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1、项目前期成本策划的探讨,PART 1,概念对焦,PART 1 成本管理概念之对焦,什么是成本？经济学说：为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。,什么是成本？企业家说：利润=收入成本,地产企业的收入？,地产企业的成本？,PART 1 成本管理 概念之对焦,开发成本,土地成本,管理成本,资金成本,PART 1 成本管
2、理概念之对焦,成本管理理念之解析？标准成本管理（传统）作业成本管理（欧美）成本企划管理（日本）,成本企划：成本绝非单纯是帐簿的产物，既然它在制造过程中发生，就应该从工程学的、技术的层面去把握成本信息，从开发、设计阶段开始结合工程学的方法对成本进行预测、监控。其基本立足点可认为是全生命周期成本。,PART 1 成本管理概念之对焦,成本管理理念之解析？地产企业成本管理现状：不谈目标-高利润/抢进度目标滞后-预结算控制目标不靠谱-专业口不介入目标是目标，过程是过程-目标与操作脱节决策者都不受控于成本，过程信息失真.成本结果与目标高度偏离,理论如何落地？,PART 1 成本管理概念之对焦,地产行业成本
3、管理之特点 成本发生之体现滞后 成本信息归集体现滞后,建立一套成本预控体系，是企业不得不做的选择！,区别于制造业,PART 1 成本管理概念之对焦,房地产开发价值链分析模型,房地产开发价值链分析模型,成本管理是贯穿价值链全过程；涉及价值活动全部环节；全员全面参与的活动。,为此，我们需要：1、2、,地产标杆企业是如何管理成本的？,万科版,PART 1 成本管理概念之对焦,龙湖版,成本目标是怎么建立起来的？,1、投资决策项目投资可行性报告,投资估算书,2、项目策划项目定位：概念性方案设计,目标成本测算1,3、方案设计确定产品标准,目标成本测算2,4、初步设计确定产品各分部、各专业标准,目标成本测算
4、3,4、施工图设计,确定目标成本,投资估算,概念性方案设计概算,方案设计概算,初步设计概算,施工图预算工程量清单,横向制约,指标?,目标成本科目与财务接轨？,金地成本表单,万达成本表单,万科成本表单,中海成本表单,与财务接轨与合同策划与分判接轨跨期分摊针对产品之分摊成本归集-责任管理-税务统筹,浅谈合约规划,PART 2,前期成本策划,房地产开发价值链分析模型,要点之一,项目获取阶段的成本调研-土地成本的组成-市场调研阶段如何进行成本调研,成本调研表,标杆楼盘如何选择,精装修调研案例,要点之二,投资可行性研究的成本研究-某项目可研报告分析-可行性研究报告的目的与要素-成本研究的深度与重点-如何
5、规避“钓鱼项目”-标杆企业工作指引,七对眼睛,项目策划阶段的成本策划-某项目策划报告分析-项目策划报告的基本要求-成本策划的深度与重点-不同企业项目成本策划的案例-标杆企业工作指引,要点之三,项目策划要回答的问题,案例探究：项目策划阶段的成本策划,成本,客户需求,市场,产品,盈利,总结一下,项目可研与策划阶段成本管理要点在哪里？1、盈利倒逼2、市场对接 3、全员参与4、成本的完整性与依据性5、各专业端口核心任务.,产品研究与“成本盈利”策划-“产品研究”研究什么？-客户导向的“产品-成本配置”研究-标杆企业产品标准化与成本标配化-小型沙盘模拟演练：如何通过项目前期的“产品成本”策划带来最优的盈
6、利,要点之四,产品定位报告的成本提炼-产品定位报告案例-产品定位报告的模板-如何厘清设计院与设计部管理之间关系-成本定位清单框架-成本清单的来源与依据-某项目案例,要点之四,产品建议书摸板,部品清单摸板,案例探究：概念设计阶段的成本规划,某超高层项目外立面概念深化设计案例,总结一下,项目定位阶段成本管理要点在哪里？1、产品组合优化2、客户敏感提炼 3、设计深度4、定位决策及时清晰5、各专业端口核心任务.,项目前期目标成本测算的要求-目标成本管理基本理念与要求-前期目标成本测算的要点-前期目标成本测算的科目深度研究-不同标杆企业的案例,要点之五,目标成本的管理,PDCA,目标编不出来?目标编不准
7、?谁来编?谁来审?目标细化到什么程度?,动态信息概念混淆?信息归集严重失真?,动态信息分析有价值?是报警?纠偏?还是统计?如何考核其质量?,标杆企业成本管理模式：,专业领域工作的效果由自身的专业能力决定，但对成本管理结果的影响性很大！,谢 谢！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIakl
8、YSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiC
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