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1、,2014年宁波商业地产市场研究分析,宁波城市概览 02宁波商业物业市场 04宁波写字楼市场 07,宁波,宁波城市概览|2014城市简介宁波位于浙江省东北部,是浙江省第二大城市,长三角五大区域中心之一。通过杭州湾大桥到达上海约2个小时车程，高铁经杭州到,达上海约1.5小时。宁波栎社国际机场不仅有发往中国各大城市的航班，更包括直通海,外许多城市的航线。宁波设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区，下辖余姚、慈溪、奉化三个县级市和宁海、象山两个县。全市陆地总面积9816平方公里，其中市区面积2461平方公里，全市海域总面积9758平方公里，水产资源丰富，并在近海区域拥有了大量天然气储备。,宁波开
2、埠以来，工商业一直是宁波的一大名,片。特别是改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国,内经济最活跃的区域之一。目前世界500强企业在宁波设立的分支机构已达128家，其中工业和商贸企业约占六成。2013年宁波实际利用外资首次突破30亿美元，今年一季度招商引资继续保持良好势头，外资利用同比增长28.4%。,表1-2013年宁波市主要统计指标面积（平方公里）9,816常住人口（百万）7.63,户籍人口（%）地区生产总值（亿元）地区生产总值（%）三次产业结构外商直接投资（亿美元）社会消费品零售总额（亿元）社会消费品零售总额（%）城市居民人均可支配收入（元）城市居民人均消费性支
3、出（元）居民消费价格指数,767,1298.13.9：52.5：43.6332,63613.341,72924,685102.2,来源：宁波市统计局宁波拥有丰富的港口资源，一直是中国的外贸大市。2013年，全市外贸进出口总额突破千亿美元大关，使得宁波成为浙江首个、全国第八个外贸破千亿城市，同时一般贸易保持稳定增长，这也成为了宁波外贸最大的特色。但是在外需复苏疲弱的形势下，加工贸易的表现疲惫。其中加工贸易进口额比上年下降7.8%，同比微增0.7%。表明城市正在经历由外向型经济转型成内向需求的过程中。,哈尔滨,成都,西安重庆,北京武汉长沙广州深圳,沈阳天津 大连青岛南京 无锡苏州上海杭州厦门,2,
4、3,图3 宁波地铁线路图,宁波城市概览|2014盈石集团研究中心从国内347个城市中甄选出最具城市综合竞争力、广义商业地产市场发展潜力和地区影响力的前20位的大城市进行定期追踪与深入分析，创立了中国首个商业地产市场晴雨表“盈石指数体系”，并已于2014年4月16日面向全国发布了【中国城市商业地产之盈石指数系列报告】其中【盈石指数】中国城市基础设施竞争力指数显示：图1 盈石指数：中国城市基础设施竞争力指数来源：盈石集团研究中心,图2 盈石指数：宁波基础设施竞争力指数,*该城市在坐标轴上的位置代表其该分项得分在20大城市中的排名来源：盈石集团研究中心宁波的基础设施竞争力在中国20大城市中排名13，
5、在浙江省中排名第二仅次于杭州。宁波的港口建设在全球内都名列前茅，所辖范围中宁波舟山港2013年货物吞吐量突破8亿吨，达到80,978万吨，增速8.8%，稳居世界第一。2013年集装箱吞吐量达1,735万个TEU，排名全国第三。宁波站是2013年7月1日开通杭甬高铁的终点站，新的铁路宁波站已于2013年12月28日改造后重新投入使用，可容纳9,000余名旅客候车，目前轨道交通2号线和4号线、市域公交站、北广场还在建设当中，预计2015年全部竣工后将形成集铁路、轨道、公交、出租车、社会车辆等多种交通方式于一体的现代化交通集散中心。宁波轨道交通1号线一期于5月30日正式开通运营，将改变目前城市无轨道
6、交通线的局面。1号线一期工程是东西走向的重要骨干线，自西向东依次贯穿鄞州、海曙、江东及东部新城等，工程线路全长20.878公里，共设车站20座。至2020年宁波将规划建成全长173公里的5条轨交线路，使得市民出行生活更加便利快捷。,4,图4 2014年宁波商业物业存量分布来源：盈石集团研究中心老江东,宁波商业物业市场|2014商圈分布及特点,东部新城来源：盈石集团研究中心鄞州万达商圈,宁波城市的整体规模正处快速扩张期。目前最核心的购物商圈依然还围绕在海曙区内的天一广场范围中。该商圈同时也是宁波最著名最成熟的购物场所，从低端到奢侈品都有涵盖。而鄞州随着这几年的发展，总体商业体量已经处于宁波领先地
7、位，其中位于鄞州的万达广场，是除天一广场外宁波市民最喜爱购物地点，汇集诸多时尚品牌，是集购物休闲娱乐一体的大型购物中心。江东区域范围较大，位于江夏口的传统百货公司已经逐步没落，取而代之是如世纪东方广场居民辐射范围较广的项目。东部新城的文化广场正式启用后，为未来新城区域的商业配套打下了基础。江北区域原不属于传统商业区域，但凭借三江口的位置优势获得了凯德、万达、绿地等开发商的青睐，后发优势使得商圈项目品质较高。图5 宁波市优质商业物业商圈分布图江北海曙,5,项目名称罗蒙购物中心天伦时代广场斯玛特广场,商圈鄞州江东鄞州,面积（万平方米）174.57.7,时间2015年1季度2015年2季度2016年
8、2季度,来源：盈石集团研究中心,宁波商业物业市场|2014商业物业存量及变化,宁波商业物业在近些年经历了一个快速供应时期，2013年城市主要商业区域中总计约有62万平方米的商业项目投入使用，截止2014上半年全市优质商业物业存量已达到到235万平方米。其中商业业态以购物中心为主，占比约为总体量的89%。并且单体项目也趋于放大，2013年交付使用的宁波文化广场和港隆时代广场的建筑面积分别达到了32万平方米和20万平方米，配备业态覆盖购物、美食、休闲娱乐、亲子科教、专业超市等多个领域，主打中端社区消费并且在区域中的体现了更高的社会功能性。商业物业未来供应未来宁波的发展主要还是向外围扩张，尤其以鄞州
9、南部商务区和东部新城最有发展潜力。2014下半年至2016年底间，预计约有65万的商业体量将会投入市场，其中鄞州的供应约占总供应量的半数。其中罗蒙环球城项目最受瞩目，该项目将由罗蒙世界主题乐园、罗蒙商业购物中心、五星级酒店三大核心业态组成，汇聚娱乐、商业、旅游于一体，以国际级的梦幻游乐园、时尚大商场、主题酒店，来打造宁波城市新名片。而在远期还将有绿地中心、新世界K11等多个重点项目落,户甬城。从供应上来看，基本未来项目都以购物中心为主，存在一定的同质化竞争可能。,图6 宁波购物中心及百货历年新增供应量来源：盈石集团研究中心图7 2009年-2014年宁波新开业购物中心及百货定位来源：盈石集团研
10、究中心表2 2014-2016年宁波主要新增商业物业项目,6,目前宁波的商业供求总体处在中国20大城市相对靠后位置。一方面来说整体城市人口较少是制约总体零售规模的主要原因；同时随着这几年城市规模的扩张，除了传统的天一和鄞州万达商圈外，其他区域还没真正形成有规模的聚集地，而人口进一步分散却给开发商选址造成了难度。但是不可忽视宁波的人均可支配收入排在全国第四的高位上，说明消费潜力并没有被市场激发。作为临港外贸城市，宁波市民的实际吃穿成本较低，未来新的商业项目可以从娱乐、体验等方面着手寻找突破口。,宁波商业物业市场|2014盈石集团研究中心从国内347个城市中甄选出最具城市综合竞争力、广义商业地产市
11、场发展潜力和地区影响力的前20位的大城市进行定期追踪与深入分析，创立了中国首个商业地产市场晴雨表“盈石指数体系”，并已于2014年4月16日面向全国发布了【中国城市商业地产之盈石指数系列报告】其中【盈石指数】中国城市商业物业供给与需求指数显示：图8 盈石指数：中国城市商业物业需求强度来源：盈石集团研究中心图9 盈石指数：中国城市商业物业供给强度来源：盈石集团研究中心,图11 盈石指数：宁波商业物业供给指数*该城市在坐标轴上的位置代表其该分项得分在20大城市中的排名来源：盈石集团研究中心,图10 盈石指数：宁波商业物业需求指数*该城市在坐标轴上的位置代表其该分项得分在20大城市中的排名来源：盈石
12、集团研究中心,7,宁波写字楼市场|2014商圈分布及特点,来源：盈石集团研究中心,图12 2014年宁波甲级写字楼存量分布来源：盈石集团研究中心图13 宁波市甲级写字楼商圈分布图老江东东部新城,宁波市中心的海曙区，范围相对较小，但商业、金融业较发达，写字楼项目相对集中在天一广场周边。由于该处写字楼多为九十年代建造，设备配置较差、交通拥堵、停车难题成为各写字楼的通病。江东区面积较广，沿中山东路一线老江东区域分布着包括嘉汇国贸中心，波特曼广场，世纪东方等众多写字楼。而目前市政府所在的东部新城拥有一批高品质的现代化写字楼群，区域依托以国际贸易、金融、航运为主导产业，正大步伐发展建设。鄞州区域写字楼主
13、要集中在南部商务区，开发投资主要由民营企业为主导，政府起到规划辅助的作用。所以这个区域中聚集了一些大型龙头民企总部，同时由于较低的租金也囊获了很多初创企业的青睐。江北区域现阶段写字楼存量较少，主要租户集中在船运以及物流等行业。来福士广场为江北目前标志性写字楼，吸引部分国际企业入驻。江北海曙,鄞州南部商务区,8,项目名称,商圈,面积,（万平方米）,时间,环球航运广场宁波财富中心银亿和创大厦,江东江东海曙,9.57.53.2,2014年4季度2015年1季度2015年1季度,来源：盈石集团研究中心,宁波写字楼市场|2014写字楼存量及变化,目前，宁波写字楼总体量超过235万平方米，其中甲级写字楼占
14、比64%，乙级写字楼占比36%。全市写字楼主要分布在海曙，江东，江北和鄞州四个商圈。鄞州商圈的占比最大，约为85万平方米，其次是江东商圈的存量也不相伯仲达到80万平方米左右，分别占总体量的36%和34%。鄞州南部商务区和江东新城的写字楼相继入市，是过去几年促使这两个商圈超越传统海曙市中心的主要供应来源。尤其是江东新城自2011年后落成了以国际金融中心一期为主的大体量甲级写字楼，同时也标志着这片区域正式成为了宁波金融服务业的聚集地，吸引了一大批银行、会计、律所等行业入驻。南部商务区目前一期就集合了超过20栋写字楼。政府招商策略以及政策扶持使该商务区写字楼租赁情况表现良好，整体入住率已达80%，合
15、计超过1,600企业。写字楼未来供应根据盈石研究中心统计，至2016年底未来宁波的写字楼供应面积将达到133万平方米。几乎所有项目将集中在鄞州和江东地区。尤其是鄞州南部商务区将会是未来供应的主力。根据规划整个商务区总用地面积50公顷，将建64幢商务楼宇，总建筑面积接近220万平,米，总投资额约人民币120亿元之巨。一期,共38幢大楼已交付使用。南部商务区二期位,于一期东南侧，占地206亩，地上建筑面积50万平方米，共有17幢大楼，在2014下半年就将陆续交付使用。同时未来还将有三期，,四期陆续建设。,图14 2014年宁波写字楼存量来源：盈石集团研究中心图15 宁波甲级写字楼历年新增供应量来源
16、：盈石集团研究中心表3-2014-2016年宁波主要新增写字楼项目,宁波写字楼市场|2014,9,宁波历来都是外向开放型城市，在吸引外资上有一定的优势。但总体城市经济发展极大程度仍然依赖于制造业，第三产业发展还有待升级，所以从宏观层面上并非有利写字楼市场。在20大城市中宁波的写字楼供需排名都较低，目前传统核心区域可用地面积较少，未来供应基本集中在非核心位置且集中供应量较大，市场可能需要相对较长的吸纳时间。,图18 盈石指数：宁波写字楼需求指数*该城市在坐标轴上的位置代表其该分项得分在20大城市中的排名来源：盈石集团研究中心,盈石集团研究中心从国内347个城市中甄选出最具城市综合竞争力、广义商业
17、地产市场发展潜力和地区影响力的前20位的大城市进行定期追踪与深入分析，创立了中国首个商业地产市场晴雨表“盈石指数体系”，并已于2014年4月16日面向全国发布了【中国城市商业地产之盈石指数系列报告】其中【盈石指数】中国城市写字楼供给指数与需求指数显示：图16 盈石指数：中国城市写字楼需求强度来源：盈石集团研究中心图17 盈石指数：中国城市写字楼供给强度来源：盈石集团研究中心,图19 盈石指数：宁波写字楼供给指数*该城市在坐标轴上的位置代表其该分项得分在20大城市中的排名来源：盈石集团研究中心,市场展望整体城市展望,宁波目前首先面对的将是产业转型升级的需求。一方面依靠本身的领港优势发展相关的先进
18、制造行业，同时也计划在新兴产业如新材料、信息、新能源等领域大力布局。而交通设施网络的建设就将成为产业升级的基础。目前轨道交通已经正式投入运营，未来包括新的轨交、铁路网线及相关交通枢纽都是城市投资发展的重点。受益于产业升级和加速新型城镇化利好的影响，杭州湾产业新区、梅山国保税区、东部新城、以及泗门、观海卫、溪口等卫星城都将受益。商业物业市场展望从宁波整体的购买力来看，目前城市的商业项目不管从数量上还是质量上的说都相对落后。尤其是在目前开发的城市东部和南部鄞州区域，面积纵深广大，除了少数有辐射力的购物中心外，其余主要以大型超市为主。正是由于宁波商业市场具有极大的潜力，近时期吸引了绿地、银泰、新世界、阪急阪神等多家大型企业投入其中。未来相关项目落成后，城市的商业氛围有望得到提升。写字楼市场展望随着加大对第三产业的投资，宁波整体写字楼市场相对乐观。但未来写字楼市场的发展主要还是将受到相关规划和政策的左右。2014年即将坐落在南部商务区二期的广告产业园，就以其优厚的政策与租金扶持来吸引广告传媒企业前来入驻。其他像东部新城、高新区等各区政府扶持下以产业集群为主的办公楼宇也越来越多。未来政策将会对企业选址产生重要的影响。,图20-2014-2016年宁波商业物业各商圈未来供应来源：盈石集团研究中心图21-2014-2016年宁波写字楼各商圈未来供应来源：盈石集团研究中心10,谢谢！,
