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1、2012年昆明房地产市场研究,2012.04.27,嘉丽泽区域分析,马金铺区域分析,房地产市场分析,目录,宏观分析,高新区项目分析,2,云南省概况,云南省概况：云南省位于中国西南边陲,总面积约39万平方千米，占全国面积4.11%。云南省地理位置特殊，地形地貌复杂，景观、动植物资源丰富。云南省拥有3个世界自然遗产以及12个国家级风景名胜区。全省总人口：4596万（2010年）,中国西南旅游大省,3,2011年全省生产总值实现8750.95亿元，是30年来最好水平，整体国民经济实现较快发展。全社会固定资产投资完成7109.7亿元，增长27.4%，社会消费品零售总额3000.1亿元，增长20%，旅游
2、业总收入1300.29亿元，增长29.7%，扩大内需成效显著。,云南省经济情况,全省生产总值增长13.7%；全社会固定资产投资增长27.4%；社会消费品零售总额增长20%；地方财政一般预算收入增长27.5%；城镇居民人均可支配收入增长10.3%；农民人均纯收入增长13.9%；外贸进出口总额增长19.6%；居民消费价格总水平上涨4.9%,4,全省经济稳定发展运行态势良好,昆明市概况,昆明为云南省会，是国家级历史文化名城。是云南省唯一的特大城市和西部地区第四大城市（仅次于成都、重庆、西安）。是中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽。面积：昆明东西最大横距140千米，南北最大纵距220千米，全市面积21
3、473平方公里，市区面积330平方公里。人口：全市人口721万，常住人口688万，市区常住人口320万。,省会城市，是中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽，国家级历史文化名城，我国重要的旅游、商贸城市，西部地区重要的中心城市之一。,5,昆明市城市定位,核心网络：由主城、呈贡新区、空港经济区组成的中心，依托绕城公路系统和快速铁路系统构成的交通网络，连接中心城与海口、昆阳和晋宁新城等城市组团。两轴：依托昆曲高速公路、昆玉高速公路、昆洛公路、泛亚铁路等南北向发展主轴：依托昆安公路、昆石高速公路形成的东西向发展次轴。两带：与城市建设用地平行的西部生态控制带和东部生态景观控制带。,“核心网络、两轴、两带”
4、的城市结构多中心发散发展格局引领城市新格局,6,昆明市城市定位,昆明城市板块划分清晰，其中高新开发区位于西市区,7,昆明市经济概况,相比较内地其他省会城市，昆明经济指标相对落后，但消费品零售总额明显偏高，旅游城市特点鲜明。,以上数据石家庄、合肥为2010年度数据；昆明为2011年数据。,8,9,嘉丽泽区域分析,马金铺区域分析,宏观分析,房地产市场分析,高新区项目分析,昆明房地产市场-土地,2011年，昆明市土地市场共供应土地约54833亩，可规划建设面积约8796万平米。成交土地38954亩，成交土地可规划建面6616万平米；较2010年全年增长了约2.4倍。2011年，昆明市土地市场成交楼面
5、均价约1402元/平米，较2010年全年下跌了约26%。,土地市场在2011年出现了历史的新高峰，供应和成交创出天量，出让土地楼面价出现一定程度的下滑。,10,昆明房地产市场-土地,2011年，西市区土地出现了较大放量。共成交158宗土地，成交面积8677亩，可规划建设面积1510万平米，成交价格约150.42万/亩。预计，市场未来竞争态势相当激烈。,11,房地产市场-商品房,12,2011年，昆明市商品房共批准入市512.87万平米，共成交600.84万平米。在严厉的宏观政策打压下，开发商放慢供应节奏，年度整体市场仍呈现供不应求格局。,2011年，该年度受调控等影响，开发商放慢供应节奏，商品
6、房市场呈现供略小于求格局，价格仍处于上涨通道中，整体处于价稳量跌态势。,房地产市场-商品房,供需态势：2004-2011年，共批准入市4997.99万平米，共成交5165.94万平米。市场供略小于需，8年内平均年成交量约645.74万平米。,价格走势：2004-2011年，昆明市房价整体维持增长态势。2011年，仍基本处于上涨通道中。,13,2011年成交面积为281万平方米。2011年，昆明市商品住宅成交均价约7256元/平米，市场价格仍维持一定增幅摆动。,房地产市场-商品住宅,2011年昆明市商品住宅成交走势为：价稳量跌,14,房地产市场-商业,2011年成交面积为87万平方米。2011年
7、，昆明市商业成交均价约15108元/平米，市场价格仍维持波动。,2011年昆明市商业市场成交持续波动，价格维持基本平稳,15,房地产市场-办公,2011年成交面积为52万平方米。2011年，昆明市办公成交均价约14649元/平米，市场价格小幅攀升。,2011年昆明市办公市场成交持续上涨，价格小幅攀升,16,17,房地产市场-客群,昆明市居民消费支出情况,以上数据截止为2011年前三季度,2011年前三季度，云南省城镇居民人均消费支出5840.69元，同比增长6%，城镇居民八大类消费支出呈现五增三降态势，吃、穿、住支出成为消费支出的主动力。,18,嘉丽泽区域分析,马金铺区域分析,房地产市场分析,
8、高新区项目分析,宏观分析,高新区概况,高新区板块位于昆明市西市区，地处人民西路以北、二环西路以西的区域，为目前房地产市场开发较为集中的区域。,19,高新区发展规划方向,发展大事件：截止2010年底，高新区成功引进了一批世界500强和国内500强企业投资项目。创办了高新技术创业服务中心、大学科技园、软件园、高新技术产品出口基地、高新保税库、国家生物产业基地等13个国家级创新基地以及5个国家级工程技术中心。配套建设了人才公寓、中小学校、海关、保税仓库、医院、体育活动中心等服务机构和配套设施。自2008年4月起，全面参与现代新昆明新城高新技术产业基地的开发建设，已有投资150多亿元的近50个项目在新
9、城基地开工建设，部分已建成投产。,昆明国家高新技术产业开发区是1992年经国务院批准的国家级高新区之一，是云南省唯一的国家级高新区。目前已成为昆明市乃至云南省高新技术产业发展的基地、投资的热土、创业者的摇篮、对外开放的窗口和新的经济增长点。,20,高新区经济情况,截止2010年底，进区企业已达5353家，其中，年销售收入上100亿元的企业1家，上10亿元的企业12家，上亿元的企业48家。招商引资连续5年位居昆明市前茅，连续3年居全省之首。2010年，昆明高新区实现总收入906亿元，同比增长29.04，收储土地面积3731亩。2010年列入市委、市政府考核的各项主要经济指标均全面超额完成任务。,
10、高新区经济稳定增长，未来潜力十足。,21,高新区板块现状,高新区板块是西市区现阶段房地产市场最火爆的板块，楼盘物业以小高层、高层为主。区域内拥有众多高新技术企业，并且还会有新的企业进驻，现正大规模进行城中村的改造以及一些污染企业的外迁。,区域内路网发达，随着新规划的道路陆续竣工通车，区域内交通变得愈加畅通。区域内房地产市场近年来发展势头强劲。拥有高新一小、师大附中、津桥学院等初高中、大学名校。,22,项目地块概况,项目地块,项目地块,地块位于高新区海源北路和科新路交叉路口，处于高新区建成区的中心位置，项目占地49亩（32777.86），后期将规划为高新区的商业中心。,23,地块3,项目地块概况
11、指标,24,项目地块现状,25,地块SWOT分析,S（优势）高新区房地产市场发展势头迅猛，客户对高新区的认知度将逐渐提高。道路、教育等的市政配套完善。高新区政府和密集的高新企业分布在这里，为房地产消费提供了有力保障。,W（劣势）短期内区域还不能完全成熟。曾经区域内污染企业较多，昆明客户对高新区的认识普遍都还停留在以前的阶段，影响购房消费。城中村的改造和大量楼盘的建设，噪音、空气污染严重。,26,O（机会）越来越多的技术企业入驻高新区，这些单位的员工将会拉动项目区域房地产市场的购房需求，并带动区域消费力。道路建设以及城中村的改造，加上商业等配套的完善，有利于该板块价值的提升，房地产市场的前景优越
12、，有一定的升值空间。,T（威胁）安宁等临近县的房地产发展也加快步伐，在环境和价格上占据很大的优势，会和高新板块对客户进行竞争。众多企业云集在西市区，随着多个楼盘的集中放量，西市区内的竞争变得更加激烈。,地块SWOT分析,27,28,目前区域内未监测到在售的纯商业项目，暂提供区域内住宅及办公项目监测分析。区域内住宅项目较少，主要在售项目有：新域盛景、鼎易天城、启鸿假日城市。,区域竞品项目分析,住宅竞品项目分析,项目位置,1、基本情况,竞品-新域盛景,29,占地面积：4.2万平方米建筑面积：13.49万平方米容 积 率：2.50绿 化 率：47%开盘时间：2010-11入住时间：2011-12物
13、业 费：1.00元/平方米月物业公司：昆明华飞房地产开发有限公司开 发 商：昆明华飞房地产开发经营有限公司,30,2、产品情况,建筑类别：塔楼 高层建筑形态：7栋28层塔楼，2梯6户6栋27层板楼，2梯3户、2梯4户装修状况：毛坯总户数：1084户,竞品-新域盛景,3、当前销售情况,31,200多套高层精装现房在售户型面积：80-140价格：均价9400元/优惠：购房即享98折卖点：精装修现房。,90三居,80两居,135三居,140四居,竞品-新域盛景,竞品-鼎易天城,占地面积：4.4万平方米建筑面积：25万平方米容 积 率：4.82绿 化 率：37.70%开盘时间：2010-6-5入住时间
14、：2011-12物 业 费：1.60元/平方米月物业公司：鼎易物业开 发 商：云南鼎易房地产开发有限责任公司,1、基本情况,32,竞品-鼎易天城,2、产品情况,物业类别：住宅、公寓、写字楼业态体量：商业部分8.4万平米（含写字楼、公寓）住宅部分16.6万平米总户数：1160户（其中有部分回迁房）,33,竞品-鼎易天城,3、当前销售情况,在售剩余房源不足200套户型面积：公寓20-70、住宅120-130、写字楼300价格：公寓均价8500元/住宅均价7600元/写字楼11000-13000元/优惠：一次性96折、贷款97折促销手段：购房客户可获入读昆明高薪一小附属天城幼儿园名额老带新成交，老客
15、户可获2000-5000元的教育基金,34,1、基本情况,竞品-启鸿假日城市,占地面积：一期230亩建筑面积：一期70万平方米容 积 率：3.13绿 化 率：42%开盘时间：2010-10-23入住时间：2012-12-01物 业 费：1.50元/平方米月物业公司：世邦魏理仕物业管理服务有限公司开 发 商：昆明启鸿房地产开发有限公司,35,竞品-启鸿假日城市,2、产品情况,物业类别：住宅、公寓、商铺建筑形态：4栋回迁楼、5栋塔楼（3梯9户）、12栋板楼（2梯3户）装修状况：毛坯总户数：一期4470户,36,竞品-启鸿假日城市,3、当前销售情况,在售户型：住宅116-193、公寓49-138、商
16、铺30-200价格：住宅均价8300元/、商铺2-7万元/优惠：一次性97折、贷款98折卖点：现房销售,138三居,121三居,127三居,37,目前区域内未监测到在售的纯公寓项目，暂提供昆明市区的主要公寓项目监测分析。全市主要在售项目有：同德昆明广场。,公寓竞品项目分析,项目位置,38,竞品-同德广场,1、基本情况,占地面积：8850平方米（上北区）建筑面积：4.8万平方米（上北区）物业类别：住宅、商住楼、写字楼建筑类别：板楼 小高层装修状况：毛坯容 积 率：4.90绿 化 率：45.06%开 发 商：云南城投同德房地产开发有限公司,39,竞品-同德广场,2、产品及销售情况,产品户型：37-
17、87价格：均价8800元/优惠：一次性99折销售状态：目前正在办理同德会会员卡，20000元/张，开盘可享2个点的优惠。开盘时间：预计今年中旬推售量：500余套,40,目前区域内未监测到在售的纯办公项目，暂提供昆明市区的主要办公项目监测分析。全市主要在售项目有：世纪中心。,办公竞品项目分析,项目位置,41,竞品-世纪中心,1、基本情况,占地面积：3962平方米 建筑面积：6.4万平方米物业类别：写字楼物业级别：甲级装修状况：毛坯,公共部分精装修 开盘时间：2010-08-15物 业 费：10.00元/平方米月物业公司：昆明世纪物业管理有限公司开 发 商：昆明盘通屋业有限公司,42,竞品-世纪中
18、心,2、产品及销售情况,在售产品：100、150、300价格：均价23000元/优惠：一次性99折,43,竞品小结,项目区域内无大规模商业，存在一定市场空白；项目周边目前在售住宅项目较少；随着高新区的逐渐开发，且2011年西市区已成交土地可规划建设面积达1510万平米，全市年均去化量仅为600余万平米，可见未来区域竞争将非常激烈；参考项目中：住宅产品当前价位在7600-9400元/左右公寓产品当前价位在8500元/左右写字楼产品当前价位在11000-23000元/左右商铺产品当前价位在20000-70000元/左右,44,目前监测到高新区，大型综合体的市场环境支撑有待完善和发展，本案可暂借鉴其
19、他西部城市综合体做一定参考：,45,成都万达广场是一个以商业为主体的项目，位于成都不成熟的开发区域，住宅产品只是担当其实现快速回笼资金以及丰富物业形态的角色。,成都万达广场,46,案例-成都万达广场,成都万达广场是万达集团整合此前众多住宅和商业项目丰富经验在成都打造的首个城市综合体物业。商业部分：包含了伊藤、万千百货、万达影城、麦当劳等主力店为核心，其他零售小规模店铺为支撑的一站式休闲购物广场。实现了区域的认知度的全面提升，也促成了区域开发水平的升级换代。住宅部分：依托商业部分打造了“动感都市概念”，调控前实现了项目快速热销。,1、基本情况,开发模式：商业为主+住宅为辅,47,万达广场由万达锦
20、华城和万达商业广场两部分组成：万达锦华城作为其住宅部分建筑面积约15万，提供35-120多种户型，整体上是以小户型为主。万达广场商业部分包含了百货商场、超级市场、休闲餐饮、影院、酒店式公寓等多种建筑形态，并通过一条室内商业步行街将各大主力店连接在一起，形成商业及客户资源的共享。,2、产品情况,共由10个单元的高层建筑形成一个半围合状，临二环路前面是大体量的商业，这样让住宅与二环路保持了较大的距离，整个布局较合理。,案例-成都万达广场,48,产品配比：,90平米以下的小户型是该项目的绝对主力户型，占了超过八成的比例。一居、标间占了较大的比例主要是由项目具有明显的投资性决定的。,项目采用低开高走的
21、价格、小幅推售的推盘策略，随着商业开发进度的逐步推动。,案例-成都万达广场,49,案例-成都万达广场,3、借鉴点,引入在其他城市成功的商业模式，并以商业为切入点推广项目。以其大体量的商业作为主要卖点并亮相，呈现详细的商业规划，暴光入驻的主力商家。充分发挥其商业先行及在商业地产运作方面的优势和经验。在相对缺乏集中式商业的区域填补商业空白，并由购房者对项目商业的追捧以影响其对置业的选择。快速修建，将大体量商业广场轮廓在销售期呈现，支持住宅销售。核心商业部分只租不售，但大型综合体中的住宅与小型商业、写字楼的销售，有效解决了资金支持问题，真正实施了“房地产开发补贴商业经营”模式。项目在推出3批次房源的
22、时候，万达商业广场的轮廓已经呈现。大体量的集中式商业为项目提供了很好的实体形象宣传效果，并且更加吸引因为选择其商业配套进而选择住宅的购房者。,50,本案分析,机会：低价获取土地，提升区域价值，获取升值溢价空间；项目所在的高新区，未来发展性较好；区域内的高新企业为项目提供稳定、持久的消费力。此外，其企业员工将是本项目的潜在置业客群；借助商业中心的构建，实现项目整体增值，推动区域发展，树立项目影响力；与其他业态综合构建、发展，形成合力。,51,本案分析,威胁：整体商业发展层级较低，未获取到明确的规划发展方向；项目所在新兴发展区域之一，商业尚未发展起来，商业认知度不高，辐射范围小；未来看，总体市场供
23、求失衡，总体需求难以得到有效释放；项目所在区域及交通人流的可通达程度不成熟，目前看，未看到对大型城市综合体的明确有益前景；后续政策调控对区域商品住宅的影响不可预知；难以通过商品住宅迅速回流资金，将对项目的持续开发投资及后续商业运营成本提出较大考验；,52,本案建议,对策建议：,建议拿地前进行详细的财务成本测算，严格控制土地成本及预算；市场定位应结合高新区，进行准确合理定位。以完善的商业配套，推动区域价值，提升项目形象。,53,马金铺区域分析,高新区项目分析,房地产市场分析,嘉丽泽区域分析,宏观分析,54,嵩明县概况,嘉丽泽隶属于昆明市嵩明县，地处昆明东北部，距离昆明43公里，常住人口达到40万
24、。,55,嵩明县概况,交通：三条高速公路穿过嵩明（昆曲高速、新昆嵩高速、东南绕城高速）2012年昆明国际机场即将在嵩明县建成（离嵩明县22公里），昆明国际机场将成为全国第四大国际机场，直接接受国内及国际大量航班。,经济产业：建设以农业科技示范园、杨林工业园、职教园三大园区为核心的新型工业化发展平台以及空港经济圈的建设。,56,嵩明县城市规划,一城：昆明空港新城两片：嘉丽泽片区长松园片区三园区：云南现代农业科技示范园云南杨林工业园区云南嵩明职业教育基地,嵩明县坚持所有产业项目向园区集中的原则，精心规划了“一城、两片、三园区”的产业承载平台。,57,区域竞品项目分析,区域内项目较少，在售项目有：星
25、耀水乡、银杏人家、中恒时代、海宇花园等,58,竞品-星耀水乡,占地面积：500万平方米 建筑面积：115万平方米容 积 率：0.49绿 化 率：50.25%物业公司：昆明楷唯物业管理有限公司开 发 商：昆明星耀俱乐部有限公司,1、基本情况,59,2、产品及销售情况,物业类别：别墅、独栋别墅建筑类别：独栋装修状况：全装修产品面积：208-2700主力户型：212-302价格：均价18000元/优惠：一次性97折,竞品-星耀水乡,60,3、价值点分析规划,竞品-星耀水乡,利用特嘉丽泽片区高原水资源，8条河道贯通整个片区，规划有生态湿地园；充分保留农场原始生态环境，规划出了薰衣草庄园以及花海园，养生
26、园等大型生态主题区域；项目住宅区域周边规划有高尔夫，以及大部分生态区域，居住环境相对较优；项目内部的生态区域以及住宅区域的交通规划是不可以行车的，只能骑马，走路或自行车。,61,价值点分析湿地资源,利用嘉丽泽片区高原水资源，8条河道贯通整个片区；生态湿地公园，展现项目自然风光；地处稀缺生态环境 区域，属于云南保留较完好的原生态湖泊区。,竞品-星耀水乡,62,竞品-星耀水乡,价值点分析配套,马术俱乐部嘉丽泽湿地原生植物垂钓中心5星级酒店荷花湖民族风篝火广场综合运动中心网球中心+游泳馆+瑜伽馆国际千人会议中心民族商业街区种植园,63,竞品-星耀水乡,价值点分析分时度假,签约RCI（交换度假时段）：
27、业主购买此房屋，可能仅有部分时间自住，其余时间处于闲置状态，通过RCI交换平台，允许别的客户在房屋闲置时间内住进此房屋，作为交换，而当业主到不同国家旅游度假时，也可免费住进相同等级的房屋和享受社区度假资源。,64,竞品-星耀水乡,项目主体建筑采用加拿大进口木材，为云南首例，防潮，防虫，防震性能良好。外观有4种主色调，彩色搭配、充满活力，在别墅楼盘中也较少有此风格。,价值点分析建筑特色,65,竞品-银杏人家,占地面积：35万平方米 建筑面积：50万平方米容 积 率：1.30绿 化 率：36.80%物 业 费：0.50元/平方米月物业公司：云南双峰物业开 发 商：云南双峰房地产开发有限公司,1、基
28、本情况,66,2、产品及销售情况,物业类别：别墅、住宅产品构成：别墅占地2/3、花园洋房占地1/3产品户型：别墅面积区间为193360，洋房面积区间86180在售产品：少量88-120三居室价格：均价4000元/下期开盘时间：预计2013年3月，推出1200户，面积85-160,67,竞品-中恒时代,1、基本情况,占地面积：2.5万平方米 建筑面积：11万平方米容 积 率：4.33绿 化 率：42%开盘时间：预计今年第三季度开盘开 发 商：云南忠恒房地产开发有限公司,68,物业类别：住宅、商铺建筑类别：板楼 高层装修状况：毛坯开盘时间：预计2012年第三季度推售量：800套房源产品面积：80-
29、170价格：未定,2、产品及销售情况,竞品-中恒时代,69,竞品-海宇花园,1、基本情况,占地面积：3万平方米 建筑面积：10万平方米 容 积 率：2.93绿 化 率：37.60%物业公司：冠江集团物业管理有限公司开 发 商：昆明宁昌屋业有限公司,70,竞品-海宇花园,2、产品及销售情况,物业类别：住宅、商铺建筑类别：板楼、多层、高层销售进度：住宅、商铺已售罄，仅剩10套公寓在售在售产品：44-144价格：均价4100元/,71,竞品小结,项目区域内在售项目较少，但部分项目体量较大，未来具有一定竞争性；需要做进一步的供应量及去化率的实地调研，同时要把握区域项目的开发节奏、项目定位、产品定位；参
30、考项目中：星耀水乡项目均价18000元/其余项目均价均在5000元/以下因此，项目间价差较大,72,嘉丽泽项目SWOT分析,S（优势）身处空港经济区，距离新昆明国际机场仅15分钟，区位优势得天独厚新设立的高速铁路火车站，从上海到嵩明仅需6小时。资源优势，自然资源丰富，嘉丽泽自然湿地保护区。W（劣势）区域经济基础薄弱。距离昆明市区距离较远，市场对区域认可度有待提高。目前未监测到与旅游地产匹配的市政配套、交通配套等。,73,O（机会）旅游度假产业升级潜力明显。自然环境基础较好，但深度价值有待挖掘。T（威胁）区域内旅游产业深度开发不足。项目体量较大，开发周期较长，资金压力大。,嘉丽泽项目SWOT分析
31、,74,本案建议,对策建议：,鉴于项目旅游地产的体量，建议深度挖掘项目的本体价值，打造项目的独特性，唯一性特色，以区隔区域内、省域内甚至国内等的竞争对手，放大项目价值。市场定位应结合区域内自然资源、人文特征、潜在旅游客群、置业客群特征等，构筑旅游产品价值链；,75,76,嘉丽泽区域分析,高新区项目分析,房地产市场分析,马金铺区域分析,宏观分析,马金铺概况,马金铺乡位于昆明市呈贡县南部、滇池的东岸，呈贡新区距离昆明主城25公里（交通距离），距离呈贡新区15公里（交通距离）。,马金铺,马金铺,77,马金铺概况,交通：昆玉高速公路、昆洛公路穿境而过，马澄公路横贯东西，以柏油路为主的乡级公路网遍布全乡
32、。经济：传统的农业乡，90年代以来，随着农业产业结构的调整优化，粮食种植面积逐渐减少，菜、果、花逐步成为全乡农业的支柱产业。人口：全乡共计28000余人（2010年）,78,马金铺高新产业基地,马金铺高新产业基地建设背景,为推进新型工业化,实施工业强市的战略决定，昆明市委、市政府提出加快发展高新技术产业，抓紧培育高新技术特色产业群是云南省及昆明市工业发展的方向。为此，将呈贡县马金铺乡建设成为昆明新城高新技术新城基地。随着新城基地招商引资的不断推进，目前已有多家国内外知名企业进驻，新城基地内的云南电力装配产业园启动区内道路等基础设施建设正在进行，启动区内已基本建成方格网状道路体系。,79,马金铺
33、高新产业基地,规划面积：86.88平方公里可建设面积：43平方公里人口：规划人口24万人常住人口20万人（2010年人口2.8万人）,空间布局：一个中心即新城基地的中央商务区，一条轴线即城市景观轴，两大片区即产业基地片区、新型社区为主的居住片区功能片区：工业新城区、高科技商务区、生态创新区、休闲度假区已入住知名企业：百事可乐、娃哈哈、云南滇虹药业、昆明电缆等,马金铺高新产业基地规划情况,80,地块周边土地情况,高新产业基地工业用地情况：（2011年已成交）,81,高新产业基地住宅用地情况：（2011年已成交）,地块周边土地情况,82,地块分析及建议,机会：低价拿地，获取升值溢价空间；项目所在区
34、域未来具有一定发展潜力；未来区域内的企业职工将成为项目稳定的潜在客群；,威胁：距离昆明市区较远，区域不成熟，市场认可度很低；区域发展所需时间较长，周边配套有待完善，将影响项目价值；未来区域内供地量较多，未来竞争压力大；,建议：区域有待成熟，投资获利空间有待验证。建议结合市场进行定位以及详细测算。,83,谢 谢！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLC
35、G8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHt
36、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,
