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1、CONTENTS,第一章 项目简介,项目概述,世纪冰川温泉水城由桂林世纪冰川灵佛洞旅游有限公司投资，于兴安县严关镇仙桥村委建设。该项目用地性质为旅游、商业综合用地，项目规划用地面积85445平方米，规划建筑面积38000平方米，绿化用地44511平方米，绿地率62%，容积率0.447，建筑密度28%，主要建设内容是以地热温泉为主，附设宾馆、产权酒店、会所、餐厅、商场等设施。,项目位置,世纪冰川灵佛洞景区位于桂黄一级公路的兴安县严关镇梳子铺路段，南距桂林市区57公里(车程40分钟)，北距兴安县城仅4公里（距乐满地车程6分钟）。景区与乐满地、灵渠、猫儿山、红军突破湘江烈士碑园一同地处“中国十大魅力
2、名镇”兴安，是桂林山水中一颗耀眼的明珠。,项目位置,图：桂林市旅游地图,世纪冰川灵佛洞景区占地面积300亩，是集地质考察洞穴探秘、冰川科普、田园风光、甲骨印象、碑林博览为一体的综合性景区。其内拥有水陆相连的溶洞，洞内的远古时期冰川活动遗迹以及一尊巨大的钟乳石佛景观非常罕见、宏伟，从而取名为“世纪冰川大溶洞”。该项目共有三个单体：A.入口景观区；B.宾馆度假区；C.温泉区（洞内、外）。,项目位置,A.入口景观区,项目位置,B.宾馆度假区,C.温泉区（洞内、外）,项目周边环境,图：兴安县旅游地图,（1）景区A 乐满地度假世界桂林乐满地度假世界位于著名的兴安灵湖风景区内，包括度假酒店、主题乐园、高尔
3、夫俱乐部三大事业体。占地六千余亩,总投资达十多亿元人民币,是广西乃至华南最大的外商投资旅游项目，是桂林旅游中新诞生的一颗最耀眼的明珠。,项目周边环境,B 灵渠 灵渠位于桂林北部57公里处的兴安县境内，全长37.4公里，建成于秦始皇33年（公元前214年），是现存世界上最完整的古代水利工程，最古老的运河之一，与四川都江堰、陕西郑国渠并称秦代三大水利工程。当代著名学者郭沫若先生称之为“与长城南北相呼应，同为世界之奇观。”灵渠由铧嘴、大小天平、南渠、北渠、泄水天平和陡门组成，设计科学，建筑精巧，铧嘴将湘江水三七分流，其中三分水向南流入漓江，七分水向北汇入湘江，沟通了长江、珠江两大水系，成为秦代以来中
4、原与岭南的交通枢纽，为秦始皇统一中国起了重要作用。,项目周边环境,C 猫儿山猫儿山国家级自然保护区位于广西桂林市的北部，地处北桂林旅游区的中心，周边分布有兴安县的灵渠、乐满地、华江超然派，资源县的八角寨国家森林公园、国家丹霞地质公园，资江、五排河漂流，龙胜县的龙胜温泉、龙脊梯田等众多著名景区。保护区区域面积17008.5公顷,已被列为中国16个生物多样性热点地区和中国14个具有国际意义的陆地生物多样性关键地区之一。,项目周边环境,（2）酒店A 乐满地度假酒店乐满地度假酒店是一座融合桂林山水之美、广西少数民族艺术及乐满地欢乐文化的五星级度假酒店。2001年12月被国家建设部正式授予“鲁班奖”，从
5、此被载入中国优秀建筑史册。拥有371间精雅客房、60间木屋别墅、30座露营平台。酒店建筑荣获内部装潢温馨典雅、设施完备、服务周到细致，真正为游客营造一个融合自然及人文的度假环境，在全国度假酒店“金枕头”奖评选活动中荣获中国“十大最受欢迎度假酒店”称号，是国家首批绿色环保酒店之一。,项目周边环境,B 兴都商务大酒店兴都商务大酒店位于广西兴安县城兴桂中路，地处县城中心繁华地段，北距汽车站100米，火车站500米，南距桂林66公里，距“乐满地”仅1500米，交通便利。本酒店设施高档，配套齐全，是标准三星级酒店。拥有55间豪华客房，有可同时容纳500人用餐的中餐厅（设有豪华包厢13间），另有咖啡厅，K
6、TV娱乐城，保健桑拿，商务中心，大小会议室，大型停车场等等。,项目周边环境,（1）融合自然山水生态之美 冰川温泉水城的总体规划与建设用地及周边的自然景观环境结合，将宾馆建筑、温泉休闲融入自然山、水景观之中，凸显自然之美、生态之美。（2）完善休闲度假基础服务设施 冰川温泉水城自然条件较好，具有发展温泉休闲度假的良好潜质，规划已将有机结合温泉休闲的主题，完善水城内宾馆、餐饮、娱乐、交通等配套休闲度假服务设施，适应休闲度假发展的需求。（3）独具特色的景观与服务 利用了规划用地内的天然溶洞及水系，形成了具有特色的溶洞温泉、林中温泉及临水别墅酒店等，为人们提供全方位的温泉、休闲、健身、餐饮服务及活动空间
7、，使其成为了桂北地区，乃至整个广西的休闲度假胜地。,项目优势介绍,项目规划用地面积85445平方米，规划建筑面积38000平方米，绿化用地44511平方米，绿地率62%，容积率0.447，建筑密度28%。,项目规划情况,注：数据来源于该项目所拥有之中华人民共和国国有土地使用证。,溶洞的规划情况 项目东侧“灵佛洞”内（即兴安县世纪冰川大溶洞风景保护区）约50亩的土地已于2003年通过桂林市发展计划委员会和兴安县文化旅游局审批，同意发展商对旅游资源其进行保护性开发，现已处于经营阶段。对于项目地块规划范围内的溶洞亦与项目统一规划，开发为该项目温泉旅游配套设施。,第二章项目现况价值,酒店类房地产具有一
8、次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、档次、功能而区别对待。,旅馆房地产估价方法的选用,收益法,收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年净收益，那么，以现有的一个货
9、币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。,收益法基本原理：,旅馆房地产估价方法的选用,a.净收益每年不变；b.报酬率每年不变且大于零；c.收益年期为有限年；d.收益年增长率为具体百分比。计算公式：式中V市场价值；a年净收益；r报酬率；n获取净收益的持续年限；g收益年增长率。,收益法的假定前提：,进行钟乳洞的环境容量和游客量分析的目的是为了预测该钟乳洞及景区游客的规模和发展趋势，以便参照旅游市场需求正确预测其交通、服务接待和基础工程设施的建设开发规模，更重要的是为规划中游客量的控制、游人疏导提供依据。、钟乳洞景区对游客的容量有较严格的要求。过量
10、的游客除了会造成对环境的致命性破坏，同时也会降低旅游质量。考虑到世纪冰川钟乳洞的实际状况，环境容量估算采用面积容量法和线路容量法两种方法测算，即平地采用面积容量法，岩洞区域以旅游景观带的长度为基础，采用旅游线路容量法。,钟乳洞的现况价值,1 环境容量估算,为配合游客量的确定，分别进行“极限景观空间容量”与“理想景观容量”分析。极限风景空间容量指在保证游客最低的游览“快适性”，且不超过该景观资源的承受的“可能”的前提下，旅游区及其旅游设施的最大可容量。理想风景空间容量指在保证游客最低的游览“快适性”的前提下，旅游区及其旅游设施的最大容量。,钟乳洞的现况价值,（一）计算方法：,游客容量，单位以“人
11、/次”表示；日游客容量，单位以“人/日”表示；年游客容量，单位以“人/年”表示。,瞬时容量（一次性游客容量）=空间面积/单位规模指标日容量=瞬时容量日周转率年容量=日容量每年可游天数,计算公式为,单位规模指标的确定起着关键作用，直接影响到能否保证游客的最低游览“快适性”和景观资源的承受可能，影响这二者的因素很多，但相对于同一景观审美对象，景观空间的游人密度起着决定作用。若密度超过一定限度，游客会受到强烈的视觉和心理干扰，景观资源也会因承受饱和，超出“忍耐度”而遭受不同程度的破坏。本区块内可供游人游览、停留的空间，主要集中在游人聚集的景点以及游线上。考虑聚集各景区的空间特征及游人的心理等原因，这
12、些区域应有不同的最低游览“快适性”要求和承受“忍耐度”。,钟乳洞的现况价值,游客容量的计算方法分别采用：线路法、卡口法、面积法。游客容量计算采用下列指标：1、面积法以每个游客所占的平均游览面积计算，岩洞以5m2/人计算，平地以100M2/人计算，水面以80M2/人计算。2、卡口法实测卡口处单位时间内通过的合理游人量。一般旅游区（景区）以5人/分钟计算。3、所采用的计算方法根据本区块的实际情况，其环境容量计算将采取面积法进行计算。,钟乳洞的现况价值,（二）参数取值：,据估算，各区块环境容量为：,钟乳洞的现况价值,（三）环境容量估算：,由此可见，世纪冰川景区的日环境容量为2000人/日，全年可游览
13、天数为300天，则年环境容量为60万人/年。,钟乳洞的现况价值,2 项目投资估算,（一）建设区块与项目时序：,本着有利于分片开发和建设一片成效一片的原则，将分三期建设，开发建设的区块时序为：,钟乳洞的现况价值,（一）投资估算：,表格：建设项目投资估算表（不包括土地征用与租赁部分）,钟乳洞的现况价值,3 经济效益分析,（一）游客消费分析：,根据广西其他旅游消费调查报告数据，结合世纪冰川本景区的实际情况，游人进入景区后，人均主要消费如下：门票50元、其他费用50元（包括购买纪念品与土特产，参加运动活动等），共计100元。,（二）营业收入及利润分析：,根据市场分析，营业开始阶段，第一年游客量为10万
14、人次计算（因试开业，留宿客人不足），每人每天150元消费，其后每年游客按17%递增，则第一期总营业额为1500万元。第二期年接待游客11.7万人次，计算第二期总营业额为1755 万元年均收入。因钟乳洞的年环境容量为60万人/年，并且其经营经过若干年后便会走向稳定性经营，其游客人数也稳定到一定的数量。本项目支出费用包括编制职工工资费用、营业性支出、税收还本利息以及其他费用开支等，利润按20%计，则第一期总利润为300万元，第二期总利润为351万元。在固定资产按20年折旧的情况下，约在第8年前期的所有投资。,钟乳洞的现况价值,表格：钟乳洞每年收益表,钟乳洞的现况价值,4 钟乳洞的市值,根据公式得出
15、结果：钟乳洞的市值为3231.336万元,自营酒店的现况价值,1 酒店年经营收入的计算,根据市场调查，桂林市四星级以上酒店及周边县市酒店的客房平均折扣率一般在45%65%之间，客房年平均入住率一般在50%70%之间。项目周边同类型酒店的折后房价约为300元/间，另外加收10%的客房服务费，平均折扣率在55%60%之间。由于本项目设计配套齐全，旅游配套资源丰富，项目内酒店客房平均折后价格定为350元较为合理，酒店物业的年平均入住率应在70%左右。,自营酒店的现况价值,表格：客房部分年收益具体计算,即：自营酒店客房部分年收入总计为1927.2万元,自营酒店的现况价值,根据酒店财务分类，营业成本包括
16、：耗用食品、香烟、酒水等；饮料的原材料、调配料成本；餐馆等耗用的材料；洗衣房耗用的材料成本等；客房用品等。一般四星级酒店的营业成本占年经营收入的20%30%，在此我们以经营收入的28%计取。则营业成本为540万元。营业费用包括：工资、福利、燃料费、摊销低值易耗品、服装费、洗涤费、水电费、邮电费、保险费、包装费、运杂费、保管费、展览费、广告宣传费、差旅费、清洁卫生费、工作餐费、装修折旧、其他等。四星级酒店一般的经营费用约为经营收入的25%30%左右，考虑到在估价时不计建筑物折扣费用，我们在此取总经营收入的30%。则营业费用为578万元。,2 总营业支出,（一）营业成本,（二）营业费用估算,自营酒
17、店的现况价值,管理费用包括：公司经费、工会经费、培训教育经费、劳动保险费、待业保险费、审计费、咨询费、诉讼费、排污费、绿化费、开办费、聘请会计、审计师费用、修理费、交际应酬费、坏账损失、存货盘亏、上级管理费、其他费用等。财务费用包括：银行手续费、信用卡手续费及其他。一般酒店的管理费用及财务费用占经营收入的8%10%，我们以经营收入的10%计取。则管理费用及财务费用合计为192万元。,2 总营业支出,（三）管理费用及财务费用估算,自营酒店的现况价值,依照桂林市交税标准，经营酒店物业每年缴纳的相关税费如下表：,2 总营业支出,（四）有关税费,则有关税费为134万元。,自营酒店的现况价值,2 总营业
18、支出,自营酒店的现况价值,3 年净收益计算,酒店年净收益为酒店年经营总收益扣除酒店年经营支出部分再扣除属于酒店行业带来的商业利润后的收益，根据市场调查，酒店旅游行业的平均利润率在9%15%之间，考虑到本酒店经营效益良好，我们取商业成本利润为11%，则本酒店属于房地产带来的年净收益为：,自营酒店的现况价值,4 收益价值,房地产年净收益为323万元，土地剩余年期为48年。报酬率按目前银行一年期贷款利率及投资风险系数，并考虑到目前酒店经营收入随市场变化的不确定性等因素，我们确定房地产综合报酬率为12%，增长率偏小（可忽略不计），项目的建筑面积共计15000，则房地产收益价值为：,根据公式得出结果：自
19、营酒店的市值为2680万元,产权式酒店的现况价值,1 固定资产开放成本,产权式酒店的现况价值,2 经营成本,销售税金=总销售额*5.84%租金收入营业税=年租金*5%*10年,产权式酒店的现况价值,3 返租费用,建议本项目的返租年限为10年，投资回报率8%，以销售总额的50%作为返租费用，即销售总额=10000平方米*5000元/平方米=5000万元返租费用=销售总额/2=5000万元/2=2500万元,产权式酒店的现况价值,4 产权式酒店的市值,物业为短期内出售，因此选用收益法原始公式估算。,=19293万元/20年/10%=4019万元,根据公式得出结果：产权式酒店的市值为4019万元,产
20、权式酒店的市值4019万元,自营酒店的市值2680万元,钟乳洞的市值3231.336万元,本项目的总市值为9930万元,第三章 项目规划的建议,因此，建议本项目规划定位为：以房地产（产权式酒店）为核心，加旅游休闲服务为卖点的综合性旅游房地产项目。,项目产品总体定位,上述所选用数据均以现有报建图纸及土地使用证数据为数据来源。若以设计院所提供之数据，容积率采用0.44，则本项目销售总额=38000*8000=304000000即 30400万元,项目产权酒店存在的基础,（1）消费者消费的不同需求，产生不同质的酒店产品中国人对酒店最早的印象就是个高档的消费场所，以后酒店产品得到了深层次发展，细分了消
21、费群：如商务、探亲、旅游等。旅游又有不同的性质，如观光游、休闲游、度假游等。只有在酒店产品细分的前提下，才有可能出现产权酒店。本项目属于旅游资源较集中的桂林市兴安县境内，并拥有优良的钟乳洞资源，适合人们观光及度假，具备此项基础条件。,项目产权酒店存在的基础,（2）收入提高产生了有投资需求但同时又是酒店消费者的客户群体有钱、有闲、有条件是旅游发展的三个条件，钱多的人想要从事投资就是产权酒店存在的条件。但在中国目前投资品种比较少的情况下，对中小投资者来说，既可以提供免费自用，同时又有投资回报的模式不失为一种投资选择。在华南一带，这种客户群体很多。,表格：产权酒店和其他投资品种的综合比较虽然没有做定
22、量分析，但是综合上表所列评估选项，我们认为产权酒店作为投资产品在收益/风险比的表现上还是可以接受的，加之桂林兴安县旅游形式的总体向好，产权酒店运作逐渐成熟，相信产权酒店的投资价值会日益彰显。,项目产权酒店存在的基础,（3）住宅产品与酒店产品的中间价格差，是产权酒店销售的基础饭店与房地产连动是一个规律，酒店销售价格(元天)是房地产价格(元平方米)的10%，即如果不考虑资金的时间因素，酒店消费至少是房地产消费的4倍。般产权酒店销售价格是房地产销售价格的1.52倍，取的就是这个价格差。产权酒店销售的吸引力就是因房地产与酒店产品的结合，让酒店一级投资者(开发商)与酒店二级投资者（小业主）赚取其中间差，开发商与小业主在其中取一个利益平衡点。本项目开发商也可以以投资盈利作为卖点，吸引投资者的关注，并提高项目的单位售价。,未完待续,
