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1、,3,4,5,北京市土地市场月报,2009年4月,月度事件,土地成交,北京石景山拟投资1.2亿建台湾街，上海、深圳、重庆等城市土地市场升温,量涨价跌，成交以工业地块为主，住宅地块位置较偏,内容提要,下月成交,下月出让23宗非工业用地，占地154.9公顷，规划建面255.2万平米。,重点地块,金隅摘得大兴区黄村镇大庄村东侧京开路48号商业金融项目用地,专题研究,今年首块集体土地招标,外地市场,地铁昌平、顺义、房山线开工,石景山拟投资1.2亿建台湾街,重庆：一块土地14家开发商争抢,渝北区观音桥组团E区地块受关注，有14家开发商参与角逐，经过19轮竞价，被重庆仁强房地产公司以4900万元买走，超出
2、起拍价1466万元。楼面地价1350元/平方米。,上海：10开发商加价抢青浦徐泾地块,市区连接昌平、顺义、房山的三条轨道交通建设工程全面启动。今年本市还将陆续开工7号线、14号线、西郊线，届时，全市轨道交通同时在建线路将达到13条。,长约436米的“台湾街”从地铁八宝山站沿公园外墙向南，再向东延伸，预计将汇集150个左右的台湾特色商家，总投资约为1.2亿元。将于今年10月开街，西部商圈将形成。,北京秦皇岛推出公积金异地贷款,北京市场,4月29日，深圳龙岗区龙城街道两块旧改项目土地8亿元成功捆绑出让。参与竞买的两家公司经过111次举牌才决出胜负，深圳市尚模发展以高出底价2.7亿元竞得。,上海09
3、年第23号公告青浦徐泾镇3号地块，共有51家开发商领取该地块挂牌文件，10家开发商报名参与竞拍，竞争激烈。,北京秦皇岛推出公积金异地贷款，这是北京公积金管理中心首次与其他城市全面合作开展个人异地贷款。,深圳：两宗旧改项目遭开发商追捧,整体供需：量涨价跌，成交以工业地块为主,4月招拍挂市场成交15宗，占地89.9公顷，规划建面142.6万平米，平均楼面地价883元/平米，非工业用地7宗，占地37.0公顷，规划建面75.5万平米，平均楼面地价1404元/平米。成交量回升，但价格下跌明显。,住宅用地：量平价跌，地块位置偏,4月土地招拍挂市场成交住宅用地3宗，土地总面积20.2公顷，规划建面35.7万
4、平米，平均楼面地价1711元/平米，这主要是由于成交地块分别位于怀柔、房山，位置较差，土地价值较低。,大兴区黄村镇大庄村东侧京开路48号商业金融项目,本次挂牌出让宗地位于大兴区黄村镇。具体四至范围是：东至北京市轻型建筑材料有限责任公司用地，南至北京市轻型建筑材料有限责任公司用地，西至京开高速公路辅路，北至北京市轻型建筑材料有限责任公司用地。该宗地将以“三通一平”形式供地。这是金隅嘉业继上月拿下石景山金顶街地块后，09年以来第2次在北京土地市场拿地。,宗地位置,2009年5月北京土地市场将有23宗非工业用地交易，占地154.9.公顷，规划建面255.2万平米。其中12宗住宅用地，8宗商业金融用地
5、，3宗综合体用地。,2009年4月重点出让地块列表,事件：房山区一块20.5万平米的集体用地将公开招标，规划用途为住宅。该地块为集体用地，经一级开发转为城市建设用地再招标出让。是北京市09年首块集体土地招标。北京首例集体土地招标：2008年11月5日，北京市土地整理储备中心对外发布朝阳区太阳宫新区D区土地一级开发项目招标公告，该地块所有权全部为乡集体土地。该地块在完成一级土地开发后，将正式被收归国有，转为城市建设用地。,北京：今年首块集体土地招标,背景：北京集体土地出让转让管理办法将在年内出台,对集体土地和集体建设用地确权发证,集体土地流转可建出租房,宅基地换房,北京土地出让办法进展,2009
6、年3月,2009年以内,2009年之后,4月非工业用地招拍挂成交列表,4月重点成交地块分布,1-3,4,7,5,6,09年5月非工业用地招拍挂出让列表,09年5月非工业用地招拍挂出让列表（续）,5月重点出让地块分布,1,2,5,10-11,19,4,6,7,23,3,8,9,12,13,14,15,16,17,18,20,21,22,THE END,本报告中的数据均来自官方统计数据，信息均来源于已公开的资料，我公司对这些数据和信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见仅用作服务客户参考之用。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、
7、发表或引用。,购物中心调整、提升的必要性和实施策略,演讲嘉宾 邱志东 先生,1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略,目录,一、购物中心调整和提升的目的,购物中心调整和提升的目的,1、完善购物中心定位2、增强市场竞争力3、满足消费者需求4、提升租值,二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升,1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,4、部分经营项
8、目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要8、经营项目业绩增长有较大市场空间9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整,什么情况下购物中心必须进行经营项目的调整和提升,三、购物中心调整提升前必须考量的内容,购物中心调整提升前必须考量的内容,1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客
9、的消费行为、习惯和消费水平分析,6、原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、市场营销推广策略的得失及未来方向 8、拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、业务团队的思路、业务能力和人员配备10、调整、提升前后租金收益比较,购物中心调整提升前必须考量的内容,11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性12、调整提升的时间节点安排13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用,购物中心调整提升前必须考量的内容,四、购物中心调整实施过程中的策略,1、专职团队的组建和业务要求2、目标租户的资料收集、分析和筛选3、中介机构的选择及专职团队的分工4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略,购物中心调整实施过程中的策略,购物中心调整实施过程中的策略,6、调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示8、灵活的合作方式和租金收益平衡预算9、原有租户的去留问题10、项目调整部门的配合及分工,11、项目调整的时间节点确定12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排13、推广策略的实施14、租户维护和管理服务,购物中心调整实施过程中的策略,演讲结束，谢谢大家！,
