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1、,户型开发范例篇,【贰】产品篇,一、项目开发方向前思考,1、项目高单价成本问题,总结：本案住宅的开发利润相对有限，但住宅的顺售是开发现金流的重要保障，商业部分的项目开发利润的主要支撑。,土地楼面地价：1600元/,综合建设成本：1800元/,开发单价成本：3500元/,一、项目开发方向前思考,2、住宅在未来楼盘竞争问题,区域内20万的大盘有2个（九龙新城、龙江一号）；大盘在开发和销售中具有明显的价格优势（开发成本相对较低）；区域内客户消费群有限（内需市场）；客户对大盘较为青睐（喜好大社区环境）；本案若以常规开发将受规模楼盘的售价及销售牵制；,本案如何在提高开发利润的前提又能规避大盘的直接竞争，
2、这是重点！,二、项目商业部分开发方向的思考,1、规划商业步行街，最大限度完成商业规划指标；2、面积须在50以内，合理控制总价带，降低购置门槛；3、每间店面必须设置油烟管道；4、在作足商业指标的前提下，多设置不计容积、不占建筑密度的商业。,增加不计容积、不占建筑密度的商业设计方法：1、偷高度（偷夹层、买1一层用二层）；2、偷地下面积；3、偷楼板挑空面积；,附：增加不计容积、不占建筑密度的商业设计方法：,说明：1、偷高度（偷夹层、买1一层用二层）；2、偷楼板挑空面积；,说明：1、裙楼部分因不受层高的限制，所以店面层高可设计9米（挑高13层），客户在交房后可作为商业用途；2、一层深红色的为店面偷密度
3、的方式，可做在小区内部，便于改造。,附：增加不计容积、不占建筑密度的商业设计方法：,三、项目住宅部分开发方向的思考,住宅开发方向结论：1、提高住宅销售单价2、加快住宅销售速度3、保证开发现金流,趋势分析：1、三线县市地区在房地产大发展之前，因单价相对较低，所以市场均以大面积舒适性产品为主；2、当地产的发展促使售价攀升到一定高度时，中端客户将以住宅总价带（资金能力）来作为购房的主要考虑因素。,四、项目经济指标分析,规划用地面积：18380（27.57亩）建筑容积率：3.5总建筑面积（地上）：64330其中：住宅建筑面积（占85）：54680 商业建筑面积（占15）：9650建筑密度：25建筑基地
4、面积：4600建筑基准层数：14F,结论：1、商业若作足9650，则层数为2.1F2、建筑类型为高层，建造成本较高；3、住宅规范对停车位的要求问题，须大面积地下室开挖。4、住宅部分有一定的偷容积空间（层数提高）。,五、项目住宅开发方向总结,开发高性价比的偷容积产品,利润方面的分析：1、土地价格是随时间的延长逐渐走高；2、当土地价值高于建造成本时，偷容积率可降低土地成本，也直接性的降低综合开发成本，并增加销售总额，提高开发利润率；3、增加销售单价上涨的条件（销售面积使用面积）；4、高性价（偷容积）产品可让购房者受益，并促进销售率及销售速度。,未来市场的分析：1、国六条的实施，未来市场出现大量的9
5、0以下的住宅产品，这些住宅产品在未来的市场中同质性雷同，所以开发竞争极为激烈；2、90的住宅在扣除公摊后（小高层公摊率15），实际套内的使用面积仅为76左右，这意味着市场将有大量二房住宅的投放，这与县市地区的市场需求（内需性自住型三房为主）存在严重的矛盾。3、若规划2套合并1套的住宅格局，销售难度将加大（第二套首付和按揭）。,五、项目住宅开发方向总结,开发高性价比的偷容积产品,结论：1、本项目应在现行规范法规内，利用技术处理设计在90以内的偷容积住宅产品，来满足庞大的自住客群的购置需求，降低开发风险。2、在规避大盘直接竞争的前提下，也提升项目在未来市场中竞争优势。,六、现行规范法规的思考,福建
6、省住宅建筑层高和面积等有关设计问题的暂行规定,在规范法规中住宅可偷容积的方式：凸窗、露台、15套型面积的阳台、装饰阳台、楼板挑空（验收后补板）,附：在现行规范法规允许前提下的偷容积方式,1、步入式凸窗部分增加法,常规凸窗示意,步入式凸窗示意,1、步入式凸窗部分增加法（尺度为1.5M）,常规步入式凸窗的高度为2.2M，空间压迫感比较明显，建议在楼面凸窗处用砖垫高0.150.2M，待验收交房后，业主可将砖敲除，则步入式凸窗的实际高度为2.352.4M。,附：在现行规范法规允许前提下的偷容积方式,2、假凸窗部分增加法（凸窗的尺度可做到1.2米）在卧室楼板上加砌矮墙及预制板，层高控制在2.2米以内（可
7、不计算面积），验收后客层自行拆除，以增加卧室完整的使用空间；,附：在现行规范法规允许前提下的偷容积方式,3、装饰阳台部分增加法,附：在现行规范法规允许前提下的偷容积方式,4、错位式的阳台（以露台功能设计）,附：在现行规范法规允许前提下的偷容积方式,5、阳台部分增加法增加客厅或卧室的阳台面积，为后续卧室或客厅空间的拓展提供用地；,附：在现行规范法规允许前提下的偷容积方式,6、楼板后浇注增加法（底层为露台、二层楼板设计结构梁格栅）,附：在现行规范法规允许前提下的偷容积方式,附：偷容积住宅户型参考,附：偷容积住宅户型参考,附：偷容积住宅户型参考户型修改（105）,修改方向：1、三房格局改为四房（见红
8、框）；2、红框处以露台及阳台设置；3、凸窗尺寸加大到1.2M；4、底层公摊面积减少。,附：偷容积住宅户型参考,附：偷容积住宅户型参考,附：偷容积住宅户型参考户型修改（90）,修改方向：1、主卧3.3M开间改为3M；2、凸窗尺寸加大到1.2M；3、底层公摊面积减少。,附：偷容积住宅户型参考,附：偷容积住宅户型参考户型修改（120）,修改方向：1、红框处以露台及阳台设置；2、凸窗尺寸加大到1.2M；3、厨房格局调整；4、底层公摊面积减少。,附：偷容积住宅户型参考户型修改组合图,附：偷容积住宅户型参考垃圾箱,在每层住宅隐蔽处设置垃圾收集箱，保证每层公共空间的清洁。,七、商业部分的开发思考,规划商业步
9、行街、利用地下室部分规划商业街（3D立体魔方空间）附：剖面示意,七、商业部分的开发思考,规划商业步行街、利用地下室部分规划商业街（3D立体魔方空间）附：商业街效果示意图,七、商业部分的开发思考,规划商业步行街、利用地下室部分规划商业街（3D立体魔方空间）附：沿街商业效果示意图,八、项目开发前期的策略建议,地块南侧市政绿化带认养并先行施工,本项目地块较小，施工期间现场整体效果及感染力较弱；自建市政绿化带可创造客户在前期销售中优先感受到本项目整体的开发品质市政绿化带的施工可展现开发企业的经济实力与品牌效益，可吸引人流聚集，创造人气；,八、项目开发前期的策略建议,地块南侧城市绿化带认养并先行施工,八、项目开发前期的策略建议,地块南侧城市绿化带认养并先行施工,九、项目附加值提炼,地下室空间的优化,地下车库楼板局部挑空,优点：规范停车位的要求，地下室面积较大局部挑空有利于地下室采光及通风可降低今后地下室的管理成本楼板挑空处可进行植栽绿化增加住宅底层入户趣味性增加地下室空间的丰富性设挑空的单元地下室减少2个车位，但 地下室的空间改造可直接加强客户对 本项目高品质开发的认同度可促进住宅及车库的售价提升减少的车位可从住宅和车库总销售额 中弥补,九、项目附加值提炼,底层电梯门厅精装修配置,架空层结合室外绿化施工,九、项目附加值提炼,主出入口大门形象塑造,
