一时
7、间发现问题，明确维修责任，也就意味着最终交到全体业主手中的是合格的物业。,新建物业承接查验,2、物业档案归全体业主所有【案例】市民梁先生住的小区，前期物业管理公司即将期满。小区业委会筹备小组征求业主意见后，准备聘请新的物业管理公司。此事备受小区业主关注。梁先生说，自入住以来，业主不知道小区内具体的物业档案包括什么内容。这次更换物业，很多业主希望能详细地了解小区路灯、建筑物的基础等小区公共部分、设施的资料。,新建物业承接查验,【政策解读】不只是梁先生，很多小区业主都不了解，或者很少关心小区物业的档案。业主入住后，一旦小区的公共设施、部位等出了问题，因维修不及时导致的物业管理纠纷时有发生，遭遇开发
8、商和物业管理公司“扯皮”的事也就不可避免。办法的实施，则可避免开发商和物业踢皮球。按规定，物业承接查验档案属于全体业主所有，业主享有知情权和监督权。,新建物业承接查验,前期物业服务合同终止，新旧物业企业更替时，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。开发商要在物业交付使用15日前，和物业企业完成承接查验。在查验工作开始之前20天，开发商就得把竣工验收材料、设备清单、保修文件等资料移交给物业企业。物业企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收。,新建物业承接查验,同时双方要签订协议，对基本情况、存在问题
9、、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。交接产生的费用，由开发商和物业企业在前期物业服务合同中约定，没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。,新建物业承接查验,3.业主代表可参加现场查验【案例】市民梁先生还有疑问，进行现场查验如果没有第三方监督，只有开发商、物业公司两方，则很难避免开发商和物业公司串通一气作假。能否由小区的业主本人或者业主聘请的第三方参加现场查验?,新建物业承接查验,【政策解读】为了保障业主利益，办法规定，物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，也可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。在物业交付使用15
10、日前，建设单位或开发商与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，并将物业承接查验备案情况书面告知业主。,新建物业承接查验,物业查验记录包括房屋质量查验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录，双方可以根据物业的具体情况设计查验记录表。业主代表如果在查验时发现不合格的项目，可要求开发商应进行返修并商定时间复验。在物业承接查验活动中，如果建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。业主可凭借知情权和监督权，向物业所在地房地产行政主管部门对建设单位和物业服务企业承接查验的行为进行投诉。,新建物业承接查验,（三）条例其它重要规定：1 实施承接
11、查验的物业，应当具备以下条件（1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（2）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；,新建物业承接查验,（4）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，满足使用功能要求；（5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书（6）物业使用、维护和管理的相关技术
12、资料完整齐全；（7）法律、法规规定的其他条件。,新建物业承接查验,3.实施物业承接查验，主要依据下列文件（1）物业买卖合同；（2）临时管理规约；（3）前期物业服务合同；（4）物业规划设计方案；（5）建设单位移交的图纸资料：重点核查共用 设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明 文件。（6）建设工程质量法规、政策、标准和规范。,新建物业承接查验,4、物业承接查验按照下列程序进行：（1）确定物业承接查验方案：包括人员准备、排定计划、设备及工具准备;（2）移交有关图纸资料；（3）查验共用部位、共用设施设备；（4）解决查验发现的问题；（5）确认现场查验结果；（6）签订物业承接查验协议；（7）办理物业交
13、接手续。,新建物业承接查验,5.现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（3）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；,新建物业承接查验,（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（5）承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。,新建物业承接查验,6、物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：（1）共用部位：一般包括
14、建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（2）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；,新建物业承接查验,（3）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。,新建物业承接查验,7.不属于物业承接查验的设施、与设备：建设单位应当依法移交有关
15、单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备。(首次明确不需要验收的内容）8.物业承接查验的方法：现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。,新建物业承接查验,9、查验记录要求：现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企
16、业复验。,新建物业承接查验,10、签订物业承接查验协议：建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。,新建物业承接查验,11.物业承接查验协议的法律效力：作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。12.办理物业移交：（1）建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。,新建物业承接查验,（2）物业承接查验协议生效后，当事人
17、一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。（3）交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。,新建物业承接查验,13.分期开发建设的物业项目承接查验要求：可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。,新建物业承接查验,14.备案：物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：（1）前期物业服务合
18、同；（2）临时管理规约；（3）物业承接查验协议；,新建物业承接查验,（4）建设单位移交资料清单；（5）查验记录；（6）交接记录；（7）其它承接查验有关的文件。,新建物业承接查验,15.物业交接后建设单位维修责任：（1）建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。（2）物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。,新建物业承接查验,16、资料保存：物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档
19、案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。,新建物业承接查验,项目建设资料 物业产权资料 建筑工程技术资料 设备资料-供电系统、给排水系统、消防系统、弱电系统,新建物业承接查验,物业承接查验移交资料分类,（四）介绍物业承接查验方法：方法一：排水管通球试验 小区交付后出现卫生间就被水泡了的情况是物业公司经常碰到的事，往往经检查原来是水管被堵塞，水反冒上来。业主怀疑开发商使用了不合格的水管，管径太少。他们还认为物业公司与开发商串通一气，没有很好的管好
20、小区。而开发商则称是楼上的业主将装修垃圾倒入下水道所致。到底是谁的责任？谁也说不清楚。,新建物业承接查验,如果物业公司在接管小区时认真做了检查和验收，那么就基本可以分清责任了。物业公司在查验排水管时都会做一个“通球试验”通球球直径不小于排水管道管径的2/3，即将一个符合管径要示的球从水管的最高处放入，然后冲水，球如果顺利地到达排水沟或污水井，说明此水管里没有杂物，就可签字接收了。如果在排水沟或污水井看不到球，则说明水管里有杂物堵塞，开发商必须重新整改，直到再次放球冲水可以看到球为止。,新建物业承接查验,方法二：给水管压力试验 部分小区在交付使用的时候住户的给水管总阀门是关闭，如果不进行给水管压
21、力试验，有可能在住户装修或装修完成后造成墙体或楼板潮湿甚至霉变。这时谁也不能说是开发商或是装修方的责任。,新建物业承接查验,如果物业公司在接管小区时认真做了检查和验收，那么就基本可以分清责任了。物业公司在对给水管查验一般采用“压力试验”，户内给水管进行封闭后用加压泵进行加压，一般加压压力给使用压力的1.5倍，但不低于0.6MPa，时间为1小时，压力降不得低于0.05MPa。,新建物业承接查验,方法三：看烟感用烟头对着探头熏一下 在众多的公用设施中，消防设施可以说是“危难之中见英雄”，但由于平常不用它，从而常被大家忽视。安防设施瘫痪的情况履有发生，情况严重的报警设备还是烟感设备都不能正常使用。虽
22、然消防设施是个“闲置之物”，但一旦发生火灾，就是人命关天的事。特别在高层建筑，消防设施的作用更是不可忽略，所以对它的查验更需认真仔细。验收这个设备时，他们会用烟头熏一下烟,新建物业承接查验,雾感应器。消防控制系统和电梯是联网的，如果一切正常，这时终端控制室的报警器就会“哇哇”大叫，值班人员就会据此启动应急广播，通知人员疏散。这时，电梯不管运行在哪一层，都会自动迫降到底层，下降的过程不会开门。当然，这只是消防设施查验的一个环节，真正承接查验还有很多步骤。,新建物业承接查验,方法四：查验绿化-数树苗即小区绿化要登记备案 如今不少开发商在售楼时，宣传资料上会标明小区绿化率达到30%甚至40%这样的字
23、眼。但交房时绿化率到底是多少？路灯有多少盏？这些只有施工单位心里有数，开发商和业主可能都是一笔糊涂账。,新建物业承接查验,在园林绿化方面，不少开发商也是外行，绝大多数都是承包给园林公司去做。如果遇上了无良园林公园，绿化就会大打折扣。而绿化作为公用设施的一部分，与公用设备相比显得不够重要，少一点绿化不会对人造成什么样的危害，因此施工方会偷工减料，检验人员和物业公司也往往会马虎验收。,新建物业承接查验,验收方法就是拿着设计图纸去实地查看，一一数树苗，核对图上标在这里的有几棵树，树的直径是多大，是什么树种，确认无误后才在上面签字。而对于景观灯和照明灯的查验方法也是一样，要实地进行核对并登记备案。,新
24、建物业承接查验,方法五：公用设施的验收：看设计 上楼要用电梯，高层用水需二次加压，停电时发电机派上用场不少公共设备通常安置在地下室或偏僻之处，它们的存在鲜为人知，却直接关系到小区居民的日常生活。在承接查验时必须对照设计图纸，一一为它们验明正身。,新建物业承接查验,查验电梯除了检查是否已取得质量监督局颁发的检验合格证外，还要看电梯承载量是否达到约定的标准，每秒钟运行多少米等。对于消防设施，则要看灭火药粉是否过期，灭火器是否能正常使用，试放消防管道是否有水出来，检查消防泵的压力够不够。有些供货商提供的消防泵功率不够，或接管时水压不够，等于一整套消防设施毫无用处。,新建物业承接查验,像备用发电机，要
25、对照设计看清楚它的型号、是否新产品、有无排烟机等，同时必须试启动至少三次，以确认其安装是否规范。启动后看输出的电压、电流是否符合要求，比如要求是220伏的，有的发电机输出来的电压不稳，波动很大。发电房须专门独立一个房间出来存放油罐，里面还要配备防曝灯。输油管道必须是铁或有保护装置的，不能用条塑料管了事。,新建物业承接查验,另外，类似于排污井、化粪池等公共设施，开发商为了美化景观，一般会将它们安置在角落里或埋在地下，这些公用设施在业主入住后需要定时清理的。因此，物业公司在承接物业时必须点清它们有多少个，看设计图纸分别安置在什么地方，这样才能为以后物业管理工作打下基础。,新建物业承接查验,第三部分
26、 物业管理机构更迭时的承接查验,一.准备工作：（一）符合承接查验条件：1.物业产权单位或业主大会与原物业管理机构完全解除了物业服务合同。2.物业产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。（二）成立物业承接查验小组：（三）准备资料与工具：1.移交图纸资料及承接查验记录。2.各类设施、与工具。,物业管理机构更迭时的承接查验,二.物业查验的内容：1.物业资料情况：原承接查验资料及原管理 机构在管理过程中产生的重要质量记录。2.物业共用部位、共用设施设备及管理现状。3.各类费用与收支情况，项目机构经济运行情况：物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取与支出，维修资金的使用和结存，各类代收代付费用情况（装修垃圾清运费）4.其他内容：物业管理用房；产权属全体业主所有的设备、工具、材料；与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。,物业管理机构更迭时的承接查验,谢谢聆听！,
