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1、物业管理基础知识及法律常识,中颐物业新员工入职培训材料（五）,目 录,房地产基础知识物业管理的起源与发展物业管理的基本概念物业法规,一、房地产基础知识,1、房地产定义：房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位 三者的综合体土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设 备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类；其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物不 可分离的物；,一、房地产基础知识,1.1实物、权益和区位：房地产的实物分为有形的实体、实体的质量以及组合完成的功能 三个方面；权益包括权利、利益和收益，在中
2、国主要有所有权、使用权、租 赁权、抵押权、典权、地役权、空间使用权；区位是指房地产的空间位置，具体可分为位置、交通、环境（自 然、人工、社会和景观等）和配套设施四个方面；,一、房地产基础知识,1.2房地产的其他名称不动产：中国物业：香港Real Estate：英国Real Property：美国,1.3不同用途的土地使用年限 居住用地：70年 工业用地：50年 商业、旅游、娱乐等用地：40年 综合或其他用地：50年,一、房地产基础知识,2、红线面积:规划面积、建设用地面积;3、建筑占地面积：建筑首层面积的总和4、容积率：地面总建筑面积/建筑用地面 积（地下建筑面积一般不计入）试算：某地块的总面
3、积为1000平方米，其上建筑物的总面积为4000平方米，问容积率为多少？,一、房地产基础知识,5、建筑覆盖率（建筑密度）：建筑用地范围内所有建筑物基底建筑面积和建设用地面积的比率建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积 x 100%试算覆盖率：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的基地总面积为600平方米，问建筑密度？,6、绿地率：在建筑用地范围内各类绿地面积之和与总用地面积的比率（%）。绿地包括:公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（道路绿红线内的绿地），不包括屋顶、天台人工绿地.,一、房地产基础知识,一、房地产基础知识,7、商品房建筑面积：商品房建筑面积由套内建筑面积和分
4、摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。8、套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。,9、共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。,一、房地产基础知识,建筑面积、使用面积和套内建筑面积套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积,一、房地产基础知识,常规
5、物业实用率多层住宅：90-93%小高层及高层住宅：80-88%写字楼物业:70-75%商铺物业：50%左右,一、房地产基础知识,不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩）1平方米=10.764平方英尺1公顷=10000平方米1公顷=15亩1亩=666.67 平方米,一、房地产基础知识,10、房地产开发程序：房地产综合开发从开发项目策划开始，中间经过土地征用、规划设计、拆迁安置、施工准备、工程施工、竣工验收、房地产营销及物业管理，直到项目后评价为止所经历的过程。在这个持续时间较长的完整过程中，要经过房地产开发公司、计划部门、规划部门、施工单位、市政部门、银行等许多单位和部门的协调和配合，因此，这个
6、程序是一项非常复杂的过程。,11、竣工验收：对房地产项目在完工后和交工前所进行的综合性检查验收。竣工验收是建设项目全过程的最后一个程序，是全面考核建设工作、检查设计、工程质量是否符合要求，审查投资使用是否合理的重要环节，是投资成果转入生产或使用的标志。国家规定所有建设项目，按批准的设计文件所规定的内容建成，工业项目经过运转和试生产考核，能够生产合格产品；非工业项目符合设计要求，能够正常使用，都要及时组织验收。验收合格后，才能交付使用。,一、房地产基础知识,12、物业接管验收：物业的接管验收是物业管理企业接管开发企业、建没单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能
7、为主要内容的再验收。,一、房地产基础知识,一、房地产基础知识,13、竣工验收与接管验收的不同13.1验收目的不同 竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求；接管验收是为了主体结构安全与满足使用功能的再验收。13.2验收性质不同 竣工验收是政府行为，接管验收是企业行为。13.3验收条件不同 竣工验收的首要条件是全部施工完毕，设备已落位；接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且附属设备己完全正常使用，房屋编号已得到认可。,一、房地产基础知识,13.4移交对象不同 竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程；接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程。13.5验收阶段不同 竣工验收合
8、格后，由施工单位向开发企业或建设单位办理物业的交付手续，标志着物业可以交付使用：接管验收是在竣工验收之后进行的再验收，接管验收一旦完成，即由开发企业或建设单位向物业管理企业办理物业的交付手续，标志着物业正式进入使用阶段。,二、物业管理的起源与发展,1.世界物业管理的起源：19世纪60年代，英国奥威娅.希尔（Ocl v Hill）开始了物业管理的探索。,2、沿海物业管理的起源:1）物业管理在香港起源 1959年在香港一场大火烧得五万人无家可归，公共房屋制度开始引进。2）1970年，香港多层建筑物条例实行。物业管理在香港正式成为一种重要的行业。,二、物业管理的起源与发展,3、我国(大陆)的物业管理
9、起源:1981年3月，深圳市物业管理有限公司成立，同年9月，成立东湖丽苑物业管理处。1996年，行业内开始采用招标决定物业小区的管理公司的选择。这就是著名的鹿丹村招标。,二、物业管理的起源与发展,三、物业管理的基本概念,1、物业：指建成并投入使用的各类建筑物及其相关设备、设施和场地。物业一般由三个部分组成：建筑物:指附着于土地的各种建筑物或构筑物，通常也被视为相对独立的物业。配套设备设施相关场地,三、物业管理的基本概念,2、物业管理：业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,
10、3、物业管理的作用：物业功能正常发挥；环境优美、舒适、安全；物业保值、增值；,三、物业管理的基本概念,4、物业的分类：按使用功能可分为：住宅区物业、工业区物业 写字楼物业、商贸楼物业按层数划分：多层（8层以下）小高层（918层）高层（1933层）超高层（34层以上）,三、物业管理的基本概念,环境绿化美化,三、物业管理的基本概念,6、管理服务总收入的主要来源：部分商业用房租金；公共设施、设备和公共场所的经营收入；向业主收取管理服务费；住宅区的其他合法收入。,三、物业管理基本概念,7、管理服务费的基本开支：公共设施、设备和公共场所的日常管理、维修和养护费用；人员工资、福利及办公费用；聘请的专营公司
11、及其他聘请人员的费用，如聘请电梯公司保养电梯；社区文化活动费用；公用设施、设备和公共场所的保险费用和法定税费,三、物业管理基本概念,8、物业管理企业资质：一般分4个等级，为 甲、乙、丙、丁9、物业管理优秀示范小区评比分为：市优、省优及国优,三、物业管理基本概念,四、物业法规,1、前期物业管理：是指自房屋出售之日起至业主委员会代表业主与业主大会决定选聘的物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。国家对前期物业管理的规定带有强制性。（见物业管理条例第二十一条的规定。）,2、物业管理中，是业主还
12、是物业管理公司处于主导地位？在物业管理过程中，业主是处于主导地位的，以业主大会为权利核心，由业主委员会聘请物业管理公司，并代表全体业主与其签订合同。在明确业主与物业公司的权利、义务和责任的同时，由物业管理公司接受业主委托，按照业主的愿望与要求对物业实施管理。,四、物业法规,3、物业管理公司是否有对住户罚款的权利？罚款是一种行政处罚的行为，除行政处罚以外，所有的相似情形都不能称为“罚款”。因为物业管理公司只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，当然不享有行政处罚权。也不符合受委托组织的条件。所以物业管理公司是无权罚款的。但是可以在合同中约定违约金，用违约金条款来制约业主的不当行为。,四、物业
13、法规,4、物业管理公司在业主不缴纳物业管理费的情况下可以对其停水停电吗？一般情况下，供水合同、供电合同只是自来水公司、供电公司与业主之间签订的合同，物业管理在上述合同中不存在权利义务关系。不能以其未交纳管理费为由，擅自停水、停电。便是当物业管理公司受到自来水公司、供电公司的明确授权且业主没有缴纳水电费的前提下，则可以代其行使权利。,四、物业法规,5、业主入住时房屋出现质量问题应该由谁负责？如果房屋还在保修期内，应该由开发商（建设单位）承担责任，开发商已委托物业公司进行维修，但开发商承担保修责任后，可以向施工单位追偿。如果不在保修期内，且不属于物业公司承担维修责任范围的，就应当由业主自己维修。如
14、果属于公共部位、共用设施，就可以通过业主大会会议决定动用专项维修资金进行维修。,四、物业法规,6、在停车场内车辆被损坏，物业管理公司是否有责任？物业公司与车主是保管合同关系。如果车辆的损坏是第三人所致，应当由第三人承担赔偿责任，但是当无法查明第三人时，则物业公司应当承担赔偿责任。这就要求物业公司尽到充分的注意义务。,四、物业法规,7、小区内业主的人身、财产遭受损害，物业公司应当承担赔偿责任吗？国务院物业管理条例第36条规定“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责作。”这说明物业公
15、司是否承担责任不能一概而论，关键是看物业公司是否履行了合同的义务，尽到了管理职责。,四、物业法规,在此，需要特别说明一下的：保安工作的交接班记录登记工作，公共区域的警示牌的悬挂、摆设均是履行合同的重要内容和证据，不可忽视。,四、物业法规,8、在什么情况下物业公司对员工的行为应当承担相应的法律责任？民法通则第43条规定“第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第58条规定：“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任，在企业法人承担了民事责任后，可以给
16、有过错的工作人员与内部处分，如有损失，可以向其追偿。”可见，如果职员的职务行为造了他人损失，则物业管理公司在承担相应责任后，可以向有过错的职员追偿。,四、物业法规,第一条：物业管理公司与业主是什么关系?,物业公司是具有法人资格的专业企业。由于房产权属业主所有，因而物业公司通过合同或契约，接受业主委托，代表业主并运用经济手段经营管理物业。所以物业管理公司与业主之间就是委托合同关系。,第二条：物业管理中，是业主还是物业管理公司处于主导地位？,在物业管理过程中，业主是处于主导地位的，以业主大会为权利核心，由业主委员会聘请物业管理公司，并代表全体业与其签订合同。在明确业主与物业公司的权利、义务和责任的
17、同时，由物业管理公司接受业主委托，按照业主的愿望与要求物业实施管理。,第三条：业主能否自己管理物业？业主可以单独解除与物业公司之间的物业管理合同吗？,城市新建住宅小区管理办法第四条规定：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业公司统一实行专业化管理。”第七条规定：“物业管理合同和小区管理办法，应报房地产行政主管部门备案。”所以，委托物业管理公司统一管理是政府推行的一项小区管理政策，也是政府为便于小区管理，有利于保护业主和生活中的权益而作出的强制性规定。业主就不能自己管理物业。,物业管理公司未征得业主委员会的同意，单方面提高服务收费标准的做法是不当的。物业管理费是物业管理合同主要内
18、容之一，物业公必须与业主大会协商，双方达成一致方可增加物业管理费。,第四条：物业公司可以单方面增加管理费么？,从何时开始计收物业管理费，国家没有这方面的规定，但规定了按照合同约定来执行。因此，在售房合同或物业管理合同中约定了计费时间，就应当执行该条款。在没有合同约定的情况下，从法律的角度来看，物业管理公司提供服务时，业主就应当向物业管理公司支付管理费。在实际操作中，只要认定房屋具备交楼条件或业主接到的收楼通知书上具有明确的交楼日期就应该开始计收管理费。,第五条：物业管理公司从何时开始向业主计收物业管理费？,物业管理主要负责公共地方和共用设施的管理，无论业主是否居住自己的房屋，均不影响物业公司对
19、公共部位的管理，管理费的收取与其是否居住关系不大。无论业主是否居住，都按照物业管理合同收取管理费。,第六条：业主没有在已收楼房屋居住，物业管理公司是否有权对其收取管理费？,第七条：业主收楼后以房屋存在质量问题而拒绝缴纳管理费，可以么？,这主要看该质量问题是否影响业主的正常居住，如果房屋存在质量问题只是一些很小的问题，比如一个开关线路稍有故障，这完全不影响其正常居住，则不视为逾期交楼，其必须按合司约定交纳管理费。在我们商品房买卖合同补充协议上有明确的约定。此外，质量问题是发展商造成的，与物业公司无关，业主无权以质量问题为由拒交管理费。,一般情况下，供水合同、供电合同只是自来水公司、供电公司与业主
20、之间签订的合同，物业管理在上述合同中不存在权利义务关系。不能以其未交纳管理费为由，擅自停水、停电。但是当物业公司受到自来水公司、供电公司的明确授权且业主没有缴纳水电费的前提下，则可以代其行使权利。,第八条：物业管理公司以业主不缴纳物业管理费为由而停水停电可行么？,如果房屋还在保修期内，应该由开发商（建设单位）承担责任，开发商已委托物业公司进行维修，但开发商承担保修责任后，可以向施工单位追偿。如果不在保修期内，且不属于物业公司承担维修责任范围的，就应当由业主自己负责维修，如果属于公共部位、共用设施，就可以通过业主大会会议决定动用专项维修资金进行维修。,第九条：业主入住时房屋出现了质量问题应该由谁
21、负责？,物业公司与车主是保管合同关系。如果车辆的损坏是第三人所致，应当由第三人承担赔偿责任，但是当无法查明第三人时，则物业公司应当承担赔偿责任。这就要求物业公司尽到充分的注意义务。,第十条：在停车场内车辆被损坏，物业管理公司是否有责任？,第十一条：小区内业主的人身、财产遭受损害，物业公司应当承担赔偿责任吗？,国务院物业管理条例第36条规定“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业管理服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这说明物业公司是否承担责任不能一概而论，关键是看物业公司是否履行了合同义务。在物业公司无故意或
22、重大过失可以免责。在此，需要特别说明一下的：保安工作的交接班记录登记工作，园区/楼道签到工作，公共区域的警示牌的悬挂、摆设均是履行合同的重要内容和证据，不可忽视。,第十二条：楼顶水泥脱落伤人，物业公司应不应该负责？,物业管理公司受业主委托，专门对物业公共部位进行管理，具有管理职能，也负有管理的义务。民法通则第126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能证明自己没有过错的除外。”楼顶水泥属于公共部位，如果物业公司没有尽到管理责任，则必须承担责任，因此，如果物业管理公司能证明尽到了管理责任，完全履行了物
23、业管理合同义务，应当认定物业管理公司没有过错，不应当承担责任，反之，则应当承担责任。,第十三条：何时可以破门而入进行管理措施？由谁来承担破门而入造成的损失？,物业管理公司管理的任务之一就是保证管理区域内的人身、财产的安全。当出现紧急情况时，如果保护的利益大于所造成的损失，就可以采取紧急避险的行为。如果业主房屋内出现危及业主及其他人员的人身、财产紧急情况时，物业管理公司可以采取破门而入的办法。但是行为必须符合紧急避险的条件。所谓紧急避险就是为了使第三人或者本人的人身或者财产或者公共利益免遭正在发生的、实际存在的危险而不得已采取加害于他人人身或者财产的损害行为。破门而入造成的损失应当由引起险情的人
24、或受益人（多指业主）承担。,第十四条：物业公司应承担民事责任的情形有多少种？,整体上来说有两种民事责任：一、违约责任：1）不按时检查房屋及共用设施、设备；2）对房屋及共用设施设备修缮不及时；3）修缮未达到国家规定的标准；4）不及时治理危害公共安全的设施设备，不及时更新共用设施设备；5）不及时清理垃圾；6)在小区滥设广告,滥行张贴,影响小区外观;,一、违约责任：7）损坏共用设施及设备；8）擅自将物业管理费挪作他用；9）乱搭乱建，改变房屋和共用设施设备的用途；10）擅自扩大收费范围，提高收费标准；11）不履行保安职责；12）不劝阻、制止业主和其他人的违法及违反小区管理规则的行为，造成损失；13）其他违约行为。,二、侵权行为：1）侵占物业管理费用，公共设施及设备；2）对管理公共设施造成损害；3）未经业主委员会同意，占用物业管理用房、经营用房；4）在修缮、拆毁、挪动建筑物及设施等物业管理行为中致人损害；5）强迫业主接受不必要的物业管理服务；6）其他侵权行为。,谢谢！,
