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1、物业管理,第七章 房屋维修管理,本 章 讲 授,房屋维修的含义、方法和特点,房屋维修管理的含义、目标和特点,房屋维修的内容及房屋维修管理的内容,房屋维修管理的组织和考核,本 章 的 学 习 目 的 与 要 求,1了解房屋维修的含义、方法和特点房屋维修的内容及房屋维修管理的内容,2掌握房屋维修管理的含义、目标和特点,3重点掌握房屋维修管理的意义和原则,房屋维修的含义,房屋维修是指通过对房屋的维护、修缮和改建，使遭受损坏的房屋重新处于正常使用状态。物业管理的基本目的：使物业获得最大的期望收益使物业得到良好的保值和增值给业主和使用人提供良好的生活、工作和学习环境,房屋维修的方法和特点,房屋维修的方法
2、：定期性整修预防性维修检测性维修拆除性维修房屋维修的特点：经营和服务双重性广泛性和分散性技术性限制性,房屋维修管理的含义,是指物业管理企业根据国家对物业维修管理的标准、要求以及物业管理委托合同的规定，对所管理的物业进行维护修缮的管理活动,房屋维修管理的目标,房屋维修管理的目标：1.及时修复2.能够实施正常安排维修措施3.需要实现安排好房屋维修的计划和预算4.监督、管理所有房屋维修工作的进程5.准确跟踪控制所有房屋维修工作的总费用6.维修工作需要保质,房屋维修管理的特点,房屋维修管理的特点：复杂性计划性技术要求高,房屋维修管理的意义和原则,房屋维修管理的意义：1.确保房屋的使用价值2.增加房屋的
3、经济价值3.提升企业的信谊价值4.增加城市的社会价值房屋维修管理的原则：“服务”原则“经济、合理、安全、实用”原则“区别对待，因房制宜”原则“预防为主，管修结合”原则,房屋维修管理,房屋损坏原因,自然因素,人为因素,房屋维修管理,房屋维修管理包含房屋保养和房屋修缮两个方面的内容。房屋保养是指物业管理者为了保证物业处于良好的使用状态，对房屋结构、装修及设备部分实施的综合养护工作，是物业管理的一种经常性和持久性的工作。房屋修缮是指物业管理者为了维持物业的正常使用状态，对房屋结构、装修及设备部分所受磨损实施的修复性工作。,房屋修缮管理的主要内容,房屋修缮管理的主要内容房屋维修计划管理房屋质量管理房屋
4、维修技术管理房屋维修施工管理房屋维修费用管理,房屋维修计划管理,房屋维修计划管理是指物业管理者根据房屋的完损程度，业主和使用者对房屋保养与维修的要求以及政府对保养与维修的有关规定，为科学制定并实施房屋的综合保养与维修计划所进行的各项管理工作。,房屋质量管理,就是对房屋的使用状况进行安全程度的检查和满足使用功能方面质量评定，为房屋的使用、管理、维护和修缮提供科学的依据房屋质量管理中最主要的工作是房屋完损等级评定,房屋完损等级,房屋的完损等级就是房屋的质量等级房屋的完损等级划分的依据是：各类房屋的结构、装修和设备房屋的完损等级划分为5类，即：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房,房屋
5、使用的安全检查,房屋安全检查就是通过对房屋的经常性检查，了解房屋完损情况，发现房屋存在的隐患，及时采取抢修加固和排除险情的措施。,危房的鉴定和排险,鉴定机构：政府危房鉴定机构、物业管理公司房屋安全鉴定部门或者是指定专业的技术人员负责,计算房屋的完好率,通过房屋的完损等级的评定，可确定完好房、基本完好房的面积之和，占总物业面积的百分比，即房屋的完好率房屋完好率（完好房所占面积基本完好房所占面积）/房屋总面积,房屋二次装修,指房屋已建设完成，业主办完入伙手续后，在正式人住前，根据自己的使用特点和要求，对房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等。有时业主人住一段时间后，或非业主使用人调换后，往往又要将原
6、来的装修推倒，按自己的意愿进行装修,装修管理,是指在房屋建筑物的管理中，对业主权属范围内的修缮行为进行规范管理，以确保物业内及公共部位、公共设施安全的管理工作,房屋二次装修的特点,二次装饰必须符合楼宇原来设计时的工程技术规范与技术标准二次装修一般是在已有入住业主或非业主使用人的情况下进行的，因此施工时顾及住（用）户的正常工作及生活。尽量避免或减少对他们造成的影响,房屋二次装修的特点,对施工人员技术及素质要求比较高在装修的过程中，容易损坏毗连房屋和公用设备设施，要注意安全和防火,装修管理的依据,建设部1995年8月颁布建筑装饰装修管理规定、1997年4月颁发的家庭居室装饰装修管理试行办法，地方性
7、的装饰装修管理规定，以及物业管理企业制订的住户装修管理规定等。这些规定规范了人们的装修行为，明确装修活动的各种要求和工作程序有关装修管理的常用表格有：装修申请表、装修验收书动用明火申请表,房屋维修施工管理含义,是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效、科学的管理特点：维修条件上的限制性 维修范围的复杂性,房屋维修施工工程的种类,小修工程中修工程大修工程翻修工程 综合维修工程,房屋维修施工管理的主要任务,根据维修工程任务，编制房屋维修施工工程计划及工作量，严格执行维修工程施工程序，合理安排人力、物力和财力不断更新房屋维修技术，提高劳动
8、生产率，加强维修材料消耗定额管理，降低维修成本，增加盈利 运用科学管理的方法和职能，对计划落实、维修技术的革新、劳动力和资源的利用等进行科学的管理与控制,维修施工管理的内容,计划管理工程程序管理,房屋维修的责任管理,是指依据国家和地方的有关规定和物业管理合同的有关约定，明确房屋维修的责任及其费用的承担的管理工作,房屋维修责任可分为两种情况,在保修期内新建房屋，自其竣工验收合格到保修期满前，由施工单位负责房屋的质量保修保修期满后保修期满以后，应由业主或非业主使用人承担房屋的维修责任，并承担相应的费用。同时，业主或非业主使用人与物业管理企业，应就不同情况明确各自的责任,房屋维修费用管理,房屋维修费
9、用是指在房屋保养维修过程中所花费的人工、材料及设备使用等方面的费用。包括房屋日常的养护费用和维修时花费的费用,房屋维修费用承担问题,房屋费用承担一般的原则是：房屋公共区域及公共设施的各种保养和维修的费用，一般是由物业管理公司来承担用户拥有的单元内的保养与维修的费用，原则上由用户自己承担，但是在保修期内，并且属于保修范围的维修费用，则由开发商或者施工单位承担对于公共区域及公共设施的维修，如果是人为原因，即使是房屋保修期内的保修项目的维修费用，是由相关的责任者承担，,案例：某业委会主任反映:小区由于建筑施工技术质量问题,导致小区30幢房屋屋顶在保修期(5年)内大面积漏水,在业委会成立前,开发商已经
10、维修了其中的22幢,还剩下8幢没有及时修理。现开发商认为保修期已过,而且业委会已经成立,剩下的8幢房屋应动用维修资金修理,维修之事应由业委会负责。但业主委员会向业主大会报告后,业主大会认为应该由开发商继续维修并承担费用。请问这个问题如何解决?,分析：2000 年国务院颁布的建设工程质量管理条例对屋面防水工程防渗漏保修期延长为 5 年。根据国务院令第 248 号城市房地产开发经营管理条例的规定,房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。保修期还要符合商品房住宅质量保证书的约定。销售合同有约定的从其约定。建议业主举证房屋屋面渗水是在当时保修期 5年内发生、且要求开发商维修但没
11、有彻底解决问题。最好委托房屋检测机构进行专项鉴定。如果由于房屋结构质量问题造成渗漏水,则不受 5 年保修期的限制。,如果业主不能证明房屋屋面渗漏是由于开发商屋面防水工程质量原因造成的,且不是发生在保修期内,而是屋面防水工程正常损耗所致,开发商可以不承担维修责任。此时应该按照国务院物业管理条例规定,经 8 幢房屋 2/3 业主同意后动用维修基金对房屋进行维修。如果 8 幢房屋业主中多数业主不同意动用维修基金,业委会或者位于六层的业主可以向法院起诉,要求 8 幢房屋业主维修漏水的屋顶,败诉的业主将承担诉讼费和其他经济损失。另外房屋漏水属于急修项目,业主可以要求业委会或物业管理企业先维修再确定维修费用承担方。如果业主或业主委员会向开发商要求维修或索赔,还应注意把握诉讼时效。,第7章完了！,
