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1、海伦堡海伦国际项目价值理解,昆明白金风尚文化传播有限公司 2011年4月,目录一.品牌价值二.人文价值三.产品价值,一.品牌价值二.人文价值三.产品价值,历经十三年时间的推广，海伦堡已经在全国房地产市场赢得了较高的知名度和美誉度，树立起高档次楼盘的形象。同时，项目在开发及营销上所创造的骄人成绩，更使海伦堡在行业内的影响力迅速扩展至整个珠三角地区，成为众多内地发展商来穗“取经”的必踏之盘！,根据2010年5月所作的消费者调查报告显示，受众对于海伦堡的品牌形象有如下的描述：,有品位、高贵、有文化、有些接近“奢侈”,品牌定位,品牌定位之一,品牌定位我们打造了什么,1998年 华景新城 开启品质人居大
2、门2002年 番禺.海伦堡 开启欧筑美学时代2004年 海伦堡.御院 美学地产颠峰，引领欧式城堡革命2007年 惠洲.海伦堡 品质生活推动者，推动区域生活高度2009年 江门.海伦堡 现代派灵感人居新高度2010年 品牌升级 志存高远 海伦堡地产品牌全新起航，区别于以运营城市的开发理念，用精益求精、用心经营的信念，让数万个家庭重新想象十三年的孜孜以求，海伦堡以完美主义的姿态，不断超越自己 时间，从不让我们留下遗憾！足迹遍布珠三角，品质之颠、市场第一占位,时间积累价值,十三年磨砺，累积十三年品质楼盘开发经验，迎接一个经典！打造海伦堡品牌颠峰之作！,海伦堡品牌的自我超越,品牌定位我们打造了什么,海
3、伦堡为保留古寺而改变规划，结合寺庙构建特色主题公园尊重一座城市，也是尊重一种文化。海伦堡为昆明带来了什么？旧城更新，为保留古寺而改变规划，结合寺庙构建特色主题公园；采用“中水回用、雨污分流”的方法，重开六甲宝象河，改造成景观河道，还河于民。昆明海伦堡惊变城中春,创建中心之城，布局昆明发展热点南拓核心区位置，是规划中的CLD打造生态之城，采用“中水回用、雨污分流”的方法，重开六甲宝象河，改造成景观河道，还河于民。打造教育之城，依托海伦堡地产丰厚的教育资源基础，完善的教育资源配套我们执着完美，不放过任何细节,品牌的自我超越价值,正是因为经历了无数个这样的打造，经历了这样一个痛苦漫长的分娩过程，我们
4、终于迎来了海伦国际的诞生,没有挑剔就无所谓完美海伦堡海伦国际，是苛求造就的极品,小结：,从产品出发,我们打造了什么/怎样打造？,时间积累价值,品牌的自我超越价值,关注细节 专注品质,品牌定位之二,品牌定位消费者需要什么,买了体育城的张先生，走进了卫生间，仔细地开关着每一个水龙头；,消费者可能钟情运动，但不会忽视品质,品牌定位消费者需要什么,世纪城交楼的那天，李小姐用鞋跟敲遍了客厅的每一块地砖；,消费者也许看中文化，但不能容忍劣质,踏踏实实的品质，才是消费者从不更改的追求！尤其是高端客户价值/品质成交而非价格成交,小结：,品牌价值总结,从产品出发我们高度关注细节、专注品质,从市场出发价值/品质成
5、交而非价格成交,品质为王,从产品及市场两个角度的论证，提炼出海伦堡海伦国际的品牌核心价值：,在梦想、品位以及气质等等的“软”概念满天飞的今天，海伦堡海伦国际独辟蹊径，占据品质这样一个“硬”概念，务实地做好产品，一切以品质为先！,一.品牌价值二.人文价值三.产品价值,定义人文,“城市豪宅承担了一种责任，即人文环境的营造。而“人文”，是一个群体思维方式的共同点，对社会的认同。有质量的人群在有财富的基础上共同地居住，这就是居住的价值，这就是符号，符号就超越了建筑。在城市豪宅中，因其居住群体的纯粹性，形成一个共同的居住圈层。文化是区隔人群（生活质量）的一个标准，豪宅应注重人群层次的打造，而豪宅项目的运
6、作，要帮居住者挑居住者。,定义人文,物理层面一个怎样的生活社区？精神层面居住着一群怎样的层峰人士？文化？,物理层面一个怎样的生活社区？,区位（城市南拓中心）环境（天然的“绿肺”）建筑需求（最“金典”的建筑形式）园林需求（最富创意的立体、体验式园林）智能化需求（指纹打卡，全屋安防系统等）私享城市之颠的“醉美”,因为私享，所以尊贵,精神层面居住着一群怎样的层峰人士？文化？,海伦国际圈层人文特征有钱有思想有深度,尊重传统，注重传承 强调圈层归属意识 关注身份的匹配和价值的体现 关注品质，讲究品位 富有却低调内敛,他们不多说自己的身份不多说自己的财富不多说自己的成就走过流金岁月，自然会明白,我们的目标
7、客群：历经人生，见惯沉浮，如今淡定在自己的流金岁月的那少数中的极少数。他们 拥有支配的能力，拥有财富的从容，拥有鉴赏的高度，但内敛，不张扬。,不需要动作，不需要语言,这源于一种个人气场的张力，文化底蕴的感染，一种历经时间的沉淀,把世俗的名利之争看清、看淡，远离物欲迷惘，摆脱意识纷争调和自我的心境、完善自我的人格入手，进而去完美家庭，均衡社会，平治天下。,权利、财富、地位等，都不需要说出来的一种淡泊、从容的精神境界一种低调但让人自然尊敬的魅力从而形成特有的一种不言而喻的“上层境界文化”,小结,海伦堡把圈层理念融入豪宅社区，演绎上流人文生活盛宴,人文价值总结,显赫之上,精神层面-不言而喻的，上层境
8、界文化！,人文价值总结,物理层面-显赫的生活领地,境界所在！,国际品牌联手打造（部件篇）,国际品牌联手打造（部件篇）,西门子厨具（灶具、抽油烟机、消毒碗柜）格力空调摩恩龙头TOTO洁具奇胜开关插座Yale门锁史密斯热水器 流金岁月所选择的每一个品牌，都是一种行业的标准，亦是一种生活的尺度。,备注：以上品牌出街前，需与采购部再次确认,西门子油烟机 西门子的家电专家提出了“均衡吸油烟”的技术标准，使产品的每一个设计及加工细节都具备极强的竞争优势。在均衡吸油烟状态下模拟一家三口一日三餐(两餐爆炒)使用吸油烟机，三个月后，模拟结果显示：吸油烟机内部机件无积油，外露部件无漏油。同时，由西门子独立开发制造
9、的全电脑控制系统，经过85下连续100小时工作的极限测试，能充分保证吸油烟机性能稳定、持久耐用。除去技术的科学性和先进性，西门子吸油烟机的全方位易清洁设计也深得人心。滤油网力求更大限度一次性捕获油烟，防止漏油；中式机经过不粘油喷涂，有效防止冷凝油附着；单滤油网和集烟腔的“均衡深度”设计，使进入内腔的油烟被高效收集，清洁工作因此变得轻松又简单。西门子燃气灶 点火方式：电脉冲点火点火及控制方式：专利技术，40度精准点火，杜绝点火噪音；230大角度火力调节，确保火力“随心所欲”进风方式：面板上表面及灶具低壳100%全封闭设计，一次空气完全来自面板后侧，确保低排放，燃烧稳定性和产品长久清洁如新,格力空
10、调格力空调14年来一心一意专业做好空调，是一家经营业绩优秀、公信力高的上市公司。年产能力突破1000万台（套）。连续9年，产销量、市场占有率居行业前列。选材用料精良：主要部件选用国内外优质材料和配件。压缩机选用日立、三羊、三菱、大金、谷轮等，控制器的芯片选用日本三菱、东芝、美国的MOTOROLA等，蒸发器铝箔选用优质亲水膜铝箔，铜管采用锯齿形内螺纹管，钢板采用性能好的热镀锌板等。,优点,采用G-Matrik直流变频技术 低频可达15Hz，更加省电 最高频率120Hz，快速制冷/制热 150-260V超宽电压运行，适用范围更广泛 行业首创舒适省电模式 静音设计，静享舒适睡眠 抗菌防霉过滤网、儿茶
11、素滤网 智能+可控电辅助加热 可控超强档 自动清洁 独立除湿 防冷风设计,摩恩水龙头,国际著名的FORTUNE杂志将摩恩水龙头列为“二十世纪美国100项最优秀产品之一”，并指出“生产这个超级产品的公司一旦出现，世界就在他的脚下，他的竞争对手将望尘莫及”。历史性的发明、现代水龙头业的里程碑。美国摩恩公司Moen Inc.是当今全球著名的高级水龙头，厨盆，卫浴五金配件的专业制造公司之一，是世界著名的跨国公司 富俊公司Fortune Brands Inc.的全资子公司。在美国，摩恩拥有三家水龙头专业工厂，四家各类水管配件工厂及一家厨盆专业生产厂，这些工厂在美国均处于所在行业的领导地位。摩恩公司水龙头
12、的日产量高达8万只。在美国本土及加拿大地区的水暖器材行业和普通居民中，摩恩产品妇孺皆知，摩恩(Moen)亦是整个北美洲知名度和社会公众指明购买率很高的品牌。在世界上，摩恩产品以其精湛的技术，先进的工艺，完美的售后服务而倍受世界各地用户的偏爱，并享有极高的声誉。,优点：镀层工艺要求比较高，表面的光泽均匀，好的龙头会有三层镀层，手摸上去的手印会自动消失。水龙头的主要部件的壳体是由黄铜铸造的，黄铜纯度越高电镀质量越好，表面电镀层越不易腐蚀，优质龙头黄铜的比重约占到65%，一般只达到30%上等水龙头阀芯工艺精确，基本上会是陶瓷阀芯，能够开合20万次，手柄摆动带动阀芯的时候能感觉到不松不紧，感觉很轻便。
13、价格：1000元/只,洁具、花洒五金坚固耐用，时尚外表，国际品牌价格：5000元/套,TOTO洁具,国际著名品牌。国内品牌知名度第一、品牌忠诚度第一、品牌预购率第一、高端市场占有率第一（达30%以上）方太凭借人性化的专业厨房科技、时尚的外观设计、卓越的品质以及完善的服务体系，成为了中国厨房文化的代言人，新生活观念的倡导者，消费者心目中的“厨房专家”。价格：50000元/套,方太厨具,奇胜开关插座,CLIPSAL奇胜，一个世界著名的装置电器品牌，1920年创立于澳大利亚，是澳大利亚排名第一的装置电器品牌，在亚洲是最大的电工产品品牌，全球5大电工品牌之一，并在全球十多个国家和地区设有生产基地和研发
14、中心。奇胜品牌的产品广布于家用、通讯、工业和自动化行业，产品种类达到20,000种之多。,优点：*银铜复合材料导电桥，导电性高，奇胜产品设计寿命是20年，廉价产品的导电桥是铜铁复合材料，容易生锈，导电性能随着时间推移逐渐降低，同样的功耗，采用奇胜开关插座，能节约能源，减少电费支出;*额外采用U形翘板，市面上大部分同类产品为了节省成本会省略这个细节，奇胜的轻触开关使用时安全轻巧，“得”的一声，清脆动听，好心情伴随光明充满了整个房间，对比便宜的其他开关插座“啪”的一响.*采用高韧性的锡磷青铜和低发热的无焊整体设计导电片，让插座耐用安全，即使您长期使用额定高功耗电器，也不会发热燃烧;*面板使用网格结
15、构支撑，加厚安装孔，防止意外压穿，持久不变形，即使你频繁的拔插，奇胜的设计是5000次拔插;奇胜人性化的设计，不止于产品的使用价值，更将安全放在首位：一个小小的插座开关，同时通过以下安全标准：中国 GB16915.1 英国 BS EN 60669-1 国际 IEC60669,Yale门锁,外装门锁轻触式智能钥匙密码组合(4-12位)4 x 1.5V AA 电池备用机械钥匙应用环境温度:-15 55度韩国制造智能数码门锁，为阁下免去随身携带钥匙的限制，开启大门的过程变得更为方便；阁下更可按需要选择便捷安全的电子钥匙、遥控器或PIN键盘，组成完整的无钥匙门锁方案。,史密斯热水器,美国A.O.史密斯
16、公司是一家具有革新传统、极富创造力、有着悠久历史和辉煌业绩的跨国公司。A.O.史密斯公司1874年在美国成立，至今已有130年历史，是美国纽约证券交易所上市公司（代码AOS）。1936年进入热水器生产领域。2006年公司全球营业额21.6亿美元，全球雇员近17000人，目前在全球8个国家拥有42家工厂。A.O.史密斯热水器凭着优异的品质、完善的服务，赢得了众多消费者的青睐，并被广泛使用于全球各地的麦当劳、肯德基等连锁店中。中国的天价豪宅汤臣高尔夫球场别墅亦使用,优点倍恒科技节能变频；一周生活定时；先进的电脑智能化控制无线遥控；灵智聪明定时；TSS全程安全系统；高密度聚氨脂保温材料；持久高密镁棒
17、；原厂Z8加热管/温控器；2500W功率，容积50升，卧式安装；钛金内胆；,国际品牌联手打造（装修材料篇）,西班牙米黄大理石 产地：西班牙进口的名贵高档石材价格：960元/方石材具有自然的花纹、美丽的色彩，以及与生俱来的美感。使其得到越来越多的家装人士的青睐，只有它才是主人高尚品味、奢华气派的最好体现。,黄金天龙大理石又称（帝皇金），为金黄色,花纹独特、色泽自然、耐磨、高贵价格：2000元/方,金蜘蛛大理石产地：希腊新矿种，适合高档装修。灰冰玉，黄色宫殿，木纹黄，因其质地坚硬、抗压抗折、品相协调、色泽和谐，深受众多客户的好评,迪拜金花大理石 产地：中东迪拜迪拜最好的皇家套房1.5万美元一晚，普
18、通套房1700美元加20服务费。而流金岁月 来自迪拜的金花大理石与上述套房用的是同种石材,黑檀木,黑檀木属柿树类，主要产于印度、印尼、泰国、缅甸等国。世界上真正具有代表意义的黑檀木只生长在印尼赤道旁的苏拉威西岛上，由于树木成材极其缓慢，需上百年甚至几百年以上，再加上其生长环境恶劣，现已濒临灭绝，基本属于不可再生资源，是印尼国宝级植物！黑檀木由此得名苏拉威西乌木。黑檀木心边材区别明显，边材白色（带黄褐或青灰）至浅红褐色；心材黑色（沌黑色或略带绿玉色）及不规则黑色心材（其深浅相间排列条纹）。木材有光泽、无特殊气味。纹理黑白相间，直至浅交错，结构缅而匀，耐腐、耐久性强、材质硬重、细腻，是一种十分稀少
19、的珍贵家具及工艺品用材。目前每吨的价格一般在1万多元到3万多元不等，如果材质好，价格就会更高一些。,名贵石材,地面：800800进口金蜘蛛大理石：局部大理石拼花造型，防水防碱、晶面处理。墙面：干挂西班牙米黄大理石：防水防碱、晶面处理 电梯门套：迪拜金花大理石门套：高贵大方 地坪：800800进口金蝴蝶大理石：防水防碱、晶面处理 窗台石：西班牙米黄大理石：防水防碱、晶面处理 主卫地坪及墙面：黄金天龙大理石：纹理独特、尊贵奢华；防水防碱、晶面处理 洗面盆台面：迪拜金花大理石台面：防水防碱、晶面处理 厨房地坪：600600银灰大理石：防水防碱、晶面处理 厨房台面石：世贸金麻大理石：高贵大方、坚固耐用
20、 阳台地面：客厅阳台黄锈石混纺；生活阳台600600银灰大理石,国际品牌联手打造（装修材料篇）,好的材质还要有好的工艺。精细工艺：流金岁月室内的大理石无缝拼花，毫米级的施工要求，更是让许多业内人士震惊大理石拼花的缝隙即使用尖刀也插不进去。纯手工打造：即使是流金岁月的铁栏杆也是用尽心思，这种栏杆上锻铁雕花是用热铁锻浇出来，纯手工打磨，雕花的每处焊接部位均手工打磨，确保自然美观,这是机器打造不出的视觉效果。,国际品质细节处理完美,世界制造 世界品质,装修价值总结,国际品牌联手打造,国际品质细节处理完美,气质诞生经典,海伦堡整合推广策划案,海 伦 堡,欧陆式亲水高端洋房,广州蓝光通达广告2007年5
21、月30日,第一部分：公司介绍A公司简介B公司案例分享第二部分：项目市场分析A大环境分析B竞争对手分析,目 录,第三部分：整体品牌定位策略A产品分析B消费群者分析C品牌定位第四部分：平面表现A品牌视觉识别B概念平面表现第五部分：年度传播实施计划A年度推广思路B配套建议,本次提案分五部分进行,第一部分公司介绍,广州市蓝光通达广告有限公司成立于1991年，是广州4A广告协会成员之一，至今已成为业界极具口碑的具有整体策划、创意、执行、媒体代理等完美的品牌推广能力的专业广告公司。总部设在广州，在香港、北京、深圳、济南、东莞、肇庆设立了分支机构，其中包括：贯美国际（控股）香港有限公司贯美房地产策划（广州）
22、有限公司贯美天池广告（广州）有限公司北京蓝光通达广告有限公司,公司介绍 A/公司简介,广州市贯宏国际园林工程有限公司广州市尚海广告有限公司蓝光通达广告有限公司肇庆分公司山东济南贯美通达房地产顾问有限公司,蓝光通达传媒机构,城建集团 越秀地产星汇园富力地产富力御龙庭、富力桃园中粮集团（香港）有限公司都市华庭广州侨林房产开发有限公司侨林苑、怡雅苑广州市清漪园房地产开发有限公司江南世家美林基业集团南航花园、美林海岸花园、美林湖畔汇鑫实业发展有限公司汇鑫阁,祈福集团祈福南湾半岛香港长江实业广州国际玩具城城启集团江门江海花园广州雅居乐花都雅居乐雍华廷新世界中国地产东方新世界、岭南新世界、凯旋新世界广州兆
23、晖投资有限公司晓城大厦广州景兴房地产凯旋会,公司介绍 A/公司简介,重要客户,凯旋新世界 凯旋新世界座落于21世纪广州中央商务区（CBD）珠江新城的中央绿地珠江公园南门对面，占地面积107876平方米，总建筑面积近11万平方米，采用南北轴线设计，沿轴线两边一字排开半围合而成。项目建筑形态包括高尚住宅、公寓和商铺，并以丰富的生活配套和极低的建筑密度，营造出上层专属的高素质社区。,公司介绍 B/案例分享,花都雅居乐 花都雅居乐是花都地区的大型成熟生态社区，位于花都区市中心，紧邻马鞍山生态公园，占地30万平方米，二期”花样巴黎“洋房总货量550套左右，由18栋12层的小高层，分两排排列组成，拥有1.
24、5万平方米的花溪水岸园林和马鞍山公园双重景观。,公司介绍 B/案例分享,星河湾 星河湾位于广州华南板块华南快速干线出口处，属于南村自然生态保护区，北邻旖旎珠江，东部为植被良好的自然山坡。总占地80多万平方米，已建设区域近50万平方米，建筑面积已达70万平方米。,公司介绍 B/案例分享,第二部分项目市场分析,首先，我们来看看坦洲镇的地理位置及交通,坦洲镇位于珠江口西岸，地处中山市最南端，毗邻珠海经济特区，邻近香港、澳门，交通便利，素有“金斗湾”“小澳门”的美誉。,坦洲镇到广州、深圳只需要80分钟车程，到珠海、澳门10分钟便可到达。中山 港、神湾港、珠海港、珠海机场、澳门国际机场近在咫尺，半径10
25、0公里范围内还有广州、深圳、香港等 多个国际机场。往珠海九洲港或拱北出入境关口约 12.5 公里 往澳门国际机场约 36 公里 往中山市区或中山港约 50 公里 港珠澳大桥入口近在咫尺 离城际轻轨三乡站约 2 公里 广珠高速公路西线、沿海高速公路都贯穿坦洲境内，并设有出入口,项目市场分析 A/大环境分析,对项目的利好,坦洲镇土地供应量相对较大，将成为开发商投资的重点区域。2006年中山中心城区由于缺少大面积地块的供应，使其他区域或城镇土地成交量大幅度上扬，坦洲镇土地成交量仅次于开发区、西区、阜沙镇和沙溪镇，估计未来1-2年两区域的产品供应量也相对较大。,项目市场分析 A/大环境分析,一系列政策
26、出台，保障坦洲镇房地产市场健康发展1）坦洲镇与周边城市相比，楼价偏低，炒楼现象不多，在国家七部委出台遏制楼价、打击炒楼政策，有利于为房地产业营造有序、公平的良好投资环境；2）坦洲镇几项交通重点工程，如城桂路二期、广东沿海高速公路和广珠西线等，进一步拉近与周边地区距离，吸引珠海乃至澳门的客源到坦洲购房置业，长远来看是大力推动当地房地产市场高速发展。坦洲镇良好的投资环境，吸引多家房地产商进驻投资 1993年，红塔和金汇两家房地产公司率先进入坦洲镇，开启了坦洲房地产市场。之后中澳、宏生、村田等房地产企业相继加入，直到2006年，锦绣大地、中山南通、新州际等3家企业进驻，更使坦洲镇房地产市场形成火爆的
27、局面。,项目市场分析 A/大环境分析,对项目的利好,坦洲镇楼市主要面向珠海白领阶层 近年珠海房价不断上涨，坦洲镇适时推出了质量与珠海一手房相似、价格与珠海二手楼接近的大型楼盘，以优质廉价为卖点，吸引珠海白领阶层购买。坦洲镇亦是澳门人置业颇多的区域。与拱北口岸大约有3040分钟路程的坦洲镇，毗邻珠海市，由于楼价比珠海便宜，吸引了大批澳门置业者。此外，坦洲镇楼市还吸引大批来自三乡镇外资企业高层管理人员投资置业，由于三乡当地房地产市场的供应不足，其中一部分人转向坦洲置业。坦洲镇楼盘推广主要利用珠海媒体 从坦洲镇楼盘的销售推广策略可以看出，尽管坦洲在行政区划上属于中山，但坦洲楼盘很少在中山的媒体上进行
28、推广，而是转向珠海媒体。,项目市场分析 A/大环境分析 小 结,本案的入市将面临二个竞争市场的挑战和压力，一个是坦洲本地市场，另一个，则来自珠海市场，因此，应同时考虑此二个市场的情况，对症下药。做为主力市场的坦洲，则是更应该着重考虑的对象。,珠海 坦洲VS海伦堡,市场挑战,项目市场分析 B/竞争对手分析,区域内坦洲市场 目前坦洲区域内地产项目主要竞争对手有锦绣阳光花园、州际新天和中澳美丽花园三个项目；目前规模档次来看，锦绣阳光花园是本项目最大威胁的地块；区域外珠海市场 目前珠海区域内主要以临近的拱北市场为主，其中未来新开发的项目，将去化部分客源，成为本案的威胁。,项目市场分析 B/竞争对手分析
29、,市场划分,1、珠海房地产开发与经营现状 2007年一季度，全市房地产施工面积599.66万平方米，同比增长64.1%。在房地产开发投资规模不断扩大的同时，商品房销售保持畅旺，价格仍在高位上涨，一季度商品房销售面积47.92万M，增长24.1%，商品房销售金额23亿元，增长38%。2、市场发展预期供应量 住房建设以优先安排政府政策性住房的供应为前提，根据国民经济和社会发展“十一五”规划以及近期建设规划年度土地供应要求，随着京珠、粤西、江珠、太澳、广珠城际轻轨以及港珠澳大桥等一系列区域性大型基础设施的建设，珠海由于优质的自然和生活环境，成为珠三角西岸开发热土，资金的流入，消化了大量存量居住用地，
30、住宅建设推向高潮。,珠海市场,、珠海房地产投资环境现状及预测,项目市场分析 B/竞争对手分析,1、产品需求特点 户型结构基本均衡，以90-140的中等户型居多，据统计资料及市调数据显示，近两年珠海商品住房以中等面积户型为主，建筑面积100-140左右的三房较普遍。2、购房消费人群 由于受二次置业需求增加的影响，购房人群分布广泛，除了房改房购房高峰和珠海市民二次置业，常住本市的市外人员也逐步成为珠海新建商品房购买的主力军，港澳人士购买的比例也在相应提高。,珠海市场,二、珠海住宅市场特点,项目市场分析 B/竞争对手分析,3、外地开发商强势进入 珠海2006年房地产住宅市场趋势良好，吸引万科、方圆、
31、金地、广州时代及新光等外地地产商相继进驻珠海，未来庞大供应量必然导致市场竞争加剧。2007年吉大、香洲、新香洲供应量大增，是市场热点区域，从区域上看，其中拱北片区供应量较大。从需求上看，珠海年市区总体消化量约为万平方米，消化率超过，市场消化速度较快，住宅市场供求整体保持均衡。虽然房价涨得比较快，但主要是许多具有良好品牌的开发商转战珠海，提升了珠海楼盘的档次和影响力；其次高品质的海景项目、别墅项目，它们的价值主要基于稀缺性与未来城市价值。在这两大因素的推动下，珠海的楼价有了一定的升幅。,珠海市场,二、珠海住宅市场特点,项目市场分析 B/竞争对手分析,项目市场分析 B/竞争对手分析,珠海市场,珠海
32、房地产格局 珠海通过开展城市规划建设管理“135”行动计划，用五年的时间为珠海的未来城市发展夯实基础，实现“一年见美、三年变优、五年显特”目标，这一规划政策必将对珠海房地产区域发展格局产生直接影响。,三、珠海各区域住宅市场现状分析,前山板块区域,老香洲板块区域,吉大板块区域,拱北板块区域,新香洲板块区域,项目市场分析 B/竞争对手分析,珠海市场,老香洲板块：有情侣路沿线优越的海景优势，随着规划的实施，本区域将注入更浓郁的文化、旅游气息，居住环境将进一步飞跃提升，高品质的居住物业将在本区域得到巨大发展；大板块：汇集大量的城市白领，在规划政策的推动下，本区域将成为珠海高素质的人群聚集地，商务功能将
33、进一步完善，投资型住宅物业将日渐受到追捧，并成为市场热点产品；拱北板块：作为内地通往澳门的门户，具有口岸经济得天独厚的区位价值优势，由于本区域的土地资源相对有限，房地产更趋向于商用物业的发展，充分挖掘本区域的区位价值；,三、珠海各区域住宅市场现状分析（A）,项目市场分析 B/竞争对手分析,珠海市场,前山板块：按照珠海“做强看东部、做大看西部”的战略方针，前山是有珠海中心城区和西部区域的连接带，在城际轻轨、“一河两岸”景观工程等利好措施的推动下，本区域生活素质将得到全面提升，必将积聚巨大的房地产发展潜能；新香洲板块：珠海“135”行动计划并未在本区域实施具体的规划措施，但是由于新香洲作为珠海新的
34、文化、体育发展中心区域，在一定程度上业已使本区域的居住环境得到良好的改善和提高，随着本区域若干大盘的启动开发，本区域对珠海整体房地产市场必将产生推动作用。,三、珠海各区域住宅市场现状分析（B）,根据统计，年拟推出项目规模较大，建筑面积在万以上的中高档大盘项目约有个，品牌开发商引领珠海楼市走向良性发展。,珠海市场,项目市场分析 B/竞争对手分析 小 结,拱北区域，如九洲时代、金莎公馆、骏成苑、中珠豪庭、花苑新村等楼盘销售火爆程度，从一定程度上反映出拱北区域的需求量仍旧较大，高端物业由于地段单一支撑，营销意识淡薄等，致使价值感欠缺，不足以支撑同区域楼盘价格差别。,竞争对手一：锦绣地产项目,项目规模
35、：总体规划一千多亩（包括锦绣名居别墅项目锦绣阳光花园洋房项目）产品类型：欧式洋房建筑、别墅、水景园林、临街商业组成地理位置：坦洲新城市中心坦神路，加上中心广场、新医院和客运站实验中学等，市政配套齐全推广口号：一坐城市的荣耀消费群体：外地住客比例大，本地消费者占三成，其余购买者包括珠海（甚至 来自澳门等地区的客群）本外地消费比例为七三开销售价格：洋房均价在30003500元/平方米之间户 型：120199平方米之间的中大户型销售情况：05年开盘，目前第13期已全部售完，目前正推出第4期剩余2030 套，朝南单位4000元平方米已经售完，目前在售朝北单位未来发展：计划规划项目占地二千多亩洋房项目,
36、项目市场分析 B/竞争对手分析,坦洲市场,锦绣地产项目优劣势分析,主诉求：开启港澳珠别墅豪宅时代，以及欧式风尚、纯别墅区，目前主打别墅产品；小 结：该项目整体优势较强，劣势较少，属于强劲竞争对手。,项目市场分析 B/竞争对手分析,坦洲市场,竞争对手二：州际新天,项目规模：三期“缇香苑”占地4万平方米产品类型：意大利风格洋房建筑、水景园林、商铺地理位置：南坦路中段推广口号：07成就更高居住梦想消费群体：外地住客比例大，本地消费者占三成，其余购买者包括珠海（甚至 来自澳门等地区的客群）本外地消费比例为七三开销售价格：洋房售价在3100元/平方米左右户 型：120199平方米之间的中大户型销售情况：
37、05年开盘，目前第12期已全部售完，目前正推出第3期本月已买 完，下半年即将推出100多套户型未来发展：计划规划45期,项目市场分析 B/竞争对手分析,坦洲市场,州际新天优劣势分析,主诉求：迅速抵达高品质生活；小 结：该项目与我项目地理位置邻近，各方面配套齐全，但是由于体量不大，目前存货量不大，故威胁相对小。,项目市场分析 B/竞争对手分析,坦洲市场,竞争对手三：中澳美丽花园,项目规模：占地120亩产品类型：欧式洋房建筑、水景园林、临街商业组成地理位置：坦洲沙坦路和南坦路交界处，地段佳推广口号：坦洲新中心，半岛风情鼎级毫宅消费群体：外地住客比例大，本地消费者占三成，其余购买者包括珠海（甚至 来
38、自澳门等地区的客群）本外地消费比例为七三开销售价格：洋房售价在20002900元/平方米之间户 型：120199平方米之间的中大户型销售情况：06年开盘，目前第12期已全部售完，目前正推出第3期100200套 带电梯单位,项目市场分析 B/竞争对手分析,坦洲市场,中澳优劣势分析,主诉求：北欧风情，精致生活小 结：该项目与我项目地理位置邻近，各方面配套齐全，但是由于体量不大，目前存货量不大，故威胁相对小。,项目市场分析 B/竞争对手分析,坦洲市场,坦洲楼市同质化严重，基本上以欧洲风格为主调，多以水景、园林、高档洋房的组合为主；近期开发的项目有档次相对偏高；宣传设计风格单调，项目传播概念匮乏、形象类似，区隔不大。,项目市场分析 B/竞争对手分析 小 结,挖掘本项目的差异点，找出核心竞争力，与对手进行概念区隔，并且针对目前坦洲市场项目传播概念匮乏的现象，在概念方面进行有效的包装和实施。,
