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1、富安御园车位定价,报告目录,概述市场情况概述定价系数说明 价目表开盘事宜,概 述,PART.1,数据汇总,富安御园车位数据汇总（根据项目部及物业提供数据）,以上数据截止2008年3月14日,车位配比图示,1号楼30户,1号楼电梯井,2号楼电梯井,3号楼电梯井,4号楼电梯井,2号楼45户,会所及其访客车位（13个）,3号楼48户,3号楼48户,建议专门出租的车位45个,均价制定说明,PART.2,业主价格测试情况,本次业主价格测试共成功回访58位业主。其中有24位业主由于不打算长期居住在嘉兴、目前无车或没买车打算、不打算入住富安御园等原因没有租用或购买地下车位的打算；只有其中20位业主在价格合适
2、时购买或租用地下车位。本次回访统计共有24个地下车位购买需求，其中54%的业主需求车位价格在10万元/个左右，最低有8万/个，而最高的只有12万元/个。本次回访统计共有24个地下车位租用需求，其中34%的车位租用价格在150元/月，33%的车位租用价格在200元/月；,地下车位均价建议,【推导依据】,根据建议车位销售总价得出现阶段车位租赁价格，以车位租赁全期限（70年）总价2=车位销售总价 来凸显认购车位性价比；根据建议方案结果比较现阶段市场车位租赁价格，最契合现阶段市场的租赁价格所推导出的车位销售总价为车位定价建议；,地下车位均价建议1,临时停车7.94元/天,70年租赁费用支撑20万元,地
3、下车位均价10万元/个,【建议均价：8-10万】,每月租赁费用约238.1元/月,地下车位均价建议2,临时停车9.52元/天,70年租赁费用支撑24万元,地下车位均价12万元/个,【建议均价：10-12万】,每月租赁费用约285.7元/月,地下车位均价建议,建议出售均价8-10万左右/个,鉴于周边清河社区及穆湖花园的地面停车位临停只有2-3元/天，月租金只有45-60元/月，而富安御园的定位较高，且为地下车位，结合富安御园总体车位配比1：1.1左右，无法对客户造成紧迫性购买冲动，初判租金要比周边高约2倍以上，故方案一9元/天，238元/月更契合市场特征。,定价系数说明,PART.3,定价依据,
4、车位定价考虑因素：联排系数、宽度系数、端头系数、便利系数、干扰系数1、干扰系数2和修正系数。建议均价：11万元,综合定价系数,联排系数,宽度系数,端头系数,干扰系数1,便利系数,干扰系数2,修正系数,联排系数,单车位，两侧空间较宽敞，停车便利,双车位，相对单侧空间较大，但会受柱子影响,三车位设计，间距较近，停倒车受一定影响,宽度系数,很宽：有近2个车位的的宽度，能停两辆车，还能做为其他空间利用。,较宽：有一个半左右的车位宽度，停车较容易，且车门开关比较方便。,一般：标准的车位宽度，停车难度较高，而且车门开启有所不便。,端头系数,考虑到停车及倒车的难易程度，建议端头位置与中间位置以4000元为价
5、格差距。,端头,端头,中间,便利系数,便利系数是以距离出入口的位置远近为参考标准，建议近的以8000元为价格差距，较近的以3000为价格差距。,干扰系数,设备门对车位影响较小，故建议拉开2000元差价，边实墙对倒车及停车产生一定影响，建议拉开7000元差价，限高与地面仅1.8米距离，对停车影响较大，建议拉开11000元价格差距。,修正系数,有些车位的位置不好，对停车、倒车都有一定的难度，对车位的使用影响较大，故建议拉开8000元差价。,车位价格区间对比表,根据定价分析，此次车位价格区间集中在10-11万之间，占60.5%的比重，较好车位与较差车位价差在4万元左右。,此价格区间车位，和业主的心理
6、价位比较合适，在最少1千的价差下会让很多业主能接受,价目表,PART.4,价目表,开盘事宜,PART.5,车位开盘建议,第一阶段,第二阶段,销售阶段,价格测试,部分短信群发,电话摸底拜访,上门接待,集中开盘销售,执行步骤,车位签约,销售价格确定,全部业主电话测试和意向登记,销售价格明细确定,电话回访意向客户，邀约车库销售信息,部分信息不全和意向不明群客户进一步通知回访,现场接待带看车位等,释放销售节点信息，引发销售热点,完成促单签约等事项,内容,人员进场,销售人员进场，场地布置，资料准备移交,时间节点图,4月2日,周六周日开盘当天开盘优惠,完成业主地下车位开盘通知和意向登记和价格测试,最终价格确定和开盘优惠确定,确定出售车位数量和均价范围,3月30日,完成开盘物料和人员准备工作,开盘当天或特定时期内认购有优惠，优惠额度建议为2000-10000元。,谢谢！,
