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1、,三亚凤凰水城项目市场研究报告 2010年3月,Shanghai Chongrui Real Estate Consulting Co.Ltd,上海中瑞房地产经纪有限公司,天天文档在线文档天天新！2010房地产营销策划大全，QQ：744421982,2,市场环境解读,3,机会挖掘,1,项目认知,报告架构,1,项目认知,城市认知,项目认知,三亚为著名的热带滨海旅游城市，得天独厚的地理位置和气候条件使其成为旅游度假胜地,三亚位于中国最南端，北纬18度，全年长夏无冬，以热带海洋为主题的旅游资源丰富；“中国只有一个三亚”，得天独厚的地理位置和气候条件，每年吸引全国各地乃至世界各地的旅游者；随着世界小姐
2、选美等活动的召开，旅游区建设的完善，城市旅游档次和形象不断提升；2009年旅游人数超过669万人次，三亚已经成为著名的旅游度假胜地,三亚,城市认知,项目地处三亚城市中心边缘，市区主干道解放路、河东路、凤凰路在项目四周交汇，通达性较好,项目所在地处于城市中心区的边缘地带，属于老城区拓展区域；项目区域为新老市区主要干道河东路、解放路、凤凰路交汇地带，通达性较好；,项目认知,区位,老城区,三亚湾,城市拓展区,凤凰路,河东路,解放路,地块解析小结项目具备开发旅游地产条件，但是存在一些不利的限制要素,1.区域成熟处于城市中心区和旅游度假区交汇地带，市政配套齐备；2.交通条件便利处于解放路、河东路、凤凰路
3、交汇处，交通便利；3.良好的自然环境三亚河纵贯小区，一线河景；4.规模大、产品线丰富百万平米大盘，产品组合丰富多样，具备持续打造楼盘品牌的条件；,1.海景资源不足；处于二、三线海景区域，海景资源相对缺乏；2.距各景区位置相对较远除三亚湾外，距三亚其他主要景区距离较远，难以直接承接已成型旅游资源；,地块优势条件,弱势因素,项目属性界定：在旅游地产成熟城市中的市中心区域内，具有一定景观资源的旅游地产开发超级大盘,项目属性,旅游地产成熟城市,项目属性界定：,区域成熟度高,具有优质景观资源,项目特征要点：市中心区，非一线海景,2,市场环境解读,市场格局,三亚湾片区,市区,公寓：30000-40000产
4、权式酒店：35000-70000别墅：40000-70000,公寓：23000-29000产权式酒店：26000-29000别墅：60000-70000（报价）,各板块产品总结市区内产品以公寓为主，别墅产品多集中在三亚湾片区,主要个案分布,1 嶺海2 华庭天下3 揽海听涛4 昌达山水天域5 天泽湖畔6 卓达东方巴哈马7 山屿湖8 汇丰国际度假公寓9 鸿洲时代海岸10 三亚山水国际11 鲁能三亚湾新城12 美丽新海岸13 金中海蓝钻14 克拉码头15 三亚湾海居16 三亚海岸名都17 东和中央海岸18 半山半岛中央海景大道,市区个案主要分布在三亚河、临春河沿线,竞争个案样本选取,针对本项目未来推
5、案公寓产品市中心区、非一线海景的自身条件，确立当前直接对比样本个案,直接竞争市场分析,在样本个案中，嶺海为本项目追随个案，仅价格具参考意义；山水天域主打投资，但景观资源逊于本项目；时代海岸对本案参照意义更大,从样本个案产品与价格体系来看，本项目具备向上突破空间,鸿洲时代海岸,标杆案例,山屿湖,标杆案例,标杆案例解读,时代海岸对本案借鉴意义在于对河景资源的创新利用，山屿湖值得借鉴的是其领先的产品理念和考究的细节营销,3,机会挖掘,客户置业观念及置业特征变化历程：度假和养老的客户置业已经从一线海景楼盘转为二线海景楼盘或无海景楼盘,置业特征：享受三亚气候看重生活配套以养老、度假为主顶端客户选择一线海
6、景楼盘或区域较好的二线海景楼盘高端客户选择一线海景楼盘中的二线海景房或品质较好的二线海景楼盘或市区内景色较好的无海景楼盘中端客户：无海景楼盘,置业特征：近海能享受亲海距离城市近看重区域价值以度假、投资、养老为主顶端客户选择一线海景楼盘或区域较好的二线海景楼盘高端客户开始转向区域较好的二线海景楼盘中端客户选择二线海景楼盘或无海景楼盘,亚龙湾、大东海、市区,置业特征：绝对占有一线海景资源以投资、度假为主客户选择一线海景楼盘,三亚湾、大东海,三亚湾,旅游度假市场成熟进程,看重三亚的度假环境是购房者的首要考虑，经济价值排序：海资源区域产品,从消费者调查及访谈中显示，经济考虑决定了购房行为。在考虑三亚度
7、假价值首要重视的是海景资源的优劣，其次是区域考虑，再根据具体的产品进行选择。,从区域形象、交通、环境、景观等调整心理价值指标,从楼盘小区环境、房型、设计管理等对价位作出调整,价 格,考虑不同区域,假设已选定区域3,根据距海的远近、海景资源的优劣及参考性楼盘来确定心理价值,考虑海景资源,考虑具体产品,假设已选定腹地,产品选择,价格区间,三亚价值,看重三亚这个度假天堂是所有购买者的选择前提独一无二的度假资源中国唯一的热带滨海旅游城市超前的房产投资消费理念,基于客户来源及客户置业目的将客户进行分类,置业目的：度假及投资养老投资财富层次：按照顶级、高端、中端进行划分,顶级客户置业特征分析：以度假兼保值
8、为主要目的，绝对海景资源占有，对总价不敏感，看重区域或楼盘带来的尊贵感,顶级客户经济考虑价值排序,高端客户置业特征分析：主要以度假、养老为目的，以海景和性价比为综合考虑因素,高端客户经济考虑价值排序,中端客户：看重三亚大环境，置业以性价比为首要考虑因素,中端客户经济考虑价值排序,项目可能吸引的客户以高端客户和中端客户,基于市场环境分析，和项目发展方向初判，项目未来发展最可能的客户为高端客户D、E、F，及部分中端客户G、H、I,A,顶级,高端,中端,度假,养老,投资,置业目的,B,C,D,E,F,G,H,I,财富层次,项目可能面临的客户,根据三亚楼市销售历史数据分析，我们认为三亚将在10月进入销售旺季，4季度与1季度销售占比将占全年80%左右,宏观机会与风险,政策面：,货币环境,楼市调控,资金成本,加息,通胀预期,年末收紧,舆论压力,房价下行压力,规划面：,国际旅游岛规划细则出台,规划水平,执行能力,楼市再逢机遇,CPI、PPI上行压力,海南房价过快增长,中瑞观点,宏观收紧，楼市调控，考验淡季营销,房价走高，客户观望，营销思路创新,突破行情，打造品牌，细节决定成败,中瑞CHONGRUI,谢谢,
