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1、使用说明重点介绍了上海浦东星河湾整体规划、建筑设计、园林景观规划、户型设计以及精装修；可作为一线以及二线城市豪华居住区的产品规划设计借鉴案例,基本概况,功能区规划,居住区：位于项目西侧，分为三期开发，形成三大组团，相对独立，保证了居住区的私密性及安全性。会所及酒店：位于东南角，既拥有河道景观，满足会所对景观的需求，又临锦绣路，具有良好的昭示性。商业街：位于锦绣路临街面，地上商业与地下商业相结合，商业外街与商业内街相结合。教育：位于地块东北角突出位置，距离居住和会所局域较远，有效规避学校早操或者活动对居住区居住环境的影响。,居住区与其它功能区相对独立，形成配套相对独立而又充分满足居住区需求的格局
2、，既保证了居住区的私密度，又满足了居住区配套要求。,建筑排布,组团间通过架设围墙互相独立，采用堆坡形式保证组团内部私密性。,组团：分为A、B、C三大组团，每个组团以围合和半围合排布，通过大尺度中央景观、绿化带、水景等达到均好。宅间以70米的景观宽度形成景观带，北面后排住宅拥有20米左右的北向绿化带，南面前排住宅拥有浪水浜水景景观。,C区,B区,A区,一期楼王，拥有最大间距和景观视野。,建筑排布,建筑高度错落有致排列，形成丰富的屋顶形态，增加天际线曲线。,错落有致：相邻两个单元楼皆采用不同的 高度，使得建筑整体上看错落有致，天际 线丰富。,路网及交通动线规划,车行系统：车行道围绕组团而行，连接居
3、住区三个组团以及商业街和会所，组团内部人车分流。停车：每个组团设置2-3个车行出入口，会所及商业街出入口与邻近居住区共用。会所旁设有地面停车，满足外向型活动需要。步行系统：小区内部消防通道与步行系统相结合，通过景观处理增加实际景观面积和绿化率。,各组团人车分流，内部道路通过景观处理作为组团景观面积的进一步延伸。,延续广州、北京的建筑风格：新古典主义建筑风格；通过符号的反复运用，形成星河湾独特的建筑风格，具有很好的识别性。,建筑风格,建筑以清雅的格调，质朴的材质，柔和的色彩，亲切的尺度及丰富的细部错落掩映于园林中。住宅首层抬高，高差形成坡地的立体绿化，自然延伸到楼墙窗前，首层推窗触绿又可避免了视
4、线干扰；立面设计细节丰富、美观檐口富于变化,优雅细腻的建筑设计，符号化的建筑风格。,建筑设计,标志性符号：八角亭,建筑设计,项目每栋建筑上均会出现八角亭；突出的尖顶增加项目识别度；实际上是对建筑电梯筒和水箱的隐蔽处理方法。,标志性建筑符号：八角窗,建筑设计,标志性建筑符号：钟塔楼,建筑设计,标志性建筑符号：荷花浮雕,建筑设计,会所风雨廊柱体,住宅楼单元入口,会所外部修饰,柱体、单元入口等处，常以荷花浮雕修饰；材质为澳洲砂岩；增强建筑外立面表现力。,米黄色：沿袭广州、北京的米黄色色系，明亮柔和的色彩，为整个社区增加温暖的感觉。,外立面色系,立面材料：立面材料的使用分为三部分：基座、主体墙身和屋顶
5、瓦片,建筑材料,屋顶材料：西瓦,建筑材料,西班牙瓦的简称，因其外形似S型，所以又称S型瓦。西瓦造型起伏变化多，富有古典的欧式风格，铺盖后自然高雅，格调独特，历久弥新。,基座材料：澳洲水砂岩。,建筑材料,淡水砂岩形成于江河，细致密实，不会因为雨水的侵蚀而反碱泛白，此外但水砂岩拥有漂亮的纹理变化。,建筑细节/檐口,檐口处理：通过柱体、浮雕的不同组合塑造富于变化又风格统一的檐口。,建筑细节/车库,车库入口：增加节点设计,全吊顶：保证车库美观，无梁楼板增加车库净高,建筑细节/车库,地下车库自然通风,车库与瀑布景观结合,地下车库自然通风口,地下车库与下沉式园林景观结合，为地下空间引入自然风景，解决地下车
6、库采光通风问题，也解决了地下车库入口单调不美观的问题。,园林景观,立体式园林,主动创造场地高差，通过庭院空间的高低错落，形成丰富的庭院空间，下沉式花园结合地下车库，下沉的园区泳池结合地下室。,.,连绵不断的绿化体系和流动的景观空间，以花园围绕建筑，建筑坐落在花园中。,.,对小区周边环境的改造，不局限于小区本身。,.,设计、施工、选材等各环节的亲密合作完成各个细节的塑造。,与建筑交融,景观改造,细节塑造,园林景观/立体式园林,主动营造高差，通过坡地和下沉式庭院等营造立体园林,采用独特的立体式园林景观，主动创造场地高差，通过高差的变化，形成自然的起伏。有效增大绿化面积；使园林景观产生丰富的层次感，
7、便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合；增强首层住户的私密性，使其与环境形成有一定距离的亲近感。,建筑与园林有机交融,空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合，使整个景观流畅圆滑，连绵不断。注重住宅建筑与绿地的形式、布局的结合。(大胆采用平坡结合、乔灌结合、花草结合的手法营造景观，藉以营造丰富的、多彩的、流动的景观空间)强调组团绿地的自然性和空间的亲切感。(利用组团建筑的围合，以及栽植与建筑的进退关系，使自然的活物与建筑和硬质景观相生相长，共同营造出属于组团内部的、令人感到亲切的空间)。,建筑与园林的完美结合,建筑与园林有机交融,建筑与园林有机交融,建筑与园林有机交融,建筑与园林
8、有机交融,建筑与园林有机交融,园林景观/道路,项目内部为人行系统，不通车辆。通过各种不同的铺装材质增加景观步道的可观赏性和趣味性。,裂纹片石铺设,迎宾树,防腐木条,内部道路鸟瞰,绿化隔离带,碎石道路,内部道路为步行系统，除园林步道以外，通过对消防车道的景观处理形成景观步道。内部道路以弧线型为主，道路两旁景色不断更迭，各种各样的景观小品和各种材质的道路交相辉映。,园林景观/元素/材料,社区内部景观中应用各种石材营造水景、步道和小品等。,黄腊石：大型石景常采用的种类，体型较大较完整。,莹青片石：质地光滑，以水为邻，重塑大自然的原始风貌。,斜裂纹片石：质地坚硬，耐磨损，常用于地面铺设，能够仿造天然形
9、成的石路。,青色鹅软石：铺设在水底，表明光滑，能令水景更显晶莹剔透，灵动活泼。,澳洲沙岩片石：适用与大面积铺贴，倍增质感；色系分为黄色、浅灰色等，淋漓尽致展现沙岩永恒的质感。,人造环保地砖：色彩丰富，形状规则，绿色环保，铺设人行道和盲道。,园林景观/元素/小品,各种小品在形态、用材、雕花等方面的具有统一性和一致性。,星河湾的内部景观以软景为主，配以少量的硬景设施，园林小品主要为花坛、小亭、喷水雕塑、休闲座椅等。,园林景观/元素/水,水景体系上包括湖泊、泳池、水池、喷泉等形式，动静相结合,因地制宜的通过造园手法利用地势营造自然落差，把小区的水域有机地融汇在一起形成水体大循环；在循环过程中通过落差
10、，充分让其曝气，增加养殖水体中的含氧量,园林水系有机融汇,园林景观/元素/水,园林景观/元素/水,园林景观/施工细节,应用异形井盖完善细部处理,道路采用隐形排水，其上井盖经过精心设计和处理，既防盗又平整。,行道树和经修剪成型的灌木种植在斜坡绿地上，其下敷设部分市政管线，并将管井和非金属可在顶部绿化的异形井盖隐蔽在灌木丛中，不仅扩大了绿化覆盖面积，而且使路边绿化更具立体层次感。,细致而周到的户型设计,户型面积区间为219-592平方米，户型格局为三居、四居、5居，其中以四居为主；三居：219-220平米四居：245-316平米五居：486-592平米户型和空间设计经典周到，所有户型均为大面宽小进
11、深；户型多种多样，布局、功 能等均比较理想餐厅相对独立且与厨房用落地推拉玻璃门分隔，方便使用大主卧都带步入式衣帽间和功能完备的独立卫生间次卧室和佣人房也都带独立卫生间，方便使用起居厅方正，层高高于其它厅室室内空间层次丰富，形式多样地面不同高度的落差设计（如餐厅、客厅和连接客厅的阳台）多级、多层次的天花造型设计搭配圆形叠式天花的圆形餐厅设计八角形的270度观景主卧室。,户型设计,4室3厅4卫245,4室3厅4卫316,户型设计-四居,户型设计,4室3厅4卫281,4室3厅4卫300,户型设计-四居,户型设计,3室3厅3卫219,3室2厅3卫220,户型设计-三居,户型设计,5室3厅4卫486,5
12、室4厅5卫528,5室4厅5卫592,户型设计-五居,户型设计,精装修,细致而周到的室内装修，精装修标准10000-12000元/平方米。,装修材料：沿袭北京和广州星河湾模式，超豪华精装修，大量运用珍贵石材、名牌厨具卫具和名贵灯饰。,精装修的成品房，从户型设计，平面布局到水电等专业设计始终都围绕着土建 装修一体化的概念展开。其本质是以作五星级酒店的手法和理念来做住宅。,精装修/配置表,名贵材料/顶级品牌，着重天、地、墙的打造，塑造全成品豪宅。,精装修/材质,大量钢结构,作用一：钢结构方便后期挂石材,作用二：钢结构增加稳定性,精装修/材质,大理石,玄关大理石拼花,黑色实心大理石装饰柱,卫生间大理
13、石拼花大理石灯,大理石灯台,一方面表现在地面大面积大理石铺设、墙角部位装饰、大理石实心柱、灯台、门框等；另一方面表现为大理石品种多达十几种。,精装修/材质,木质：,全实木应用，工厂定制独星河湾专属,名贵灯饰,名贵石材大量应用,精装修/材质,精装修/材质,其它：,玻璃马赛克、玻璃幕墙、软布包等。,精装修/功能区,在客厅中运用一些体现业主品味的附属品，能够提升空间的艺术气息；通过错层等手法，使客厅层高较其他空间更高；地面为大理石拼花，天花板吊顶造型复杂，墙面装饰精细，用材高档，施工难度大。,客厅,精装修/功能区,卧室常设置落地窗，运用多种灯饰，营造舒适安逸、温馨私密的环境；卧室材质以黑檀木为主，包
14、括实木地板、实木门及门套、实木及软布包装饰墙面、实木家具等；八角窗是主卧特色。,270度观景主卧室：八角窗是项目建筑立面特点，八角主人套房则是房型设计中一大亮点。,卧室,精装修/功能区,书房的设计偏中式风格，家具多用木质材料，书房宽敞明亮，配以画框等元素体现书香气息。,书房,精装修/餐厅,餐厅的装修风格多种多样，但餐具的摆设和酒柜的设置更多地融入了欧式风格；地面为大理石拼花，天花板吊顶造型复杂，墙面装饰精细，用材高档，对施工难度大；墙面精细化装饰，玻璃、实木、软布包等广泛使用。,餐厅,精装修/功能区,目标客户主要为国内人士，所以厨房设计上仅有中式而无西式厨房；大理石台面和地板、墙面不锈钢防污板
15、、德格品牌厨具、吊顶等元素，体现装修品质。,厨房,精装修/功能区,豪华酒店的设计风格，高级卫生洁具彰显财富，舒适的卫生体验让用户充分享受生活的乐 趣和惬意；地面、台面、浴缸裙边材质为大理石，浴室镜为防雾镜；墙面石材铺设，玻璃马赛克修饰。,卫生间,精装修/功能区,木质橱柜，防虫防霉，内设冰箱，能够存储最为奢华的衣着饰品。,衣帽间,精装修/功能区,过道作为功能区的分割，地面以复杂大理石拼花铺设；墙面大理石修边处理，线条繁复，工艺难度大；吊顶，装饰，楼梯，扶手和栏杆花饰等，全方位体现客户的身份。,过道,精装修/其它功能区,精装修/大堂,每个单元均设有入口和车库双大堂，且以双重标准打造；大理石拼花地面
16、，穹顶装饰，挑高空间为其主要特色；地面大理石为主，墙面为大理石+马赛克拼图。,首层为整层大堂，大理石铺地，大理石+马赛克饰面，挑高空间，富丽堂皇。,精装修/大堂,精装修/大堂,注重材质和工艺的同时，也注重人性化。,精装修/大堂,精装修/大堂,销售价格,2009年8月首次开盘价格36000元/平米，2009年11月尾盘价格60000元/平米，含精装修。房价三个月内增长67%。远高于浦东区增长速度。预计下次开盘2011年8月。,销售价格,2009年8月8日首次开盘，推出房源322套，面积在220-600平米之间，为10-15层小高层。早上10:00开始认购,10:05第一套房源售出,到下午3:00
17、,已经认购230套,平均每小时售出46套，开盘当天5小时销售率即达71%。开盘当日共售出 264套房源，销售率82%。开盘当天销售总额达40多亿。开盘6个小时,平均每个小时销售额超过6.5亿。均价近50000元/平米。,销售速度,客户分析：多为浙江、上海人，高度认同星河湾品牌和产品价值，用于自住兼保值增值，有部分客户为星河湾忠实粉丝,成交客户,基本属性 年龄：主要集中在40-50岁之间；来源地：浙江客户、上海本地客户居多，也有个别 来自北京、广州的客户；行业/职位：行业分布较为分散，有制造业、能源、房地产开发、贸易等，职位主要是私营企业主以及 大型企业高管。,资产资信状况 付款方式：全部采用按
18、揭贷款，客户偏向用资金杠杆 贷款置业次数：基本都有多次贷款置业经历，含本次 贷款，至少有3次以上贷款记录。资产情况：客户资产通常都在7千万到1亿元左右，在 中国银行办理业务的5个客户负债情况较好，此前平均 只有500万-600万左右贷款；而江苏银行办理业务的 3个客户负债相对较多。,购房偏好：多数为自住兼保值增值，都有多次置业经历，倾向于购买高档公寓，看重星河湾品牌、社区环境以及内部精装修。,成交客户,购房目的 多数客户购买星河湾的目的为自住兼保值，同时希望 拥有一个高品质的城市公寓；也有少数客户追随星河 湾品牌来购买。置业经验 都有多次置业经历，且多数客户有全国范围置业经历。从产品上看，多数
19、客户更愿意购买高档公寓，少数客 户有别墅置业经历。从区域上看，客户更倾向于购买 浦东的高端公寓。对星河湾关注点 多数客户看重星河湾品牌、社区环境以及内部精装修。,营销策略注重圈层精准营销，着重纸媒，宣传品牌和圈层；充分利用北京、广州星河湾的老客户展开圈层营销活动。,营销策略,广告策略：品牌+圈层 画面突出圈层；三地项目联动，注重推广项目品牌；渠道策略 高端人群的报刊：中国民航、中国新闻周 刊、CNBC、新京报、第一财经日报、南 方日报。地产行业报刊：中国房地产报、安家、红 地产。电视、电台：少量；开盘前活动：三地老业主推介会；开盘后活动：波士堂三周年庆典晚会。,营销策略波士堂三周年庆典，百位B
20、OSS名媛齐聚浦东星河湾,2009年8月9日，“2009中国波士倾城之夜波士堂三周年庆典”在上海浦东星河湾盛大开幕。莫天全、张亚勤、郑永刚、熊晓鸽、孟晓苏、叶莺、曹国伟、沈南鹏、楼忠福、周成建、范敏、余俊雄等百余位商界翘楚齐聚上海滩，为波士堂三周年庆生。,著名节目主持人曹启泰和袁鸣,星河湾地产副总裁梁上燕,“One.bar 星河湾波士堂星光会会所”落户浦东星河湾,百位BOSS齐聚一堂,男扮女装的李玉刚表演,孟晓苏开奖,营销策略,案例评价,细致而豪华的精装修成品房，以五星级酒店理念做住宅；大量运用珍贵石材、名牌厨具和名贵灯饰。,通过对周边和社区内部景观的双重改造，营造内外交融、平面立体交融的连绵不断的绿化体系和流动的景观空间，以花园围绕建筑，建筑坐落在花园中。,沿袭了广州及北京经过市场广泛认同的成功的规划设计理念，通过符号化的反复运用，形成独特的星河湾风格，具有很好的识别性，利于项目推广。,符号化产品设计,建筑景观完美交融,特色精装修,
