《2009苏州首开相城区项目市场研究以及定位报告112p.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2009苏州首开相城区项目市场研究以及定位报告112p.ppt（112页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、同策研展部2009年8月,首开相城区项目市场研究以及定位报告,谨呈：,市场研究部分结构,地块价值研究,项目主要问题导出,机会点挖掘,宏观环境和市场研究,战略制定及物业发展建议,宏观环境和市场研究,苏州印象,苏州经济整体高位运行，城市消费力强，长三角综合实力三甲,苏州城市位置靠近上海，受其辐射，容易获得利好,200公里,第2位,第5位,苏州经济处于高位运行，位列江苏第一，长三角第二,苏州可支配收入和消费水平位居长三角第五,2008年长三角城市GDP排位图,2008年长三角城市可支配收入和消费支出情况,亿元,元,资料来源：国家统计局,苏州人口,苏州本地人口基数大、外来人口不断涌入，保证充足的购房潜
2、在需求,苏州人口总体保持增长的态势，08年少量下浮，总体维持在8的增长,03-08年苏州常住人口增长情况,第 4 位,苏州外来人口比重逐年增加，截至2008年已经达到苏州总人口的45%,资料来源：苏州统计局,08年各主要城市常住人口,苏州常住人口在主要城市中排位第4，仅次于一线城市,0.08%,03-08年苏州常住人口构成,45%,产业结构,苏州超强的第二产业和快速挺进的第三产业，将衍生出具有鲜明特点的潜在购买群体,三大产业占GDP总值比例为：第一产业1.7%第二产业63.7%第三产业34.6%当前苏州产业结构呈现以制造业为主，服务业不断发展的态势，该结构表明苏州市场的消费群体来自于：私营业以
3、及众多外企和知名企业,苏州本地人凭借良好的传统私营经济，一直保持比较好的收入苏州大量的内外资企业，尤其是制造业和高科技产业，不断致富苏州，更带来了大批的高知人才,全市轨道交通建设和高速道路改造火车站改造工程两大区域中心的启动,园区园区三期的持续发展青剑湖副中心的兴起世界机器人足球大赛独墅湖高教区,吴中区整合太湖度假区，着力发展越溪副中心的崛起,高新区长江路沿线商业的规划新区科技城的整体建设的初步完成,城市规划,各区域鲜明的城市规划，保证了城市整体的健康发展态势，同时也是房地产能够持续长久发展的动因,地产格局,苏州按照行政区域划分为五大板块，各具特色,房地产市场五大板块划分各具特色、封疆为政拥兵
4、自重、蓄势待发,市区：寸土寸金的土地价值，独特的园林别墅园区：苏州标志性区域，房地产大鳄聚集新区：调整阶段，边缘板块的开发，本地开发商垄断吴中区：依托丰富的山水资源，着力打造特色地产相城区：全新区域中心的建设，道路体系的完善，蓄势待发,苏州房价,2004年以来，苏州各区房价一直保持着稳定快速的增长势头,纵观苏州商品房住宅价格走势，大致分为两个阶段：1999年至2003年由于市场不成熟，由于受成交量小、市场变化大等原因影响，价格走势稳定性不够2004年以后，苏州房地产进入稳定高速发展阶段，住宅价格一直保持着13%-17%左右的增长，幅度逐渐稳重小升相城区区域价格处在全市的低位,07-08年苏州全
5、市商品房供求比,资料来源：苏州房产网上销售系统,房地产大市,整体房地产成交态势良好，经宏观调控，2009年年后楼市回暖，迎来成交高潮,价格回归后，趋于平稳,“水城、花城、商城、最佳生态人居城”四城结合是相城区的定位目标,由传统的镇镇各自为政，向统一规划的集约方向发展（区域一体化）,2007年,全区经济继续保持平稳发展的态势实现地区生产总值194.47亿元,比去年同期增长17.8%城镇居民人均可支配收入17825元,增长11.0%;农民人均纯收入9170元,增长13.0%,相城简介,相城区作为苏州的新兴片区，处在全新规划的阶段，未来的发展趋势良好,相城房地产,相城区房地产当前处在供小于求阶段，整
6、体房价也逐渐趋于稳定,2009年以来，供需比逐渐减小，3-5月份，已经出现了供小于求的现象，整体的市场相对较为健康。,从成交情况看，除了传统的淡季意外，相城区的成交情况一直想对稳定；从价格来看，2009年年后价格相对稳定。,区域划分,按照地域性和区域特性，我们一般将相城区划分为中心板块和乡镇板块,相城区中心板块,黄埭镇,渭塘镇,阳澄湖镇,乡镇板块,相城区乡镇板块具有非常强的区域性，同时以低密度景观住宅为主,区域开发零散分布，景观资源优越；低密度住宅为主，普通公寓为辅，价格相对较低以区域客户为主；,中心板块,中心板块分为老中心区和规划的新中心区，本案位于新中心区,华城国际上上城,康桥丽都,香城花
7、园,晨曦馨苑,尊园,欧风丽苑,郦岛原墅,苏虞张,齐门北大街,本案,春申湖路,中心板块,区域住宅市场处于初级发展阶段，容积率相对不高，体量较小，物业类型混杂，公寓价格从年初的5500上升到6300左右,主力面积,区域市场存量主力面积在95-130平米，85平米以内房源已经去化完毕，成为市场空白,虽然上上城主力面积在75-110平米，康桥丽都主力面积在80-120平米，但目前区域内上上城、康桥丽都、郦岛项目的公寓都已尾盘，将不对本案形成竞争；目前区域市场存量中，主力面积主要在95平米以上；,截至200年7月,苏虞张,齐门北大街,本案,春申湖路,合景峰汇,恒基地块,恒顺地块,雅戈尔地块,后续供给,后
8、续的公寓储备用地主要集中在恒基和合景两个项目，合计潜在供给在130万方左右,君地地块,通过上述从宏观到微观的概要分析我们发现：1、苏州市场健康向上发展2、区域市场稳定持续前行3、区域市场处在初步发展阶段，上升空间大4、区域市场后续供给量也比较稳定,大势稳定，市场良性发展，本案的竞争压力不大,地块价值分析,宗地指标,本案为相城区未来新中心区域的、以小高层、高层为主的公寓项目,按照上文的板块划分，本案处于相城区未来新的区域中心之中，将会与恒基、合景等大盘形成直接竞争；本案的总建筑面积28万方左右，属于中等体量社区，容积率2.5，物业类型将以高层、小高层为主商业体量没有具体限制，可以根据市场情况设定
9、；,地价分析,相比周边地块，本案的地价高出200-1000元/平米，导致售价缺乏弹性,本案楼面价高于周边200-1000元/平米，高于另四块地均价约28%；开发成本提高；,四至分析,周边多为规划，“T”型水系贯穿，项目被分割为四块,东西规划道路,西：规划道路,南：恒基商办地块,东：规划道路,北：朝阳河,东：水系,配套分析,本案当前周边配套匮乏，并且缺乏强势资源,项目界定,周边资源有限,成本高，限制项目发展,劣势汇总,1、市场稳定，但价格认知度低，成本较高,区域房价稳定在6000-6500元/平米，但本案的楼板价接近2500元/平米，“面粉”价格过高,【核心问题本案的成本相对较高，同时受到恒基与
10、合景两个超级大盘的牵制，如何在价格不占优势的情况能够脱颖而出】,2、市场竞争的绝对程度不高，但面临恒基与合景两大项目的包夹，成本不占优势,恒基住宅楼板价1376元/平米、合景住宅楼板价1332、2220元/平米,机会点挖掘,项目机会点的挖掘,区域价值,市场机会,营销层面,客户关注,城市规律,苏州快速的城市化进程下，对于新城市中心的渴望明显,（1）北环路改造工程（2）人民路延伸（3）东环路沿线改造（4）轨道交通（5）各区域道路设施的修建（6）沪宁城际铁路,城市建设大事件道路建设和轨道交通是城市扩张的最重要因素之一,苏州当前在第三阶段主动郊区化阶段的同时悄然向第四阶段进发，城市对于新中心的需求强烈
11、,仅仅是商业中心,地段价值,以城市综合体带动新的区域中心建设如火如荼,40万方的天都花园,150万方的世茂运河城,50万方的万达广场,地段价值,相城区在两大巨舰的带动下，凭借优势道路体系也将真正构建成为新的区域中心，乃至于城市新中心,金砖大道,天堂岛,姑苏台,区域机会点,区域价值大于个案价值，本案将以跟随策略，在恒基与合景峰汇国际之后上市，“坐享其成”,区域价值将随着新的CBD的建设而大幅度提升；恒基与合景两大巨舰将成为区域中端乃至中高端品质大盘；区域价值和楼盘档次的提升并然带动整个区域房价的上扬；本案紧靠恒基与合景两大项目,市场机会点1,相城区市场项目档次在逐渐提升，但整体产品力仍相对较弱，
12、多数依靠价格取胜,多数以涂料为主，除了康桥丽都外，外观档次都不高,市场机会点2,从产品面积而言，整体竞争不激烈，市场空白点明显，小户型热销成为主旋律,-统计时间：08年10月至09年6月-,-统计时间：09年7月27日-,目前存量主力面积段，也是未来中惠晨曦馨苑、香城颐园和合景峰汇国际推量主力面积段,市场机会点3,从产品户型而言，高附加值的户型可以促进项目去化，提升项目的价格，上上城和康桥丽都已得到市场验证,市场机会点4,主题化社区成为未来趋势，相城区区域缺失此类项目,目前苏州流行以企划包装为主导的主题化营销，对客户有一定吸引力，但并未与项目本体进行有效结合，主题性不清晰,市场机会点5,康桥丽
13、都商业沿采莲路和嘉园路,上上城入口多层底商,相城区作为传统的居住区，小面积商业价值相对较高,两层联卖商业预计售价在10000元/平米左右,典型案例,通过物业类型化解成本较高问题的方式,营销展示,相城区楼盘，整体营销展示欠缺，体现不出档次,气势不足，难以与项目的较高档次匹配,客户汇总,苏州客户构成主要以私营业、制造业、以及事业单位人员三块构成，一次置业成为购房主导,高端,中高端,中中端,中低端,低端,大型企业高层管理，大型私营业主，外籍人士,国企与事业单位的中高层管理人员,中型企业老板、公务员,普通教师、白领,年青白领，收入尚可的蓝领,职业构成,相城区客户,根据苏州市场去化，本案的主力销售期预计
14、在2-3年，这个阶段区域的主力客户除区域客户外，仍以大量导入的外围年轻客户为主，但层次逐渐提升，价格抗性逐渐减弱,客户盘点,相城区仍处在内部自我耕宇阶段，客户层次相对较低，外围导入的客户以关注价格的年轻客户为主,本区域少量流出金阊区和部分沧浪区客户流入,客户走势,当前苏州客户的区域局限性明显，中心区客户就近选择，区域楼盘的客户同质化严重,流入,流入,流入,流入,本区域少量流出平江区（近北环）客户流入,本区域极少量流出平江区和沧浪区（近东环）客户流入,本区域极少量流出沧浪区（近南环）客户流入,案例客源研究,相城区客户为主，市区客源的比例较高,上上城客户比较分散，除相城区外，平江区和金阊区的比例较
15、高；康桥丽都客户区域性较强；,案例客源研究,客户比较年轻，首次置业为主，其次为改善居住,上上城已购客户年龄段集中在25-35岁，首次置业比例占45%；康桥丽都已购客户年龄段集中在25-40岁，首次置业和改善居住的比例参半；,案例客源研究,区域客户需求稳定，其中私营业主和专业市场客户是主力客源，也是各项目的必争客源，同质化竞争,上上城区域客户主要集中在元和镇和黄桥镇，私营业主、拆迁户、企业白领和蓝领为主；康桥丽都区域客户主要集中在元和塘和蠡口镇，专业市场客户、公务员、企业白领和蓝领为主；区域私营业主和专业市场客户需求稳定，但也是各竞争项目积极争取的客源；,案例客源研究,已购客户对价格和距离敏感度
16、高,上上城客户购买因素主要为总价低，其次为离市区距离近；康桥丽都客户购买因素主要为总价低和距离近，看中未来潜力客户比例提高；,客户问卷调查,此次问卷调查主要针对相城区客户展开，在调查客户购房意向的同时，重点对区域认知度进行了解,问卷分析,调研客户年龄集中在25-40岁,公司职员和私营业主是主要购房群体,调研客户年龄集中在25-40岁，多为公司职员，家庭月收入在2000-5000元,家庭月收入主要在2000-5000元,问卷分析,购房迫切化程度较高，3年内购房占比52%,主要为首次置业，其次为改善居住,购房迫切程度较高，主要为首次置业，购置婚房之用，其次为换房改善居住,问卷分析,相城区购房首选中
17、心区，其次为人民路延伸段,客户对人民路延伸段有一定的认知,人民路延伸以及轻轨的规划对区域认知度提升明显,购房首选合景峰汇国际，主要是由于广告的宣传所致,购房首选区域为相城中心区，受人民路延伸和轻轨规划的影响对本案区域有一定认知，对合景峰汇国际的了解主要来自广告媒体,问卷分析,主力在5500-6000元/平米，占比37%；其次为6000-6500元/平米，占比17%,总价预算主要在50-55万，占比25%，其次为46-50万，占比17%,客户购房的主要心理预算单价在5500-6500元/平米，总价预算在46-55万，心理价格不高,车位需求较大，但以租为主,水景和园林景观需求为主,问卷分析,客户对
18、景观喜好偏向水景和园林景观，对车位需求大,但考虑到成本以租为主,问卷分析,社区智能化注重安全和实用性，而家庭智能化更注重环保和舒适性,注重安全和实用性,注重环保和舒适性,问卷分析,客户除了关注价格外，最关注的为交通条件,交通、景观、配套、智能化更受关注,问卷小结,相城区客源的特点：调研客户主体年龄在25-40岁，主要为公司职员，家庭月收入在2000-5000元购房迫切程度高，以首次置业为主，其次为改善居住购房首选相城中心区，对本案所在区域有一定的认知，容易受广告导向购房预算不高，单价预算5500-6500，总价预算46-55万喜欢水景和园林景观对车位有大量要求，但以租为主对智能化比较看中除了价
19、格外还看中交通、景观、配套等,核心客户,相城区区域客户：首次置业的年轻人、专业市场客户和私营业主等,重要客户,偶得客户,市区首次置业客户：25-35岁的白领，工作两三年以上，拥有良好职业前景,苏州其它区域客户及外地投资客户,客户定位,机会挖掘,区域发展：本案区域价值逐渐提升，未来将逐渐成为相城乃至苏州新的中高端居住板块市场机会点1：相城区整体产品力较弱市场机会点2：小户型需求是主流，同时是市场空白段市场机会点3：附加值可以成为项目实现溢价的主要方式市场机会点4：商业可以实现较高溢价空间市场机会点5：区域市场缺乏主题明确的社区营销挖掘：区域楼盘的展示性较弱，尤其是启动区,案例借鉴,雅戈尔未来城万
20、科、中海夹击下的突围,万科玲珑湾,中海湖滨一号,雅戈尔未来城,主流开发商的主流项目，全龄社区,一期：雅克公馆（酒店公寓差异化竞争）二期：伯爵（顺势营销，针对中端以上的年轻客户，少量改善性客户）三期：萧邦（逆势营销，完全针对年轻客户的定位）,二期,一期,三期,四期,五期,案例借鉴,服务式公寓运营商以客户为导向，通过户型创新和附加值的演绎提升项目价值，形成错位竞争,案例借鉴,一期YARK公馆打造酒店式社区，差异化竞争,SLOGEN：5星级酒店式社区公寓SOHO商业雅戈尔雷迪森广场一期主要通过5星级酒店式社区的概念，打造酒店式服务社区，吸引自住和投资客源；,案例借鉴,二期泊爵顺势营销，通过打造低密度
21、花园社区，增加多重赠送空间，宣扬舒适的居住理念,SLOGEN：合院泊尊室界无限二期泊爵以9.5%超低建筑密度、1万平米超大中央花园、最长约270米超大楼间距，打造哥特式空中花园社区；建筑元素中融入入户花园、空中合院、阳台等多重赠送空间；,空中花园全赠送,大阳台赠送一半,阳台赠送一半,露台全赠送,入户花园赠送一半,案例借鉴,三期潇邦逆势营销，完全针对年轻客户打造婚房，附加值极致演绎,SLOGEN：我有我的行宫三期潇邦打造酒店式青年社区，主力面积在81-103平米，客层主要针对年轻婚房客户，同时把附加值做到极致；在市场低迷的形势下月去化仍保持在高位,案例借鉴,天地源橄榄湾，主题化社区下的泛营销亮点
22、,建筑亮点：小区规划为外城和内城。外城是由商业裙楼和幼儿园组成的街区商业。其中包括街区商业、幼儿园、社区会所；私密内城为相对独立和私密的生活社区；景观亮点：复合式景观体系，各有各的精彩三大主题园林：包含羽毛球、网球、篮球三项专业体育运动的运动主题、中央核心水景的观景主题、共享主题；产品亮点：50-120中小精致户型，实用功能强。85-95迷你复式房设计，填补市场空白。部分户型设置空中共享平台，层高达3m，入户花园设计，私密性强，三房带一步式阳台，底层带私家花园，全飘窗设计，房型布局方正、南北对流，采光通风好，全明厨明卫，无暗房。,“寻找橄榄人”的企划推广将项目针对客源层昭示,雅戈尔未来城,天地
23、源橄榄湾,“橄榄人”,“雅客”“泊爵”“潇邦”,市场高接受度的差异化社区打造，赢得了大盘夹击下的突围,案例总结,案例借鉴,湖滨一号：恶劣的市场环境下，高品质社区的低开高走，使得客户的认知度爆发式提升，最终实现价格的不断超越,背 景,市场竞争激烈，现代大道尚未形成高端板块认知项目楼板价较大劣势中海在苏州继半岛华府后的第二个项目,全 盘 策 略,第一阶段1、以半岛华府的成功为基础，湖滨一号采用同样的风格打造，较高的推广调性，使得客户认知为湖滨一号=第二个华府，期许较高2、现代大道板块未成气候，需要直面玲珑湾的价格压力一批多层以低于成本价的方式销售，屈从园区价格体系，大大提升客户认可度，形成客户的抢
24、购，奠定了项目的成功基础，一期购买超值的客户会扩大形成口碑效用3、进而通过物业类型提升价格、二批联排的推出，一方面拉高项目的价格标杆，一方面也拉高了客户对于板块和项目档次的认可，进而推出三批小高层产品时的价格已经高于一期多层的价格第二阶段样板段和实景的出现进一步提升客户的认知度，后续小高层和别墅的价格持续提升，已经成为园区标杆项目,第三阶段项目已经基本成功下，三期在市场支撑下，以湖景为卖点，完全突破价格体系，成为园区价格标杆项目之一，实现了较高的利润,结果：品质整体统一，未做提升，2年时间完成从5600到18000的提升品质附加值的提升对于项目的顺势上涨、逆势下跌有很大帮助,本案整体营销策略,
25、本案采取跟随策略，待合景、恒基上市后再开发（2010年3-5月），从而站在中端以上项目的高度项目塑造走差异化路线，通过户型面积差异化避免与大盘的直面竞争通过产品定位的精准性和户型附加值的最大化、以及营销附加值的演绎化解成本劣势,物业发展建议,总体规划,户型建议,建筑单体建议,商业建议,会所建议,总体规划建议,规划要解决的问题：1、地块分散4块，整体性不强；2、北面两幅地块较窄，不利于建筑排布；3、解决地下车位成本和销售难点的问题；4、如何利用附加值突围市场；,总体规划建议,车行从架空层进入,人行通过台阶入户,整体架空抬高,架空层停车场,车行方向,架空的优点：1、降低成本，解决车位的问题；2、通
26、过架空体现景观的层次性；,总体规划建议,下沉式抬地景观广场,下沉式休闲广场,市民广场,“三圆、一轴、两线”的诠释：,通过三圆（市民广场、下沉式休闲广场、下沉式抬地景观广场）的规划形成一条核心景观主轴，将四幅地块形成一个整体。,市民广场：硬质绿化，通过南北地块的退地进行打造；下沉式广场：软质绿化，结合水系和坡地进行打造,市民广场,总体规划建议,“三圆、一轴、两线”的诠释：,辐射型商业街：考虑到南面为恒基商办地块，辐射周边；社区型商业街：服务社区内部，与市民广场相结合，将南北地 块形成一个整体；,社区商业步行街,辐射性商业街,总体规划建议,“三圆、一轴、两线”的诠释：,节点景观：通过坡地、水景等进
27、行打造,总体规划建议,辐射性商业街,社区商业街,市民广场,下沉式景观广场,下沉式休闲广场,特点：特殊自然资源、城市资源或品牌资源启动，项目内部因素作为辅助案例：世茂运河城,第一类启动模式资源启动,第二类启动模式展示启动,第三类启动模式产品启动,特点：通过展示生活场景，讲故事、讲体验案例：尚玲珑,特点：通过项目内高低端产品的搭配结合市场热销的产品案例：中海国际社区,启动方式,需要协调启动区楼盘的关系：以小见大，如公共会所或大面积景观等,作用1：较大规模启动，启动期一举奠定气势和形象案例研究告诉我们：大盘的启动规模通常为10-15 万，目的在于满足成本经济、市场消化、规模展示三大要求。作用2：亮点
28、充分展示，启动期即形成城市颠峰社区氛围盘点自身资源我们发现：本项目一期亮点需要体现整盘的品质形象，因此会所及景观主轴或广场、甚至风情商业街（位于一期的部分）都有必要在一期的第一阶段启动。,启动方式,启动区,展示区,售楼处,启动区选择和开发顺序,形成商业+售楼处的形式,综合考虑地块本身资源条件、项目昭示性、周边竞争等因素：启动区选择东南角地块；由南向北顺时针开发；一期：商业街展示公寓,会所与中央景观,入口广场和景观轴,风情商业,开发分期,启动区,考虑地块大小、项目整体性以及景观利用等因素：规划分为两期：一期：南面两幅地块二期：北面两幅依水景观地块，作为项目品质的升级,景观房,房型面积需求,房型需
29、求主要为两房一卫，其次为三房两卫和三房一卫,结构需求主要为平层,面积需求主要为90-100平米，其次为76-89平米,客户需求主要为平层，房型为两房一卫，面积需求主要为75-100平米,户型配比建议,小户型为主，控制总价，同时保证居住舒适型,户型建议,市场户型基础价值点,户型创新,阳台构架形成露台,凸窗、内庭院、入户花园等,建筑构架二次施工,架空层建议,外挑大堂建议,户型基础价值点,无锡太湖国际社区，16层，2梯3户,户型建议：增加2梯4户的全90平米以下户型，图示户型皆为88-90平米,户型基础价值点,户型建议：对中间户的处理，以及小复式住宅的增加,户型基础价值点,阳台,交房后可以利用,阳台
30、+露台的结合,户型提升建议阳台构架形成露台，增加附加值,万科金域华府,露台,层高6米,层高6米,交房后封闭,户型提升建议阳台构架形成露台，增加附加值,阳台变露台,层高6米,卓越维港,天井,交房后墙体可以打掉两房变四房,户型提升建议建筑构架二次施工，附加值,万科金域华府,外立面先做好,露台,户型提升建议建筑构架二次施工，附加值,卓越维港,137 1层,137-1层,北入户,从室内进入储藏室,赠送储藏空间,从储藏间走入车库,南面为车库，可出售,赠送车库顶层露台,局部架空，增加储藏空间和车库，增加附加值,架空层建议,124 1层,124-1层,赠送储藏空间,赠送车库顶层露台,北面为车库，可出售,从储
31、藏间走入车库,从南花园进入储藏室,南入户,架空层建议,局部架空，增加储藏空间和车库，增加附加值,底层架空 进门往上走,一楼南面赠送下沉式花园及储藏间,南入户,增加储藏空间和下沉式花园，增加附加值,架空层建议,架空层毛坯交付,验收后二次装修做精装入户大堂，提高整体品质,架空层建议,验收后进行二次装修做成入户大堂,架空层半开放大堂，不算面积，审批之后通过玻璃或栅栏进行隔断，作为入户大堂,验收后进行隔断，提高得房率,架空层建议,在两个单元入口处的核心井向外延伸，同时架设出一个共享的蓝色区域作为大堂，提高得房率,核心井外延，形成大堂，提高得房率,外挑大堂建议,要达到此种规划建议以及户型创新的方式，建筑
32、风格将有一定的局限性现代风格,风格建议,方案一,现代、简约、时尚,主题化案例,项目需要需求差异化的优势，形成特色，吸引客户,风格主题化,项目属性：规模和外部资源上不具备优势,内部自我打造,科技住宅,配套主题性大盘,如伊顿小镇：园区最早的异域风格楼盘之一,如朗诗国际：科技路线,主题化社区,物业类型,如万科本岸：万科第四代别墅产品,如奥林匹克花园（上海）：体育大盘如证大家园（上海）：教育大盘,迎合客户需求，通过主题化社区的打造，升华项目综合力，创造泛营销亮点,品质主题化,如上海绿城（上海）,方案二,风格及建材需求,客户对异域风格认可度高，辅以面砖更能体现档次,虽然现代简约和中式风格各占比23%和1
33、8%，但客户对康桥丽都和华城国际的立面认可度极高,面砖为主，能体现档次,相城区建筑风格,地中海建筑风格（北京星河湾）,地中海风格的出名源于星河湾；地中海风格建材成本可控，且能体现品质，提高档次；北京首开带来带来北京的成功开发理念；,风格建议,地中海建筑风格苏州成功案例,以天域为代表的复制星河湾的地中海风格在苏州取得了成功，被中高端客层接受,以浒新金榈湾和金色湖滨为代表的中端项目在苏州取得了良好的销售业绩，不但小户型产品市场接受度高，同时能做出高附加值,地中海建筑风格与园林景观的搭配,商业的作用,提升住宅价值,丰富城市功能,1.提高居住便利性2.带动后续住宅销售3.表现主题4.社区体验设施,1.
34、丰富城市生活2.整合项目区域资源3.体现项目整体形象,商业建议,商业在本项目中的角色和作用：,社区商业,社区商业主要为2层，业态以小型餐饮、超市、美容美发、中介等基础生活配套为主,两层联卖商业预计售价在10000元/平米左右,集中商业,区域集中商业空置率极高，仅大型餐饮、娱乐会所、足浴、美容美发等业态能够长期经营,主要为时代花园和名都花园的沿街商铺构成，既是社区商业，同时也是区域集中型商业；社区商业：房屋中介、餐饮、美容美发、棋牌室、便利店、干洗店、建材、鲜花、家纺等；区域商业：大型餐饮、休闲娱乐（娱乐会所、足浴）、大型超市（华润万家）、知名中介（顺驰）、美容美发（艺琅、金莎）、药店（海王星辰
35、）、银行、宠物店、装修公司等,新区何山路沿街商业,案例借鉴,商业建议,社区商业+区域商业的模式，商业价值最大化，化解成本劣势，前期可采用低租、免租的形势引进2-3个品牌店建立形象，同时根据客户需求引进日常生活配套,在区域案例的借鉴下，纯粹集中商业的风险较大，同时纯粹社区商业不适合本案；商业模式：社区商业+集中商业的模式层数：2层，1层5-6米挑高设计；面宽最大合计：762米，进深：10-15米业态：社区商业：中介、小型餐饮、美容美发、棋牌室、便利店、建材、家纺、鲜花等 区域商业：大型餐饮（水天堂、上岛咖啡）、休闲娱乐（KTV、娱乐会所、足浴、网吧）、大型超市（华润万家）、中介（顺驰）、美容美发
36、（艺琅、金莎）、药店（海王星辰）、连锁酒店（锦江之星）、银行、宠物店等,多重会所营造：室内会所+室外泛会所,会所建议,客户对会所的需求主要强调健康和娱乐，根据客户喜好，打造多重会所空间,会所特质：一个属于青年人的“圈子”，会所，不再是冰冷的建筑物，而是志趣相投的年轻人进行聚会、交流，分享生活中点点滴滴喜怒哀乐的平台。,同策研展部2009年8月,The end,附件1,合景峰汇国际产品亮点：6米挑高花园赠送,2-2-1 98平米,2-2-2 109平米,2-2-1 85平米,3-2-2 130平米,附件1,合景峰汇国际6.27开盘情况,优惠活动：1）一次性付款享受9.9折优惠2）开盘7天内签约享受9.9折优惠3）当盘当天成功认购享受总价减5000元优惠开盘情况：开盘前通知价格为5700-6500元/平米，不会超出此范围，开盘当天暗控开盘，均价达到6500元/平米，导致现场混乱，甚至大打出手。第二天重新开盘，截止目前去化99%。客户情况：主力为区域客户，首次置业和二次换房客户各占一半，投资客户占一定比例,整体配比,附件2,2009.8.5土地拍卖地块,合景峰汇,恒基地块,本案楼面价2427,苏地2009-B-20,苏地2009-B-21,
