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1、保利丰花园二期 营销实操案,经过上此对保利丰花园二期初步提案之后，我司认为该项目现在最需要解决的问题是如何进入营销实操阶段，因此结合我司的成功操盘经验，特针对实操提出一些补充建议，希望能够给贵司有所帮助！,项目的深化理解,优势的提升 1.龙头物业的启动带来该区域的影响力度；城启集团旗下的大型江景楼盘“洲头咀花园”，占地40万平 方米，与本案仅一路相隔。2.高档物业对本案档次的烘托；与一江之隔的白天鹅酒店、天鹅会共享亮丽的珠江风景。3.丰富的文化积淀和南粤风情 百年历史的古街、传统的岭南文化和新世纪的都市 文明，共同营造出特有的广州老城风貌。,项目劣势的淡化 1.高架桥的噪音影响利用中空隔音玻璃
2、来弱化噪音；用低价格来吸引低收入买家；2.户型的缺陷主要通过豪华交楼标准来淡化缺陷；在付款方式上增强买家的兴趣；3.联体高层，缺少小区配套销售培训中可以强调是保利丰花园的二期；从商铺、写字楼等方面丰富项目的配套设施；突出周边成熟的生活环境。,以崭新的形象推出市场，淡化第一期给人低档盘的印象；以产品的精致、实用，提高项目在本区域内的竞争力；以快打慢的营销策略，让发展商的资金迅速回笼；让住宅、商场、写字楼都成为海珠区的置业热点。,我们的策划目标,项目的形象定位,项目营销部署,入市时机项目应以准现楼形式入市发售一则能显示发展商的实力雄厚，二则让客户能在现楼的示范单位中亲身体现未来的生活环境，将更有说
3、服力，更容易引起购买欲望。入市姿态作为市区单体楼盘，建议项目以精品、具高竞争力的形象入市，务求在最短的时间内积聚最多的人气，营造出火爆的旺销气氛。,营销部署,引爆市场天鹅苑白鹅潭旁精彩上演。推出6-12层住宅单位，并通过西向、靠高架路的特价单位促销，迅速聚焦周边客户群，引发市场关注，同期开展商铺招租）,提升档次：天鹅苑、天鹅会、白天鹅三星辉映。（推出项目望江单位，以江景提高项目的形象及档次）,以项目的高性价比、主题、项目规模等可读性、具有视觉冲击力的题材作为炒作卖点,以广州最美妙的白鹅潭湾畔作为宣传重点,营销部署,智慧理财：天鹅苑WTO时代智慧理财的领跑者。（推出项目的公寓及商铺物业，以带租约
4、发售的销售形式吸引投资者的目光。）,商务投资：河南新生代“曼哈顿”式写字楼。（以项目成熟的投资环境向买家展示项目的价值所在，通过住宅、商场的热销吸引投资者的目光，顺势推出写字楼物业。）,让市场关注到：1）项目区域商业性物业投资获利高企、稳定；2）零风险投资组合、轻松付款方式,让市场关注到：写字楼市场的投资前景,项目销售部署及销售渠道建议,项目的营销策略住宅,开盘时主推邻近马路的西塔6-12层单位，建议以一口价的促销方式来引爆市场；由于本案单身公寓的户型比例偏大，建议以带家私的形式进行销售，增强其投资的优势；采用灵活的付款方式，降低投资置业的门槛：以带两年租约的形式出售；首付0.5成，另外1.5
5、成进行两年的免息分期。在高层做样板房示范层，可以让客户欣赏到珠江远景，增加高层的景观价值；以交楼的装修标准来做样板房，提供3-4种装修风格供买家挑选。,价格低开高走，特别是在开盘初期制造羊群效应以带动热销；低楼层单位以低价增加市场竞争力，高楼层则以江景来提高项目档次同时拉高价格，最终的均价保证在4600元/平方米（带400元的装修）；,住宅的价格策略,元/m2,项目的营销策略商场,功能定位首层：对临街铺进行合理划分，分散销售租赁，建议对精品服饰、化妆品、流行饰品等中档专卖店进行招商，保证商场的人流量。二层四层：建议引入类似联华超市的大型商家；同时考虑在二楼引进麦当劳或者肯德鸡，增加商场的饮食休
6、闲功能。,为了保证本项目商场能“卖得去、租得出、做得旺”，避免将项目卖散或租散，建议采取“先招商，后出租，再经营”的模式进行商场部份的租售。对于商铺实行5年返租计划，由发展商对商场进行返租，然后统一招商、统一管理、统一宣传。为了保证销售畅旺，建议采用“购铺易”的促销政策，其优势是降低客户的首付同时增加了贷款额度，让更多的人有能力投资商铺。,“购铺易”的操作方法：1.按照每年6%的返租率，进行五年的返租，即总返租率为30%；2.发展商在楼价中一次性扣减30%，以换得商场五年的经营权；3.投资者不仅前五年内的利润得到了保障，同时只需要支付10%的资金便可以办理商铺六成的银行按揭；【以100万元的铺
7、作为案例说明】首期：40万 实际支付10万元 100万 30万元直接冲减五年的经营实用权 按揭：60万,项目的营销策略写字楼,项目推广思路,项目宣传推广及媒体组合建议,由于本项目总货量不大，相对应的广告投入费应不会太多，故将有限的宣传费用用到点上，使其能最大地发挥“广而告之”的作用是媒体投放中重点要保证的。故建议采用如下媒体组合：定期有规律定点专人单张派送；大型指示路牌（广告牌）；现场包装（空飘、方幅、灯杆旗、彩旗、拱门等）；集中投放的报纸工商广告及夹报。,媒体广告投放预算,本项目住宅部分可售面积约39000m2，如实收均价为4600￥/m2，则总销售额约为1.8亿。目前广州市房地产销售平均推
8、盘广告成本占总销额3%8%不等，根据敝司经验，建议项目整体广告成本为总销售额5%，约900万；项目首次面市，承担打响知名度及树造品牌重大任务，广告费的整体投入要向首期倾斜。广告的投放应按市场的反应作出灵活的调整及补充。,项目广告费用的组合比重,报纸广告：70%（约560万元）宣传资料：15%（约135万元）杂志广告：5%（约45万元）公关活动及巡展：10%（约90万元）阶段性广告费用投放比重：,公关活动及促销策略,公关活动建议：售楼部剪彩及醒狮仪式；正式开卖时的摇珠抽签购房仪式及大租户签约仪式；零风险投资置业讲座。促销策略：连环优惠递减越早成交越多优惠，促使买家及早下定；人脉传播网络积分制介绍亲友看楼，凭积分可换不同价值的礼品；旧业主引荐奖赏凡旧业主成功介绍客户，旧业主可获不同地方的免费旅游套餐，新业主可获额外98折；搭单购房大行动凡同一公司或亲朋戚友集体购房可获不同折扣优惠。,谢谢，希望能够与贵司携手合作！,
