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1、1,广州市白云区人和镇人和村委会,人和文娱商业中心项目可行性分析报告,2,目 录,第一部分 基本结论第二部分 区域经济与房地产市场第三部分 项目解析第四部分 项目定位第五部分 项目财务分析第六部分 可行性建议,3,第一部分,基本结论,人和房地产市场发展平稳，客户认同度高；而市场供应量的萎缩，推动市场价格进一步上涨；,区域价值研究,项目地段优越，处于距离白云机场3分钟车程，空港经济核心商圈内，交通便捷，生活配套齐全，典型的空港物业，未来利于项目树立高端市场形象；,项目资源挖掘,在深入挖掘项目区位优势，结合片区市场分析后，项目得出以打造“新城市中央空港生活馆”为整体项目的定位，以吸引本地和机场白领
2、人士为主；,项目市场定位,通过详细的项目财务分析，预测出项目总投资1.3275亿元，销售收入2.0801亿（按照假设销售率），投资利润率为56.69，项目属于行业高盈利水平项目。,投资价值评估,4,区域经济与房地产市场,第二部分,区域产业发展布局区域功能规划分析区域城市建设发展利好区域房地产发展阶段分析区域房地产市场总结,5,“两心三圈”产业布局及产业发展策略,人和镇,“两心三圈”的布局结构意在形成以临空产业为主，其它产业协调发展的格局。其中，“两心”分别为“临空区区域增长中心”和“白云新城公共副中心”。“临空区区域增长中心”以广州白云国际机场为依托，通过与花都区竞合发展，打造白云区新的增长中
3、心。“白云新城公共副中心”，则是利用白云新城与机场联系极为便利的条件，以白云新城开发为契机，发展现代服务业集聚区，为临空经济发展注入新活力。“三圈”即为三个圈层，依次为：临空紧邻区、临空相邻区和都市辐射区。其中第一圈层的“临空紧邻区”，主要包括人和镇北部地区和钟落潭镇西部地区，适宜发展航空配套商业办公、航空运输服务业和航空指向性强的高技术产业。第二圈层的“临空相邻区”，主要包括江高镇、太和镇中心区和钟落潭镇中东部地区，适宜发展受航空吸引的高新技术产业、高轻产品制造业和现代物流业。第三圈层的“都市辐射区”，重点是白云新城和黄金围地区，受临空和都市中心的复合带动。,人和作为空港门户镇，地理位置优越
4、,且承载着区域综合交通枢纽和区域商务中心的地位,6,项目所处阶段,机场第三条跑道对物业价值通常会发生以下影响项目价值随机场发展的不同阶段呈跳跃性增长机场空港经济对项目价值的影响将从单一因素转向复合因素,机场第三条跑道的建设对项目的价值提升呈现三个特征（时间阶段的影响）,“按照航空业不成文的标准，中转旅客达到30%以上，吞吐量超过3000万吨，就是中枢机场。”省机场集团总裁刘子静表示，白云机场2006年实现吞吐量2685万吨，预计到2010年，白云机场新开国际航线50条，实现旅客中转率15、货物中转率30以上，旅客吞吐量达到4000万人次，货邮吞吐量200万吨，分别进入世界前20位和前15位；到
5、2015年，旅客吞吐量达到6000万人次左右，货邮吞吐量达到300万吨；到2020年，实现旅客吞吐量7500万人次左右，货邮吞吐量超过400万吨，分别进入全球前15位和前10位，建设成为高度成熟的综合性航空枢纽。,7,广州地铁三号线的延扩从根本上改善人和的交通状况,同时为本案提供了流动的客源市场,在建的地铁三号线新机场线呈南北走向，线路全长30.8公里，共设10座车站。线路南起三号线广州东站，经燕塘、梅花园、南方医院、同和、永泰、嘉禾、龙归、人和站后到达新机场站，其中新机场站分南站和北站。建成后的三号线新机场线列车最高运行速度将达到每小时120公里。预测的最大单向高峰小时客流量约为2万人。,8
6、,广州空港物流园区是国家三大国际航空物流园区之一，已列入广州现代物流发展实施纲要。是广州市政府重点扶持和发展的三大国际性枢纽物流园区之一，在广州现代物流业发展战略规划中占有十分重要的位置。园区地处用地面积6000余亩，距离本项目只有2分钟车程之遥。,园区包括综合货运站、仓储、加工、包装、快递、配送、物流信息咨询、第三方物流、物流增值服务、海关、查验中心、检疫、银行、商业中心等设施，为国际、国内航空高附加值货物的仓储、转运、加工、包装、快递、配送、报关、保税、信息提供全程物流服务，大力发展航空货运和航空快递物流。,广州空港物流园的建设为本案提供了大量的的消费客源市场,9,城市化水平,10%,20
7、%,30%,70%,城市化加速期,城市化后期,奠定了国家城乡结构与产业结构的基本轮廓,城市化初期,城市化加速发展阶段，城市化水平快速提高,城市化水平放缓,城市化速度,城市化曲线,城市化水平为4060%时，城市化速度最快,城市化特征,城市化曲线,城市化水平与房地产市场发展,房地产稳定发展,房地产快速发展,房地产市场起步,目前人和城市化率为57处于城市化发展速度最快的阶段,人和进入城市化发展加速期，房地产市场步入快速发展阶段,10,结论一：,随着国家宏观调控的不断调整，2009年广州房地产市场发展应进入复苏期，市场供给较均衡。,结论二：,结论三：,随着郊区城市化进程的加速，郊区房地产得到极大的发展
8、。同时随着郊区交通、居住环境的不断改善，越来越多在市内工作的人士选择在郊区购置物业居住。,目前客户主体为人和本地以及外来的流动客户为主，少量作为第二居所和投资，但随着机场第三条跑道的建设以及2010年地铁3号线的开通必将带动该区域土地价值的提升，投资自住比例均将有所上升。同时机场改造完成将带来大量的人流、物流等等，一个新的商业中心区将应运而生，一个集超市、酒店、餐饮、休闲娱乐业态组合为一体的花园式商业步行街的建设将迫在眉睫。,机场第三条跑道扩建以及广州3号地铁线建设、空港物流园建设等利好，带来大量的人流、物流等等，片区市场前景广阔,11,第三部分,项目解析,项目介绍项目SWOT分析项目发展战略
9、选择,12,人和商业步行街项目是广州鑫涛地产拟开发的人和安置区综合性地产项目的重要组成部分。项目位于广州白云区人和镇机场高速路人和出口东边200米，机场安置区西成路，北面为10万村民的机场安置区。地理位置优越，交通便利，市政基础设施配套齐全。,项目介绍,本项目,人和文体娱乐商业中心项目是人和镇人和村委会拟开发的人和安置区综合性地产项目的重要组成部分。项目位于广州白云区人和镇机场高速路人和出口东边200米，机场安置区西成路，北面为10万村民的机场安置区。地理位置优越，交通便利，市政基础设施配套齐全。,13,项目指标,14,项目swot,15,16,第四部分,项目定位,项目整体定位项目形象定位项目
10、客户定位项目产品定位,17,新城中央空港生活馆,本项目整体定位,18,形象定位及推广主题语空港门户优尚生活区,空港门户生活领先一步,19,目标客户群描述,通过对人和房地产市场分析和城市化发展趋势分析得出本项目的目标客户群：以一次置业（投资+自住）为主要目的的中青年客户，以本地居民和机场白领为主,游离客户,重要客户,目标客户,目标客户：人和本地常住人口，机场白领，首次置业为主；投资客户,重要客户：白云、花都等地白领,游离客户：珠三角投资客户,客户定位,20,住宅定位-新城市，空港门户生活馆,住宅户型面积及配比建议 单间配套及一房一厅为主,产品定位,项目 户型配比表,21,商业定位-空港中心，时尚
11、生活地带,商业业态：以集中和街铺相结合的形态。商业业种：业种选择以生活百货、餐饮、娱乐休闲等为主。,商业定位,22,第五部分,项目财务分析,投资估算与资金筹措销售收入测定财务与敏感性分析可行性研究结论与建议,23,经济测算前提一项目地块规模与指标经济测算前提二物业类型及规模,项目地块经济技术指标,项目物业类型及面积表,经济测算前提 现状规模及建设物业面积配比,24,酒店式公寓部分市场比较价格,根据公司导向，本案酒店式公寓平均每间客房35平米，先期按每间12万算，则售价为3400元平/方。,25,商铺部分市场比较价格,参照人和镇租金情况，我们推算出本案大概的租金情况,本案推算不考虑未来租金增长，
12、按投资10年回本计算建议售价,26,住宅、单身公寓,商业中心,商业中心，住宅部分测算,27,经济测算前提 投入假定,28,项目建设手续正在办理之中 本项目属房地产开发项目，开发建设手续正在办理中。,项目建设后续资金有保证 项目建设资金来源于银行建设贷款、自筹资金及项目销售回款。,项目具有良好的社会效益 项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。,第六部分 项目可行性建议,29,项目面临二大风险，通过适当措施积极应对可减少风险对项目可能造成的不利影响,作好项目前期的市场调研和客户需求调查，控制开发节奏，注重项目整体营销策划；合理安排融资计划，保证资金充足。,近年房地产市场宏观调控力度加大，市场存在不确定因素，后市有整体市场风险，必须借助营销等手段进行适当处理和规避。,政策性用房的加快推进，土地增值税的清算开展，广州对小产权房清查等一系列地产市场宏观调整政策得到逐步落实，诸多因素对项目影响较大。,市场风险,政策风险,防范建议,30,较高开发价值,商业部分与机场形成互动，挖掘商业价值最大化；充分利用机场的优势，主打空港物业，放大项目价值,开发模式建议,住宅部分客户放大到整个广州，以城市住宅为基本定位商业以打造区域商业为基本方向，扩大项目影响范围。,31,汇报结束 Thanks!,
