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1、商业地产投资分析与决策,2009年12月 张红旺,1.0 商业地产认识及宏观分析,1.1 商业概念简析,1.2 商业地产与住宅地产区别1.2.1住宅地产：,开发资金来源：消费信用+银行信用，预售、抵押贷款资金周转：短、平、快，快速回收操作环节：没有招商、运营管理两个环节,销售,1.2.2 商业地产销售开发,租赁,运营管理,资金来源：消费信用+银行信用+商业信用，预售、抵押贷款、预付租金资金周转：短期投入量大、回收周期长、资产退出较难操作环节：比住宅多招商、运营管理两个环节,1.3.1主要业态的发展情况,从表中可以看到，家电、百货业态由于商品的价值量大，人均劳效较高，其次为超市、药店和,便利店。
2、同时，家电也是坪效最高的业态，药店和便利店次之。,在六个业态中，有四个业态的来客数增长为负，即百货、便利店、家电、药店，平均降幅为4.6%。药店的毛利率最高，为23%，其次分别为便利店和百货。除药店毛利率下降、便利店毛利率持平外,，其它四种业态的毛利率均有所提高。,1.3.1主要业态的发展情况,2008年主要业态企业典型店铺效率和效益情况,1.3.2 商业宏观分析,长期支撑：城市化发展，46%-70%,消费（三大经济动力之一）,目前问题：无、乱、急（网点规划、城市规划及土地供给、开发管理）业态趋势：,零售：一站式体验式MALL、,卖场化、,商街主题化、零售网购化、,办公：SOHO化、小体量化、
3、绿色智能化、混搭化酒店：特色化、小型商务连锁化旅游地产：规划上落地难、主题化,规划：去主力店化、主力店内涵新发展(万达、远太中心),管理：运营管理新挑战,2.0 商业市场调研与投资分析主体认识：以谁为主调查什么：供给、需求、竞争,供给：存量、增量（网点、城市规划）、业态,需求：谁、人均消费力、消费习惯及特点、人效、坪效,竞争：谁、做什么、做得怎样-对我们启示,3.0 商业投资分析,两种数量方法：,3.1 静态法：不考虑资金投入的时间成本,常见静态指标说明：,静态评价指标解释s.doc,3.2 动态分析方法,动态指标：考虑资金投入的时间成本,常见动态指标说明：,动态评价指标解释s.doc,3.3
4、 动态指标评价示例,评价标准,实际值,行业值或目,实际值-行业值或目,是否可行,备注,标值,标值大小比较,初步结论,IRR,10%,8%,10%8%,从经济上,自有资金比例,看初步可行。,30%,NPV Ic%,7000万元,7000万元 0,Ic=8%,Pt投资净利润率,22年30%,25年假设公司要,22 2530%25%,求25%,收入净利润率,20%,假设公司要,20%25%,求15%,3.4 缩短收益年限收益的计算公式,Pt=At(1-r),(n-t),1-(1+r)(n-t)(1-Rd)t,Pt=1000(1-7%)(40-8)1-(1+7%)(40-8)(1+8%)8沁山水方案一
5、经济测算（方案一E03hotel+E02商业28088m2）v7.xls,3.5 关于YIELDS指标的说明目前关于持有物业考核指标问题：1.较多使用的指标是Yields，即投资收益率，投资收益率=年租金收入/总投资。2.亚洲各大城市预计初始投资收益率（2008年第3季度）,城市北京*上海*香港日本新加坡,顶级写字楼7.0-8.0%6.0-8.0%4.7%2.8-3.3%5.6%,豪华住宅4.0-6.0%6.0-7.0%3.0%5.0-5.8%2.6%,零售商用地产8.0-10.0%7.0-8.0%4.3%2.8-3.3%5.9%,工业物业9.5-11.0%8.0-9.0%6.7%4.8-5.
6、3%4.8%,说明：初始投资收益率=初始年租金收入/总投资，其中北京、上海使用毛租金收入，其它城市使用净租金收入数据来源：CBRE,4.0 投资评估与决策,几大因素：,品牌、直接效益、避税、信用资源,例：万达、中粮、世纪城、世贸,4.1 商业项目效益组成,直接效益：租售收入间接效益：,品牌溢价税务筹划利润筹划信用资源,4.2 商业项目效益综合定量分析,直接效益：R1-租售收入简接效益:,R2-品牌溢价（勾地）,R3-住宅与商业成本转移（土增税）R4-少交或少分利润,R5-融资用于住宅开发的增利,4.3 商业项目决策4.3.1直接测算指标的分析：,评价标准,实际值,行业值或,实际值-行业值或,是
7、否可行,备注,目标值,目标值大小比较,初步结论,IRR,10%,8%,10%8%,从经济上,自有资金比,看初步可行。,例30%,NPV Ic%,7000万元,7000万元 0,Ic=8%,Pt投资净利润率,22年30%,25年假设公司,22 2530%25%,要求25%,收入净利润率,20%,假设公司,20%25%,要求15%,4.3.2 综合效益的测算R=R1+R2+R3+R4+R5示例：,评价标准,实际值,行业值或目,实际值-行业值或目,是否可行,备注,标值,标值大小比较,初步结论,IRR,10%,8%,10%8%,从经济上,自有资金比例,看初步可行。,30%,NPV Ic%,7000万元
8、,7000万元 0,Ic=8%,Pt投资净利润率,22年30%,25年假设公司要,22 2530%25%,求25%,收入净利润率,20%,假设公司要,20%25%,求15%,5.0 商业地产融资管理,信贷资金自有资金销售资金REITS,预计租金,5.1 各种融资方式分析,万达模式国企模式,民营上市模式中建？,6.0商业定位与决策,STP(segmentationtarget-positioning)S：细分创造需求，划分标准不同市场不同,例：大悦城、中友、新光天地,T:培育期、成熟期；财务目标；资产目标P:市场定位、产品定位预算、推广、租售、运管,6.1,家电、百货业态由于商品的价值量大，人均
9、劳效较高，其次为超市、药店和便利店。同时，家电也是坪效最高的业态，药店和便利店次之。,6.2,主力店新内涵：聚客力、承租力、续租力次主力店化：坪效导向：,业态可调整性：酒店：特色化,7.0 集团商业地产管控,7.1 万达模式,大连万达集团.doc,万达目前其商业管理架构特点：,（1）公司整体架构以商业地产开发为核心搭建，“全链条”式架构已经形成，并在各管理链条上成立专业化公司。（2）万达集团已设立专门的商业管理公司，但其所承担,的职能仅是策划招商、物业管理、租金收取。,（3）集中商业项目的商业市场定位研究由商业规划设计,院承担，建设由各地区子公司承担。,（4）院线、百货、酒店等专业公司与商业管
10、理公司平行,设立。,7.2 凯德模式,嘉德置地.doc,凯德目前其商业管理架构特点：,(1)公司整体架构以商业地产开发为核心搭建，（2）相对均衡的资产组合及业务模式分散风险；（3）通过REITS等方式扩大融资渠道；,（4）开发商业或综合用地前，先确定大型知名零售商；（5）商业物业运营管理由其属下商业公司负责，具体包括市场推广、物业招租、租户选取、项目开发管理等工作。由于其将项目通常作为REITS的一部分及嘉德置地将物业管理公司进行出售等原因，在派驻经营团队时一般派驻信托投资经理。,7.3 远洋地产模式商业地产管理板块,策划定位,设计及技术管理,产品督造,运营管理,资产金融运作职能,(未来),目
11、策划及拓,展,商业地产项,目规划设计,一级职能资产经营战略商业地产项,二级职能根据公司整体发展战略，协助战略发展部梳理和明确投资性物业的资产组合、经营战略和实施方案制定年度资产经营计划由区域公司（或城市公司）为主导的商业项目：协助做好资产经营战略的确定。由商业地产部主导的商业项目：负责制定资产经营战略和经营计划，并负责实施。由区域公司（或城市公司）为主导的商业项目：协助做好筛选项目机会、项目初步论证、项目可研报告编制等工作；由商业地产板块主导的商业项目：全面制定并实施项目可研、定位、策划、招商、运营管理、物业管理等工作。项目商业策划由区域公司为主导的商业项目：协助商业地产项目方案设计及评审；由
12、商业地产板块主导的商业项目：,（1）如与住宅业态同属一项目主体，区域公司（或城市公司）负责总体规划设计，确保建筑风格统一；商业管理板块负责产品设计，确保符合商业运营要求。（2）全面负责组织商业地产项目设计外包管理、产品督造过程中设计及技术管理工作。负责自己主,导商业项目的商业地产开发负责自己主导商业项目的商业地产经营管理负责区域或城市公司委托的商业项目租售管理负责商业板块管理绩效考核及核心人员管理,制定商业地产项目开发计划负责组织商业地产开发全过程的管理商业物业经营方案、租售方案、佣金方案、定价方案等计划编制及管理实施商业地产与物业资产的处置与经营投资性物业招商及合约管理、商户管理、物业服务，以获取经营收益投资性物业维护及维修保养受托管理集团零星及遗留资产商业物业经营方案、租售方案、佣金方案、定价方案等计划编制及管理实施投资性物业招商及合约管理、商户管理、物业服务，以获取经营收益负责投资管理事业部核定的商业管理板块整体经营绩效内部管理负责板块内核心人员绩效考核管理,
