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1、万科金域蓝湾竞品调研分析,2011年6月5日,人信太子湾将推约1.2万方,区域竞争项目分布图,王家湾板块,四新板块,沌口板块,观澜御苑将推约3.5万方,兰亭熙园将推约2.5万方,本案,金域蓝湾,绿地新都会将推约2.6万方,金地澜菲溪岸将推约4.1万方,和黄观湖园下半年推盘预计约4万方,华润中央公园剩余约2.5万方,金色港湾预计明年初推新，现剩余约4万方,南国明珠剩余约1.2万方,朗诗绿色街区将推约3万方,万科汉阳国际将推约3.5万方,竞争项目6-8月推盘情况,观澜御苑丝宝叠翠园兰亭熙园金地澜菲溪岸绿地新都会人信太子湾中央公园金色港湾观湖郡,6月,7月,8月,约216套高层、约100多套联排，约
2、3万方，（预计6月下旬加推）,约10余套洋房、约40余套联排，6月下旬加推，3万方高层7月加推,约108套高层、约70多套联排，约3万方，（预计6月18日开盘),约120多套高层持续销售（预计8月推出临街精装小户）,3期140-220平米平层大户，约3万方，（预计7月份推出）,5期50-190平米户型，400余套在售,2期88-130平米户型，200余套在售,53-98平米两三房，约300套，预计6月下旬推出,2期约50套存量房源在售,竞争项目价格分布,观澜御苑丝宝叠翠园兰亭熙园金地澜菲溪岸绿地新都会人信太子湾中央公园金色港湾观湖郡,6000,12000,7000,8000,9000,1000
3、0,10000,13000,约8000,约5700,约9000,约12500,约7500,约7800,约13000,约7500,约7000,竞争项目两房总价竞争（星号为直接竞争）,金域蓝湾观澜御苑丝宝叠翠园兰亭熙园金地澜菲溪岸绿地新都会人信太子湾中央公园金色港湾观湖郡,50万,110万,60万,70万,80万,90万,100万,120万,70-74万,30-35,75-78万,约270万,55-58万,68-74万,110-115万,67-90万,53-80万,竞争项目三房总价竞争(星号为直接竞争),金域蓝湾观澜御苑丝宝叠翠园兰亭熙园金地澜菲溪岸绿地新都会人信太子湾中央公园金色港湾观湖郡,60
4、万,120万,70万,80万,90万,100万,110万,130万,80-104万,54-57万,88-124万,约270万,约70-84万,84-88万,168-190万,75-112万,88-98万,80-110万,绿地新都会,绿地新都会 项目概况,绿地新都会 最热卖产品,约75,约94,约112,人气紧凑两房，部分阳台面积优化成客厅空间，迎合首置与投资人群。,紧凑三房，天井优化为第三间房，部分阳台面积优化成客厅空间。但入门及餐厅浪费大。,舒适三房，次卧及次卫均通过面积优化实现。缺陷为主卧不带卫生间，没实现动静分离。,绿地新都会 最热卖产品,建筑面积为130平米，拓展后为269平米，赠送率
5、达100%以上。,绿地新都会 十大卖点对比分析,品牌区域规划外立面景观物业形态交通教育内配套物业服务,绿地，中国500强 中国综合性地产领军者四新国际新城，立意高远，前景看好综合体项目，多物业形态+大商业现代简约六湖连通，水景引入社区联排、花洋、高层、大型商业多建筑形态暂无公交，各干道驱车上江城大道抵达。汇佳幼儿园，全国首个全木质幼儿园 综合超市、影院、购物等10万方商业体绿地“金钥匙大管家”服务,万科，中国房地产领军品牌经开区核心居住区溯源全球规划，成就高端生活Art-deco风格对称美学建筑与园林全高层博学路与三角湖路交汇，208、585直达知名幼儿园即将签约 盛辉公司旗下modena五星
6、级酒店万科“RE尊贵服务”,最大三个优势,最大三个不足,四新国际新城，区域发展潜力大,10万商业综合体作为内配套,户型设计紧凑，功能区分合理,目前无公交抵达项目,景观塑造力一般,联排产品进深过长,绿地新都会 客户分析,绿地新都会5月28日首次开盘，当天推出208套房源，当日销售154套，开盘销售率为74%；成交客户以28-40岁的中青年为主，汉阳区域客户约占65%，多为自住，少量投资客。,绿地新都会 推广分析,核心推广策略：前期主打绿地大品牌，以推广绿地会的名义积累客户推广渠道：外展点、户外、报广、短信、网络、道旗、候车厅、公交车体、电台、电梯推广平面：,绿地新都会 推广分析,最成功的推广：品
7、牌商家签约发布会暨产品首推会4月15日，绿地新都会“品牌商家签约发布会暨产品首推会”在马哥孛罗酒店隆重举行，华润万家、星美国际影院、美格菲健身、汇佳幼儿园4家主力店与绿地新都会正式签约入驻。,话题性营销事件：万室俱备 亿呼百应绿地亿万基金置业计划 3月12日、13日，航空路武展外场，绿地集团亿万基金置业计划大型互动活动在此亮相。绿地国际金融城与绿地新都会两大世界级置业经典同台咨询，加入绿地会即享10万置业基金批量抽奖机会，一举吸引了数万市民的热情参与。此活动完成后总计共吸纳7000多个会员。,针对绿地新都会的攻击性说辞,1、区域没有三五年发展，达不到舒适居住的条件！2、绿地新都会最大的亮点是商
8、业，最大的威胁也是商业！,金地澜菲溪岸,金地澜菲溪岸 项目概况,金地澜菲溪岸 最热卖产品,洋房C1户型192（类别墅产品）,-1F,1F,2F,地下室全送，含下沉庭院,一楼前庭后院，别墅感强有一间卧室可做老人房,二楼三间卧室，主卧三件套阳台在南面，主卧朝北,金地澜菲溪岸 最热卖产品,洋房D1户型179（类别墅产品）,金地澜菲溪岸 十大卖点对比分析,品牌区域规划外立面景观物业形态交通教育内配套物业服务,金地，中国房地产10强四新国际新城，立意高远，前景看好综合体项目，多物业形态抹灰墙面，红瓦屋顶，意式风格 六湖连通，水景引入社区联排、花洋、高层、大型商业多建筑形态暂无公交，各干道驱车上江城大道抵
9、达。暂无意大利风情商业街、游泳池金地品牌服务或聘请国外物业,万科，中国房地产领军品牌经开区核心居住区溯源全球规划，成就高端生活Art-deco风格对称美学建筑与浪漫法式园林全高层博学路与三角湖路交汇，208、585直达全阶段教育覆盖，知名幼儿园即将签约 盛辉公司旗下Modena五星级酒店万科“RE尊贵服务”,最大三个优势,最大三个不足,四新国际新区，区域潜力大,高规格规划，意大利风情、威尼斯水景,会所、商业街等配置较高,当前区域无任何配套,临近三环的直接干扰,项目内部被规划路所分割,金地澜菲溪岸 客户分析,金地澜菲溪岸5月22日开盘，当天推出60套房源，当日销售58套，开盘洋房销售率为100%
10、，别墅销售率为96%；成交客户以35-50岁的中青年为主，汉阳区域客户约占40%，80%为自住，少量投资客。,金地澜菲溪岸 推广分析,核心推广策略：前期主打纯意大利风格的高端项目，以意大利威尼斯为创作背景打造的高端社区为噱头，吸引高端客户。推广渠道：外展点、户外、报广、短信、网络、轻轨推广平面：,金地澜菲溪岸 推广分析,国际新城，预见江城未来人居典范。,六湖通衢，演绎“东方威尼斯“胜境。,1.9超低容积率，缔造地中海小镇。,“巅峰意式体验区”，江城绝无仅有。,1座威尼斯园林，4重叠翠水景，15重归家风景。,世界顶级品牌，精研建筑细节。,江城首创电梯叠墅、花园洋房，惊滟面世。,意大利风情商业街，
11、足不出户开逛米兰。,8大价值解析澜菲溪岸,针对金地澜菲溪岸的攻击性说辞,1、区域没有三五年发展，达不到舒适居住的条件！2、项目临近三环线，视线、噪音干扰大，为高端项目硬伤！,观澜御苑,观澜御苑 项目概况,观澜御苑 最热卖产品,2房2厅1卫-88.54,2房2厅1卫-104.47,户型方正，配赠送面积，两房可变三房,户型方正，双阳台设计，空间利用率高，没有面积浪费,观澜御苑 十大卖点对比分析,品牌区域规划外立面景观物业形态交通教育内配套物业服务,汉阳造，湖北老牌企业毗邻体育中心,南临太子湖 建宜居新城，塑人居文化 现代简约法式皇家风情园林、临湖景资源联排、花洋、高层、大型商业多建筑形态暂无公交武
12、汉外国语学校、神龙小学、新区一中等社区商业武汉鹦鹉洲物业服务有限公司,万科，中国房地产领军品牌经开区核心居住区溯源全球规划，成就高端生活Art-deco风格对称美学建筑与法式浪漫园林全高层博学路与三角湖路交汇，208、585直达全阶段教育覆盖，知名幼儿园即将签约 盛辉公司旗下modena五星级酒店万科“RE尊贵服务”,最大三个优势,最大三个不足,湖景资源,从别墅到高层多物业形态,周边发展潜力大,地块分散，不成整体,目前无公交,目前周边生活配套不足,观澜御苑 客户分析,观澜御苑 推广分析,核心推广策略：主打区域核心价值，以“观澜，更懂生活”，即入户后能立即体验到的生活乐趣为噱头吸引客户关注，如：
13、“君子都好球，5分钟至体育中心”等户外广告。推广渠道：大型户外、报广、短信、车身、网络、道旗、站台推广平面：,观澜御苑 推广分析,1、二期推出的4栋楼，共363套房源，房源量较大，产品多为面积适中改善型，但二期户型产品设计整体上不如一期，个别户型存在异性房，及尺寸不合理的现象，再遭遇价格压力，客户较为容易放弃；2、现场选房区空间小，房源展板尺寸，及数字小，导致客户看展板的时间过长，人流集中化，减缓了选房的速度；3、价格制定存在不合理，主要是设计到楼层跳差，及带“4”房号的层差特殊化处理，致使高楼层去化不理想；,针对观澜御苑的攻击性说辞,1、周边发展不成熟，无公交线路，配套不足！2、项目号称80
14、万方，但地块分隔为三块，整体性较差！3、毛坯价格达到8000，开盘去化才三分之一，性价比不高！,人信太子湾,人信太子湾 项目概况,人信太子湾 最热门产品,G1-02户型 84两房两厅两卫,户型方正，复式设计，有面积优化且利用率高,人信太子湾 最热门产品,G2-02户型 88 两房两厅一厨一卫,G2-01户型 92 两房两厅一厨一卫（可改三房）,均有面积优化,人信太子湾 十大卖点对比分析,品牌区域规划外立面景观物业形态交通教育内配套物业服务,人信房地产，湖北本土知名地产经开核心区域，临湖而建，环境优美保持北高南低的原地势，户户可观湖景普通 坐拥一线湖景，天然湿地公园近在咫尺 别墅、高层目前无公交
15、线路毗邻武汉外国语学校共享奥林花园配套武汉和信物业管理有限公司,万科，中国房地产领军品牌经开区核心居住区溯源全球规划，成就高端生活Art-deco风格对称美学建筑与法式浪漫园林全高层博学路与三角湖路交汇，208、585直达全阶段教育覆盖，知名幼儿园即将签约 盛辉公司旗下Modena五星级酒店万科“RE尊贵服务”,最大三个优势,最大三个不足,拥有太子湖景观,隔岸就是万达广场,享有奥林花园配套,出入社区不太方便,复式产品两个卧室均只9平米,项目规模不大,人信太子湾 客户分析,人信太子湾预计2011年6月中旬开盘，主推户型为84-150平米户型洋房、别墅，预计起价在8500左右，客户群以区域内沌口客
16、户和汉阳王家湾商圈附近客户为主。,人信太子湾 推广分析,核心推广策略：主打核心居住价值，以“七星住品，湖居巅峰”，湖景房为噱头吸引客户关注，覆盖王家湾商圈，武广商圈等繁华地段。推广渠道：户外、报广、短信、网络、站台推广平面：,针对人信太子湾的攻击性说辞,1、项目规模较小，不足8万方！2、84平米复式不适用。其一，两个卧室均为9平米，达不到主卧配置标准；后期拓展成三房，即要花费数万的装修成本，又牺牲的复式居住的舒适性。3、预计毛坯价格达到8000以上，性价比不高！,金色港湾,金色港湾 项目概况,金色港湾 最热卖产品,入户门对开设计,大尺度朝南阳台,次卧落地窗,主卧落地窗,干湿分区明显,整体采光很
17、好,5号楼一单元2号房，两室两厅一卫，建筑面积约92.59,金色港湾 最热卖产品,入户门对开设计,朝北阳台,客厅朝北落地窗,主卧朝北落地窗,主卧没有衣帽间拓展空间,整体采光不佳,五号楼一单元3号房，两室两厅一卫，建筑面积约85.43,金色港湾 十大卖点对比分析,品牌区域规划外立面景观物业形态交通教育内配套物业服务,新港房地产毗邻区域主干道以自由之湾的精神设计，体现多国文化普通 湖景，一处一景、小水景、大园林 别墅、高层多路公交，武汉法国街、金色港湾下车毗邻武汉外国语学校银行、中百超市、法国街、小区便利店等武汉新港物业管理有限公司,万科，中国房地产领军品牌经开区核心居住区溯源全球规划，成就高端生
18、活Art-deco风格对称美学建筑与浪漫法式园林全高层博学路与三角湖路交汇，208、585直达全阶段教育覆盖、知名幼儿园即将签约 盛辉公司旗下Modena五星级酒店万科“RE尊贵服务”,最大三个优势,最大三个不足,毗邻主干道，交通便捷,近距万达广场,内部配套已成熟,产品线较混乱,户型设计不合理，浪费大，异型房,5期产品临街，有噪音干扰,金色港湾 客户分析,客户年龄：以25-35岁中青年为主客户职业：以沌口企业基层、中层客户为主客户区域：沌口及汉阳片区成交客户占70%以上总体分析：由于项目临主干道，经开万达对面，从去化情况下，1-2房产品去化较快，吸引了区域内不少首置客户，年龄层次偏轻，以结婚情
19、侣及三口之家为主；另外，作为十年成熟社区，老业主自购、换购、推荐也促进了120平米以上房源的部分去化。,金色港湾 推广分析,核心推广策略：主打社区成熟居住价值，以“金色港湾十年十年社区，独此一处”为主广告语，以十年打造的成熟居住环境与社区氛围吸引客户关注。推广渠道：户外、报广、短信、网络、站台、道旗、公交车体推广平面：,针对金色港湾的攻击性说辞,1、项目规模较小！2、84平米复式不适用。其一，两个卧室均为9平米，达不到主卧配置标准；后期拓展成三房，即要花费数万的装修成本，又牺牲的复式居住的舒适性。3、预计毛坯价格达到8000以上，性价比不高！,兰亭熙园,兰亭熙园 项目概况,兰亭熙园 最热卖产品
20、,88三房,最热销紧凑三房，功能区分合理，休息空间与客餐厅之间实现了动静分离；厨房带操作阳台。不足之处是两个次卧开间较小，一个为2.5，一个为2.6。,兰亭熙园 产品装修标准,报价1500元/平米的装修标准,兰亭熙园 十大卖点对比分析,品牌区域交付外立面景观物业形态交通教育内配套物业服务,广电房地产，在汉开发4个项目新内环，享鹦鹉洲长江大桥在建利好装修交付，装修标准1500元/平米现代简约，涂料+贴砖 社区园林 全高层58、532、580、646、648路抵达 共享区域教育资源社区商业武汉鑫广电物业管理有限公司,万科，中国房地产领军品牌经开区核心居住区装修交付，装修标准1000元/平米Art-
21、deco风格对称美学建筑与浪漫法式园林全高层博学路与三角湖路交汇，208、585直达全阶段教育覆盖、知名幼儿园即将签约 盛辉公司旗下Modena五星级酒店万科“RE尊贵服务”,最大三个优势,最大三个不足,地段优势，新内环在建，具有升值潜力,高标准装修交付,户型设计紧凑，功能区分合理,项目体量仅为12万方,内部配套不足，景观塑造较平庸,大部分为商业产权，50年,兰亭熙园 客户分析,客户年龄：以30-45岁中青年客户为主；客户职业：区域生意人、企事业单位员工、汉口企业白领总体分析：广电在汉阳区域已经开发个多个楼盘，在区域具有一定客户基础，本次开盘区域内客户占到50%以上，其他主要为工作在汉口的青年
22、客户，但年龄层次相对较成熟，比观澜御苑层次略高。,兰亭熙园 推广分析,核心推广策略：主打新内环、会展CBD两大概念推广渠道：报广、短信、户外、网络、候车厅推广平面：,比起四新板块项目，该项目在区域有一定积累，推广上相对低调、平庸。,针对兰亭熙园的攻击性说辞,1、部分楼栋是商业产权，50年使用权！2、公布的装修标准为1500元/平米，但该开发商初次做精装房，在成本和质量上需要验证。,中央公园,中央公园 项目概况,中央公园 最热卖产品,两房两厅一卫，约93平米,两房户型拓展三房空间，两个阳台、一个花厅，均有部分附送面积；客厅阳台较大，厨房带操作阳台；整个户型设计合理，过道较少，浪费面积较少；唯一不
23、足是主卧与卫生间有一段距离。,中央公园 最热卖产品,三房两厅两卫，约140平米,布局优越，分区科学；一条过道，照顾两边的功能空间，浪费极少；餐厨空间一体化，还带阳台，形成阳光餐厅；主卧带独立卫生间、衣帽间，舒适度高；次卫生间位置很好，可照顾到各个功能间；花厅可作为多功能间，书房、茶室、棋牌室均可；整体舒适大气。,中央公园 十大卖点对比分析,品牌区域规划外立面景观物业形态交通教育内配套物业服务,华润置地，高端住宅开发品牌内环核心，山水文化底蕴，四通八达全球中央公园街区理念现代简约，涂料+贴砖 张之洞纪念公园，山水与人文兼有别墅、高层801，575，708，604直达 伊顿慧智双语幼儿园，7月份招
24、生社区商业街华润置业物业管理公司,万科，中国房地产领军品牌经开区核心居住区溯源全球经典，成就高端生活Art-deco风格对称美学建筑与浪漫法式园林全高层博学路与三角湖路交汇，208、585直达全阶段教育覆盖、知名幼儿园即将签约 盛辉公司旗下Modena五星级酒店万科“RE尊贵服务”,最大三个优势,最大三个不足,内环核心地段，辐射力强,环境优美，享三座公园景观,物业形态较高，拥有别墅产品支撑,周边自然有余，配套不足,价格高达13000,作为高端项目却毛坯交付,中央公园 客户分析,客户年龄：以30-45岁中青年客户为主；客户职业：私营业主、高级白领、公务员、企业中高层管理者总体分析：该项目推盘方式
25、较为特别，每一栋分单元或分户型通过周末进行小频次加推，客户多为有意向买房的深谈客户，客户本身素养较高、较理性，不像蓝湾通过大开盘场面刺激客户成交。购房目的多为自住，作为第一居所。,中央公园 推广分析,核心推广策略：在卖点上，主打观湖揽江的优越景观，将平层包装为类别墅概念凸显高端；在推售上，分楼栋分户型，每期推广集中单个产品进行突破，精准吸引客户到访。推广渠道：报广、短信、户外、网络、车身、活动,中央公园 推广分析,最成功的营销活动2009年12月5日-19日，中央公园圣诞狂欢月浓情启动，通过飞镖博彩、高尔夫、涂鸦、CS镭战等系列活动，在业主及客户群中积累了良好的口碑，也为项目销售创造了良好的氛
26、围。,针对中央公园的攻击性说辞,1、虽然自然环境好，但也意味配套不足，后期生活不够便利！2、该项目为汉阳毛坯单价最高的项目，后期升值空间不足。,观湖郡,观湖郡 项目概况,观湖郡 最热卖产品,约127平米复式三房,1楼,2楼,观湖郡 十大卖点对比分析,品牌区域规划外立面景观物业形态交通教育内配套物业服务,东合置业，东风设计院旗下经开区后官湖畔，一线临湖半岛一线临湖别墅，二线瞰湖高层褐色典雅一线湖景别墅、高层597、599直达 共享区域教育资源社区商业武汉东合物业管理公司,万科，中国房地产领军品牌经开区核心居住区溯源全球经典，成就高端生活Art-deco风格对称美学建筑与浪漫法式园林全高层博学路与
27、三角湖路交汇，208、585直达全阶段教育覆盖、知名幼儿园即将签约 盛辉公司旗下Modena酒店、豪华会所万科“RE尊贵服务”,最大三个优势,最大三个不足,一线临湖环境,别墅、复式等大尺度产品,拥有集团内部客户,缺乏内部配套,整体户型设计偏大,复式产品比例过多,观湖郡 客户分析,官湖郡项目所属开发商为东合置业，而东合置业为东风设计院旗下企业。1期开盘即拿出2栋楼王，50%以上的房子为东风设计院内部职工所购买，其购买原因如下：1、项目与单位距离非常近；2、该企业中高层都持有公司内部股份，主管经理级别年终分红多达10余万，此部分资金可用来抵大部分首付；3、该企业员工公积金缴纳额度较高，基本上可以抵
28、月供。总体分析：主力客户年龄为40-45岁，三口之家，绝大部分来自开发区企事业单位，月薪3000-5000元，50%以上客户来自东风设计院内，90%以上客户来自东风系统内。,观湖郡 推广分析,核心推广策略：主打湖景卖点推广渠道：晚报、东风汽车报、外展、派单、短信、户外、网络、候车厅推广平面：,该项目推广以大客户宣传为主，此外注重在区域内的拦截，如候车厅、户外。,针对官湖郡的攻击性说辞,1、以复式产品为主，空间利用率不如平层高！2、项目靠近后官湖，周边生活配套不足。,丝宝叠翠园,叠翠园 项目概况,叠翠园 最热卖产品,约53平米拓展两房,约98平米三房两厅,约53平米1房，通过露台的利用，可实现完
29、整舒适两房，另外还多一个过度空间，堪称当前武汉得房率最高户型。,底层大庭院，作为私家领地；或楼上大阳台，拓展空间巨大。,叠翠园 十大卖点对比分析,品牌区域规划外立面景观物业形态交通教育内配套物业服务,丝宝地产，经验较为欠缺开发区腹地区域唯一非别墅低密度项目现代简约多层次绿化和水景花园洋房、叠院202、205、596、597、501路直达 金色摇篮幼儿园社区商业之平物业管理公司,万科，中国房地产领军品牌经开区核心居住区溯源全球经典，成就高端生活Art-deco风格对称美学建筑与浪漫法式园林全高层博学路与三角湖路交汇，208、585直达全阶段教育覆盖、知名幼儿园即将签约 盛辉公司旗下Modena酒
30、店、豪华会所万科“RE尊贵服务”,最大三个优势,最大三个不足,低密度，容积率为1,户型设计突出，得房率高,价格优势明显,整体布局过于呆板,位置相对较偏,开发商、物业公司不够成熟,叠翠园 客户分析,客户年龄：26-40岁客户职业：沌口各企业中层管理者以及普通职工，实现首次置业客户区域：85%为区域内客户，10%为汉阳区域客户由于该项目独特定位，低容积率与小户型的结合，加之地段稍逊，对区域内首次置业者吸引力非常大！,叠翠园 推广分析,核心推广策略：该项目在推广投入上并不弱，但主打信息不够强销。如“一城生活半城树”的主推广语，没有配合产品及首付信息；如提出”花漾洋房”的概念，而没有深入解析产品在市场上的竞争力。推广渠道：报广、短信、户外、网络、车身、房交会,叠翠园 推广分析,最成功的营销活动活动主题：“走进东风”巡展活动活动时间：2010年11月活动内容：东风集团与丝宝地产首次联袂策划合作举办的，活动内容包括了巡展、产品推介会、答谢会、组织看房团等内容。,针对叠翠园的攻击性说辞,1、地段较为偏远，配套不成熟；2、规划过于呆板，像职工宿舍；3、购买人员以区域企业基层员工为主，社区层次较低。,81,The end,thanks!,
