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1、民用建筑设计通则3.1.21 住宅建筑按层数分类：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅；2 除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑，大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑)；3 建筑高度大于1OOm的民用建筑为超高层建筑。高层住宅一般设有电梯作为垂直交通工具，为此国家还明确规定：12层及12层以上的高层住宅，每单元设置电梯不少于两部。,户型创意解析有限空间无限生活,人们在购房时除了考虑该房的地段、周边环境等因素外，房型的好坏也是关注的重要因素之一。就像一部电视剧中所说，当人们一走进这间房子，再摸
2、摸口袋，就决定好要不要这间房子。何为好房型，可能还没有一个恒定的标准，但有所创新的户型能打破既定的时空规则，更能激发出新鲜的感觉，营造出现代的时尚空间。在产品同质化越来越明显的情况下，在户型设计这一细节上体现的独特优势，就能成为各家的卖点。户型设计的诸多创新，目前比较多的是设计可变空间，功能的细致化等，灵活的创意户型赋予了居室这个生活空间更多的可创造性，让住户可以肆意发挥想象，创造出与众不同可以张扬个性的生活空间。传统矩形、空间雷同的房屋，长期以来已经造成购房者感觉上的“审美疲劳”，购房者都喜欢富于变化的东西，户型本身也很重要。无论从纵向上拉升立体感，还是横向上拓展可变空间，又或是从概念上定位
3、新颖明确，创意户型毫无疑问是楼盘销售极大的卖点。,提要：无论从纵向上拉升立体感，还是横向上拓展可变空间，又或是从概念上定位新颖明确，创意户型毫无疑问是楼盘销售极大的卖点。,优缺点优点高层住宅的优点是可以节约土地，增加住房和居住人口。缺点投资大，高层建筑的钢材和混凝土消耗量 都高于多层住宅，加上要配置电梯、高压水泵，增加公共走道和门窗，一次性投入很大，另外使用后，还要为电梯、泵站修缮养护付出一笔经常性费用；上下不便，电梯服务虽很方 便，但遇到停电、修理就很麻烦；安全性差，高层住宅留置多个互相连通的疏散口和楼梯，往往为入户偷盗和其他犯罪提供作案条件；高层住宅还应注意防火，因为 一旦发生火灾很难扑救
4、；在高层生活的家庭有一种孤独和封闭感，老人和孩子因上下不便，双职工要日日上班，很难建立和发展良好的人际交往和邻里关系；多幢点 式高层住宅建在一起，会产生不规则的高空风，影响居住区的生活环境质量。使用起来能量消耗大。,创新（一）立体感：层高带来变化住房最忌讳的是进门一眼望尽，而由于层高的变化让面积不大的住房拥有了立体感，也适合现代家具、电器的布局和个性化的居住格局。以往，由于建筑层高限制不多，有的小户型层高最高可达5.5米。一般住宅的层高在2.8米左右，因此5.5米可以设计打造成两层空间，而面积计算则依旧以一层为单位，故有“买平方送立方”的说法。在层高的限制下，现在出现较多的是错层或复式小户型，
5、上下两层空间，下面对外会客，上面居住，面积虽然都不大，但分区明确、层次分明。有的甚至是南北错层小户型，上下两层拥有阳台看到的是不同的户外景观。图一分析：图为上海青年城小户型房平面和立体效果图。从平面看，该房型为30-50平方米的一室户，但与一般住宅2.8米上下的层高不同，该房层高达4.8米。也就是说平面的面积虽不大，但层高开创了第二空间的可能性。从装修的立体效果图可以看得很清楚，通过搭建二层楼，使得二楼成为卧室，甚至可以错位成大小两个卧室；底楼有挑空的会客空间，也有厨卫设施。面积虽然很小，但利用层高的高度，可以在立体面展示居住空间的变化。,夹层,A户型（上叠层）124方,C户型（下叠层）128
6、方,A户型、C户型，是奇偶层错位相叠的户型，三面采光、4米高的客厅，叠层层高2.19米，面积是赠送的，增加了实用面积。,立体变化型,户型分析：钱江.水晶城一期的房源以89147平方米为主，对外宣称这个89方平方米的房子，与110平方米的房子相比，实用功能和空间感觉只大不小。1#楼叠层户型：赠送面积在20多40多平方米不等，空间全明，平层高2.9米，夹层2.19米高，不算建筑面积的大露台以及赠送的夹层，价格比2、3楼均价高30左右。,一、钱江.水晶（杭州）,典型案例：大连 中海华庭二期,案名：大连 中海华庭二期面积：43.60带夹层特点：夹层一般为2.15-2.19米。标准层和夹层不在同一水平位
7、置上，内部通过楼梯连接。如果不超过2.2米，只算首层面积，第二层夹层是附送。目标受众是首次置业的青年族群。本户型一个较为人性化的设计是一层和二层双卫生间的设计,创新（二）弹性组合空间（可改造性）平面的空间变化和弹性组合，对小户型来说至关重要。因为，通过变化和组合，可以摒弃一些可看不可用的面积，改造成适合自己的生活居住空间。在以往的住宅设计中，一般小户型产品是当作边角料设计的，房间格局、承重墙等都是随其它户型变化而变化的。进入“90/70”时代，针对小户型的设计不断出现，如设计中尽量减少小户型的承重隔墙，使之可以自由变化，组合成不同的空间就是很好的尝试。在弹性组合中，厨房区和就餐区的结合，卧室和
8、书房的互通，起居室的多功能、工作阳台和洗衣机的结合等都在考虑范围内。增加弹性空间后，业主可以根据居住人数、兴趣爱好的不同装修设计自己喜爱的空间，使小户型更具个性化,案例分析1、杭州万科魅力之城,说明设计成长型卧室、阳 光室、多位阳台、中 西厨房；卫生间干湿 分离。优点主卧与次卧以衣柜相 隔，联通可变；阳光 室增加情趣；复合式 厨房增加使用频率；多位阳台增大使用率 和观景面。缺点主卧房、门卫生间门 正对。,案例分析2、深圳招商观园,设计创新楼梯室内外功 能的转化，搭配不同入户方 式，自由分隔为Townhouse 或90平米以内的平面三户。更改说明合并后原公共 楼梯改为室内楼梯，二三层 采用平层结
9、构；合并后一层 北向卧室分别改为餐厅和工 人房，原餐厅设计西厨，南 侧客厅与室外过道合并；合 并后二层厨房改为书室，餐 厅变更为家庭厅，南侧客厅 更改为套房；合并后三层的 空间完全更改主人房（带书 房、衣帽间、卫生间）。,案例分析3、成都 蓝光富丽碧蔓汀,面积：约86平米特点：极度创新的可变的典型户型。通过赠送的预留空间，原来的一室两厅一卫可变成三室两厅一卫，实际得房率很高。多飘窗设计也有利于拓展室内空间，大面积的空中观景阳台也是吸引购房者的因素之一。,创新（三）扩展空间：增加使用面积对小户型来说，在有限的建筑面积内获得室内面积的最大化也是至关重要的。正是得益于“90/70”政策的推行，小户型
10、的设计正在考虑为业主增加室内的使用面积。而今，增加飘窗和阳台，延伸小房间视觉的长度已经被普遍采用。另一种由南方传过来的进门花厅也开始应用到上海的小户型中。顾名思义，花厅是养花弄草的地方，阳光、空气需求大，所以花厅一般拥有一个半开放式的对外空间，顶上有檐，但对外无窗，所以花厅的建筑面积只能算一半。用一半的价格买到8-10平方米的花厅后，小户型业主可以装修改造，如改造成与厨房结合的半开放式餐厅，或改造成鲜花环绕的家庭电脑室等。虽然总面积不大，但花厅增添了小户型的空间感觉。1.飘窗（凸窗）2.阳台、露台，特别是凹阳台3.入户花园（花厅）4.设备板5.电梯入户（电梯厅）6.错层阳台、露台,通过夹层、错
11、层，增加面积的同时，也给业主营造不同的空间体验。,赠送面积可变功能房型,夹层立体变化型,通过“凹阳台+花池”或“双层凹阳台”赠送功能房；并通过飘窗、入户花园等方式增加舒适性。,跃层复式型,打造小复式，空中楼墅，并通过挑空赠送面积,95-100方“2+1”房2厅1卫,105-115方3+1房2厅2卫,120-140方4房2厅2卫,关键在于如何选择赠送面积手法？不以牺牲整体舒适度和提升过高成本为代价,相同空间内实现更多功能,阳台,露台,入户花园,内庭院,飘窗,夹层,新测量规范出台后受限的赠送方式 进深大于2.4 米、面积大于12 平方米“阳台”计算全部建筑面积 高度大于或等于2.2 米、进深大于0
12、.6 米“凸窗”计算全部建筑面积 进深大于0.6 米或高度大于2.2 米“落地窗”计算全部建筑面积 大于9 平方米“入户花园”计算全部建筑面积,新政策的出台前后,已不能使用的赠送方式 超大入户花园、阳台和露台 可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁 隐藏式衣柜 半封闭阳台 两个单元之间的空中过道,赠送面积型,89 两房两厅两卫，最终可做“五房”,飘窗,飘窗,飘窗,生活阳台,赠送面积可转化成功能房，提高实际使用价值；,一、“中海钱塘山水”案例：二房变五房,“可变空间”：可以是一个开放型的户内花园，可以是一个优雅的茶道室，可以是一个阳光书房；当然也可以是一个独立的房间。它为业主提供了一个额外的可利用的空间
13、。,双层挑高凹阳台（5.8米）,阳台,赠送面积型,旺角城的主力户型为130-180，舒适型三房，契合萧山城市的主流需求。户型全明通透，客厅开间在4.2米以上，主卧室开间在3.9米以上，较好体现了以人为本的设计理念。基本上每一个户型中均带有10左右的入户花园和1-2个双层挑高露台。另外140以上的户型，均带有10余的空中花园，每户最多可达5个半开放空间，使每户均同时具有最大广角的采光面，最长进深的景观视距，和最多方位的景观视点。其中入户花园及挑高阳台均为赠送面积，每户均拥有20的赠送空间，是户型设计的最大亮点，也更具性价比。,二、“萧山旺角城”案例,1、利用错阳台处理，每户赠送三个露台，赠送面积
14、约20.2。,2、普通阳台，赠送上下两个阳台的一半面积，赠送面积约8。,3、客厅挑空，通过错层的形式，形成一个低于2.2夹层空间处理，赠送面积约32.5，,送面积手法一、利用夹层处理，赠送单间全面积：一楼厨房层高2.19米2.2米，不记建筑面积，且二楼次卧层高3.4米，舒适性提升；客厅挑空至层高3.4米，二楼多功能房层高2.19米2.2米，不记建筑面积。送面积手法二、双层挑高错阳台，赠送全面积 送面积手法三、一般普通阳台，赠送一半面积。,2F,1F,5.8,6,8.4,8,8,多功能房17,厨房15.5,次卧,客厅,层高2.19米,层高2.19米,三、户型借鉴“杭州篁外”180方跃层户型，赠送
15、面积60.7,客厅挑空升级版：挑空客厅，错层处理，形成3.4米客厅+2.2米夹层,四、案例分析：桂林奥林匹克花园,亮点：赠送大面积露台，景观性突出；扩展空间丰富多样，包括入户花园、空中花园、凸窗等。丰富的户型产品满足了各类客户的不同需求。,户型实例：21号楼G户型 建筑面积：121127平方米，三房两厅两卫 户型亮点：大面积赠送空间，南北双阳台，两米高飘窗 分析：该产品为典型的舒适三房，户型方正实用，布局合理，南北通透。而户型的一大亮点便是设计有多处“绿空间”封闭式入户花园、封闭式生活阳台、非封闭式景观阳台及分布于每间卧室的挑高飘窗，这些空间的设置体现了健康建筑的理念。另外，该户型的赠送面积也
16、较大。,户型实例：21号楼I户型 建筑面积：132136平方米，三房两厅两卫 户型亮点：多功能拓展空间、步入式飘窗、可观的赠送空间 分析：该户型设置有近15平方米的可拓展空间，可以根据需求作为花园、书房、卧室等。另外，该空间外接大面积景观阳台，舒适实用。步入式凸窗使得空间具有很好的延展性，增加使用面积。,创新（四）空中园林高层低密度，提升高层住宅空间品质。可扩展空间多,一、深圳蝴蝶谷名苑,三面全景花园，唯一单墙，180度的环型花园布局 大型露台以及花园步道替代了室内走廊园林穿插于内分离客饭厅与起居空间，自然分隔动静区域,可以借鉴该户型180度的空中花园设计，由圆弧型转为直线型采用其花园走道代替
17、其室内走廊的户型精髓,花园走道,深圳蝴蝶谷名苑,室内长廊是连接各空间的交通中轴，空间由动区（公共区、生活区）过渡到静区。100多平米精彩的环绕大花园露台设计，环绕大花园露台设计，使各主要空间形成多向流通,二、可借鉴户型公元沐桥,面积：约83平米特点：本户型具有典型的入户花园及多阳台设计特点。运用大面积入户花园，空间可灵活设计，舒适度很高。小户型但赠送面积较多，厨房客厅外接阳台，卧室采用飘窗设计，东面并设有大面积的赠送空间，居者可根据自己的需求一房变两房，甚至三房。,三、典型案例:南宁莱茵湖畔,花园洋房：77小面积花园洋房设计，赠送35空中花园，总面积达112，为花园洋房创新之作。,瞰景公寓：1
18、43高层瞰景公寓，南向赠送47的超大露台，北侧180度弧形阳台设计，给业主带来全新的观景体验，瞰景公寓赠送超大露台是该项目的点睛之笔。,四、青岛和达和城,创新（五）X户型（上下跃层）“X”户型是一种全跃层、客厅挑空设计，采用每三层设一个入户单元的方式，让上跃式(楼梯往上的跃层)和下跃式(楼梯往下的跃层)相邻交替。此类户型能让购买者充分感受到中空客厅和跃式户型带来的开阔空间感，同时还能减少公摊，提高利用率。,一、赞成美树（杭州）,错层空间：每个户型赠送37或53平方米的夹层，可作为视听室、书房。一户拥有“双层”或者“三层”的空间，分别可作为居住层（主卧、次卧）、生活层（客厅、餐厅、厨房等）和多功
19、能层，利用竖向空间营造动静分离，南北通透的空间感受。此外，还有4米挑空的客厅；实现三房朝南，而且三房面宽达到8.7米，形成超宽采光面。,首层空间：131平米3房2厅2卫、客厅下错,夹层空间：53平米层高小于2.2米,错层案例,跃层扩面型,总层高5.5米 销售时二层只铺设约10多个平米的卧室，南面约40平米变成一楼的餐厅客厅的挑空。南向有一个约11平方米的双层挑空非封闭大露台 北向有一个约20平方米的双层挑空可封闭大凹廊。赠送面积达到近90平方米。,完全可以根据业主需要来设置房间数量，2个？3个？还是5个？甚至6个，都没问题。,二、“和美家”案例：借鉴创新理念精品小复式：90平米170平米,三、
20、罗兰春天（杭州）,借鉴案例,罗兰春天（杭州）,比传统错层，在竖向空间上舒适度更高；比一般跃层小复式，在横向空间上更舒适。,业主在进行二次装修时候可以把客厅下部封闭夹层打通，与挑高4.5米的客厅形成5.6米的竖向空间客厅局部做夹层，实现高舒适度赠送夹层功能房,107 赠送22 夹层,借鉴案例：四、泊林公寓产品系列,二层局部挑空设计，加强空间感；且3-5房可随意分割。,深圳 麓港国际公寓面积：约62.85平米特点：60多平米的小户型并不会让人觉得局促，一是大面积的入户花园并连接工作阳台，而且客厅挑高5.8米，类似别墅的户型设计，高低之差异极大地扩大人的空间感受，立体而气派。在小户型的创新中比较典型。,典型案例：五、深圳 麓港国际公寓,
