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1、,2013-06-26,酒店项目设计建议报告,2,一、XXX（正文）,四、酒店建筑设计建议,一、南宁酒店市场调研概况,二、南宁酒店行业特性分析,三、项目市场分析,3,调研行程：本次酒店调研计划在今年4月份，公司相关领导就已着手安排，正式执行始于5月，5-6月份工作都围绕调研工作开展，部门领导制定了每周一总结，每月出成果的战略方针，确保调研工作有序高效的推进。酒店组主要由项目经理负责指挥与指导，组员执行具体调研走访任务。5月份铺排式实地走访，酒店走访按区域进行，排查出重点客户；6月份走访重点客户，深入了解对方需求。具体走访过程如下：5月6日-5月10日：走访了江南区各路段酒店，主要走访了白沙大道
2、、星光大道、五一路、亭江路、亭洪路、银海大道、迎凯路等主要路段；5月9日走访了兴宁区朝阳广场一带部分路段酒店，同时参加了在邕江宾馆举行的华住酒店的招商加盟会。5月13日-5月17日：走访了青秀区各路段，主要走访路段为民族大道、金湖路、金州路、星湖路、园湖路、长湖路、桂春路、双拥路、青山路、桃园路、竹溪大道、厢竹大道、5月17日沿东葛路走访了兴宁区朝阳广场一带部分路段酒店，如东葛路、望州路、古城路、新民路、民生路、共和路、人民路等。5月20日-5月24日：其中20日、21日在司办公，领导根据走访情况适时进行的调整，安排了培训和总结。22日和23日开始了对西乡塘区的走访，主要走访了新阳路、秀灵路，
3、明秀路、大学路、友爱路、中华路、北湖路等。5月27日-5月28日：主要走访了鲁班路、科园大道、安吉大道、邕武路等。另外5月29日-5月31日总结整理阶段性工作成果，提交项目初步建议书。6月份拜访了7天酒店、汉庭酒店、格林豪泰酒店、锦江之星酒店、如家酒店、城市便捷酒店、精通酒店的拓展部相关负责人，并对部分门店进行了深入了解。,一、南宁酒店市场调研概况,4,调研数据：本次酒店调研共走访了201家门店，分属于133家品牌的酒店，具体如下表：,下一步重点跟进的为全国连锁品牌酒店以及本地连锁品牌酒店，具体如下：一、全国连锁：1、如家酒店；2、城市便捷酒店（本地品牌）；3、锦江之星连锁酒店；4、汉庭快捷酒
4、店（华住酒店集团）；5、格林豪泰酒店；6、维也纳酒店；7、7天连锁酒店；8、速8酒店；9、雅斯特酒店。二、本地连锁：1、精通酒店；2、舒巢连锁酒店；3、城市之星酒店；4、美晚连锁酒店；5、八桂快捷酒店；6、汇美酒店；7、辉煌连锁酒店；8、格子微酒店；9、七彩商务酒店；10、星波便捷酒店；11、众庭酒店；12、铭凯商务酒店；13、唯景酒店；14、居宜酒店；15、城市星光商务酒店；16、好来登酒店；17、众旺商务酒店；等。,一、南宁酒店市场调研概况,5,南宁酒店经营特点：1、南宁酒店市场酒店可以分为经济型商务酒店（分为全国连锁型、本地连锁型、零散型）、中档商务酒店（多为一些集团企业、国有单位所有）
5、、高档商务酒店（星级酒店）；2、目前酒店的营销方式主要有三种：等待顾客上门式、网络营销、专门的营销部门营销。一般的零散无品牌经济型酒店主要依靠等待顾客上门式销售和网络销售两种；全国连锁经济型酒店的客源有较大部分来自会员住宿，同时品牌效应也能带来部分客户，因此，在同一地段较之零散无品牌酒店存活能力更强；而一些中高档酒店内部构架更为完善，还可以依靠营销部门增加客源，可以承接各种会议、宴席、旅游团之类，因此在市场上也有较强的竞争力。3、中高档酒店对经营环境有较高的要求，不爱扎堆，同时要求周边有中高高端商务人群，价位在200元/间/晚以上，因此南宁的中高档酒店主要分布在青秀区，兴宁区的朝阳广场一带分布
6、有小部分，另外有少数分布在江南区、西乡塘区；4、南宁市场大部分的酒店为经济型商务酒店，此类酒店喜好扎堆经营，周边需要较大的人流量，价位在100-200元/间/晚之间，主要分布在江南区、西乡塘区、兴宁区各酒店集中的路段；5、一家成熟的酒店能为投资人提供稳定的现金流收入来源；,二、南宁酒店行业特性分析,6,6、酒店的档次定位决定了其对物业的租购能力。中高档酒店能够承受较高的物业租价，但因此酒店房间价格更高；南宁经济型酒店一般能承受15-30元/月，江南区租价在10-20元/月左右；当然，物业租价高低取决于地段的好坏。7、酒店建筑的外立面有较高的辨识度，甚至一些连锁品牌酒店要求粉刷统一的外立面，同时
7、酒店更加偏爱独栋式建筑，另外酒店对店名的昭示要求很高，要求建筑楼顶或者楼侧面有广告位。8、酒店建筑单体一般为长方体，每一层的布局为中间过道，两边是房间，这样房间的采光较好，每一层会有一两个布草间或者工作间，可以利用一些斜角或死角来做。9、不同类型的酒店提供的功能不同：经济型酒店一般只提供住宿功能，中高档酒店能提供除了住宿之外的还有会议功能、休闲功能、商务接待功能等。10、酒店的理想入住率为85%左右，这样既能保证酒店的盈利，又能保证客房的维护（入住率太高的酒店由于长期得不到维护而导致服务品质下降）。11、入住酒店的高峰期为节假日。入住酒店的人群一般为商务人士、休闲旅游人士、有临时住宿需求的人士
8、。12、酒店对周边的周边配套有一定需求，主要需求有休闲娱乐、商超购物、美食餐饮、养生SPA、金融、停车等。,二、南宁酒店行业特性分析,7,三、项目市场分析,现有市场住宿需求调研：,目前市场内每日活动人群组成为：经营户、采购户、货运司机以及少量的市场管理人员，总人数超过了8000人。而其中的住宿需求主要来自货运司机，占了市场活动人群的5%左右，数量为400人左右，若我项目有合适的酒店供选择，将足够满足一家酒店的客源需求。其中目前住宿的情况见表二，选择五一路住宿的占20%，选在白沙路住宿的占30%，选择市场内招待所的站20%，另外30%依靠朋友或者其他方式解决。,表一：现有市场人群住宿需求调查,表
9、二：有住宿需求的人的住宿方式选择,8,项目周边住宿需求与现状分析：,目前，项目周边分布有政府单位（江南区政府、江南区武装部、民航管理局、广西总队第一教导大队、交警五大队等）、居民住宅区（江南新兴苑、阳光居乐、龙翔苑、龙光普罗旺斯、融晟公园大地、八桂绿城等）、企业单位公司等。上述人群对酒店住宿有一定的需求：其中政府单位的接待和会议均对酒店有较高的需求，只是一般不会选择经济型商务酒店，而是选择一些功能更加完善的中高档商务酒店；其次，周边分布了一定数量的企业单位公司，往来的商务人群不在少数，对酒店住宿有一定的需求，这类人群更倾向与选择经济型商务酒店；而周边住宅小区的居民基本上没有酒店住宿的需求；另外
10、，周边会有少量的旅游人士的住宿需求。,三、项目市场分析,9,项目周边住宿需求与现状分析：,项目周边的酒店有：白沙大道上的铭凯商务酒店、友谊酒店、凯诺大酒店、豪庭假日酒店、世纪金冠酒店等；沙井大道华南城附近的锦天商务酒店，银凯工业园门口的祥云商务酒店，另外有一些小型宾馆，这些酒店满足附近的商务住宿需求，这些酒店的入住率一般在80%左右，甚至更低，其中铭凯商务酒店与友谊酒店属同一老板所开，但通过58同城网的查询，了解到铭凯商务酒店有发布一则“酒店整栋出租”的信息，铭凯商务酒店的老板打算把酒店出租给商务办公或者娱乐，这可能是目前这一带酒店竞争导致的单店客源减少的结果。除了上述酒店外，也有不少商务客人
11、选择了五一路等江南区比较成熟的区域来住宿以及娱乐，这也说明了商旅人士除了对住宿有需求，同时对餐饮娱乐、休闲购物亦一定的需求。,三、项目市场分析,10,未来市场展望：虽然目前项目周边的酒店经营状况比较一般，但若我项目运营成功，将会对这一区域带来大量的人流。根据未来的发展规划，未来将发展为物流贸中心，集水果批发、蔬菜批发、粮油干杂批发、茶叶贸易、副食冻品等多品种的批发贸易，未来还将引进商务办公，住宿、超市购物，餐饮娱乐等多种业态。那么未来市场的活动人群将比现在翻数倍之多，带来的住宿需求将更为旺盛。那么未来的就很有必要引进酒店来解决这一需求，这样才能匹配未来的规划定位。按照目前项目的住宿需求推算，未
12、来市场的住宿需求将达到一个很大的数字。而目前项目还没有酒店来满足这样的需求。,特别关注：一、据可靠消息，目前办公楼对面的那栋粉色的楼，正在筹建一家酒店，酒店名“金富宫”，由河北商会会长所有，拟按照四星级标准建设，客房数量188间，将配置桑拿房、餐厅等，旁边将建一附楼来做一家KTV。二、锦江之星连锁酒店目前谈妥一家加盟店，位置就在壮锦大附近，近期可能要开始装修，则周边又将多出一家经济型酒店。优劣分析：外来酒店会给引进酒店带来竞争压力，但站在经济型酒店扎堆性开店的角度考虑也未必是坏事。甚至一些经济型酒店选址时会要求周边有四星级以上酒店。,三、项目市场分析,11,四、酒店建筑设计建议,酒店设计建议及
13、依据：根据5、6月份市场调研收集的数据结合海吉星情况分析，未来项目适合引进一家经济型品牌连锁酒店，原因有三：一是江南区整体消费水平不高；二是未来的住宿需求人群对于酒店价格的承受档位应在中档或者中档偏低；三是品牌连锁酒店能够匹配未来的发展定位。通过5、6月份对南宁市经济型酒店的调研，以下给出酒店组了解到的经济型酒店建筑设计参考数据，此参考数据是将作为建筑设计的基础依据：,12,四、酒店建筑设计建议,要求产权清晰，属于商务服务业性质。基于酒店立项的需求、产权清晰便于酒店长期经营而不会引发纠纷。,二、物业性质,一般酒店选择租赁物业的方式，也有一些酒店投资人和酒店集团选择购买物业，租与购由利益决定。我
14、方可以优先选择一些有实力的投资人和酒店集团洽谈，优先出售物业。,三、物业使用方式,10-20年。投资一家酒店一般在4年左右的时间回本，而一般每5-8年需要重新装修一次，因此一家酒店经营10-12年是一个基础时间，递增年限为酒店重新装修的周期，不同品牌酒店标准稍有不同。我项目在周边商业氛围还未成型的情况下，酒店进入需要1-3年的培养期，因此签约年限应该更长，15-20年以上为宜。,四、租赁合作期限,13,最好是现浇梁板的框架结构，毛坯房即可。墙体为加气砖砌筑的，下部需设200mm高混凝土地梁。在必要的情况下，酒店建设者需要自己来区隔一些房间和功能房，比如，改造会议室、早餐厅等；而且不同品牌酒店有
15、不同的装修风格，毛坯房便于统一装修。,五、期望建筑结构,外观整齐，风格统一，做好防水。外立面要整齐统一，具有一定档次，符合酒店定位，如果外立面档次不高，则要求便于改造。,六、建筑外立面,安放位置要整齐统一，便于空调安装，可以在两个房间外墙的窗户之间设置空调外机安放点。,七、空调外机安放位置,四、酒店建筑设计建议,14,做好表面防水和隔热，做好避雷带。（防水材料：三元乙丙防水卷材；避雷带用热镀锌扁铁上海宝钢规格4*40mm，接地电阻不大于1欧姆，扁铁搭接不小于120mm满焊，支架高度不小于150mm，拐角不允许直角，应为R=50mm。说明，可以在此基础上提高标准。）,八、屋顶,客房窗户尺寸：由于
16、我项目属性偏向批发贸易，往来的大型货运车辆较多，特别是凌晨时段，为了隔音效果更佳，要求客房窗户小些，尺寸为w1.2m*h1.5m，可以采用平开窗，单扇开启，建筑超过7层以上设置为内开窗，防止高层风大将玻璃吹落伤及群众；窗台高度h=1m1.05m。,九、窗户,窗户参考图片,客房窗户材质：采用双层真空隔音玻璃，厚度为5mm+6mm+5mm,如果是一层则加装防盗栏杆，高层需钢化处理。,四、酒店建筑设计建议,15,作为经济型酒店，住宿功能被放在第一位，而酒店客人对住宿环境非常敏感，特别是噪声，因此噪声的预防和控制相当重要。若我项目建筑不能很好的解决的隔噪问题，则不建议做酒店！容许噪声值：客房，白天40
17、分贝以下，晚上35分贝以下（关窗）。餐厅，50分贝以下。,十、建筑隔噪,2500-6000。以100间客房（经济型酒店的一般客房量）为例，一般单个房间面积为22.75，摊上过道、消防梯、电梯、工作间等公摊，每间客房面积在30左右，再加上酒店会议室，餐厅，大堂，办公室等，总需求面积约为4000。如果我项目单层面积为1000，则需要4层来满足需求。,十一、需求面积,四、酒店建筑设计建议,16,100间左右。根据周边环境住宿需求旺盛度有所变动，调研过程中发现经济型品牌酒店的房间数量基本在在80-200间的区间里，而其中100间左右房间的酒店居多；从成本的角度考虑，100间房的酒店不会造成成本的浪费，
18、从运营的角度考虑100间房的酒店相对便于管理。同时根据我市场现状及未来规模，支撑一家100间房的酒店运营比较妥当，这样更能吸引投资客。另外，根据我市场未来可能的客人来源进行预测，双人房与单人房的比例宜为4:6左右。,十二、期望出房量,19.25-22.75/间房为宜。房间的面积由开间与进深决定，经济型酒店的房间面积可以在18-25之间，根据房间设备而定出的舒适且够用的空间，房内必要设施：卫生间、床、电视柜、电脑桌、衣柜、座椅、茶几、活动空间。经济型酒店的各功能区设计紧凑，空间使用率高，在不影响各功能使用的情况下尽量节约面积。,十三、房间面积,四、酒店建筑设计建议,房间平面示意图,17,3.5米
19、为宜，一般要控制在3.2-4米之间。由来：开间由房间内功能块来决定，如：床2m+0.7m的电视柜+0.8m的过道=3.5m；另外一算法：2m的卫生间宽+1m过道+0.5米的衣柜=3.5m。一些开间更小的房间选择把电视放在了拐角处或者选择墙挂式电视，而衣柜可以放在床边附近。,十四、房间开间（轴距）,建议设置5.5米和6.5米两种，用来区隔酒店不同档次和人数的客房。比如如图所示，过道的两边分别用来做5.5米和6.5进深的，5.5米进深的房间用来做单人间，而6.5米进深的房间用来做双人间或者豪华单人间,十五、房间进深（轴距）,过 道,四、酒店建筑设计建议,18,1.6米。过道要能保证消防通过，而双面
20、布置的建筑过道消防的要求是1.6m以上，所以1.6m的过道是最节省空间又符合要求的过道，过道稍宽则显得大气。（另外，过道的两头建议各开一窗户采光。）,十六、过道宽度（净宽）,14米。建筑进深等于两个房间的进深加过道宽度加墙体厚度：两边房间进深分别为5.5m和6.5m，过道宽度1.6m，两面墙的厚度为0.4m，所以建筑进深为14米。,十七、建筑进深,3.0米。3.0 m的层高除去墙体厚度，净高度为2.8 m。以住宿为主要的功能酒店要求人入住的时候不能感到有压抑感，而层高低于2.7m会使人感到有压抑感。最低留到2.8m是对于吊顶的预留。,十八、建筑层高,四、酒店建筑设计建议,19,卫生间尺寸：长2
21、 m宽2 m，同时要重点做好防水，地面防水须与墙体防水整体施工。此面积为内空，卫生间也是客房里的又一重要功能区，节约空间的同时更要保证各功能使用舒适。建筑设计还需要重点考虑排水管道以及各功能器具的位置规划。可以参考图片：,十九、客房卫生间设计,四、酒店建筑设计建议,20,大堂位置：一楼曝光率稍高的位置；大堂面积：150，不同品牌酒店要求不同，想如家、7天酒店一般要求80左右即可，而格林豪泰、城市便捷、锦江之星、汉庭酒店等需求在150左右。150的大堂面积如非必要，可以隔出几个小间用来作为酒店办公室等；建议大堂设一个公共卫生间。,二十、大堂设计,大堂里设一酒店独立电梯，安装三方通话。原则上100
22、间房的酒店应该有两部电梯，但是考虑到，我项目建筑是混合楼，只有部分楼层是用来做酒店，如果不设立酒店独立电梯，建议酒店自行设置梯控系统，但是我方要考虑大堂与电梯的位置，要方便酒店顾客出入。,廿一、电梯,四、酒店建筑设计建议,21,后台区域包括酒店办公室，操作间，员工生活区等；办公室可在大堂区布置，也可在楼上。可设置前台办公室、店长办公室、财务办公室，面积10左右即可；操作间：每层配备一个布草间和一个清洗房，面积10左右，可利用一些拐角来做；员工生活区：员工餐厅、宿舍、更衣室、厕所等，面积40左右 以上区域可以由酒店方自行设置，比如可由客房改造。,廿二、后台区域,停车位按每四个房间配一个停车位，同
23、时要考虑车辆流向和进出通道的宽度。未来可能需要入住酒店人群有货运司机、政府单位的行政人士、企业公司的商务往来人士等。其中货运司机的车辆不会停在酒店停车场，而其余的人要来我项目酒店住宿一般会驾车前来。,廿三、停车,四、酒店建筑设计建议,22,水量需求：经济型酒店可按照0.5m/床日的量供水，总水量3600吨/月以上；冷水给水管采用PP-R给水管，干管管径110mm左右，立管管径60-80mm，支管管径25-50mm；户外管道是否需要保温？热水干管管径90-100mm左右，立管40-60mm左右，支管25-40mm左右，回水管25-40mm左右；供水方式：一、屋顶水箱供水；二、屋顶结构不允许的，应
24、在底层建造水泵房和冷水水箱，采用增压泵供水（增压泵需有备用），冷水水箱容量在15吨左右；另外，热水采用集中供热方式，目前酒店多使用空气能设备，100间房左右的经济型酒店需要两个8吨的水箱，如果水箱在底层则要用热泵，选用25m左右的热泵；调试各出水口压力保持在1.52公斤/。水箱置于屋顶的，建筑设计时应考虑承重问题；消防给水：有消防水池，水池容量70m。,廿四、给水,四、酒店建筑设计建议,23,污水、废水：采取污、废水分流，立管出屋面，吊顶内污水管道需保温处理，排水管道纳入市政排污网，有化粪池。总排水管直径不小于300mm的PVC波纹管，刚度8级；化粪池容积在20-35m左右；空调冷凝水滴水管，
25、分体式空调的外机，统一设置冷凝水滴水管：管径25mm的白色PVC管。,廿五、排水,配电容量：一般酒店均需采用电淋浴器，一般配备为400KVA/百间房，若不采用电淋浴器，则配备为250KVA/百间房；线路分配：1、总配电柜分至每个楼层配电箱，漏电保护断路器为160A；楼层配电箱分至每个房间配电盒，漏电保护断路器为25A。电线线径为4mm；2、房间内配电盒（型号PZ-30）再分为照明、插座、空调等几个回路，合并至取电开关；（多功能插座可不进取电开关）一级电源：为保证酒店的正常运行，消防报警系统，酒店PMS系统、程控交换机系统的电源，应采用一级电源，从总配电柜直接接入。,廿六、配电,四、酒店建筑设计
26、建议,24,南方地区无需供暖；酒店一般采用自然通风；如果有暗房则需要机械通风，新风口设置在床头上方；卫生间需要设置排风口通过软管和立管排出屋面，室内形成负压，排出不良空气，改善空气质量；酒店公共区域一般采用吸顶式空调，客房一般采用分体冷暖空调。,廿八、暖通、通风和空气调节,监控，恰当布线；宽带，客房宽带采用光纤接入；通讯，有总机以及一定数量的直线电话。中继线数按客房数的12%申请，直线数量为4条，电话布线为4芯线。,廿七、弱电,四、酒店建筑设计建议,25,符合消防要求。每一层至少两个消防扶梯，且至少每30米一个消防扶梯。防火门采用双扇，乙级防火门（带500*100mm防火视窗玻璃），白色防火漆
27、。消防水池容量70m。,廿九、消防,四、酒店建筑设计建议,26,经济型酒店的核心功能是住宿，楼层的主体是客房，同时为了支撑客房的有序运营，楼层中还应有布草间、清洗间、配电房等配套功能间。楼层设计按中间过道两边是房间的方式，楼层的两头或中间设立消防通道，这样面积的利用率最高。每层的一些死角、剩余空间等设计成布草间、清洗工作间等，配电房要规划好合适的位置和空间，方便布线。下图给出一楼层布局参考图，查看大图，请点击图片,三十、楼层布局,四、酒店建筑设计建议,27,模拟基数：拟我项目将引进一家品牌经济型连锁酒店，总面积为4000，客房量为100间。我地段酒店物业租金拟定位20元/月（参考：五一路旅馆酒
28、店物业租金在10-20元之间，地段好些的能达到20元，未来我项目可按20元），装修及设备购置费用按5.5万元/间算；预测未来我项目酒店入住会在80%以上，这里按80%计算入住率，酒店定价均价为150元/晚。签约年限为15年。模拟数据：一下某些数据采用了行业均值。选取的对象为加盟酒店，若果是直营，收益率会更高。,卅一、酒店盈利分析模拟,四、酒店建筑设计建议,28,酒店设计建议说明：以上给出的数据是建立在拟引进经济型品牌连锁酒店的前提下，数据的收集来自三方面：第一是实地查看，实地测量；第二是通过拜访品牌酒店拓展负责人，从其口中得出的建筑需求数据；第三是通过向相关负责人所要的资料中进行查看和分析。酒店行业发展至今，对于建筑已经形成了一套标准，正是通过对这些标准的一步步的探究，才得出以上数据，供领导以及建筑设计做参考和比对。,2013年6月26日,四、酒店建筑设计建议,请批评指正,
