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1、1,海畔名苑812月份营销部署方案,二00六年八月二十日,2,一、海畔名苑销售情况总结,截至2006年8月30海畔名苑一、二期共销售522套，详细销售情况如下：,3,8月12月（5个月内）冲一亿元销售额。,二、下半年销售目标,每月指标：,4,三、各月份营销工作细化,八月份营销安排：,公关活动安排：农场巡展筹备,宣传推广计划：看楼通道的指引及包装；农场巡展的宣传物料（单张、户型图纸、楼书、礼品等）；毛坯示范展示层的包装喷画；生活杂志及复式促销单张。,5,营销策略安排：籍二次交楼之际强推小车位；针对农场客户的收入等级及喜好主推海茵苑及海晖苑单位；对未获取预售证的单位进行收筹，并筹备在10月1日再次
2、大卖。,宣传渠道：电视广告、专人派发单张、楼体竖幅广告、短信平台。整体营销费用预算 电视广告：46080元；单张、生活杂志：约4万（包括制作、派发费用）；竖幅广告：约3300元（喷画制作）；合计：89380元,八月份营销安排：,6,八月份营销安排：,八月份媒体投放预算表：,八月份物料制作预算：,1、促销单张：印制4万份，0.26元4000010400元；夹报0.13 200002600元 兼职派发0.15元 200003000元；2、生活杂志：印制20000份，1.2元2000024000元；3、楼体竖幅：用喷画制作，1.5米25米共4条，22元/m2 150m23300元。,7,发展商配合工
3、作：完善一期所有园林景点的建设，为9月份的名模摄影大赛打好基础；完善二次交楼（所有12层洋房）的维修、补漏工作，保证首期住宅能顺利交楼；对海怡苑未完成的维修、补漏工作必须加快维修的进度，保证项目良好的口碑；二期所有住宅达到2/3框架的工程进度，保证9月初能让二期住宅全部获取预售证；进行二期两套标准装修示范单位及两套毛坯房的装修工作，保证9月初能提供完善的看楼通道、示范单位、毛坯展示房。,八月份营销安排：,8,九月份营销安排：,公关活动安排：农场巡展“海畔名苑百变创意装修设计大赛”“美在花城”名模摄影大赛。,宣传推广计划：二期看楼通道包装；二期工地条幅、彩旗、喷画包装；银行信用卡结算单夹寄广告；
4、每周利用短信平台发送楼盘促销信息。,9,营销策略安排：全面强势促销一期车位；对二期所有单位全面收筹，10月1日全面引爆第二次推货的销售；配合农场巡展，对各大机关单位开展团购优惠；对一期剩余单位采用增大优惠折扣的方法促销。,宣传渠道：电视广告、电台、工地条幅喷画包装、信用卡结算单、公务员工资单、短信平台。整体营销费用预算 电视广告：70920元（96次30秒6次1分钟）；电台：10560元；装修设计大赛、名模摄影大赛：10000元；农场巡展活动：约20000元（包括5个农场的礼品、用车、接待等费用）结算单夹寄：21000元；工资单印寄：9000元。合计：231480元,九月份营销安排：,10,九
5、月份营销安排：,九月份媒体投放预算表：,九月份物料制作预算：,1、银行结算单：0.3元70000份21000元；2、公务员工资单：9000元；3、二期看楼通道喷画（包铁架）：49元/m2 300m214700元。,11,发展商配合工作：9月底确保二期所有单位取得预售证；完成看楼通道的清理、开通工作；完成二期两套标准装修示范单位及两套毛坯房的装修工作，9月中安排全部开放；完成一期复式的毛坯房装修，为促销复式提供必要硬件支持；完善各组团园林景观设施，协助举行装修设计大赛及名模摄影大赛。,九月份营销安排：,12,农场巡展活动,目的：,形式：,由于统计海畔名苑一期的成交客户中，农场、劳教所、戒毒所的管
6、理人员共有43组，因此，发掘各个农场的潜在客户将会有利于促进后期的销售。举行巡展，可以直接、到位地针对目标客户进行项目的产品推广。,联系三水各个劳教农场的负责人，安排巡展时间；印刷项目的相关宣传单张，直接在午餐时间段派发楼书及礼品；制定相关的单位团购优惠措施，对团购客户给予较大的优惠额度；籍农场定期活动之际与农场合办联谊活动；派车辆接送有意向购房的客户到楼盘参观，购置部分水果、点心、饮料等招待团购客户。,13,装修设计大赛（9月9日至9月24日）,目的：,形式：,通过召集知名装修公司参赛，对海畔名苑的主力户型进行装修设计。利用设计师的作品对外展示海畔名苑各种户型的优点，并为买家提供以后装修入住
7、的设计参考，引起客户对未来居住空间的憧憬，促进销售。,通过电视、电台等宣传媒介提前半个月时间作活动前期宣传，并召集三水地区知名装修公司参与比赛；装修公司必须按照要求进行设计，如户型、风格、费用、材料选择等；参赛作品必须提供平面图、客厅立面图、天花图、各方位效果图多张；由业主代表、发展商领导组成评审团，评选出获奖作品。奖项及奖金额设置为：一等奖3000元、二等奖2000元、三等奖1000元；获奖公司可获得海畔名苑颁发的奖金及奖杯，其设计方案的使用权由海畔名苑所有，选用最优秀的方案装修成样板房；获奖及入围作品将制作成画架，安排在园林小路旁及会所展出。,14,美在海畔时尚摄影大赛（9月9日至9月24
8、日）,目的：,形式：,通过向社会公布比赛信息、评比及发布获奖作品等手段，吸引社会各界人士对海畔名苑的注意，通过摄影比赛的平台，将楼盘的建筑、园林、环境等亮点以摄影作品的形式对外展示。,通过电视、电台等宣传媒介提前半个月时间作活动前期宣传，并召集摄影爱好者到售楼现场报名；邀请美在花城冠、亚、季军等选手，9月16日周日一天时间在海畔名苑园林、板房、会所等地方供参赛者拍摄。参赛作品必须符合规定的四个主题，分别为：园林、建筑、人物、环境。聘请佛山市摄影家协会的专家做评委，评选出获奖作品。奖项及奖金设置建议如下：一等奖1名1500元、二等奖2名1000元、三等奖3名500元。获奖及入围作品将制作成画架，
9、安排在园林小路旁及会所展出。,15,通过摄影师及爱好者的作品展现海畔名苑的美丽景色。,16,诚意客户凭发展商财务人员开出的“预存诚意金通知书”到银行开户并预存诚意金人民币一万元整，然后取存款回执给予财务人员确认登记，由财务人员开具收条。再由销售人员凭收条开具海畔名苑意向单位登记表。,利用海畔名苑海畔会会员的名义，对诚意客户进行认购收筹登记（可获额外96折的折扣）,开卖当天，诚意客户必须凭意向单位登记表、本人身份证、收条在9点前到达项目现场排队解筹，按意向单位登记表上的序列号顺序进行单位选取，在客户选择到意向单位后经销售人员复核确认无误后，到财务处交纳定金一万元正。,发展商收回登记表、开具购房定
10、金收据，并与客户签署正式的海畔名苑认购书。另外提供客户同意诚意金支取的证明，以便客户提前对预存的诚意金进行解冻。,客户凭本人身份证及同意支取诚意金的证明到银行办理相关提款或转款手续，客户可自行处置该款项。,二期加推单位收筹流程:,17,十月份营销安排：,公关活动安排：十月一日二期开盘仪式;十一国庆黄金周水上互动节目;10月6日中秋节花灯祈福晚会。,宣传推广计划：会所、示范单位现场展示装修设计大赛的获奖方案、主题摄影大赛作品；售楼部重新包装，外广场彩旗、空飘、彩虹门渲染热销气氛；二期工地外围彩旗、喷画包装；宣传单张、生活杂志。专人沿商业旺区、旧区居民楼派发宣传单张。,18,营销策略安排：10月1
11、日再次强势推货，举行二期公开发售仪式；对一期余货进行最后促销，采用购房送摩托车位或9折购汽车位的促销方式；针对一期有车的客户采取逐个击破的方法销售车位，尽量将一期车位销售完毕；利用黄金周档期及中秋节增大折扣优惠吸引客户，达到假日引爆销售目的；中秋晚会邀请全体业主及目标客户参与，充分利用客户关系资源，开展客户“人脉营销”。,宣传渠道：电视广告、电台、单张派发、单张夹报、短信平台整体营销费用预算：电视广告：56320元；电台广告：10560元；二期开盘仪式、中秋晚会：约12万；单张：16000元（包括制造、夹寄、派发费用）。合计：202880元,十月份营销安排：,19,十月份二期公开发售策略,为保
12、证公开发售当天能成交最大化，并且能让众多的准业主能在同一时间内到访，创造“羊群效应”，建议采用如下储客及收筹策略：每个身份证只能落一个筹，每个筹10000元，并且在收筹时已确定内部认购的额外折扣，以及让客户确认意向单位，但只告知客户幅度价，假如客户在真正转定前对售价有异议，则可在规定的时间内退筹，如果选择不退筹，则该诚意金可转为下期推货的诚意金，该客户将享有下期推货的最高额外折扣及优先选楼权；在开售前两天电话通知客户所选单位售价，并告知如果认可售价则必须于内部认购当天早上9点到售楼部办理转定手续，否则10：30后该单位将再次拿出来公开发售；并且为吸引客户能准时到场办理转定手续，提前一天通知客户
13、假如当天10：30前到达售楼部认购，则可获赠一年物管费；而为了促进当天成交，凡当天转定或下定的业主均可再获额外98折优惠，第二天优惠折扣则减为99折，以促进当天成交最大化；如果客户临时决定挑选其他单位，则其另选的单位必须是没有其他客户预定的单位，并且在确认转单位后，其原来预定的单位将马上再次拿出来公开发售。,20,十月份营销安排：,十月份媒体投放预算表：,十月份物料制作预算：,1、单张印刷：0.26元40000份10400元；2、单张夹报：0.13元20000份2600元；3、单张人手派发：0.13元20000份3000元。,21,发展商配合工作：全面清理二期工地施工现场，提供干净、舒适的看楼
14、环境；二期部分12层单位工程封顶，提供节点作宣传推广话题；二期部分园林基建开始施工；完善海皇2座（17层）的各项施工，保证10月底前顺利交楼；对会所经营项目进行招商或物业公司自主经营，安排会所所有设施全面开放；清理、修葺一期园林绿化，处理干净所有水体设施，为公关活动提供舒适的场所。,十月份营销安排：,22,国庆黄金周水上互动节目中秋节花灯祈福晚会,目的：,形式：,在中秋节前一周就要对所有业主赠送迷你月饼套装（1个迷你单黄白莲蓉月饼及1个迷你五仁月饼）及活动邀请信；国庆节假期在中心湖及左岸水街提供电动遥控船、钓鱼等水上玩乐的游戏节目；中秋节晚在中心湖、左岸水街、各组团水景放置花灯，并在园林小径旁
15、悬挂节日灯笼及闪灯；在左岸水街的亭子及中心湖边的空地摆放多张桌子，并设专人派发饮料、月饼及水果，以供部分业主及嘉宾赏月之用；在中心湖区设表演区，请演员扮成古代仕女进行古筝、琵琶、粤剧、变脸等节目的演出；在左岸水街旁走廊处设置灯谜区，猜中者赠送小礼品。,通过互动玩乐的社区活动，展示海畔名苑中心湖、左岸水街、各组团的园林绿化等美景；营造海畔名苑豪宅社区的居住氛围；经营一期及二期业主，为海畔名苑建立良好的销售口碑。,23,中秋节花灯祈福晚会形式参考,24,十一月份营销安排：,公关活动安排：“海畔名苑啤酒竞饮狂欢节”活动。,宣传推广计划：更换户外广告喷画，利用楼盘成熟的园林实景吸引客户视线；楼体悬挂大
16、幅宣传喷画，增强现场销售气氛；利用全面开放会所为切入点，利用电视、电台等媒介鼓吹项目的成熟卖点。,25,营销策略安排：针对二期部分楼层的尾货采取一口价的形式进行促销；利用公关活动对客户的吸引，视乎各组团单位的销售进度采用阶段性的让利促销；因从10月份开始，将会有多个项目陆续上市，应似乎市场实际情况，针对竞争对手的销售情况作营销推广策略的调整。,宣传渠道：电视广告、电台广告、信用卡月结单、公务员工资单、短信平台。整体营销费用预算：电视广告：46080元；电台广告：10560元；月结单夹寄：21000元；工资单夹寄：9000元；公关活动：约50000元。合计：136640元,十一月份营销安排：,2
17、6,十一月份营销安排：,十一月份媒体投放预算表：,十一月份物料制作预算：,1、月结单：0.3元70000份21000元；2、工资单：9000元；,27,发展商配合工作：二期12层高楼宇工程全面封顶，开始进行外墙装修；二期园林基建工程全面开始施工，部分开始种植绿化植物；视销售实际情况设计、装修两间标准示范单位，促进销售。,十一月份营销安排：,28,“海畔名苑啤酒竞饮狂欢节”活动,目的：,形式：,通过与知名品牌的啤酒经销商联合举办本次活动；邀请外籍舞蹈团队进行巴西传统舞蹈表演；邀请所有业主及客户前来参加，参与人员除可欣赏歌舞表演，还可随意享用海畔名苑提供的小食及啤酒等饮料；现场除摆放各种风味小食外
18、，还设置啤酒竞饮比赛，在规定时间内饮完啤酒数量最多的将获得由海畔名苑颁发的奖金或奖品；,通过互动玩乐的社区活动，展示海畔名苑成熟的生活社区配套；营造友好睦邻的居住氛围；吸引更多客户对项目的注意。,29,啤酒竞饮狂欢节图片参考,30,十二月份营销安排：,公关活动安排：12月2324日白色飘雪圣诞节,宣传推广计划：包装销售现场，营造热烈的销售氛围；二期楼体悬挂大型条幅及灯饰，吸引更多客户注意。,31,营销策略安排：利用节日公关活动，对业主进行全面回访，推广“人脉营销”，吸引旧业主带动亲戚朋友促进销售；视乎实际销售情况，部分滞销单位采用赠送节日礼金形式进行促销。,宣传渠道：电视广告、电台广告、单张夹
19、报、短信平台 整体营销费用预算 电视广告：43520元；电台广告：10560元；单张：16000元（包括制作、夹报费用）；公关活动：约80000元合计：150080元,十二月份营销安排：,32,十二月份营销安排：,十二月份媒体投放预算表：,十一月份物料制作预算：,1、单张印刷：0.26元40000份10400元；2、单张夹报：0.13元/张20000张2600元；3、单张派发：0.15 20000张3000元。,33,发展商配合工作：对售楼部进行重新包装，营造节日气氛；部分12层楼宇拆除排栅防护网，展示外立面；基本完成二期园林基建工程，部分景观绿化种植完成。,十二月份营销安排：,34,12月2324日白色飘雪圣诞节,目的：,形式：,在楼盘会所及园林广场空地举行圣诞晚会及业主联谊会。售楼部、会所及各组团园林进行圣诞节包装，增强节日气氛。在园林布置人工降雪情景，并租用人造雪机器喷晒人造雪花。派专人扮成天使及圣诞老人，加强现场互动积极性。爵士乐队、美声独唱、拉丁舞表演、时装模特表演等。,利用圣诞节及新年活动，增强社区各个业主邻里之间融洽关系，吸引更多目标客户光临，并利用业主进行“人脉营销”。,35,圣诞节晚会及人工飘雪场景参考,36,预计2006年8月至12月所需宣传推广费用：约820000元,四、营销费用预算,
