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1、1,四、热点项目监测,二、成交分析,三、板块分析,一、政策分析,2,3,1,楼市动态,4,国务院总理温家宝13日主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。,政策分析,背景：一是宏观经济情况的变化。一季度8.1%的地增幅，开始猜测放松调控。另一方面，首套房贷放松，3月以来北、上、广等楼市成交量大幅攀升，整个楼市开始蠢蠢欲动；,关键词：巩固、坚持,5,首套房贷利率85折渐成主流,刚需客户购买时机已经到来,政策分析,工
2、商银行潍坊分行、中国银行潍坊分行、农业银行潍坊分行、建设银行潍坊分行的首套房贷利率已经回归基准利率。受惠于本次首套房贷利率的下调，3月潍坊的城区住宅继续延续上涨趋势，共成交2822套，环比上涨65.8%，潍坊购买力得到强劲释放。,首套房贷利率的下降，大大刺激了刚需购房者的神经，低迷楼市终于出现了回暖迹象。3月份上海新房成交创下了自去年6月份以来的最高水平，北京、广州、杭州等地也出现了明显的成交量攀升。中国指数研究院发布的数据显示，3月份监测的40个城市中，33个城市成交量环比上涨。楼市似乎出现“冬去春来”的迹象。,6,政策分析,标杆房企抄底布局二、三线城市,4月6日，万科2012年首度出手土地
3、市场，耗资1.9亿元拿下了两幅位于唐山路北区东部建华东道地块。由此实现了万科在唐山东、西、南三个方位的全面布局。,4月上旬，恒大在许昌、牡丹江等三线城市新增土地储备三幅，占地面积近30万平方米。在2012年前4个月，恒大保持每月在发展潜力巨大的二、三线城市进行土地储备，共计16处地块，规划建筑面积337万平方米，成交金额共计60亿元。,4月10日，招商地产再次发布购入天津地块的公告。至4月中旬，招商地产继续着每月购地的布局步伐，已在北京、天津以及贵州毕节三地新增土地储备共计119万平方米,规模超去年同期的4倍，置地投入逾40亿。在土地市场表现非常活跃，频繁低价拿地,7,【小结】,房地产调控政策
4、已经定性，2012年调控政策将会 继续坚持，不会放松；信贷政策的松动将会促进整个楼市成交量的回升；在土地市场低迷的情况下，出了快速出货的同时，抄底楼市，说明房企对整个楼市还是充满信心的；,8,2,一季度成交分析,一季度成交量稳步上升，楼市回暖迹象明显,潍坊楼市一季度住宅共成交5643套，受春节影响1月份成交1119套，2月份成交有回暖迹象，成交套数升至1702套，环比涨52.1%，3月份成交稳步上升，住宅共成交2822套，成交量与2月份相比大幅上涨，涨幅达65.8%。一季度住宅成交面积共599741，其中1月份成交113584，2月份成交173913，环比1月份增长53.1%;3月份成交312
5、244，环比2月份增长79.5%，增幅较快；平均去化速度：1881套/月，199913/月,成交分析,刚需潜力巨大，三月份涨幅明显,10,成交分析,受春节影响，1月份销量大跌，3月份众多项目采取低起价，低首付、低总价等优惠策略，加之部分刚需的集中释放，3月销量迅速回升。奎文区销售持续低迷。高新区成交比重越来越大。峡山经济开发区的销售情况开始计入官网数据，并入坊子区成交，3月份坊子区销量高达898套，潍城区价格相对合理，销量一直相对良好。,价格策略助成交量显著回升,11,成交分析,2012年一季度成交面积共599741，表现最明显的的为3月份坊子区成交面积，高达115793，其次为3月份高新区5
6、9803和3月份潍城区54899。寒亭区受调控政策影响不明显，成交量变化不大，“分期首付、垫首付、微首付等价格策略的凑效导致成交面积的逐步回升。,高新区去化速度最快，437套/月,一季度四区成交3033套（1月份783套，2月份990套，3月份1260套）一季度四区成交316940（1月份81104,2月份103579,132257）；一季度成交量最高的是高新区，1313套，437套/月，奎文区成交套数786套，262套/月，寒亭区成交540套，80套/月，经济开发区成交394套，131套/月；一季度，奎文区成交面积：81190，27063.33/月；高新区成145487，48495.6 月；
7、寒亭区成交53491，17830.3/月；经济开发区成交36772，12257.3/月；,成交分析,年后刚需置业引爆楼市小阳春；去年三、四季度积攒的房源年后集中放量，近期各区推盘量增加，楼市打折力度增大，低起价、低首付等优惠政策吸引了众多购房者。随着房贷利率的松动、优惠政策和打折力度的不断加大，大量刚需客户开始出手，预计小阳春过后，五六月份将又会迎来一个推盘和成交的小高峰,13,【小结】,14,3,板块及项目分析,工业集中区域、供应量大、产品档次较低、中小开发商、以高层产品为主开发商及项目规模：本区域大部分项目在10万左右，大规模项目较少，开发商以外地中小开发商为主。物业类型：高层为主，多层约
8、占20%。户型：以70-90的两室和105-125三室 为主，主要为刚性需求产品。价格：该区域楼盘档次较低，多层均价在 4200元/左右，高层均价在3700元/左右。客户：主要来自周边区域，职业以企业职 工和公司职员等年轻客户为主，大部分客户属于首次置业客户。代表项目：惠和园、北美枫情,中心城区、中小规模、较高档次、资源优势明显、高层为主开发商及项目规模：在售项目规模普遍在10万以内，部分中型规模项目，如丹桂里、玫瑰园、帝景苑等等（在售热销项目多为中上规模）物业类型：小高层、高层为主。中心城区，土地资源稀缺。户型：与潍城区类似，部分项目三室面积达到140-160。价格：中心区域，楼盘档次较高，
9、均价达到5300元之间。客户：奎文区为市中区域，位置优越，配套齐全，在售项目吸引的是整个潍坊市客户。代表项目：中央生活城、阳光100,发展新区、供应量大、类型多样、中低档次开发商及项目规模：高新北部项目规模普遍较小，大多在10万左右，南部项目大多在50100万之间物业类型：产品类型比较复杂，多层、小高层、高层产品云集户型：以满足基本居住需求的中、小户型为主，主力户型面积集中在90-110之间价格：均价在5000元左右。该区域为正在崛起的区域，各类产品在竞争中处于一个比较领先的地位，市政府的落座迅速提升该区域的房价。客户：主要为高新和奎文区域客户，符合刚性和改善性需求。代表项目：恒大名都。大观天
10、下,近郊区域，类型多样、高、中、低档次齐全开发商及项目规模：物业类型：产品类型比较复杂，别墅、专业卖场、多层、小高层、高层产品云集户型：以满足基本居住需求的中、小户型，也有典型的改善型大户型为主价格：均价在3800元左右。特别是金三角地带，大规模的招商引资、众多项目的集中开工推售，成为潍坊楼市热点之一。客户：主要为高新、经济开发区和寒亭域客户，符合刚性和改善性需求。代表项目：金山财富广场、富廷大地、嘉汇花溪地、红星美凯龙,16,奎文区板块,17,茂华爱琴海一期多层、小高层房源预计9月底交房，90-180多层准现房均价5300元/，96-140小高层准现房均价4800元/，购房享全款94折、按揭
11、98折优惠。,全款94折、按揭98折优惠。一期96-140小高层准现房均价4800元/，多层准现房均价5300元/，户型面积90-180。140、167样板间已开放。意大利托斯卡纳风格，超高绿化率，坡地景观，配送太阳能，园林景观、售楼处等现场展示做足，给客户以信心。,茂华爱琴海,18,作为高品质大盘，茂华爱琴海在位置不具备优势的前提下，价格策略脱离实际，向市场和客户传达的价格远低于开盘时价格，导致滞销。,2011年5月初开始认筹蓄客，6月26日进行开盘，在56天的时间成功蓄客170批，加上40批左右的关系户。推售房源328套，开盘仅成交80套。到目前位置销售200余套,由于140平米以上的三室
12、、四室产品比重较大，导致总价高，虽然借助茂华15周年庆打出的8折等优惠措施，但根本上没有扭转销售困难的局面。,茂华爱琴海,65%高绿化率，下沉式院落景观,19,茂华爱琴海,地中海建筑风格，注重细节的打造,茂华爱琴海,21,茂华爱琴海,一期主体封顶，十月份交房,22,茂华爱琴海,充满地中海气息的售楼处,23,茂华爱琴海,24,该地块位于奎文区鸢飞路以东、福寿东街以南、虞河以西,净用地(出让)面积140.94亩,成交价为223.5万元/亩,总成效价款3.15亿元。楼面价格达到3353元/平米,规划：五星级酒店、写字楼、大型商业中心、百货、餐饮、影城、KTV、电玩、连锁电器、SOHO办公、住宅等多功
13、能于一体的大型城市综合体,也将成为潍坊CBD核心区域。,万达广场,总规划用地面积约10.97公顷（165亩）。总建筑面积约57万平方米，由商业综合体、甲级写字楼、五星级酒店、商务酒店、住宅、商铺组成。其中商业综合体建筑面积16.20万平米：地上6层8.7万平米，地下2层7.50万平米。甲级写字楼：6.14万平米（地上），地上部分24层、建筑高度100米。商务酒店：0.8万平米。住宅：14.4万平米（地上）,地上部分32层、建筑高度100米。回购住宅：3.7万平米（地上）。商铺：5.54万平米（含独立酒楼0.5万平米）。,万达广场,25,万达广场开始动工4月25日举行奠基典礼,万达广场,26,万
14、达广场的开工建设，将在奎文区内形成与世纪泰华商圈、阳光100商圈鼎立之势，极大提升区域价值、拔高周边土地和住宅价格；一线商业地产品牌落户潍坊，更加看重了潍坊自身发展的程度和潜力，给楼市调控下低迷的房地产市场注入了一阵强心剂；,27,产品形式：区域产品丰富，有多层、小高层、高层、别墅，以高层为主，约占90%价格方面：多层价格在5500元-6000元/平米之间；高层价格5000元/平米；户型面积：区域高层产品面积主要集中在80-140之间；客户情况：区域楼盘吸引的是全市客户，大多为政府、企业、银行、医院、个体老 板等中高端收入人群，年龄在30-45岁之间。市场表现：在高端项目的带动下迅速发展，价格
15、上涨幅度较大，区域热度不断提升,奎文区域市场小结,28,高新区板块,蓄客方式：针对高层去化难度，推出“幸福计划”从11月初开始，缴纳5000元会费即可参与选房，开盘日期定在12月上旬营销手段：2010年先做景观，售楼处，样板间；先以电梯多层、园林和社区规模为先导，快速建立市场形象，提升项目价值。从东方路延至健康街的道旗，震撼潍坊，多处户外建立形象，高频率晚报和短信保持市场热度，活动：产品说明会，领导视察，希望工程捐款等大型活动，持续保持市场影响力。电影节活动进行中，3D版泰坦尼克号电影票免费赠送，日限200张,29,大观天下,1#,4#,3#,中建大观天下锦园1#、3#，预计4月份开盘，房源4
16、200元/起，目前86-142户型认筹中，共计200余套房源，认筹客户约20余组，,30,大观天下，首期启动时采用大规模造势方式成功引爆潍坊楼市，首开告捷，同时间歇式推盘与少量多频次开盘相辅相成，特别是市场稀缺的电梯多层产品的入市，更是带动后期快速销售，成为大观天下成功的关键因素。,户型面积110平米278平米全部为大户型产品，包含大复式、大平层产品，总价高、首付高；,低开缓高，稳扎稳打，步步为赢，对客户摸底较为精准,大观天下,31,水景园林，实景展示,沿河绿化带,沿河走廊,河中亭景,鹅卵石密布,大观天下,32,高层主体完工,多层封顶,大观天下,开发分期:恒大名都项目整体拟分四期开发，首期工程
17、除未拆迁区域部分已于2011年5月20日全面开工，二期工程计划于2011年9月1日开工，整个项目计划于2014年开发完毕：一期推售房源：4栋楼，18#、22#、28#、25#推售楼栋：18#、22#、28#、25#，共四栋约800套，面积约10万平米18#两梯三户，面积113、128、147 22#两梯四户，面积107、174、176 25#一单元两梯四户，二单元两梯三户，109、126、144、176、17228#两梯四户，面积100、144、168,33,恒大名都,4480元/平米起价，10层以下均价在5000元以下，交纳2万元认筹金有资格摇号选房交房时间：在2014年年初，工程进度在地上
18、10层右客户积累速度较快，截止4月17日，积累400余批客户,34,恒大名都项目整体拟分四期开发，首期工程除未拆迁区域部分已于2011年5月20日全面开工，二期工程2011年9月1日开工，整个项目计划于2014年开发完毕。首期开发建筑面积32万平方米，包括10栋33层高层住宅、大门、综合楼、运动中心和中央湖区，由中国建筑第五工程局、中国广厦建设集团、济南四建集团承建,恒大名都,工程进度：最快的地上12层，最慢的地上8层；开工四栋楼；园林基本完成，景观湖已经完毕还未拿到预售许可证，对政府公关做的非常到位，可公开收取认筹金。产品特点：精装修（1500元/平米），户型偏大，100185平米，首付和总
19、价高，定位于改善型客户；宣传推广：网络、电视、报纸、展点、短信、派单和花车巡展公交车体广告进行多渠道、大范围、高频率推广。认筹优惠：交两万元认筹金享受85折优惠。认筹时间：12月9日开始认筹数量：截止4月17日认筹约400余组价 格：起价4480元/起，均价5400元/,35,36,恒大归来不看房实景、样板间展示达到震撼效果,恒大名都,37,恒大名都,38,恒大归来不看房 恒大名都通过大范围、长时间的推广和蓄客，建立了广泛的知名度；并以实景园林+样板房的震撼展示，超低价+精装修的性价比优势在潍坊楼市占领了主导权和影响力，由此形成了恒大归来不看房的奇迹；两虎相斗必有一伤相比之下，大观天下的影响力
20、则逊色的多，在楼市调控下，加之推广费用的减少，高层产品去化乏力，而两个大盘都将在四月底5月初开盘，客户争夺战将会更加激烈。,39,产品形式：多层、小高层、高层，以高层为主，约占80%；价格平台：多层：约4000-5800元/平米；高层：4000元/平米；户型面积：高层面积主要集中在85-145之间，约占90%。客 户：主要来自奎文和高新片区，一般为私企老板、事业单位中高层，年龄 在30-50岁之间市场表现：在高端项目的热炒下，区域价值不断提升，特别是像大观天下、恒大 名都大型项目的入住，使房地产市场发展速度超越 奎文，成为潍坊 城市发展最热区域。,高区域市场小结,40,经纪开发区板块,41,产
21、品形式：多层、小高层、高层，以高层为主，约占80%。价格平台：多层：约3800-4000元/平米；高层：3500元/平米。户型面积：高层面积主要集中在70-130之间。客 户：主要来源于经济开发区企业职工，周边事业单位的职员年 龄：大多在20-35岁之间的刚性需求客户。市场表现：整体市场的发展，带动本区域发地产发展速度有所上升，楼 盘品质、价格、走量均有所提升。,经济开发区市场小结,42,寒亭区板块,绿色地产、低碳生活,43,恒信首府高层80-110房源均价4400元/，多层80-140房源均价4800元/，现购房享全款95折、按揭97折优惠。多层部分楼体已经安装好窗框，高层地基施工阶段。入住
22、时间：10月份,价格策略：首付三成，但首付可以分两次付清，第一次付20%，一年内，或者交房前付完其余首付部分，去化速度：11年5月份推出200余套房源，蓄客从10年6月份开始蓄客，蓄客21个月时间去化200余套房源，其中二手房中介消化量约占80%；180余套，月均消化10余套；客户特点：客户以首次置业和投资为主，其中在高新区工作的客户占据比重较大；,恒信首府,44,社区绿化未做，客户反响大，制定说辞为修建地缘热泵的缘故，2013年初开始作景观园林,恒信首府,45,主体已经封顶，正在制作外保温材料，10月份交房,恒信首府,46,滨海北美枫情一期目前剩100余套90-130房源，现房均价4100元
23、/一期销售完毕，已经交房，部分业主已经入住；2010年11月份一期共推出506余套房源，至2012年3月份消化400余套，月均去化13套；一期剩余房源约30余套，不计政府控房,北美枫情,47,园林绿化低，品质差，,北美枫情,48,二期正在施工，具体价格未出，预计今年10月份左右推售,北美枫情,49,恒信首府推广力度不够，仅依靠二手房中介介绍客户购房，在楼市调控的背景下，二手房中介也是门庭冷落，导致来电来访量严重不足，销售陷入困境；价值自身产品主打低碳住宅，但展示不足，影响了客户购买信心；北美枫情产品单一、展示不充分，推广渠道单一，客群受众小，价格提升速度慢，去化率不高；应对策略：通过首付分期的价格策略，降低购房门槛，吸引刚需客户关注；成交量回升明显，恒信首府，对首次购房者首府三成的60%，剩余部分交房前付清；北美枫情通过首付一成的策略，一年内无息还清，通过开发商垫资的方式，吸引客户购房；,50,产品形式：多层、小高层为主，部分别墅和复式住宅价格平台：多层：约3800-4400元/平米；高层：3500元/平米。户型面积：高层面积主要集中在70-130之间。客 户：分布相对分散，主要是周边企事业的职员和周边居民年 龄：大多在22-35岁之间的刚性需求客户。市场表现：楼市走量较为平稳，受调控影响较小，土地放量较大，品质逐步提升，大盘渐多。,寒亭区市场小结,
