2012全国房地产政策与市场研判95P.ppt

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1、,2012全国房地产政策与市场研判,中国房地产研究会市场委副主任/中国房地产数据研究院执行院长中指院副院长陈晟 2012年3月,目录,第一部分：政策解读第二部分：11年全国房地产市场及12年数据预判第三部分：上海房地产市场整体分析第四部分：长三角房地产市场分析,近期各地楼市政策微调汇总,近期各地楼市政策微调汇总,近期中央政府关于房地产市场调控的态度汇总,货币政策汇总,2011年12月14日，中央经济工作会议提出，明年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。,2011年11月30日，中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,2012年2月

2、18日，中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。首套利率下调，齐部长希望保护支持首套房的成数和折扣,政策解读：2011年楼市政策延续去年调控方向，持续加码调控，12年维持至13年4月,政策解读：11年第三季度宏观经济企稳，12年房地产调控政策从紧取向不变,图：全国商品房市场量价变化及代表性政策,2011年三季度，面对内部通胀高企、外部经济环境复杂多变的情况，房地产调控政策的从紧取向不变，但节奏趋于平缓，加息、提高存款准备金率等货币政策的收紧步伐放慢。7月初国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，尽管仅有台州等少数城市在8-9月出台限购政

3、策，但仍标志着三季度整体从紧的政策取向。另一方面，保障房开工力度持续加大，到9月底全国1000万套保障房开工率已达98%，中央还陆续出台了有关保障房建设管理的相关配套措施。,数据来源:中国房地产数据研究院,政策解读：宏观环境内外部通胀压力存在，外部经济环境复杂多变,外部经济风险加大，政策收紧节奏放缓。三季度我国经济总体运行平稳，通胀压力依旧严峻，受外部经济环境复杂性的影响，政策收紧的节奏较上半年有所放缓。美国主权信用评级首度被下调，失业率居高不下，持稳于9.1%欧洲债务危机持续发酵，银行业面临严峻考验出口下滑的风险和压力已经显现。2011年9月，进口总值基本与8月持平，环比微降0.2%；出口总

4、值继8月环比下降1.1%后，9月继续下滑，环比下降2.1%，出口下行趋势需要关注。CPI指数高位回落，货币政策收紧步伐放缓。2011年三季度，CPI同比涨幅在7月达到6.5%的阶段性高点后，在8、9两月连续下行，通胀压力有所减小。7月6日，央行实行了今年以来的第三次利率上调后，截至10月14日，央行已连续3个月未上调利率或存款准备金率，自去年以来货币政策连续收紧的步伐有所放缓。输入性通胀风险,政策解读：商品房限购措施维持广度和深度，继续坚持从紧取向,限购政策从严执行，限购范围继续扩大。2011年7月12日，“国务院常务会议”要求已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三

5、线城市也要采取必要的限购措施。截至目前，加上本轮出台限购措施的台州和衢州，已有45个城市出台“限购令”。三季度“限购”政策扩大的范围有限。截至目前，本轮限购仅有台州与衢州两市出台“限购令”，韶关和丹东出台“限价令”，其他城市均没有出台相关政策，限购扩大范围有限。新出台限购措施城市台州和衢州要求较为宽松；韶关和丹东城市出台“限价”而不是“限购”政策，表明地方政府仍担心政策过严导致市场调整幅度过大。“佛山限购放松通知”朝令夕改标志着全国范围内限购政策在短期不会放松。2011年10月11日上午，佛山住建局发布限购通知，但措施明显放松了限购政策。11日夜23时，佛山住建局发布文件要求暂缓执行该通知。佛

6、山限购放松朝令夜改，表明中央坚持房地产调控的决心和力度坚定不移，房地产调控政策特别是“限购”政策近期不会放松。,政策解读：保障房建设速度与质量并举，加强和规范保障房建设管理,三季度保障房开工计划全面推进。截至2011年9月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工建设986 万套，开工率98%。除天津、上海、湖南、云南、西藏、青海外，其他省（自治区、直辖市）开工率均超过95%，北京、河北、山西等15省（自治区、直辖市）开工套数已超过全年目标。,图：2011年1-9月各省市保障房开工情况,数据来源：中国房地产数据研究院,政策解读：保障房建设速度与质量并举，加强和规范保障房建设管理,保障房质量要

7、求层层深入，政策不断细化。今年累计在建1800万套,图：2011年5月至今住建部在保障房质量管理方面提出的要求,资料来源：住建部，中国房地产数据研究院,保障房政策的重心由强调规模向建设和管理转移。9月28日，国务院办公厅发布关于保障性安居工程建设和管理的指导意见。该意见把保障房建设工作提到一个新的高度，从落实各项支持政策，到质量管理，建立健全分配和运营监管机制，再到地方政府责任，都有了明确的要求。,政策解读：土地市场确保保障房用地，增加商品住房供地,预安排明年保障房建设用地供应，增加普通商品住房用地供应。2011年7月，“国务院常务会议”要求做好保障性安居工程用地供应，依法加快供地进度，并指出

8、要提前做好明年保障性安居工程建设用地供应的储备和预安排。同时提出，采取多种措施增加普通商品住房用地供应，坚持和完善土地招拍挂出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。前三季度住宅用地供应完成全年计划四成。2011年全国住房用地计划供应21.8万公顷，比2010年（18.47万公顷）增加18%。根据133个城市住宅用地招拍挂数据推算，前三季度全国土地供应计划完成率约为40%，仅比上半年提高14个百分点（上半年26%）。2012年商品房土地很大部分来自于存量消化。,投资属性和民生属性平衡转化问题建筑减排、绿色发展、低碳发展问题 强调持有功能向强调使用价值转化问题,企业面

9、临的问题,直接融资和间接融资创新问题参与主体集中发展和品牌优化问题 在不同速度发展要求下的大建筑物业支柱属性问题,优先发展区域和结构重构布局问题 市场和行政政策约束路径问题,判断,十八大前调控不放松，甚至2013年4月调控方向有保（刚需和保障）有压（投资和投机）2012年2季度最困难，投资增速的低点企业的关键点不是资金，而是战略选择价继跌量低增央企的降价标志信号短周期熨平和长周期信心,目录,第一部分:政策解读第二部分：11年全国房地产市场及12年数据预判第三部分：上海房地产市场整体分析第四部分：长三角房地产市场分析,价格：9 月起百城住宅均价开始下降，且跌幅持续扩大,百城价格指数环比涨幅持续缩

10、小，9 月起持续环比下跌且跌幅有所扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100 个城市的全样本调查数据显示，2011 年1 月以来，环比涨幅逐渐缩小，价格上涨速度持续放慢；9 月-11 月，连续三个月环比下跌，且跌幅不断扩大，11月环比下跌0.28%。今年1 月100 个城市全部环比上涨，到11 月只有43 个城市仍为上涨。,由于十大城市全部为限购城市，受调控政策影响较大，房价涨幅下滑幅度大于百城平均水平。具体来看，各城市表现不同，杭州、苏州、成都对市场反应较为敏感，在5、6 月份已经开始呈现环比下降趋势；深圳、上海8 月开始降价；而广州、北京、天津直到10 月环比才开始下降，价格调整幅度

11、不大。,新房：调控效果在限购城市显现，百城价格指数连续3个月下跌,投资：开发投资处于历史高位，一线城市不及全国的四成,2011年1-8月，全国商品房累计开发投资额达到3.78万亿，总量与2010年1-10月持平；1-8月累计同比增速为33.2%，与2010年全年增速相同。2011年以来，全国商品房开发投资额增速一直在33%-35%之间，维持在历史较高水平。2011年1-8月，一线城市开发投资额达到4.17千亿元，同比增速达到12.3%，一线城市不及全国增速一半；二线城市开发投资额为1.59万亿元，增速为32.9%，较二季度略有提高；三线城市开发投资额为1.77万亿元，增速为39.7%，较二季度

12、微降0.6个百分点。12年投资增速下降，预计16-20%,图：全国房地产开发投资额及同比增速,数据来源：中国房地产数据研究院,图：各类城市房地产开发投资额及同比增速,开工：2011年三季度新开工面积增速有所放大，继续位于历史高位,数据来源：中国房地产数据研究院,2011年1-8月，全国商品房新开工面积达到13.2亿平方米，同比增长25%。单月来看，7、8月份总量在1.6亿平方米左右，同比增速均超过32%。2011年1-8月，一线城市新开工面积达到0.68亿平方米，8月同比增速达到32.7%，高出全国7个百分点，其中北京新开工面积同比增速超过90%，总量占比超过40%；二线城市新开工面积为4.1

13、4亿平方米，增速仅为20.8%；三线城市新开工面积为8.37亿平方米，8月同比增速达到27.9%。12年在主动收敛,图：全国商品房月度累计新开工面积及同比增速,图：各城市梯队季度累计新开工面积及同比增速,需求：主要城市成交量低于去年，近三个月降幅扩大,一线城市成交量已低于2008 年的历史低位，二三线城市略好于2008 年。整体来看，2011 年1-11 月，一二线代表城市月均成交面积分别为64 万平方米和57 万平方米，同比分别下降15%、7%；三线代表城市为36 万平方米，与去年同期基本持平。与历年水平相比，今年1-11 月，一线城市月均成交面积已低于2008 年历史低点（76 万平方米）

14、，与2009 年的较高水平（131 万平方米）相比降幅达51%；二线代表城市月均成交面积接近一线城市水平，达57 万平方米，虽明显高于2008 年水平（36 万平方米），但较2009 年和2010 年分别下降22%和10%；三线代表城市月均成交面积为36 万平方米，与2009 年和2010 年相比，降幅分别为18%、8%。,成交量持续低迷，但多数城市成交金额并未明显下降。2011 年1-11月，一二三线代表城市月均成交金额分别为100 亿元、46 亿元和27 亿元，均高于2008 年。与上年相比，一线城市下降11%，二线代表城市基本持平，三线代表城市涨幅较为明显，同比增12%。2012年会持平

15、，但前低后高,供给：重点城市总体供应量与去年同期基本持平,一线城市新上市量低位运行，二三线城市高位运行。整体来看，2011 年1-11 月，一线城市住宅月均新批上市面积为78 万平米，与去年同期基本持平，但处于近五年的最低水平。二线代表城市延续之前的上升态势，月均新批上市面积略高于一线城市，达83 万平方米，同比上升15%，是近五年的最高水平；三线代表城市为37 万平方米，增幅最为明显，同比增长20%。今年11 月，一线城市单月新批上市面积达104 万平方米，同比由9 月的下降28%回升至增长26%；二线代表城市单月新批上市面积近三月呈下行态势，11 月同比微降3%，为96 万平方米；三线代表

16、城市为35 万平方米，同比增长35%。2012年维持之年，纯商品房供应继续下滑,供求对比：销供比持续低于1，库存压力不断加大,2011 年，大部分重点城市销供比持续下降，已接近或低于2008 年低点。二季度开始，所监测的重点城市销供比普遍低于1，且大部分城市持续下行。北京、深圳、沈阳销供比在第二季度出现大幅度下降，销供比在0.5-0.8 间波动。11 月份数据显示，深圳的销供比仅有0.3，北京为0.58，武汉为0.56，上海为0.61，沈阳为0.81，均创2008 年以来低点。,2011 年，各重点城市库存量持续攀升，出清周期继续延长。2011 年，重点城市库存量持续走高，部分城市可售面积同比

17、增速明显提高，武汉三季度可售面积同比增速超过60%。受可售量上升和成交低位运行的影响，2011 年重点城市出清周期持续延长。11 月，九个重点城市平均出清周期为15 个月，连续11 个月上升。一线城市中北京出清周期较年初延长9个月，深圳、上海分别延长3、4 个月；二线城市除苏州周期仅延长3 个月外，其余重点城市延长8-11 个月不等；三线城市惠州11 月出清周期在上月小幅缩短后出现两个月的延长。与历史水平相比，2011 年各重点城市出清周期相对于2008 年的高位仍有一定距离，形势相对缓和。上市公司近5000亿元库存，占比10%,全国总体情况：投资、新开工增速高位回落，商品房销售再创新高,需求

18、：商品房销售依然增长，但增速略低于去年，住宅销售增速与去年基本持平,全国商品房销售面积增速低于去年，住宅销售面积增速与去年基本持平。2011 年1-11月，全国商品房销售面积达到8.96 亿平米，同比增长8.5%，增幅较去年全年下降1.6 个百分点。其中，住宅销售面积为7.96 亿平方米，同比增长7.5%，增幅较去年全年缩小0.5个百分点。四季度，商品房单月销售面积同比增速有所下降。10-11 月，全国商品房单月销售面积分别同比下降9.4%和1.3%，是去年9 月以来首次出现连续两个月同比下降。,供应：房地产开发投资增速高位回落，新开工增速明显下降但仍接近近年平均水平,房屋新开工面积同比增速较

19、去年同期大幅下降，但仍接近近年复合增长率，住宅新开工面积同比增速低于商品房。2011 年1-11 月，全国房屋新开工面积达到17.5 亿平方米，同比增长20.5%，增幅较去年同期下降28.2 个百分点，但仍与近年复合增长率19.2%持平。其中，住宅新开工面积为13.5 亿平方米，同比增长17.6%，增幅较去年同期下降28.6 个百分点。12年投资新开工回落，销售维持新高,土地：出让总量略有增长，出让金总额基本持平，但住宅用地量价持续下降,2011 年，受调控政策影响，全国住宅用地量价全面下行，北京、上海等重点城市降幅更为显著。1-11 月，全国133 个城市住宅用地楼面均价同比下降9.9%，溢

20、价水平为13.9%，不及去年同期的一半，其中10、11 月均在6%以下，处于近三年低位。供求方面，全国各类土地总供应及成交面积仍高于去年，但住宅用地市场受影响较为显著，其供应和成交面积同比分别下降9.8%和11.0%；十大城市分别下降18.2%和23.5%，降幅高于全国水平。,土地供应：住宅用地推出面积持续低于去年同期，十大城市降幅更为显著,图：2009年至今全国133个城市土地推出面积,住宅用地推出面积下降，2011年计划完成率仅四成。2011年133个城市住宅共推出住宅用地4.5亿平方米，同比下降11.7%。计划完成率约40%，低于去年同期的46%。2011年十大城市共推出住宅用地面积52

21、92万平方米，同比下降25.3%，降幅明显大于全国总体水平。,注：十大城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都,数据来源:中国房地产数据研究院,亿平米,土地成交：2011年住宅用地成交面积同比降幅接近20%，住宅用地成交量占比降至历史低位,数据来源:中国房地产数据研究院,全国133个城市土地市场总成交量增速下降，住宅用地下滑显著,住宅用地成交陷入低迷。2011年，全国133个城市住宅用地成交面积为3.52亿平方米，同比下降19.4%，降幅为历年以来最高水平。部分开发商开始转向受政策限制较少的商业用地和工业用地市场。住宅用地成交量占比降至历史低位，2011年全国133个

22、城市住宅用地成交面积占比仅为35%，明显低于2010年的45%的水平。今年仅有一季度住宅用地总成交面积占超过40%，为42%，其余季度均在35%以内，每个季度均低于去年同期。,亿平米,住宅土地成交量占土地总成交量的比例,土地成交：十大城市住宅用地成交总体降幅明显大于全国水平，一线城市有所增长,数据来源:中国房地产数据研究院,前三季度，全国十大城市住宅用地共成交4470万平方米，同比下降24.7%，远高于全国下降5.3%的平均水平。但在一线城市，开发商用地仍较为踊跃，在全国住宅用地成交低迷的情况下连续三年保持增长，今年前三季度同比增长12.1%。,2008-2011年前三季度十大城市住宅用地成交

23、面积,土地价格：住宅用地楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史低位,住宅用地楼面均价持续低于去年同期。2011 年1-11 月，全国133 个城市住宅用地平均楼面地价为1462 元/平方米，同比下降9.9%。溢价率持续下行，10 月跌破3%，创历史新低。2011 年1-11 月，全国133 个城市住宅用地成交平均溢价率为13.9%，比去年同期下降19 个百分点，比2009 年同期下降35 个百分点。,十大城市住宅用地溢价水平降幅大于全国水平，北京、上海、广州下滑幅度最为明显。前11 个月十大城市住宅用地成交平均溢价率为11.9%，略低于全国水平，比去年全年下降33%。各城市溢价率相比去年均下降

24、，其中广州下降77 个百分点，下降幅度最大。,土地出让金：多数重点城市土地出让金同比下降，南京、北京、杭州降幅较大,数据来源:中国房地产数据研究院,图：2011年前3季度十大城市土地出让金总额及其增长率,前三季度，十大城市中有六个出让金同比下降，土地市场形势不容乐观。如杭州前三季度出让金总额同比下降23%，住宅用地出让金更是大降39%，降幅居十大城市前列。今年以来国家对高地价控制力度不放松，土地市场特别是住宅用地市场受到显著影响。尽管全国土地总出让金仍有所增长，但杭州、天津等热点城市出让金同比降幅显著，对地方财政贡献比例将明显下降。,企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不

25、大,销售业绩：品牌房企全年销售业绩总体有所增长，但下半年下滑明显,多数品牌房企销售额同比仍然增长。2011 年1-11 月，除绿城、富力外，其他品牌房企销售额较去年同期均有上升，平均增幅为16%。其中恒大增长最快，增速达66%，而其他企业增速均未超过40%。,拿地情况：开发企业减少拿地，三、四线城市拿地比例上升,大部分品牌房企拿地面积低于去年同期。1-11 月，十大品牌房企拿地面积平均同比下降19%。除中海、绿城、金地外，品牌房企拿地面积低于去年，世茂、富力、龙湖、保利同比降幅均超过50%，其中世茂降幅高达85%。,企业等待中轴线的变化企业等待下届政府政策信号企业等待经济转型的深入但不能等待的

26、是：内嵌入房产、资源型房产、战略性经济重构和裂变机遇解决：去那里、做什么、靠什么,总结,目录,第一部分：政策解读第二部分：11年全国房地产市场及12年数据预判第三部分：上海房地产市场整体分析第四部分：长三角房地产市场分析,“十一五”期间，房地产市场在国际、国内宏观经济波涛起伏的环境下，在房地产相关调控政策陆续出台、各项举措环环相扣逐步落实的背景下，2005-2010年上海房地产市场经历了重重考验，开发商的开发意愿、开发目标、开发预期；购房者的置业目的、置业方向、置业态度等方面均发生了微妙的变化，这些变化充分体现在供求市场的量与物业类型两个方面。2011年作为“十二五”的开局之年，上海房地产供应

27、市场的指标均较上年有所增长，施工面积、新开工面积、竣工面积、房地产开发投资额分别比上年增长14.9%、20.3%、15.4%、9.6%，而需求市场指标依然处于下行通道，销售面积与销售额分别负增长18.9%，需求市场表现不是十分活跃。随着城市化进程的推进，商品住宅市场发展“瓶颈期”的持续，写字楼与商业营业用房的投资比重及供应市场的各项指标均呈现逐年走高的趋势，“限购、限贷、限价”下的购房者对这两种物业的关注度不断提升。“十二五”与“十一五”开局之年相比，写字楼、商业营业用房的施工面积；竣工面积；投资额分别提升122.5%、88.2%；138.5%、39.9%；198.4%、225.8%。,市场供

28、求,商品房供求市场,数据来源:中国房地产数据研究院,2005-2011上海商品房施工面积(万M2)与环比增速,2006-2011年度，除2009年以外，上海商品房施工面积均在1亿平方米以上。受到2008年调控政策的影响，2009年上海商品房施工面积略有回落，但是较2005年增加了近2000万平方米；“十一五”收尾一年的2010年，上海商品房施工面积创新高；2011年上海商品房施工面积延续了上涨的态势，比上年增长14.9，增幅比上年提升1.4%。,2005-2011上海商品房新开工面积(万M2)与环比增速,数据来源:中国房地产数据研究院,上海商品房新开工面积连续两年保持上涨的趋势，其增长速度分别

29、为22%与20.3%。“十二五”开局之年，上海商品房新开工面积的增幅虽然比上年略有1.7%的回落，但是新开工面积已创历史新高，突破3500万平方米。,2005-2011上海商品房竣工面积(万M2)与环比增速,数据来源:中国房地产数据研究院,2008年至2010年上海商品房竣工面积连续三年呈现负增长的态势。2011年上海商品房竣工面积止跌，比上年增长15.4%，增幅比上年骤增23.1%，但是竣工面积依然低于2005-2007年的平均水平，低于2008年的年度竣工面积。,2005-2011上海商品房销售面积(万M2)与环比增速,数据来源:中国房地产数据研究院,2008年上海商品房销售面积是处于近年

30、来的最低位，2008年受国际、国内宏观经济形势的影响及国内关于房地产调整政策的酝酿与出台，在某种程度上影响了购房者的购房意愿，“观望”情绪在2008年下半年高涨，2009年刚需逐渐释放，2009年销售情况好转。限购令、限贷令、预售制监管、保障房等调控举措的逐步推近，2010年、2011年上海商品房销售情况回归下降通道，销售面积逐年降低。,2005-2011上海商品房竣工面积/销售面积,比较上海商品房竣工面积与销售面积，除2005、2009年，上海商品房竣工面积与销售面积的比值均大于1，即年度竣工面积高于年度销售面积，2008年比值最大，2011年竣工面积近似销售面积的1.5倍。,数据来源:中国

31、房地产数据研究院,2005-2011上海房地产开发投资额(亿元)与环比增速,数据来源:中国房地产数据研究院,上海房地产开发投资额呈现出稳步增长的发展态势。2005年，上海房地产开发投资额为1246.86亿元，到2009年投资额已近2000亿元。除2010年外，上海房地产开发投资额年均增速均在单位数运行，2010年房地产开发投资额比上年增长了35.3%，增幅比上年剧增28.2%。2011房地产开发投资增速明显放缓，比上年增长9.6%,增幅比上年回落了25.7%。房地产开发投资额占全社会固定资产投资总额的平均比重在30%的高位运行。2011年房地产开发投资额占全社会固定资产投资总额的比重创新高，从

32、投资主体看，股份制房地产企业投资快速增长。2011年上海市国有房地产企业投资313亿元，同比下降0.6%;非国有房地产企业投资1858亿元，增长11.5%。在非国有房地产企业中，股份制企业投资913亿元，增长41%。,2005-2011上海商品房销售额(亿元)与环比增速,数据来源:中国房地产数据研究院,上海商品房销售额于2009年达到近年来的峰值，环比增速高达139.5%,实现销售额3534.7亿元。2010年较上年略有回落，2011年上海商品房销售额继续下行，降幅较上年增加，实现销售额2781.23亿元。,2005-2011上海房地产开发投资额/商品房销售额,数据来源:中国房地产数据研究院,

33、比较上海房地产开发投资额与商品房销售额，上海房地产开发额比较稳定，稳步上升，而商品房销售额波动较大。2005-2011年投资/销售比均值为0.63，2011年较平均值高23.6%，2011年上海商品房销售市场表现不是十分理想。,供求市场细分,2005-2011上海各类型物业施工面积（万M2）与同比增速（2004基期）,数据来源：中国房地产数据研究院,纵观历年上海各类型物业施工面积，住宅施工面积于2009年达到近年来的最低点，2010年回归上升通道，2011年住宅施工面积同比增幅最大。相比住宅平稳的同比增速，写字楼的同比增速波动范围较大，商业次之，但两者均保持在两位数的同比增速。,2005-20

34、11上海各类型物业施工面积占比,数据来源:中国房地产数据研究院,近几年统计数据显示，住宅、写字楼、商业的施工面积平均占比分别为78.2%、9.8%、12.0%。住宅施工面积的占比较2005、2006年有明显的回调，写字楼、商业的施工面积占比则有所上升。“十二五”开局之年与“十一五”开局之年相比，住宅施工面积占比下降了6.8%，而写字楼、商业施工面积占比分别提升了4.1%与2.7%，其增幅显著，分别为63.1%与27.3%。,2005-2011上海各类型物业新开工面积（万M2）与同比增速（2004基期）,数据来源:中国房地产数据研究院,比较2005-2011年上海各类型物业的新开工面积，2007

35、年住宅新开工面积最低，2011年住宅开工面积明显提升，但是依然低于2004年新开工面积。住宅、商业新开工面积同比增速相对平稳，写字楼新开工面积波动幅度较大。,2005-2011上海各类型物业新开工面积占比,数据来源:中国房地产数据研究院,2005-2011年上海各类物业新开工面积统计数据显示，住宅、写字楼、商业平均新开工面积占比分别为82.8%、7.6%、9.7%。住宅的平均新开工面积占比较施工面积占比高4.6%，而写字楼、商业平均新开工面积占比较施工面积占比分别低2.2%、2.3%。历年来，住宅、商业平均新开工面积占比走势稳定，写字楼新开工面积占比变化幅度较大，其高位占比11.4%与低位占比

36、4.2%相差7.2%。,2005-2011上海各类型物业竣工面积（万M2）及同比增速（2004基期）,数据来源：中国房地产数据研究院,近年来的统计数据显示，2009年伊始，上海住宅竣工面积进入快速下行通道，而写字楼、住宅处于稳步攀升的态势，2011年住宅竣工面积较2010年小幅攀升。住宅、商业竣工面积上升、下降幅度相对较小，而写字楼竣工面积变动幅度较前两种物业类型显著。,2005-2011上海各类型物业竣工面积占比,近年来，上海各类物业竣工面积统计数据显示，住宅、写字楼、商业平均新开工面积占比分别为84.5%、6.5%、9.0%。住宅竣工面积的占比呈现逐年走低趋势，而写字楼、商业竣工面积占比则

37、几近逐年上升的态势。2011年与2005年相比，住宅占比下降14%、写字楼、商业占比分别提升5.9%与8.1%，写字楼、商业占比增长幅度可达200%。,数据来源:中国房地产数据研究院,2005-2011上海各类型物业投资额（亿元）及同比增速（2004基期）,2005-2011上海各类型物业投资额占比,纵观2005-2011年上海各类物业投资额占比，住宅、写字楼、商业平均占比分别为74.0%、12.8%、13.2%。,2005-2011年上海写字楼、商业投资额均处于稳步攀升的态势，住宅投资额其年度增幅均于2010年达到历史高位，分别为33.9%、18.7%、32.2%，2011年住宅的投资额连年

38、稳步攀升。,数据来源:中国房地产数据研究院,市场结构分析,商品住宅,2009-2011上海各区商品住宅总销售面积及历年销售情况,2009-2011上海商品住宅销售总套数与历年销售情况,近三年来，上海商品房销售总套数、总面积与历年销售情况统计数据显示，除崇明区、青浦区以外，2009年商品房销售总套数、总面积最高、2010年次之、2011年再次，“限贷、限价、限购”等国家宏观调控政策对房地产市场的影响逐步呈现。崇明区2010、2011年的商品房销售总套数均高于2009年，这与长江隧桥、崇启大桥的兴建与通车息息相关。长江隧桥是连接崇明岛与上海大陆之间的桥梁，而且崇启大桥是实现长三角1小时经济圈的重要

39、基础建设设施之一。崇明岛受到高度关注与追捧的同时，促进其商品房销售市场的升温。,数据来源:中国房地产数据研究院,2009-2011上海各区商品住宅年平均销售额与环比增速,近三年来，上海各区商品住宅年平均销售额比较中，崇明的年平均销售额最低，浦东的年平均销售额最高，这与区域的面积大小及可售楼盘的体量近似呈正相关。2010年、2011年除个别区域以外，其年销售额环比增幅均为负增长。,数据来源:中国房地产数据研究院,2009-2011上海各区商品住宅均价及环比增速,2009-2011年上海各区商品住宅均价中，金山区处于最低位，而卢湾区位于最高位。2010年上海各区商品住宅环比增速均为正，2010年比

40、上一年商品住宅价格均有提升。2011年除崇明区、浦东新区以外，上海其余各区商品住宅价格持续增长。2010年、2011年上海的商品住宅价格处于稳中有升的态势。2011年，长宁、徐汇、静安、黄浦、卢湾区商品住宅价格环比增速高于2010年的环比增速，充分体现核心城区商品住宅的价值较高，宏观调控下，其“抗跌”价值凸显。,数据来源:中国房地产数据研究院,2011-2012.2上海各区不同面积商品住宅销售套数比较,2011-2012.2统计期内70（含）-90平方米的商品住宅销售套数最多，其次是90（含）-120平方米的商品住宅销售套数。如上两种类型的商品住宅销售套数超过总体水平的2/3。考虑到未来改善居

41、住条件的需求，120（含）-140平方米的商品住宅在“限购”令的影响下，其需求量有所提升。,数据来源:中国房地产数据研究院,2011-2012.2上海各区不同面积商品住宅总销售额与销售均价,2011-2012.2统计期内90（含）-120平方米的商品住宅总销售额最高，其次是70（含）-90平方米的商品住宅总销售额，两种面积商品住宅合计销售额占总销售额的近40%。两种面积商品住宅的均价相差不大，90（含）-120平方米的商品住宅均价略高为17655元/平方米，140平方米以下的商品住宅均价在2万元以内。,数据来源:中国房地产数据研究院,2011-2012.2上海各区不同均价商品住宅销售套数比较,

42、2011-2012.2统计期内均价10000-15000元的商品住宅销售套数最多，其次是15000-20000元的商品住宅销售套数。如上两种类型的商品住宅销售套数几近销售总套数的2/3。在“三限”宏观调控政策的影响下，上海外环外区域个别楼盘以价换量，以单价万元以下吸引购房者如：罗泾的旭辉澜悦湾；枫泾的枫桥紫郡；奉贤的明城海湾新苑等。,数据来源:中国房地产数据研究院,2011-2012.2上海各区不同均价商品住宅总销售额与销售均价,近14个月的数据显示，15000（含）-20000销售均价的商品住宅总销售额最高，其次是50000销售均价以上的商品住宅，再次是10000-15000销售均价以上的商

43、品住宅，三个档次销售均价的商品住宅累计销售额超过50%的总销售额。其各个区间的销售均价几近该区间的中位值。,数据来源:中国房地产数据研究院,2011-2012.2统计期内总价100万-150万元的商品住宅销售套数最多，其次是150万-200万元的商品住宅销售套数，总价在200万以内的商品住宅销售套数几近总销售套数的50%，总价在200万-300万元与总价在150万-200万元的商品住宅销售套数近相差1.7%,总价在300万以内的商品住宅销售套数几近总销售套数的70%。据业内人士分析，2015年上海总价在200万左右的商品住宅将成为主流产品。,2011-2012上海不同总价商品住宅销售套数比较,

44、数据来源:中国房地产数据研究院,2011-2012.2上海不同总价商品住宅总销售额与销售均价,近14个月的数据显示，总价在1000万以上的商品住宅销售额最高、其次是200万-300万、再次是500-1000万总价的商品住宅，三个总价区间的商品住宅超过总销售额的50%。商品住宅总价与该区间的商品住宅之商充分论证了90-120平方米的商品住宅是主力销售面积。,数据来源:中国房地产数据研究院,2011-2012.2上海不同类型商品住宅销售套数比较,2011-2012.2统计期内普通住宅、联排别墅、独栋别墅的销售套数分别占总销售套数的93.3%、5.0%、1.7%。,2011-2012.2上海各区不同

45、类型商品住宅销售额与销售均价,2011-2012.2统计期内普通住宅、联排别墅、独栋别墅的总销售额分别为1438.06亿元、166.31亿元、167.56亿元，其销售均价分别为20793元/平方米、24141元/平方米、42485元/平方米。,数据来源:中国房地产数据研究院,数据来源:中国房地产数据研究院,写字楼,2009-2011上海写字楼销供信息中，2009年年度总销售面积高于年批准上市面积，而2010、2011年年度总销售面积均低于年批准上市面积。2010年上海写字楼总销售面积较上年锐减，2011年略有回升，而2010年上海写字楼批准上市的集中爆发期，批准上市面积有增幅较大，导致2010

46、年是上海写字楼存量囤积最多的一年。单套销售面积逐年上升，2011年平均每套写字楼销售面积达121平方米。,2009-2011上海写字楼年销供情况,数据来源:中国房地产数据研究院,2009-2011 各季度上海写字楼销售套数及同比增速（以2008年为基期）,2009-2011 各季度上海写字楼销售面积及同比增速（以2008年为基期）,2010年上海写字楼销售套数稳步攀升，2011年第一季度依然延续了2010年的上升趋势，并且延展至2011年第二季度，连续18个月的销售套数持续走高，2011年第三季度伊始逐渐回落，截止2011年底上海写字楼销售套数回落至2010年第二季度水平。2008年普通商品住

47、宅调控政策的出台，投资者的投资方向逐渐转非普通商品住宅物业，2009年写字楼同比增速显著，2010年同比增速较有回落，2011年第一、第二季度同比增速高于上年。,数据来源:中国房地产数据研究院,2011年第一季度上海写字楼销售额延续了2010年第四季度的上升趋势，并且延伸至2011年第三季度，连续12个月的销售额持续走高，2011年第四季度降幅显著，落至2010年第一季度水平。,2009-2011 各季度上海写字楼销售额及同比增速（以2008年为基期）,数据来源:中国房地产数据研究院,2009-2011 各季度上海写字楼销售均价,2009-2011 年上海写字楼销售均价及同比增速（以2008年

48、为基期）,2011年上海写字楼销售均价突破25000元/平方米，第三季度达到30000元/平方米，受益于稳定的国内经济增长、投资资金挤出、经济结构调整和投资回报优良等因素的影响，2011年上海写字楼的年销售均价达26836.2元/平方米，其同比增速达到48.9%近50%的增速远远高于2010年12.7%的同比增速。,数据来源:中国房地产数据研究院,2009-2011 各季度上海写字楼销供比,2009-2011 年上海写字楼年销供比,各季度上海写字楼供销比显示，2009年几乎全年销供比大于1即当季销售面积高于批准上市面积，而2010年，除第一季度外，其余三个季度的销供比均小于1，即各季销售面积低

49、于批准上市面积。2011年第二、三季度上海写字楼销供比较高，但是对比图1-2与图1-2，上海第二、三季度写字楼的销售面积虽有回升，但其供应面积显著回落是销供比提升的主要因素。,数据来源:中国房地产数据研究院,商业市场结构,2009-2011上海商业年销供情况,2009-2011上海商业销供信息中，2010年批准上市商业面积较上年环比上升18.5%，2011年批准上市商业面积与2010年基本持平。2009、2010年总销售面积基本持平，2011年较上年环比下降近23.5%。单套销售面积持续稳步上升，2011年单套销售面积为129平方米。,数据来源:中国房地产数据研究院,2009-2011 各季度

50、上海商业销售套数及同比增速（以2008年为基期）,2009-2011 各季度上海商业销售面积及同比增速（以2008年为基期）,2010年第四季度是上海商业销售的旺季，其销售套数与销售面积均为近三年来的最高点，其与2011年第四季度的销售情况形成鲜明的对比。纵观三年四个季度的销售情况，第二、第三季度的销售情况比较稳定。,数据来源:中国房地产数据研究院,2009-2011 各季度上海商业销售均价,2009-2011 年上海商业销售均价及同比增速（以2008年为基期）,2011年上海商业销售均价突破16000元/平方米，2010、2011年第四季度上海商业销售均价均有大幅的上扬，2011年第四季度上