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1、赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日9月10日http:/,报告目录,西安房地产市场报告,2013.10,营策中心事业部,西安城市规划发展 西安宏观市场概况 地块区域市场调研附：西安市场访谈纪要,报告目录,城市认知,西安城市规划发展 西安宏观市场概况 地块区域市场调研附：西安市场访谈纪要,第一部分,城市认知,城市远景,2012年国家颁布的关中-天水经济区发展规划中西安被列为继北京、上海之后，我国第三“国际化大都市”。,在关中天水经济区规划实施的大背景下，西安预计到2020年，城市规模将达到1329平方公里里、城市人口100
2、0万-12002万人的国际化大都市，形成整个国家经济战略化的平衡点、区域协调化的带动点。,城市认知,主城区规划,大西安主城区规划范围主要包括以下4个方向北至泾阳、高陵北交界南至潏河西至涝河入渭口及秦都、兴平交界东至灞桥区东界。,本案地块位于东部浐灞新区规划范围内，但组团实际建设进度较为滞后。,中心城区,空港区,泾渭新区,物流区,浐灞新区,生态区,潏滈新区,高新区,沣渭新区,本案,沣渭新区是城市特色功能区和生物产业聚集区；泾渭新区以装备制造业为主导；浐灞新区集会展、国际合作交流、现代服务、居住等功能为一体；潏滈新区以创意文化产业为主导；空港区将被打造成空港新城；高新区仍是高新技术研发区；物流区将
3、成国际港务能源产业承接区；生态区是生态、农家休闲养生区。,主城区规划空间格局：一心八区、组团发展,城市交通现状,由于历史原因，西安城市交通路网规划为以城区钟楼为中心，由城内向城外延伸的辐射形；,近年来随着西安高新开发区、经济技术开发区、曲江旅游度假区等新兴外围组团的人口及就业的迅速增长，现阶段南北向交通建设速度明显快于东西向。,三环路与绕城高速大部分重合，也是连接城市边缘各新兴板块的主要干道。,本案,城市认知,未来西安市规划了6条轨道交通线，总长251.8公里。目前已在建两条地铁线路，分别为贯穿南北的2号线，即火车北客站至韦曲；贯穿东西的1号线，即三桥后围寨至纺织城，全长预计50.3公里，总投
4、资179.5亿元。,西安地铁二号线已于2011年9月建成通车,预计2015年一号线（东西）可建成通车。,地铁规划,城市认知,城市小结,在国家西部大开发的背景下，西安在西部地区的可持续性发展力强，后续的价值成长空间巨大；关中天水经济区的建立更为西安的发展注入一支兴奋剂；未来的西安将成为继北京、上海之后的我国第三个“国际化大都市”。轨道交通的建设将会为城市的格局带来巨大的转变和发展，是一个非常好的机会点。经济发展迅猛，城市GDP年增幅稳定，带动房地产高速发展。,城市认知,宏观市场认知,西安城市规划发展 西安宏观市场概况 地块区域市场调研附：西安市场访谈纪要,第二部分,市场板块划分,内城区为商业集中
5、区；城北板块由于04年市政府北迁的利好，集中开发了大批项目。高新区自97年建立初期至06年也发展了不少项目。城东板块开发始于07年几个大型企业进驻，目前商品房集中在浐河以西，三环路内，区域内还有大量城改房和保障房；城南板块由曲江新区的建立而逐步成为了西安的景观宜居区，高档楼盘林立。城西板块开发较晚，目前开发盘量较少。,城内板块,城北板块中档,城南板块高档,高新区中高档,城东板块中档,城西板块中档,长安区,西安市房地产板块以内城为中心，分城东南西北四个板块，加上高新区及06年由县升区的长安区，共有七个板块。目前集中开发的板块为城东与城南板块。,商业、高档公寓、酒店,高层公寓、小部分配套商业城改房
6、及,高层公寓,高层公寓,集中商业、高档住宅、公寓、酒店、写字楼,商业、高档公寓、,宏观市场认知,本案,一级市场供应,随着房地产市场的稳步上涨，西安2010年土地供应量同比增长17.8%；住宅类用地增幅为14%，基本持平GDP增幅；商业用地增幅为30.4%，增幅较大。,土地供应分析,土地供应区域分布,万平米,2010年全年，城南区供应土地共43宗，位居第一；其次为城东区，供应41宗；城北、长安和高新区分别供应15宗、15宗和13宗；城南城东仍为主要的供应区域。,宏观市场认知,城东区由于浐灞地区的带动；城南区由曲江新区、长安区的带动，成交面积位居前列。,一级市场小结,房地产市场稳步上涨，土地供应成
7、交放量。区域和板块的利好，促使主要供应及成交集中在城东及城南板块。,宏观市场认知,二级市场供求分析,2010年商品房供求走势,历年商品房成交走势,2013年西安商品房供应达到1284万平米，成交量达到1420万平米，整体供求表现为供不应求。,09年-12年，西安市场处于稳步上升阶段；07年市场出现井喷，成交量大幅上涨；08年受全球金融危机影响，成交量大幅萎缩；09年在各方利好因素的综合作用下，开始出现火爆局面；10年继续延续了09年的成交热度，并小幅超过，成交价格水平均价达到6568元/平米。,宏观市场认知,二级市场供求分析,2011年1-8月商品房成交走势,11年西安商品房前8个月总成交量为
8、757万平米左右；同时受宏调政策影响，在3月开始出现一定滑落，但6月受个别热销盘的拉动，近几个月以来月成交量基本维持在100万平米左右。,截止目前的成交量来看，政策对市场的影响还未产生大幅走低的影响。,宏观市场认知,住宅市场分析,西安历年成交量走势,2010年住宅月度供求走势,受政策影响，10年西安住宅市场成交量1275万平米，出现少量下跌；但在通胀、购房恐慌心理及刚性需求等因素的驱动下价格出现上涨，达到6211元/平米、涨幅28%，出现量跌价涨的局面。,2013年全年供应量为1135万平米，成交量为1275万平米，整体表现为供不应求。在政策从严的背景下，打压效力也波及到了刚需购房者，增加了购
9、房成本，但刚性需求依然旺盛，促使成交量基本与去年持平。,宏观市场认知,住宅市场分析,2013年前8个月成交量为636万平米，占到了同期西安市商品房总成交量的85%左右。在政策从严的背景下，打压效力有一定体现，但成体成交量较去年同期下滑不大。,2011年1-8月住宅成交走势,西安住宅目前的整体价格水平不高，品质产品更易受到市场需求和认同。,宏观市场认知,宏观市场认知,商业及办公市场分析,2010年商业市场走势图,2013年西安商业市场整体供求关系波动较大，但在年底由于看到国家对住宅市场的大力调控，许多投资人转向投资商业地产，商业项目需求明显放量。,2011年1-8月商业市场成交走势,2013年西
10、安商业市场整体成交量为67万平米左右，较10年同期有小幅增长（约20万平米）；但就单月商业成交量来看，商业项目的市场波动较大。,宏观市场认知,商业及办公市场分析,2010年办公市场走势图,西安办公市场整体发展相对落后，在商品房市场中所占比例较低，同时其供求受个案项目影响较大。,2011年1-6月办公市场成交走势,西安办公市场2011年上半年成交总量仅为31万平米，平均月成交量不过5万平米，且供应的90%都集中在高新区内，剩余在中心商业区有少部分写字楼供应。由于供应区域的商务需求较明显，因此写字楼整体售价水平较高，均价在9000元/左右。,各区域住宅及商业市场成交量价对比,备注：由于办公物业体量
11、太小，仅高新区和城中有少部分在售，此处不列入上表进行分析。,目前成交量价均高的热点区域,商业价值最高区域，但供应有限,2012年9月2013年8月各区域住宅及商业成交量价对比,西安主流供应区域整体房价水平差异不大，目前各片区开发基本都集中在3环以内，城南由于开发较早，可建设用地较少，后续住宅供应将主要集中在城东、城北区域，2个片区的房价水平属于市场中档偏低水平。,宏观市场认知,二级市场小结,11年以前房地产二级市场总体表现较好，市场持续增长。住宅为主力供应，成交量略微减少但价格有所上涨，首改和首置依然旺盛，特别是在开发配套成熟的城南片区，成交量价均要明显高于其他区域。商业地产受政策影响，需求开
12、始放量，但总体供应量仍然不大，10年商业供应总量约81万平米，仅占总供应量的6%左右。写字楼市场发展尚不成熟，市场供应量小，且呈现出特定区域开发的特征。,宏观市场认知,市场预测,商品房住宅新增市场供应（2013年预计）万平米,2011年的住宅供应中商品住房仍占绝对比例，但城改房、经适房等供应量也较大，据现有资料了解到，这部分供应主要分布在城东、城北区域。,宏观市场认知,西安商品房市场整体价格水平不高，加之目前开发区域基本在3环以内，且后续供应量仍然较为充裕，西安房地产尚未形成挤出型需求市场，换句话说即尚未进入郊区化开发的阶段 在目前房价水平上，主城区仍是置业首选区域，客户导出的难度较大。尽管自
13、2010年以来，西安商业地产开始呈现放量趋势，但就其总量占比来看（约6%），不能以此作为商业需求旺盛的评判标准成熟的商圈价值更易为市场认同，尚未出现城市边缘的区域商业个案。,宏观市场小结,宏观市场认知,区域市场现状,西安城市规划发展 西安宏观市场概况 地块区域市场调研附：西安市场访谈纪要,第三部分,区域市场现状,地块区位,纺织城综合发展区位于西安市东南部，西临西安市主城区，北靠西安浐灞生态区，东接白鹿原现代农业示范区。规划用地位于纺织城综合发展区内，但地块所在片区距离原纺织城核心生活区尚有一段距离（约10公里左右）。,本案,区域市场现状,地块周边现状,04,除半引路口的“国际幸福城”（城改项目
14、，目前停工中）外，地块周边均为品质较低的自建房，无成熟的生活氛围和社区配套。由于区域商品房开发基本在三环及浐河以内，加之进入纺织城片区的主要交通无需通过本地块，因此目前基本无外区域人流或是车流进入本地块所在区域。,1、雁鸣湖湿地 2、高科地产储备土地 3、西安日报社报业大楼4、地铁5#线编组站 5、南部居住区 6、白鹿原,区域市场现状,地块规划条件,本案,该项目规划用地位于纺织城南部，半引路以西、东三环以东，规划用地，呈带型分布，南北狭长最长处约1000米。,规划总用地面积：15.95公顷规划总建筑面积：749491 地上建筑总面积：558275 容积率：3.5建筑密度：29.6%绿地率：32
15、.6%,规划指标：,地块一,地块二,地块三,区域市场现状,地块规划条件,规划根据审核标准，规划需设停车位4262个，其中地面426个，地下3836个。保障性住房建筑面积占住宅总建筑面积的30%，共计112647平方米，1456套。（其中地块一中1、2号楼中的408套为廉租房，其面积占5%，建筑面积为19498平方米，408套。）地块一中1、2号楼剩余面积和11、13号楼及地块三中01、02号楼及03号楼西单元为限价商品房，其面积占25%，建筑面积93149平方米，1048套。地块一中的3-12号楼、16号楼及地块三中的02、06号楼底层架空。地块三中的01、07号楼底层架空，二层为公建，三层以
16、上为住宅。,各地块规划详细指标：,区域市场现状,区域在售在建项目分布示意,区域开发以浐河为界，商品房开发全部集中在浐河以西，浐河以东（三环路外）无商品房开发，以目前在建在售项目全为城改房和经适房项目。,绿地集团、恒大集团和御锦城是区域目前开发规模最大的项目，也是区域开发品质最高的项目。,本案,绿地项目,恒大绿洲,御景城,水岸东方,暖山西安,区域市场现状,区域在售项目供应及销售情况,区域内主力供应项目具有大盘、大开发商的共同点，且就价格、去化速度来看也是此类项目更好，主要是与其开发规模、建筑品质、产品供应有密切关系。,区域市场现状,区域城改房供应及销售情况,区域是目前西安市城改房及经适房的主要供
17、应区域，由于供应体量巨大，加之其低价优势，将会对区域其他商品房销售形成巨大压力。,思考一：本案位于纺织城最南端，与周边商品房项目相比，地块开发成熟度要远远低于区域同类商品房项目，市场认同度也极低，在规模及区位不具备优势的前提下，更低的价格和更具品质的产品将是我们参与市场竞争的出路。思考二：但区域大量城改房和经适房所带来的价格压力，将使本案在市场中得低价竞争方向难以形成优势。思考三：大区域本身已不具备商业氛围的情况下，本案2号地块近15万平米的商业业态将存在极大风向，特别是写字楼、酒店等区域内基本无市场需求的产品更面临极大的考验。,区域市场现状评估,宏观市场认知,若延续合能一贯的低价快销策略，综
18、合以上风险因素来看，现有规划方案中的住宅产品有可能面临低价（城改房、经适房）竞争激烈的风险，而商业产品则面临无人买单（区域难以引入消费人流）的巨大风险。,2号地块定位建议：减低风险系数大的产品供应，缩减地块商业物业开发量！包括以下几个思路1）取消办公及酒店产品，考虑以其他类住宅产品来弥补商业开发量的损失。2）借势推导，将商业地块的示范区、接待中心设置在更接近城市界面的位置，如临三环路一侧，以鲜明的形象吸引经过城市人流的注意。3）区域建设现状较为萧条，加之考虑到冬季销售在北方城市会受天气寒冷等因素的干扰明显，建议延后商业地块的入市时间。,项目评估建议,宏观市场认知,赢商网-运营中心，最专业“商业
19、地产在线商学院”，海量专业资料每日更新量同行第一！下载地址：http:/,市场访谈纪要,西安城市规划发展 西安宏观市场概况 地块区域市场调研附：西安市场访谈纪要,附件,赢商网8月福利活动：上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。活动时间：2014年8月11日9月10日http:/,访谈1：西安市场整体消费特征1）本地人有老皇城根儿下的优越感，因此也更认同传统的中心城区价值，近年来以曲江为代表的城南片区是受到西安人认可的高档住宅区。2）城市背景较为特殊，很多运作不规范的无证项目也可进行销售，且市场也能接受。3）整体消费观比较重面子，产品品质的驱动力比较明显，但对于刚需客户而言，
20、低价格对购买也具有较明显的影响力。4）政府公务员、陕北客群是西安市场上高端客户的主要构成来源。5）首置和首改群体是市场的主力购买群体。6）限购影响正逐步显现，目前市场的观望情绪较高。7）对建筑风格喜好度无明显倾向，取决于最终呈现出来的品质感和视觉效果。,市场访谈资料整理,宏观市场认知,访谈2：市场成交的面积占比及客户对应情况90-125占市场总量的37%左右即经济（标准）3房（市场供应主力）首改客户70-90占市场总量的20%左右即标准2房、紧凑3房首置客户125-144占市场总量的17%左右即舒适3房再改客户,市场访谈资料整理,宏观市场认知,备注：在城市中心区和高新区等区域，还有一定比例的4
21、0-60的公寓，对应客户以投资客户为主,访谈3：首改客户的家庭结构特征1）2人到3人（or4-5人，带老人）的家庭人员增加，产生改善行性需求，一般的成长周期在5年左右。2）西安对地段价值现状的认知要远远高于对产品的认知，地段占有是豪宅消费的最大驱动力，如曲江片区。（典型的个案对比是绿地城北项目和紫薇高新项目的销售对比！）,市场访谈资料整理,宏观市场认知,访谈4：市场对浐灞区域的认知1）西安本地人基本不太看好区域价值的上涨。2）土地储备较大，也是2010年以来土地供应的主要区域；但随着目前长安区开发价值的快速体现，城南的后续土地储备也较大。（易居数据认为城南高于城东）3）新兴区域受宏调的影响更为明显，成交量价均有所下滑。4）浐河沿线河景的打造会对客户有一定吸引力。,市场访谈资料整理,宏观市场认知,访谈5：浐灞区客户构成分析1）城东区域内人口是客群的主要来源。2）其次沿长乐路向东的几个专业批发市场人口，是区域客群的另一来源。3）对价格较为敏感的外区域人口，相对较少。,市场访谈资料整理,宏观市场认知,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新量同行第一！下载地址：http:/,
