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1、邢台威县项目前期提案,报告框架,项目区位区位价值分析项目SWOT分析,项目分析,1,1.1 项目区位,项目四面临街，交通便利。北临顺城西路，南邻朝阳东路，西邻友谊街，东临最新规划的三多街。,1.2 区位价值分析,交通：项目四面临街，依靠306省道交通通达性良好。配套：未来生活配套设施会逐渐完善。规划：符合城市发展方向，土地升值潜力巨大。地块：地块方正，规模较大。,市场分析,威县概况威县房地产市场分析市场机会挖掘,2,威县概况地理位置优越，交通便利,威县位于河北省南部，邢台市东部。威县是华北南部公路交通枢纽，106国道、邢临高速，贯穿城市。,威县概况经济基础良好，城市发展潜力巨大,工业：基础良好
2、，产业齐全，棉纺业发达。企业：乡镇企业突飞猛进，企业规模逐渐增大。农业：河北省粮、棉、油主要产区之一，素有“冀南棉海”之称。科教文卫事业：“省级卫生城”。,县城总体发展方向：生活用地依托现状向北、向东发展。布局结构规划：“两轴、三区、四中心”。“两轴”是世纪大街和开放路，“三区”指工业区、新城区和建成区，“四中心”指行政服务中心、文化娱乐中心、综合商贸中心和工业区商务服务中心。城市定位：国家重点纺织基地、华北新兴商贸城市、冀南区域中心城市、农畜产品加工集散基地、碧水绿荫生态宜居城市。,威县概况城市规划,房地产市场分析消费人群特征分析,人群：县城经商人员、政府机关人员、公司白领。年龄：2550
3、岁之间；用途：以改善家庭居住环境为主；子女结婚或子女教育。收入：收入稳定，有一定财富积累。,市场分析影响消费者购房的主要因素,地段：地理位置要优越，升值潜力较大。配套：配套设施要健全，方便人们的生活和子女的上学。交通：交通要便利，方便上下班。环境：周边环境要好，空气清新，远离污染。,市场分析区域竞争楼盘解析,威县上半年在售楼盘销售走势图：,自3月份开始，威县在售4个楼盘每月的销售套数平均在10套左右，与去年下半年相比呈上升趋势。尤其在5月份开始，上升明显。其购房者以刚需为主，乡镇居民购房比例占到60%，实际成交价格在2200元。,市场调研小结：,根据上半年市场调研工作总结，威县房地产市场从整体
4、上分析：有9个项目在售或即将销售项目，近期新增4个项目，规模其中一个为千亩大盘，剩余两个在300亩左右，即将面市。上半年市场价格区间均价23002600/（多层），2800/（电梯），近半年价格没有明显的涨幅，却有回落，在售的各售楼部优惠活动不间断。销售情况:共12个项目，4个项目在售。在售项目:3月份共售32套，4月份共售37套，5月份共售47套，6月份共售57套其中包括27套门市。根据以上销售情况销售市场处于上升趋势。,目前项目存在的问题：正处于前期各项工作准备环节项目硬件实力不足，工程进度不明确、社区配套不完善、景观不到位、体量大不好运行、各项宣传工作还没开展。县城及乡镇客户的思想比较保
5、守，需看到实质性的东西。县城开发项目物业类别雷同，没有鲜明特点楼盘。没有高层，无法彰显项目高端形象。对我们项目来说是一个绝佳机会。没有一个真正意义上的商业与住宅相结合的项目。相对于消费者的需求有所差距。综上所述市场处于相对稳定的状态，同时也面临着巨大的竞争和考验。,市场分析威县房地产发展趋势,目前，威县的房地产市场正处于起步阶段，随着威县房地产市场的不断发展，人们对于社区品质及其功能的要求将不断提升。住宅市场的项目开发将呈现规模化，大型成熟社区数量将不断增加，高品质和特点突出的楼盘将更容易吸引客户；住宅项目产品形式随着整个房地产市场的发展，将逐步改变多层为主的单一格局；小高层将逐步上市。市场需
6、求以中大面积100-140平米户型为主，体现出当地居民购买住宅的主要意图在于改善生活条件。,某项目市场问卷分析：,5月份做了920份问卷，调研结果1.客户较关注项目位置,但担心项目不成规模，后期物业管理问题。2.关注项目价格占大多数。3.需求以130左右三室为主。4.关注人群主要集中在农贸大街，顺城路及朝阳路附近居民。5.关注人购房心里承受价格在1500-2000元，总预算普遍在20-30W之间，月还款能力在1000-1500元。6.最近半年有购房意向比例在24%，半年内无意向在38%，2年内不购房在24%，余14%未填写（后300份统计比例）,威县房地产仍处于初级阶段，市场潜力较大。商品住房
7、市场需求强劲，现有住房开发量不能满足市场需求。现有楼盘在品质和服务上存在较大缺陷。市场上不存在限购条件制约。,市场机会挖掘,项目定位与分析,3,打造威县首席人文生态公园样板住区定位说明:本项目以一种综合开发的态度，以市场为基础，吸收先进产品理念、品牌意识、服务理念、文化理念打造邢台市最具水准的人文生态园派社区。项目谋求把国际化居住思潮与中国本土文化有机的结合，辅以生态景观园林，创造一种努力追求健康的生活方式，使社区住宅、社区生活价值最大化，即为社区业主生活、文化提供自然和谐的环境，打造邢台市“最具购买价值的高品质住宅”。社区周边宜居的生态环境与浓厚的文化环境，是使得本项目具备成为高尚、品位社区
8、的两大先决条件。,市场定位,生态景观：项目周边视野开阔，没有楼房，周边绿地，可拟性强；艺术化的社区园林景观设计，打造宜居社区。教育人文：威县二中近在咫尺，人文气氛浓厚，传承优秀文化，注重社区教育。高尚社区：高素质、高品位、高格调，依托文化氛围，借助品质建筑，展示高尚生活。最具购买价值：即本项目对目标消费群体的承诺，将为人们打造高性价比、高价值、高附加值的真正的物美价廉的产品，为购房者构筑超值的生活环境，享受高品位的生活。高品质住宅：即本项目为目标消费群体提供的不仅仅是七十年的生息之所，更是七十年的生活服务，是一个享受七十年的高尚人文生态住区，本项目将以产品取信与人，打造邢台人民理想中的生活社区
9、。,景观篇,风格篇,古欧巴洛克建筑风格，是世界房产最新流行的建筑风格。将浓厚的文化与古典完美结合。给人以高端享受。,人文篇,产品定位,古典艺术完美配套高档样板住区定位说明：建筑风格以建筑新潮流古欧巴洛克风格为主，体现建筑厚重感和典雅感，同时与国际接轨，打造艺术建筑。建筑色彩以浅米黄色为主，形成与区域环境的协调，但通过黑色的屋顶和浓郁的绿化景观，衬托出整体楼盘的雅致氛围。从而彰显社区的浓郁文化气息和低密度生态环境。本案将“以人为本”的生活哲学与社区居住文化相结合，提倡建立一个健康、和谐、美好的社区生活，营造业主互助友爱、健康向上的邻里关系，将现代人从普遍存在的亚健康和不安全的枷锁中解放出来，使本
10、项目真正成为现代城市中都市人的“心灵居所”。,档次定位,城市主流品质寓所定位说明：本案引入“城市派主流”模式进行客群定位。采用以上定位主要基于如下三点：第一威县本地房地产市场尚不成熟，客群层次性不分明，很难从购买群体上形成所谓的纯高档或尊贵社区；第二采用“城市”“主流”等相对中性词语，能够最大限度囊括潜在购买群体，同时项目的高品位、高品质并未打折扣；第三中国人具有内敛含蓄不露富的特点，中产阶级范围广，“主流”一词涵盖多数人群，同时也更加切合本项目的档次定位。本案在教育人文环境和生态景观方面的优势，成就其为第一人文居所。,整体规划设计建议,根据项目自身情况，结合威县目前房地产发展趋势，及威县人口
11、对房产的需求，我们为本项目制定三种方案：一、高档住宅+底商 二、高档住宅+商业步行街 三、高档住宅+商业综合体 分析如下：,高档住宅+底商,示意图,优劣势分析：,优势：可以满足高端社区商业配套，小型超市，便利店，服饰店等。同时因底商都为临街铺位，受青睐度比较高，所以开发商可快速回笼资金。底商的成体系化，社区完善的配套也可使本区域产品得到升值。劣势：临街商铺，不利于开发商长期投资，而且大部分都出售给个人，对日后的管理有很大的影响。临街商铺，代表着社区形象，如果管理不好，社区给人的印象会大打折扣。,高档住宅+商业步行街,示意图,优势：商业步行街，是城市集中消费的场所。可带动本区域的地块、产品升值。
12、成为高端住宅不可或缺的商业配套。商业街配套齐全，能够满足部分群众衣食住行等需要，而且商业街主张“建筑数量不多，提供商品求精”！提升本地商业价值，吸引人气，营造氛围。加上准确的定位，开发商可在最短的时间内回笼资金。劣势：商业步行街的“购物功能”相当充足，但休闲等文化性消费服务严重欠缺。而商业区寸土寸金让商业地产开发商很难放弃部分商业利益，商业步行街作为社会活动中心的功能还远未实现。有些商业步行街小贩云集、乱摆乱卖现象突出，也给商业步行街带来治安隐患。此外，缓解交通拥挤的目的尚未达到。建设商业步行街的目的之一是缓解交通，但如果商业步行街规划不当，使商业步行街周围的街道超负荷运转，则会造成更大的交通
13、混乱。，商业步行街没有与其它业态形成有机组合。如果运营管理不到位会对住宅品质造成影响。,优劣势分析：,高档住宅+商业综合体,示意图,优势：完善的功能配套，集约化的生活方式和生活圈，是分散的城市资源、人文资源和无形资源等实现重新配置，形成有机的业态组合，通过商业经营的聚合效应，即满足城市化多元化的消费需求尤为城市带来巨大商机。区域价值提升的有力推手，可以作用物业长期持有带来的时间价值增值。并可推动住宅的价格攀升。综合体是城市的名片、标签，是城市发展的核心价值。现在入手，将是威县第一家。通过良好的运作，必定成为威县商业旗帜。劣势：商业综合体开发周期长，前期需耗费精力招商，中期还需要根据市场情况不断
14、修改完善。商业综合体建成后还需要大量的资金注入，做宣传推广，招商、运营。为方便管理运营，大部分物业需开发商自持不得出售，资金回收的期限拉长，外加缺乏专业运营，经营境况不如意，从银行获得资金也会比较困难，那就是几经易手，你方唱罢我登场，知道救世主的出现。,优劣势分析：,综合体与单一物业比较,产品创新,4,单体设计建议,多层住宅（高端花园洋房）结构：7层砖混结构。屋顶设计飘板、条板等国际化形象语言符号。首层设计入户花园，业主从楼外的花园直接进入室内。设置半地下自行车库及储藏室。建筑平面布置：一梯两户、分户墙取直，使每一建筑单元成为设计模块进行组合。建筑层高：层高取3m，最大净高2.8m-2.85m
15、。外立面建议采用陶土砖或高级外墙涂料,，颜色与小区景观相协调。,小高层/高层住宅结构：11.5F或18层框架结构。建筑平面布置：一梯两户/一梯三户/一梯四户。外立面：采用哑光外墙乳胶漆，在色彩上可与住宅略有不同，但要与小区整体氛围融合。建筑层高：层高3m。居室全部采用落地飘窗来加强室内的通透度。所有户型融入人性化设计理念，保证全明设计，增强透明度，确保起居室、卧室、厨房、卫生间均有采光窗。动静分开、干湿分离，具有良好的日照、采光与通风性，充分考虑管线布置的合理性与隐蔽性。户内客厅为阳面设置，并以大面积外飘落地窗与南向景观相连通，将户外绿色景观导入，做到室内外空间的相互渗透。,产品创新,1、花园
16、洋房“层层退台”威县住宅市场产品较为单一，多层住宅较为普通，在产品创新方面主要有一层下跃、顶层跃层、一层带花园、错层及花园入户等创新设计。目前邢台市场尚未出现“层层退台”的花园洋房，本次项目开发可在建筑上引入层层退台处理，增加项目卖点，使每户都拥有自己的户外休闲空间，同时造就了空中绿化的优越条件，可以形成立体的绿化系统。,比例适中的外挑阳台设计，真正的洋房就应如此！,创新版高层院,创新版高层院 示意一,每三层为一个楼层垂直分区，一层为80平米的两房平 层结构，二三层为130平米 的小复式三房结构。电梯到达处均为每一个垂直楼层区域的第一层，复式楼 业主由一层楼梯步至二层 退台处，进入二层。也就是
17、 说，如果10个楼层单元（除 群楼外，住实际有30 层），电梯也只停10次。,楼栋外面效果图示意,创新版高层院 示意二,二层退台,一层业主入户门/院落,由电梯进入第一层阳台,一层每一户都有独的栅栏 式入口，与入 户门围合成一 个小院子，阳 台则为公共的 大院子，院中 院的感觉得意 体现。尽管一 梯多户，私密 性和独空间 仍然得到有效 保护。,在考虑邻和 谐的同时，仍然需要保护每一户的私密性，造 型隔断和栅栏的设置正 是从这一点出发考虑的。,一层进入二层楼梯。为尽减小业主公摊，楼梯需要太宽，能够供业主自由舒适的上下则可。,二层露台入口（院落）,创新版高层院 示意三,创新版高层院 示意四,造型隔断
18、将一层两户完全隔开的效果，保证私密性,一层院中院,一层阳台,二层院落仰视平视图,楼梯侧面,创新版高层院 示意五,从一个楼层单元到另 一个楼层单元阳台之间的支撑柱子。,一层阳台全通透，保证采光完好。,二层退台悬于一层阳台上空，层次感强,创新版高层院 示意六,二层院落。邻和谐得意体现。,二层入口。二层业主可直接从这一入口直接入户，需要穿过 退台。,二层入口。一层业主可从这一入口进入二层退台（根据方案定）。,内部结构示意一,户型示意二,内部结构示意二,户型设计建议,真正的高端楼盘是“内外兼修”的！不仅要有高贵典雅的外部，还要有舒适温馨的内部。,一层带私家花园,1、位于首层，独享50左右私家花园，花池
19、的设置，平添主人生活情趣。2、独有情景房，倍添院居情趣。3、开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分。4、超过20主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间。5、三间主卧组织紧凑，空间利用合理。,1、7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分。2、超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间。3、三间卧室组织紧凑，空间利用合理。4、卫生间洗卫分离，互不干扰。5、活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富。6、附带观景露台。,错层设计,高层户型设计建议,要注重户型均好性，强调户户视野景观通透性，通风采光条件良好。户型分配，以景观条件最好的方位布置客厅和主卧，依次排列为原则。标准层
20、户型以方正、实用为原则，注重房间空间尺度的合理性、舒适性，不能只考虑面积大小，厅与卧房避免有异型空间。跃层式及大户型除方正、实用的原则外，还应充分考虑空间的可利用性，户型设计应有特点，不应只是简单面积的增大。部分顶部跃层式和高层住宅可考虑“空中花园”（2030m2左右），另外，产品设计中通过平层、夹层、小跃式的空间设计，使室内产生流动，视觉上层次更富于变化，可赠面积也更多。通过产品结构的变化，强调入户花园、重视露台，以实现可赠面积的功能化。,户型示意图,两室两厅两卫 110左右,跃层/三室两厅两卫 140200,户型示意图,三室两厅两卫 125140,户型示意图,顶跃带阁楼三室两厅两卫130平方米左右,户型示意图,谢谢观赏,如有不足 请多指教,
