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1、谨呈：雅风房地产股份有限公司,2010年营销策划 雅风地产（浙江）2009年5月,雅风铭典,目录,一.项目概况二.区位分析三.项目分析四.消费者分析五.项目推广六.售楼处设置七.,一.项目概况,项目位于义乌市义东路与环城南路交叉口地块，地块东临义东路，东北角为鸡鸣山公园，南靠环城南路，西面一路之隔为江东货运站，北面隔街相对为樊村安置区。规划总用地面积40635.36，总建筑面积为137140.19（包括地下建筑面积67623.5），建筑总占地面积10142.4平方米，容积率1.72，绿地率41.5%。小区设计居住660户，由3幢11层高层住宅楼，20幢3层双拼及排屋住宅楼组成。,项目概况,项目
2、所在地,二.区位分析,地理气候：义乌市以丘陵为主，东南北三面环山，南北长58.15公里，东西宽44.41公里。且属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明，光热资源丰富，雨热同期年平均气温在17左右，平均气温以七月份最高，为29.3，一月份最低，为4.2。年平均无霜期为243天左右。年平均降水量为1100-1600毫米之间，年平均日照2129.7小时，无霜期为243天，气候宜人非常适宜居住。,义乌区位,义乌市位于浙江省中部，地属金华市，位于金衢盆地东部，浙江省地理中心地处境内。东邻东阳市，南界永康市、武义县，西连金东区、兰溪市，北接浦江县和绍兴的诸暨市。婺州八县皆通义乌，至省会杭州百余里。处于西太平
3、洋沿岸前居中位置，南通广东、福建，西接长江腹地，东靠中国最大城市上海，是面对太平洋黄金通道。地理位置相当优越。,义乌区位,义乌是目前全球最大的小商品集散中心。被联合国，世界银行等国际权威机构确定为世界第一大市场。是浙中最活跃的经济板块，最具发展潜力的地区。最具价值的投资热土，极高的商业吸引力。,区域竞争者分析,没有类似可比的实例，没有有力的竞争者。,三.项目分析,（一）.配套设施一.教育设施：幼儿园 江东第一小学 试验小学 江东中学 第二中学 义乌工商学院等二.卫生设施:中心医院 江东卫生院 妇幼保健院 保济堂等三.休闲设施：鸡鸣山公园 义乌乐园梅湖体育中心四.交通设施：江东客运站 义东路环城
4、南路篁园路交叉口,（二）项目SWOT分析,（三）.项目定位,1.雅风铭典的USP：地段、交通、配套设施等各方面条件较好，综合实力强。2.建议：产品定位为品质出众的中高档商业住宅。3.目标：成为身份与荣耀的象征。,概念定位：精神与身体的完美归宿功能定位：安居乐业 为实现优质生活，聘请优秀的物业公司，进行规范有效地管理，体现高贵品质。提升物业升值空间。,四.消费者分析,1.年龄,主力消费者：3645岁 次级消费者：3035岁 再次消费者：2529岁,消费者分析,2.区域分析：以义乌消费者为主，并吸引义乌周边金华各地区商务人士投资购房。3.消费群体：有一定实力的个体居多。IT、金融、财会、营销等高收
5、入行业以及政府部门和企业的中层管理人员。医生，教师拥有稳定较高的收入，而且有利的区位条件也是目标客户群。,4.价格定位：别墅：作为高档房产，定位明确。可采用两种定 价方式；单位定价：按平米定价；整体定价：按套定价；但总价都不低于360万。高层：作为主流房产，奉行大众趋势，均价8600元。策略：采用渗透定价策略。根据消费者消费信心不强先以相对低价打入市场引导消费，促进销售。同时以优秀品质证明其广阔的升值空间，适当提价。,五.项目推广,1.广告策略,广告语设计：贴切主题，能体现楼盘特色，与案名完美结合，引发想象。例如：雅风铭典名门大家，至尊典范 在时尚繁华包围的雅风铭典 享受公园学校包围的千坪美丽
6、花园住家 隐身典雅精致的绿洲城堡,广告宣传：软硬结合,软性广告：包括各大新闻媒体的短新闻和楼盘软性宣传广告 硬性广告:媒体发布广告 活动促进：曲直结合 曲：公关活动、事件活动 直：促销活动,媒体选择：,1.本地报纸：最有效的传统推广渠道。该楼盘主要推向成功人士及白领人士。他们对报纸的关注度比较高，推广效果较好。报纸广告还能制造声势，扩大楼盘影响力和知名度，具有很高的性价比。,2.移动通信：最直接的推广方式。向老顾客发送楼盘信息，发掘潜在消费力。老顾客已经于公司发生过关系，对公司比较了解和认可。得到他们的支持非常有利于项目的推广。所以平 时要注意口碑建设。,3.网络媒体：最前沿的推广方式 网络的
7、触角无处不在，触及生活得每个角落。设计专门的楼盘项目网站。要能实现在线咨询，网 上购买（签订购买意向），发布详细楼盘信息，通过技术手段实现各种客户体验，以达到最佳的宣传效果。在有影响力的本地社区论坛做宣传，例如稠州论坛等。,4.户外媒体：花样最多的推广方式 于项目案场设置大型的广告牌，在江东、宾王以及环城主干道上设置擎天柱和户外广告牌。在城市公交车上做车体广告，还可以买下公交车票的印制权，在车票上打广告。,2.销售策略,促销手段：多种方式结合，并进行有效整合。例如：前五名购房者赠送车位或精装修。帮助客户统一办理银行手续。,主题活动：通过举办各种活动不但能提高楼盘的形象和知名度，还能满足购房者的
8、心理需求。,3.开盘计划,计划于2010年8月中旬开盘，销售期至11月。房地产销售旺季一般都有金九银十之称。售楼期从8月中旬开始，历时三个月。九月十月为强销期，计划销售掉70%。在此期间，加大各方面推广投入，扩大声势。,六.售楼处设置,作为楼盘销售点，它的作用很重要。好的售楼处要能聚集人气，促进销售。由于楼盘位置相对较偏，不适合设立售楼处，因此将售楼处设置在闹市区，这样既能增加人气还不会影响工程施工。从各方面考虑，适合在宾王设立，离项目距离也较近，方便客户前去考察。,功能设置,针对本盘特色建议售楼处设置以下功能区域：接待区、洽谈区、签约区、办公区、模型展示区、音像休闲区。接待区：可作为总台形式
9、，以本盘的大幅形象展板为背景。放置楼盘的相关宣传资料，配置两至三台电话，有固定的电话接听人员，售楼处门口再安排两位迎宾。洽谈区：要求宽敞明亮、氛围轻松、人性化。采购一些舒适且美观的谈判桌椅，饮水机，洽谈区的墙上适宜做一些展板（包括广告板、效果图、销售进度表）和证照之类的复印件。洽谈区要求面积较大，不必封闭，做成敞开式，在售楼处辟一区域即可。签约区：签约区则要求安静，干扰少，所以建议签约区隔成一间间独立的小房间。办公区：办公区是为现场办公的公司领导、财务、以及现场办按揭的人员而设置的，放在售楼处的二楼较合适。,模型展示区：模型展示区应邻近洽谈区，分功能不分区域，方便售楼人员为客户随时解说，模型区
10、建议放置整体模型与单体户型的模型，在本盘为期房的情况下客户也能对本盘进行全面的认识与了解。音像休闲区：本盘既为现代浪漫高尚小区，就有必要设置一处场所，有着浪漫的音乐、温馨的气氛和柔和的灯光，让客户充分感受这种浪漫的家居生活。并可在此区域放置一大屏幕彩电与触摸显示屏，大屏幕彩电主要播放项目的基本情况，在展厅内播放高质素录影带。以及显示屏方便快捷的资料查询，包括当地情况，以及发展商、合作商背景基本情况等，使客户对项目有更深入的了解和认识。,内外装修,作为未来生活的一个缩影，建议项目售楼中心与周边市场上的售楼处在风格上要有所区别，提前给客户展示一种生活气氛。风格：依据本案的总体风格进行描述。基本的建
11、筑风格：略带田园风情的纯休闲风格。在机能和美学上，采用“文化定义空间”的意涵，美学上引入现代材料和技术，同时在机能方面，通过建筑的布局，使得地面、墙的颜色、室内与自然的交流等诸方面表达建筑内涵。,内部装修,将售楼处与样板房相结合。把售楼处直接做成精装修样板房，不仅让人直观的感受到住宅气息，了解房屋构造，为参观者设计了居住蓝图，还能充分利用房屋分间，作为不同的功能区。客厅可作为模型展示区和洽谈区，卧室可作为办公区等，充满了家的温馨。,服务要求,售楼中心的服务是除硬件环境之外的另一重要环节。重视服务环节，旨在要为客户提供专业、周到、细致的现场服务，使客户在服务中加深对开发商的实力和用心的感受。主要
12、包含后勤服务及销售接待服务。后勤服务在执行上以对后勤服务人员的工作要求标准作为重点，后勤服务人员的服务标准要按照高档酒吧的服务标准执行，建议使用专业酒吧服务人员，同时考虑后勤人员休息区位置设置的合理性，以及后勤人员服务过程中的行走路线，考虑现场人流多和人流较少时的人员站位。销售人员接待客户，要严格执行公司制定的标准，要有统一口径和统一的行为规范，在业务员等待区设置上考虑合理性，不能让来客感到杂乱压抑，也不能有到现场后又无人接待的感觉。售楼中心硬件布置建议售楼中心硬件布置应包括整体效果的安排，材料与家具的选择，谈判桌之间的距离安排，顾客行走路线的安排，售楼中心人工光源与自然光源的搭配，附加设施的装修与位置（洗手间、抽烟区等），音响效果以及音乐的选择。,谢谢观看,制作：陈勇智 黄孟何文丽施志强,
