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1、2010合正中央原著销售执行计划,谨呈：深圳市合正房地产集团有限公司,深圳世联地产顾问股份有限公司 2010.01,1、目标及前期营销背景,2、执行层面,结构,1、价格目标：豪宅化打造，实现价值最大化世联解读：高价,2、速度目标：实现价格摸高的同时保证平均消化速度世联解读：中速,3、品牌目标：建立本项目在区域及全市的品牌影响力；通过项目影响力，树立合正豪宅开发商形象，建立合正在高端市场的话语权。,目标,市场观点,1、项目所在区域将在2010年开始迎来供应量井喷，并且项目高端化趋势明显，成为全市绝对热点区域之一；2、作为区域内项目，本项目在营销上需充分利用区域热点效应及高端化趋势带来的利好。,竞
2、争观点,1、2010年本项目片区内干扰竞争对手由于产品、面积、推售时间等限制，与本项目竞争关联度较小，核心竞争对手是鸿荣源熙龙山；全市别墅供应以自然资源型为主，城市别墅稀缺；本项目有机会成为片区新的豪宅领军者；2、2011年之后龙坂片区开始有更多豪宅层面竞争项目进入市场；3、本项目应该抓紧时机，树立新中心区第一豪宅形象，成为新中心区豪宅开启者！,关内高品质换房客户，以及部分别墅高端客户,根据本项目物业档次，顺应片区市场客户发展趋势，本项目目标客户物理属性为：,客户观点,他们是有品位、有文化的，很多就读于长江商学院或中欧商学院的EMBA；他们多用头脑赚钱，游走于各个投资领域，再陌生对他们而言一样
3、游刃有余；他们有阅历、有远见，具备国际视野，出国考察成了家常便饭；追求尺度感，狭隘的空间对他们而言是种莫名的束缚，喜欢自由随性的生活，注重自我享受，同时也关注家人的喜恶和愿望；不喜欢随波逐流，奔驰、宝马已经过于大众、浮于肤浅，更喜欢悍马或路虎操控起来的快感。,创造巨大财富，追求精致生活，具有高度责任感的,城市财智新贵,新中心墅院大邸,未来城市中央住宅区中最高贵、典雅的温馨家园；楼盘林立的中央住宅区中唯一的别墅级别品质豪宅；传递高雅品质、国际视野、高尚生活；以精致的细节品质，迎合城市财智新贵的精致生活；合正14年集大成之作；,项目定位,策略1：充分借势新中心区，并树立新中心区最高品质豪宅的形象，
4、在形象上拉开与竞争对手的差距；策略2：以稀缺的别墅产品率先突破市场，强调别墅带给项目的高贵价值；策略3：通过圈层活动和跨界营销锁定目标客户，打造高端影响力；策略4：精致豪宅品质生活预先展示,营销策略总纲,推售节奏,起势：一期29套TH低密度产品入市有利于为项目树立高端形象和口碑，配合会所、泳池、园林等配套环境营造生活氛围，为高层产品提升价值，并为二期别墅在此基础上拔高做好铺垫。,二批：一期261套高层产品高层与别墅同时蓄客，稍晚于别墅推出。TH高价销售奠定别墅社区形象，高层即可利用性价比优势快速实现销售，引爆市场。,四批：二期TH21套加推剩余TH产品，在一期成功销售的基础上进一步拔高形象，确
5、保项目别墅价值最大化。,五批：二期西部高层261套社区整体展示基本到位，社区整体环境优，此时推出剩余高层产品有利于博取最高价值。,三批：二期北部高层261套,二期,一期,起势,二批,三批,五批,四批,起势,二批,三批,四批,五批,9月中,10月16日,12月11日,2011年,2011年,他诞生于特定的时代背景，但是他又影响了这个时代，他在大时代中运筹帷幄，运用他的巨大创造力掌控财富，掌控时代格局，他继承了时代中传统的精华，但是又以冲突性的创新碰撞时代，形成巨大影响力，他的故事丰富多彩，引人乐道，他成为这个时代的经典传奇，他是伟大不平凡的人物，他是合正龙华！他诞生于城市飞速发展、新中心区形成的
6、时代，他的运筹帷幄必将给区域的发展带来深远的影响，谱下辉煌的序幕。,时代帷幄者,帷幄：词典释义为天子、朝廷、或者谋臣，在此也取义于运筹帷幄,形象演绎,1、目标及前期营销背景,2、执行层面,结构,前期准备期,形象导入期,储客期,开盘强销期,持续销售期,推广,活动,展示/物料,合正中央原著2010年营销总攻略图,10.16二批高层开盘,9月别墅线下解筹9.26高层样板房/认筹,7.31售楼处、园林开放展示,重大节点,8.14别墅样板房开放/认筹,目标,大形象传播，提升知名度和“高端”认知,形成市场期待,精准传递价值，完成认筹约500个,高层销售60%以上,别墅销售约80%，两批高层共销售约70%。
7、,12.11三批高层开盘,户外广告,户外广告、网络、短信、电视、报纸、杂志、电影院、电台、电梯广告,4月：品牌发布会,5月：春交会,9月：巡展,6、7月：圈层营销活动,8月：产品发布会,10月：秋交会 11月：业主答谢宴10-12月：周末现场活动,户外广告、网络、短信、电视、报纸、LED、杂志、,户外广告、网络、短信、报纸、直投,户外广告、报纸、网络,户外广告、报纸、短信、网络、call客,户外广告,主题,时代帷幄者大形象、中心区墅院大宅,新中心区豪宅元年开启/合正14年大成之作,中心区墅院大宅、贵雅品质、营销节点,时代帷幄者贵雅品质、营销节点,7月：楼书、户型图等宣传物料到位，,春交会展位、
8、模型、宣传物料,7.30售楼处、园林展示，8.14别墅样板房展示、9.26高层样板房展示,形象墙,区域白皮书,秋交会展位、物料,1-3月,7月,4月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,5月,6月,目标：通过前期准备工作为后期营销推广奠定气质，大形象传播形成市场期待,13月：前期充分准备,本期重点：,A、户外广告牌,B、工地形象展示,C、广告形象及视觉体系,D、园林景观设计方案沟通,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,户外广告牌：高调的广告标题形成市场期待,目的亮相（向外释放项目信息），告知站位，树立形
9、象，牵引关内客户到达已经确定的广告牌位置：机场、项目工地时间：建议在3月前选定新广告牌位置本阶段户外广告形象关键词：高端、大气，奠定项目高贵气质，形象上拉开与对手的差距户外广告选址建议：1：梅林关 2：南坪快速 3：福龙路4、福田中心区,2010新中心区豪宅序幕,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,工地形象展示：新古典主义高贵气质,目的传递项目信息，树立高端形象方式：以新古典主义风格，结合本项目VI视觉体系打造围墙及围板：释放前期广告语和视觉形象，体现高度及气势，传递项目高端价值合正集团14年大成之作，开启新中心区豪宅序幕形象墙：以立体造型的墙体，结合本项目LOGO及VI，纯
10、形象展示,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,广告形象及视觉体系,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,在1至3月内，建立本项目完善的广告形象、slogan、VI视觉体系等，为形象导入期的推广做好准备。广告形象及视觉体系关键：充分体现项目豪宅高端气质，以新古典主义、art deco为要素打造区别于片区普通豪宅的广告形象，在“时代创造经典”、“传统与现代的冲突”核心概念上深入演绎。,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,园林景观设计方案沟通,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续
11、销售期,在前期准备期，与园林景观设计单位充分沟通，打造独具特色的项目园林，让园林成为项目的核心竞争力之一。园林景观设计关键：1、以新古典主义、art deco为风格要素，体现本项目高贵典雅的气质；2、充分打造豪宅气质，如名贵树种、石材、VI体系、雕塑等元素运用；3、制造园林特色景观，给客户留下深刻印象，如运用繁花、水景、大树等元素。,4月,7月,4月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,5月,6月,目标：品牌发布会引起市场对本项目的期待,4月：前期准备，品牌发布会,本月重点：,A、合正品牌发布会,B、广告形象片,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,合正品牌发
12、布会,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,新中心区豪宅元年,品牌发布会关键内容建议:1、全面展示合正品牌发展、历年开发项目的详细情况，树立合正“城市运营专家”形象，为项目奠定高起点；2、邀请国土局专家、业内人士，发表专题演讲“新中心区豪宅元年开启”，详细介绍二线拓展区的规划、未来豪宅楼盘大量供应的趋势，并强调豪宅元年的开启以合正龙华项目的入市为标志；3、合正集团负责人讲话，介绍合正2010年入市项目的核心价值点，向社会和客户承诺将给大家带来划时代的精品项目，宣告公司发展、项目打造的全面升级；,在发布会上发布区域白皮书：一本联合区域政府、企业、民众共同打造的书，发布关于区域未
13、来最权威的声音，详尽阐释区域规划、城市发展、生活配套等全面信息，展现龙华未来繁荣景象，预示未来高档住宅云集的书；此书的目的不仅仅在于炒作区域，而是通过本书传达新中心区豪宅化进程由合正龙华项目开启的喻义,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,推广渠道,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,以合正品牌发布会为主题进行一次集中推广：户外广告：“合正品牌发布会，合正14年大成之作即将上演”报纸：结合软文和硬广，软文介绍合正集团品牌发展及10年精品项目，硬广目的在于营造市场对本项目的期待，如“新中心区豪宅元年开启”、“合正14年大成之作”广告形象释放；网络：在搜房、房信
14、网等专业地产网站上发布品牌发布会的新闻、项目介绍；,新中心区豪宅元年开启,精彩广告片演绎形象,广告主题：演绎时代帷幄者的精神特征和生活方式。广告创意：以人物为主角，通过工作和生活场景演绎时代帷幄者的精神特征，然后将人物与楼盘在广告片中相结合，演绎时代帷幄者追求的生活方式，给人以共鸣和向往。参考效果：芝华士广告片广告片播放媒体：电视台、LED广告、电梯广告、网络、营销中心,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,5月,7月,4月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,5月,6月,目标：通过春交会开始推广本项目“
15、时代帷幄者”大形象，提升项目知名度和高端影响力,5月：开启项目形象导入,本月重点：,春交会,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,模型,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,为配合春交会，项目模型制作需提前展开，以备展会使用：1、项目整体沙盘；2、高层/别墅分户模型；如果模型制作前期客观条件不具备，可考虑只针对春交会制作专用的项目沙盘（减小尺寸、保证高品质，后期可用于巡展），待售楼处使用前再补充完整的模型。,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,春交会,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,目标：以“一个大时代的帷幄者”为主题
16、，传达新中心区第一品质豪宅的项目形象，建立项目知名度；春交会展位形象：1、展位设计以“一个大时代的帷幄者”为主题形象，结合art deco装饰风格，通过整体布局及各方面细节设计，使得客户充分理解时代帷幄者的核心定位，树立起本项目超高预期的形象；2、春交会现场举办“时代帷幄者”专题图文展，介绍近十年来中外知名的“时代帷幄者”之生平以及他们给世界带来的影响；3、充分利用别墅产品元素，突出城市中心别墅社区的稀缺和尊贵；4、精致豪宅服务预先展示客户未来的精致生活；备注：由于春交会离项目发售日间隔较长，因此春交会只考虑以合正项目集体亮相形式参展，以释放形象为目的，无需单独大规模参展。,物料配合：1、项目
17、整体沙盘，突出项目抬高式规划；2、项目形象资料；3、项目形象广告片在液晶大屏幕滚动播放；4、时代帷幄者相关展示资料；,特色高贵礼品：限量版精美羊皮卷仅针对少量诚意登记客户发放,羊皮卷绘有中央原著区域地图羊皮卷筒刻上限量珍藏版字样并有特别编号筒底印有中央原著LOGO，若隐若现,将项目整体抬高地形做成立体贺卡形式贺卡背面印上日历，增强实用性,特色高贵礼品：项目地形立体台历,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,推广渠道,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,以春交会为主线索的小规模集中推广：户外广告：“一个大时代的帷幄者”，开始释放项目大形象；报纸：仅需针对春交会
18、投放一至两期全版，释放项目大形象；网络：在搜房、房信网等专业地产网站上发布春交会本项目参展的新闻、项目介绍；,一个大时代的帷幄者,6月,7月,4月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,5月,6月,目标：开始将项目形象直接传达给部分高质目标客户，为项目储客积蓄力量,6月：形象导入升级,本月重点：,A、圈层营销活动,B、合正老业主维护,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,圈层营销活动：银行高端客户餐会,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,活动目的：利用银行高端客户进行圈层营销活动，针对高端客户进行项目推介；活动形式：与各银行合作，邀请银行VI
19、P客户举行系列餐会，结合银行投资理财话题及豪宅市场走势话题一起进行宣讲，同时进行本项目推介；活动时间：6月活动地点：五星级酒店招商银行金葵花客户餐会投资理财专场中行VIP客户餐会房贷理财专场建行VIP客户餐会白金卡尊贵客户答谢会,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,合正老业主维护,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,充分利用合正老业主资源，从6月份开始针对老业主进行一系列维护与项目推荐工作，力争挖掘老业主购买力；维护与推荐方式：1、社区海报张贴；2、老业主短信；3、邮件、贺卡等印刷资料派发到家；内容：1、宣告合正集团集14年大成之作即将面世；2、优先针对老
20、业主发放资料以及接受咨询；3、从6月直至开盘前，逐步宣传项目价值点。,7月,7月,4月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,5月,6月,目标：逐渐增加推广力度，为售楼处及园林展示开放集聚人气；售楼处及园林展示充分向客户传递项目高端价值,7月：售楼处及园林展示开放,本月重点：,A、圈层营销活动,B、售楼处及园林展示开放,C、项目网站开通,D、推广渠道开始增加,圈层营销活动：世联地产专家论坛,活动目的：利用世联地产在老客户中的影响力，邀请其参与活动，充分利用世联高端客户资源；活动形式：由合正龙华项目合作赞助，举办世联地产专家论坛讲座，邀请世联地产的高层专家发表对当下地产局势的看法
21、、对豪宅项目解读等主题的演讲，同时结合高端餐会形式；邀请世联以往老客户参与；活动时间：7月活动地点：五星级酒店重点动作：对参与论坛的老客户派发合正龙华项目资料，做诚意客户登记,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,售楼处及园林展示开放,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,售楼处及园林完成全部展示，正式对外开放，力争通过极致展示向客户传递高端豪宅品质；邀请前期活动参与客户、合正老业主到场参观，并且通过线上、线下推广吸引新客户到场；聘请专业礼仪公司包装现
22、场，提供餐饮点心、小型表演烘托现场气氛；,展示核心要素：新古典主义高贵典雅气质售楼处及园林细节；高端服务现场物管及工作人员；时代帷幄者项目形象广告形象片、形象展览；,项目入口标示；尊贵的私家路布置；别墅全部、高层部分建筑立面；项目入口广场标示性景观（雕塑喷泉、豪华大门等）；高品质售楼处装修；会所的部分功能；园林中所有细节，如鲜花、水元素、大树、雕塑等；物业管理服务体系,极致展示打动客户：,精致服务体现高贵气质：,私家路形象岗以中央警卫标准培训；外围设置特别护卫队仪仗；司机及保安人员语言、动作专业化、标准化；销售、保安及其他服务人员必须采用礼貌用语，并保证微笑服务，“来有问声去有送声”，在各个细
23、节上体现对客人的尊重；售楼处门口配门童，为客户提供开门及问候服务；售楼处设置婴儿车；客户进门前，门童向客户递上湿纸巾；售楼处配湿巾机及自动擦鞋机等增值服务；售楼处摆放钢琴，体现项目高雅气质；咖啡吧提供现磨咖啡、增设表演等增加现场趣味性；专案销售服务团队集销售、工程、物管等于一体的服务团队，在卡片上印上服务团队所有人员名字，方便客户解决遇到的问题；客户经理销售代表统一改称“客户经理”，给客户以尊贵感；温馨提示在适当位置放置温馨提示牌；,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,产品体验虚拟会所/虚拟园林/虚拟样板房：客户可通过网
24、站，以拖动鼠标的方式进入3D虚拟空间，体验产品实景效果。与搜房网和房信网合作广告，并建立与本官方网站的链接；参考网站：万科第五园,官方网站开通：高品质，模拟展示项目精致豪宅细节,示意：点击任意房间可进入并浏览样板房展示,举措1：发动可利用资源，零费用储客目标：在售楼处进场前，利用世联平台客户资源、销售人员自有客户资源进行CALL客渠道：销售代表电话CALL客，直接推介项目,Call客,举措2：网罗“市区客”目标：展示开放后开盘前，组织PT专业队伍进行全市范围内的CALL客人员：PT雇用10名，每人每天CALL客100批，一周CALL客至少6000批，按1%上门量预估可积累60批客户，每日反馈C
25、ALL情况结果至策划/发展商处物料：电话卡、统一口径、CALL客记录表客户资料：向数据营销公司购买福田小区业主资料,举措3：重点客户精准定位目标：网罗所有可利用于CALL客的重点客户资源对象：09年以来龙坂片区中高端项目上门客户（世联内部资源+数据公司资源）,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,短信,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,举措：短信营销，精确制导时间：售楼处开放当周本阶段发送方式：精确筛选目标客户，针对精挑细选的10万数据发6条短信，
26、每天发2条，三天发完（即共发送60万条短信）短信内容分别为中央原著的六个卖点（形象、地段、项目规划、细节品质等）,进线客户,有景致时发送,上门客户,有销售节点时发送,节日问候,客户成交以后,协调客户问题时发送,X先生，您好！感谢您上午来电咨询*。刚刚一场微雨过后，海岸线特别清晰，空气也格外新鲜，春天的绿意更浓了。如果您下午有空，不妨来感受一下这里自然、美好的居山观海氛围！,XX先生/女士：您好！周末快乐！今天天气很凉爽，观海效果非常棒，真诚地邀请您到*来坐一坐，感常美景，为您带来心灵的放松！（发实景彩信）,X先生/女士：您好！打扰了。*装修展示间现已开放，十分舒适、典雅、气派。水系绿化带和大门
27、系统也已做好，别墅社区已见规模，不愧为深圳的顶级豪宅！近期销售依旧很好，上月共售出十套，是现在深圳卖得最好的别墅项目。您千万别错过好机会呀！欢迎您和家人常来坐坐！,X先生/女士：您好！恭喜您成为*最美也是最后一个居山别墅项目的业主。可以说您为您的家人选择了一处很美也是升值潜力很大的住所。我和我的公司将为您好做好后期服务。让您真正体验高品质的别墅生活。并祝您全家幸福！,XXX先生：您好！今天是端午节。希望您有一份被宽容所包裹，甜蜜、温暖的生活！,杨总您好：多次打搅您实在不好意思。有两件事想向您汇报一下：一件事，我已经和银行刘经理多次沟通，得知现在银行已批了贷款，第二件事，杨总合同约定的还款日期将
28、至。烦请您告诉我一个确切时间。对于这几天总打电话影响到您的工作，小安向您道歉了，也欢迎您和太太有空时回家来看看。,世联短信维系系统营销案例,短信的创新运用,8月,7月,4月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,5月,6月,目标：营销推广、活动全面铺开，迅速扩大市场影响力、吸纳客群，建立“中心区墅院大宅”高端形象；别墅认筹20名以上；,8月：强势蓄客期，别墅认筹,本月重点：,A、时代帷幄者产品发布会,B、别墅样板房开放,C、别墅“原著生活卡”办理/认筹,D、推广渠道全面铺开,时代帷幄者产品发布会,时间：8月上旬地点：五星级酒店（香格里拉等）目的：以时代帷幄者对时代的责任感和奉献
29、为线索，同时正式面向社会发布本项目产品，通过现场艺术品和慈善跨界营销合作树立项目高端豪宅形象；内容：推荐合正新品面市，传递项目的卖点信息，发布会邀请知名主持人主持，例如胡一虎、孟广美等。同时与艺术协会/组织合作，发布会现场内容与艺术品牌嫁接，可开展珍藏艺术品拍卖会及鉴赏会，展现名画、书法、雕塑、名表等，艺术品可尽量与art deco艺术相结合，现场拍卖，并邀请相关收藏人士到场，所拍卖资金捐赠基金会。,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,别墅样板房开放别墅“原著生活卡”
30、办理（认筹）,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,时间：8月14日地点：项目售楼处在别墅样板房开放当日，邀请前期积累的所有别墅诚意客户到场参观，利用当天的人气进行别墅认筹；认筹方式：与银行合作，设置中央原著“原著生活卡”，客户只要办理此卡，并在指定银行账户存入30万元，则视为认筹成功，享有优先购房权、折扣、及相关权益。活动当天聘请礼仪公司提供餐饮、小型节目，营造现场气氛。,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,报纸及户外、网络推广,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,报纸、户外、网络在线上以相同主题集中爆破，传递项目价值，配合项目营销节点
31、。,中心区墅院大宅；项目细节品质；营销节点；,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,电视广告,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,高频率节目“凤凰快报”，每2小时播放一次；黄金时段经济、时政类节目“凤凰大视野”、“时事开讲”,精准覆盖高端客户，对高端群体经常关注的电视栏目进行冠名、在节目广告时间播放项目形象片,深圳合正*特约之-,剑客炒作：针对项目核心价值点深入炒作,目的：借助“网络剑客”的非权威影响力，以民间传媒的身份率先发布“小道消息”，制造新闻点舆论，引起市场关注；渠道：邀请异形、妹妹、深晚一兵、图腾镜、半求、金心异、我为伊狂、巍巍梓在搜房及房信网上炒
32、作；炒作内容：1、以非官方口径炒作传递合正龙华项目对于新中心区豪宅发展开启性的价值；2、以非官方口径探讨城市中心别墅的稀缺性；3、对本项目价值体系进行系列传播。,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,电梯广告,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,目的：覆盖甲级写字楼高端客户投放目标：覆盖福田中心区、车公庙、竹子林及地王附近写字楼：中心区13姐妹写字楼、地王大厦、发展银行大厦、新闻大厦、华强北区域等媒体利用：启用液晶显示屏媒体，播放项目形象宣传片，配合
33、项目营销节点,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,电影院广告/电台广告,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,电影院广告：覆盖深圳各大影院，播放项目形象宣传片，巩固项目高端形象；电台广告：主要配合艺术巡展活动及营销节点。,9月,7月,4月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,5月,6月,目标：别墅线下提前解筹，以实现高价为目的，解筹数量控制在10套左右；高层认筹200个左右；,9月：别墅解筹，高层蓄客,本月重点：,B、首批单位别墅线下解筹,C、高层样板房开放,D、高层“原著生活卡”办理/认筹,A、中央原著ART DECO艺术巡展,10,9,
34、8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,中央原著ART DECO艺术巡展,中央原著充分与art deco艺术形式结合，体现“传统与现代的冲突之美”，“古典与创新的冲突之美”，正如中央原著的尊贵客户，诞生于蓬勃发展的时代，在时代中抓住机遇，成为中流砥柱，同时因为对生活的热爱，追求精致时尚的生活方式，体现与art deco艺术的高度融合。,说明：“中央原著ART DECO艺术巡展”以ART DECO风格作为展馆的设计理念，在充满艺术气息的展馆中以ART DECO风格的珠宝、家居、雕塑等艺术生活品在深圳各大知名场所巡回展出，传递本项目之高端
35、形象和风格特色，扩大本项目影响力，同时为高层和别墅储客积蓄力量。,蓄客期,一个展览两种功能：功能一：形象展示,主题：传统与现代的冲突，古典与创新的冲突 展示时间：9月 地点：覆盖罗湖、福田、南山的主要标志性商场、人流聚集地，巡回展示地点包括：万象城（备选：金光华广场）、coco park（备选：中信城市广场）、海岸城（备选：益田假日广场），其中展馆可作为秋交会参展展位直接在会展中心使用。内容：以ART DECO为主题，展出的内容包括绘画、雕塑、家居、珠宝、时装等。资源：联系有ART DECO设计及展出经验的知名品牌商，如卡地亚、HERMES、LV、施华洛世奇，尔冬强艺术中心等；也可联系专业的展
36、览公司由其去联系这些知名品牌商；或者邀请知名的设计师专门为合正中央原著设计一系列ART DECO风格艺术品，展览结束后放置在中央原著的会所或赠送给业主；,展厅的设计理念：展厅可以ART DECO建筑风格搭建成立体的艺术造型，凸显传统与现代设计的融合，搭建后是一座可以安装和拆卸的艺术移动展厅，成为经典艺术造型。,Art Deco在时装上的发挥，表现为对材料的质感、光泽的表现；造型设计中多采用几何形状或用折线进行装饰；色彩设计中强调运用鲜艳的纯色、对比色和金属色，造成华美绚烂的视觉印象。,ART DECO风格的时装,ART DECO讲究色彩构成，强调强烈的纯色、对比色和金属色系，以创造华美绚烂的视
37、觉印象；简约的装修强调直线条的硬朗，不宜过分夸张繁杂，只要保持饰品在细节上精致即可，既可以将居室镀上浓浓的时代印迹，又经得起岁月的洗涤。,ART DECO风格的家居用品,ART DECO风格在工业革命时代已经征服了世界，它以一种积极的态度从机械文明中汲取精华，通过新颖的造型，艳丽夺目的色彩，以及豪华材料的运用等，形成了鲜明的Art Deco语言。,ART DECO风格的珠宝,ART DECO风格的绘画及雕塑,项目展示物料：楼书、折页、户型手册、ART DECO风格介绍册子等。秋交会：10月份，把艺术展场放置到会展中心，直接利用艺术展馆作为秋交会的展场。媒体配合：以合正中央原著“ART DECO
38、艺术展”为主线，根据展出的主题分期炒作。,一个展览两种功能：功能二：分展场储客功能 艺术展馆除了是对项目艺术和品味主张的展示，同样也可以发挥分展场储客的功能。在展出中，配备2名销售讲解及意向客户登记工作。,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,杂志广告,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,杂志广告主要与高形象、高影响力媒体合作，结合“中央原著art deco艺术巡展”内容，制作“art deco艺术”专题或者纪念别册。同时也可考虑少数高端杂志硬广。,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,首批单位别墅线下解筹,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开
39、盘强销期,持续销售期,在9月，预计别墅认筹客户能够消化10套左右时，针对别墅线下小规模提前解筹（如没有达到销售条件可采用提高诚意金额度锁定房号的方式）。由于项目别墅数量少，主要用作提升项目整体形象及实现高利润，因此不求快速消化，选择线下小规模解筹销售。解筹地点：小规模约客户在售楼处“别墅VIP接待室”，或者高级酒店、餐厅内，以提升客户尊贵体验，制造销售紧张气氛和稀缺感。,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,别墅成交客户礼品专属徽章,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,为别墅业主设计专属家族徽章，充分体现项目的新古典主义气质和尊贵感。,10,9,8,7,6,
40、5,4,3,2,1,12,11,高层样板房开放高层“原著生活卡”办理（认筹）,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,时间：9月26日地点：项目售楼处通过大规模推广及客户邀请，在高层样板房开放当天集聚人气，同时开展高层认筹活动；认筹方式：与银行合作，设置中央原著“原著生活卡”，高层客户只要办理此卡，并在指定银行账户存入10万元，则视为认筹成功，享有优先购房权、折扣、及相关权益。活动当天聘请礼仪公司提供餐饮、高品质小型节目，营造现场气氛。,高层样板房设计补充：选择一套样板房，购买范思哲家具，打造“范思哲样板房”，给客户留下深刻记忆点,10月,7月,4月,8月,9月,10月,11月
41、,12月,1月,2月,3月,5月,6月,目标：高层开盘前认筹400个以上 开盘当月实现60%以上销售率,10月：高层开盘,本月重点：,A、秋交会,B、第二批单位高层开盘,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,秋交会,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,目标：为高层销售储客，吸引登记客户800批以上秋交会展位形象：结合“art deco艺术展”内容，把艺术展部分内容继续利用于秋交会展位上，打造art deco艺术风格浓厚的展位，展示项目高端形象；配合：由于秋交会以储客为目标，展场及售楼处需配备充足的兼职人员、以及相关销售物料支持。,10,9,8,7,6,5,4
42、,3,2,1,12,11,第二批单位高层线上开盘,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,时间：10月16日地点：售楼处或五星级酒店（充分体现尊贵感）第二批单位高层线上大规模开盘，创造热销局势。开盘当天以高品质的展示包装、现场礼仪服务展现项目豪宅气质,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,华强北LED广告,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,滚动播放广告形象片，持续传递项目时代帷幄者气质,LED选择建议：位置：深圳市深南大道华强大厦屏幕规格：220平方米（14.3米*15.4米）播放时间：08:0023:00播发频次：120次/天内容：项目宣
43、传片广告时长：15秒,案例：星河丹堤,11月,7月,4月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,5月,6月,目标：第二批单位高层销售90%以上 第三批单位高层认筹100个以上,11月：持续销售,本月重点：,A、业主答谢宴,B、第三批单位高层认筹,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,业主答谢宴,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,目的：对于高端豪宅项目，老业主介绍是重要的客户来源，针对老业主举办答谢宴，树立良好的项目口碑，促进后期老带新成交时间：11月中，结合第三批单位认筹地点：五星级大酒店宴会厅对象：前期所有成交业主,10,9,8,7,6,
44、5,4,3,2,1,12,11,第三批单位高层认筹,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,时间：11月中认筹方式：等同二批高层认筹在11月上半月集中消化第二批单位至90%以上，下半月借势前期高层的热销局势，集中开展第三批单位认筹；推广渠道配合释放热销信息，制造羊群效应；持续举办周末现场小型高档次活动，配合销售、认筹气氛；,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,直投广告,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,举措：扫荡“市区换房客”投放目标：筛选目标客户所在小区，如福田、罗湖区域的梅林一村、莲花北村、园岭新村、彩田村、滨河新村、华富村、泥岗北村
45、，直接投递项目资料关键点：安排直投公司投递/亲手投递预计费用：0.20-1.00元/份,举措：免费渠道大力拓展整合发展商按揭银行资源，针对目标客户所在区域进行银行对帐单（免费）的投递。备注：需提前半个月向银行预定资源,12月,7月,4月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,5月,6月,目标：首批别墅销售80%以上 两批高层共销售约70%,12月：第三批单位开盘,本月重点：,第三批单位高层开盘,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,12,11,第三批单位高层开盘,前期准备期,形象导入期,蓄客期,开盘强销期,持续销售期,时间：12月11日地点：售楼处或五星级酒店（充分体现尊贵感）延续热销局势，举行线上大规模开盘，在年底前争取最大化销售推出单位开盘当天以高品质的展示包装、现场礼仪服务展现项目豪宅气质。,13月：前期充分准备,4月：前期准备，品牌发布会,5月：开启项目形象导入,6月：形象导入升级,7月：售楼处及园林展示开放,8月：强势蓄客期，别墅认筹,9月：别墅解筹，高层蓄客,10月：高层开盘,11月：持续销售,12月：第三批单位开盘,2010年月度营销主题,2010合正中央原著大戏上演！,
