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1、泰山帝苑酒店项目整合营销推广方案,意 在 笔 先,产权式酒店推广新处方：固本培元,有些市场是需要发现的，有些市场是需要抢占的，有些市场则是需要创造的，我公司认为泰山帝苑酒店项目应属于最后一种。,本报告思路框架,T 市场态势,C 消费者,C 竞争者,I 自身资源,CCTI 循环分析,市场定位,营销策动,阶段营销建议,T 市场态势,【价格建议】,市场态势,4月以来，多项调控政策对住宅的打压使投资资金专项商用物业，而投资型公寓是主要投资产品,4月17日新政出台之后，针对房地产市场的其他产品，比如写字楼、商铺和具有长线投资价值的产权公寓，得到了众多投资客户的认可。一方面因为投资住宅获利较少，另一方面因
2、为投资门槛的抬高。促使投资热钱和投资欲望转向商用物业。,市场态势,商圈发展明晰，公寓类竞争激烈，细分市场，可出售产权酒店类产品稀少,目前城区主要以时代发展线划分为四大区域：城市中心区、西部新城区、东部城区、南部产业区,地段特征：投资类产品多集中于东岳大街沿线和时代发展线区域，东部缺失此类物业形态。中心区商业圈与商务圈基本重合。经营情况：写字楼、商业、酒店以自持经营、零散出售和整体出售三种形式。品质与配套：投资类产品在泰安还处于初步发展阶段，装修标准、外墙材料、采暖制冷、商务配套服务均处于较低水平，车位多数不能达到1：1。价格特征：公寓类出售价格大约5000-6500元/，与住宅基本持平，没有带
3、租约产权酒店类产品。,市场态势,长城路-东岳大街板块CBD发展提速，区域内商用物业投资性产品众多，酒店类配套发展缓慢,时代明珠大厦,天龙国际大厦,圣地大厦,小结与启示,1、政策对于住宅产品的抑制，给商用物业的发展带来历史机遇，负利率、资金缩水等现象对于投资商用物业提供了必要条件。启示：政策的利好消息，有利于本案的市场接受程度提高。2、随着城市化的不断推进，泰安市旧城改造与新城扩张进入白热化，给商用物业发展带来前所未有的发展机遇。逐渐形成了以老城中心为核心，时代发展线为侧翼的发展格局。启示：本案处于时代发展线的外延区域，区域的发展给本案带来较为理想的发展时机。3、泰安商用物业中，写字楼与公寓类产
4、品发展快速，不完全统计占到投资类产品市场份额的70%以上。但是，产品档次同质化严重。启示：本案同属泰安商用物业范畴之内，但产权酒店产品，一定程度上填补了市场空白。4、长城路-东岳大街交汇处被定义为泰安CBD区域，该区域商用物业开发起步较晚，多数项目处于期房阶段，且多以公寓、写字楼为主。启示：本案地处CBD央区，现阶段准现房恰恰处于区域发展的空白点上，且定位星级酒店配套，在区域内更具有较为明显的产品优势。,本报告思路框架,T 市场态势,C 消费者,C 竞争者,I 自身资源,CCTI 循环分析,市场定位,C 竞争者,【价格建议】,营销策动,阶段营销建议,竞争属性分析,经验值考虑，本案主要竞争对象将
5、来自于CBD区域内的商用物业。即：锁定项目周边项目,长城路-东岳大街区域自泰安市“十五”规划以来，一直为泰安是房地产开发的重要区域之一，最近几年，该区域纯住宅项目发展已趋于成熟。“十一五”以来，区域属性的逐渐明晰，投资类产品开发的逐渐成为该区域房地产开发的热点。区域内代表性投资类产品：国山中心国华时代商务中心圣地大厦、圣地国际公寓时代明珠商务大厦圣山弟景名仕尚座天龙国际大厦等,竞争属性分析,本案的主要竞争锁定国山中心、圣地大厦圣地国际公寓、天龙国际大厦三个项目,国山中心,基本经济指标：总占地15.9亩，总建筑面积44142平方米，地上建筑面积30480平方米，分别为一栋商务综合楼、一栋住宅楼和
6、一栋五层的纯写字楼，主要包括酒店、商场、商务写字楼和部分高档住宅。综合楼27层，整座楼分为底层三层的商业裙房，412层的写字楼；13层为设备层；1427层为商住两用公寓楼。一层设大堂商务间，由4部电梯联通上下，写字楼为原有项目改造。阶段售价：5600元/,目前项目参数：该项目写字楼部分已改造完毕，并且8月8日以4300元/平方米的均价开盘发售，已销售近70%。整层或分割销售，40-1000平方，局部层高4.5米。酒店、商场、住宅即将开始预约。,广告发布情况：定位：领show中央商务区广告：产品、定位、SLOGAN,竞争属性分析,本案的主要竞争锁定国山中心、圣地大厦圣地国际公寓、天龙国际大厦三个
7、项目,圣地大厦圣地国际公寓,基本经济指标：大厦建筑面积2.6万平方米，主楼26层，其中地上24层，地下2层，附楼5层，共有各类房间250套，可满足餐饮、娱乐、休闲、办公、接待和洗浴等不同需求。圣地国际公寓位于圣地大厦东侧，分A、B两栋楼。目前该项目已全部交付使用。圣地大厦正处于酒店招商阶段。阶段售价：5500元/,目前项目参数：目前该项目商住公寓部分已售罄。酒店部分正处于招商阶段，酒店尚未开业。,广告发布情况：定位：真正的国际化社区，泰城地标型建筑广告：产品、定位、SLOGAN、soho概念,竞争属性分析,天龙国际大厦,基本经济指标：建筑面积13万平方米，分为商务区和住宅区两部分。商务区建筑面
8、积8.7万平方米，建设32层的商务写字楼和26层的四星级商务酒店。阶段售价：4800元/,目前项目参数：目前该项目写字楼部分已交付使用。商务酒店部分已实现主体封顶。尚未取得预售许可证。,广告发布情况：定位：长城路星级商住王朝广告：产品、定位、SLOGAN、LIVINGMALL概念（首个LIVINGMALL建筑集群）、引领泰城CBD商住生活高度,本案的主要竞争锁定国山中心、圣地大厦圣地国际公寓、天龙国际大厦三个项目,小结与启示,1、区域内同质产品相对区分明晰，单体建筑内含有裙楼商业、产权酒店、写字楼产品的项目较少。启示：本案将三种物业类型集合为一体，对于项目后期整体配套具有较大优势。2、区域内产
9、品具有鲜明的地缘属性，特别是对于CBD概念的包装较为成熟。启示：本案处于CBD核心，因此，对于地缘属性的包装同样重要。3、产品开发没有出现短期扎堆的情况，因此，该区域没有出现明显的产品直接竞争。但是，产品的包装及营销理念大同小异，差异性较弱。启示：本案的最大竞争来源于对产品属性的把握上，因此，合理的市场定位将是本案成功的关键所在。当然，一定程度上的差异化营销将是本案有别于其他项目，实现较大提升的关键。,本报告思路框架,T 市场态势,C 消费者,C 竞争者,I 自身资源,CCTI 循环分析,市场定位,C 消费者,【价格建议】,营销策动,阶段营销建议,目标客群分析,投资,以满足投资与自住的两个目的
10、，鉴于本案的产权带租约属性和未来的升值潜力，还是主要以投资为主。,自住,比例：60%,比例：40%,投资,投资本案目的（综合利益点）：1、看重其潜在的商业价值 2、物业增长的升值潜力 3、物业后期租赁投资回报率客户类型：1、专业投资客 2、企业主、中小企业老板、公务员、企业管理层、高收入人群年龄层：3045岁之间,目标客群分析,投资客,1、看重其潜在的商业价值2、物业增长的升值潜力3、物业后期租赁投资回报率,高租金回报率,价值支撑（利益点）,投资驱动,投资驱动,1、专业投资客（全大市）2、企业主、中小企业老板、公务员、企业管理层、高收入人群,区域、交通、建筑、物业、户型、配套、充足租客七大主要
11、因素本案主要突出的卖点：高品质、酒店服务,目标客群分析,小结与启示,目标客户群的区域定位泰安的高端消费群体及周边县、市包括（泰安、新泰、肥城、莱芜）等客户群体。目标客户群的层次定位区域情况综合分析，本案以中高挡收入人群和中年人为主。目标客户群的行业定位企业经营者、政府官员、大学及商界人士为主。目标客户群的年龄定位主要在35-55岁之间。,泰安市区80%+5对象：企事业高管、个体经营户、政府官员、商界名流、专业人士、投资者或自由职业者、外地驻泰公司、本地中小企业、与煤田地质局有直接或间接业务的公司和单位。外县市地区20%+5（包括新泰、肥城等）对象：政府官员、企事业高管、私营业主、矿主、商界人士
12、、与煤田地质局有直接或间接业务的公司和单位.,本报告思路框架,T 市场态势,C 消费者,C 竞争者,I 自身资源,CCTI 循环分析,市场定位,I 自身资源,【价格建议】,营销策动,阶段营销建议,项目背景,项目经济指标：,位于长城路与东岳大街交汇处，商业行政办公中心区(也有CBD之说)，具备区域发展与交通动线双优势,东岳大街,长城路,东岳大街,长城路,泰山大街,市政广场,体育中心,项目背景,项目北望傲来峰，地理位置优越，所在区域是目前泰安商用型物业开发的热点聚集区,、新城国际、圣地国际、名仕尚座、国华时代中心、国山中心、福盈天际,项目背景,主体、楼体外装已经完成，710层内部精装装已完成，功能
13、划分明晰，产品硬件素养较高,功能配套齐全，高档餐饮、星级宾馆、办公集于一身；地源热泵中央空调，节能降耗，绿色环保；挑高大厅，七部电梯、尽显方便与尊贵；双回廊设计，私密性好,所属地块解析,基础配套设施齐备，学校、医院、银行、卖场、酒店齐全，高层住宅、写字楼等林立，区域重要性显见,购物场所 易初莲花超市、光彩大市场以及即将建成的大润发学 校 泰山实验中学、一中、泰山医学院、泰山学院等医疗卫生 泰山医学院附属医院。金融服务 各大银行分理处网点。餐饮娱乐雅典皇宫、名雅会馆、丽景大酒店等；休闲配套市政广场政府机构泰山市委市政府、泰安市建设局公交线路4路、9路、16路、17路、6路、8路、29路、33路交
14、通枢纽泰安西高速收费站、泰山航空港、泰安高铁客站通讯公司中国网通、中国移动营业厅,项目运营解析,以煤炭地质局办公为依托，以配套星级酒店产品为市场突破口，带十年租约发售，年返利8%，收益稳定,第一步：成立泰山帝苑酒店管理有限公司第二步：开发公司与酒店管理公司签订酒店前期委托管理协议；第三步：开发公司与购买人签订商品房销售合同，产权证办理完毕，合同自动失效；第四步：业主分别与酒店管理公司签订委托管理协议，开发公司做为担保方出现；第五步：待客房售罄后，组成业主委员会，由业主委员会与酒店管理公司统一签订酒店委托管理协议，开发商退出，形成业主与酒店管理公司的两方关系。第六步：由酒店管理公司根据委托管理协
15、议约定的投资回报率在托管期内按季度向业主扣税（按酒店经营税率扣除）返还投资回报。,优势,劣势,1)酒店、餐饮、写字楼综合一体化的5A级智能写字楼在泰城尚属少数，产品较为稀缺，市场可操作性大。2)国家政策对住宅市场的宏观调控，导致住宅投资的投资疲软，为项目的快速去化提供良好机会。3)泰安第一家带租约发售的产权式酒店项目，实行十年包租，年返利8%。,1)项目手续不完善，办理难度大，周期长；2)正处于国家对房地产业宏观调控期，市场预期需谨慎；,1)周边区域将有国山中心、福盈天际等多个楼盘推出，其产品规划、定价基础等存在较大竞争优势，市场竞争趋于白热化，打造产品差异性将成为重中之重；2)其它片区房地产
16、项目，如中部成熟区域等商业气氛浓厚区域，仍占据大部分商业项目市场份额。,机会,威胁,项目SOTW结论,1)地处泰安市政府中心行政圈，配套设施齐全、城市化程度高。2)项目主体已完工，利于项目快速启动，实现准现房发售。3)功能配套齐全，高档餐饮、星级宾馆、办公集于一身；地源热泵中央空调，绿色环保；挑高大厅，七部电梯、尽显方便与尊贵；双回廊设计，私密性好。4)泰山帝苑房地产有限公司，是山东省煤田地质局直属企业，对相关行业、产业具备较强的吸引力。,小结与启示,1)、项目区位优势明显，购房/投资客户区域认知度高。2)、区域内配套成熟，特别是投资性产品所必须得商业、商务、金融、行政配套完备。3)、项目进入
17、现房阶段，有利于项目形象塑造与传递，虽然在格局及使用功能上有所欠缺，因此，合适的定位和准确的市场把控将是项目成功的关键。4)、泰山帝苑房地产企业品牌业已形成，将企业品牌与项目品牌合理嫁接，通过对购房者、投资者的有效引导引导，通过科学的概念宣传、平面宣传与活动营销是本案成功的毕竟之路。,本报告思路框架,T 市场态势,C 消费者,C 竞争者,I 自身资源,CCTI 循环分析,市场定位,CCTI 循环分析,【价格建议】,营销策动,阶段营销建议,CCTI循环分析,决定市场定位与营销策略有两个方面的依据：,客户需求导向：客户需求导向是满足于最大的客户需求群体，为该需求群体的客户提供产品并从中获得利润。,
18、市场竞争导向：在市场竞争中击败对手并从中获利，这要求本案能比竞争者向客户提供更多的价值（如：更多功能、更高质量）或更低的价格，那么，目标客户就会购买你的产品而排斥竞争者的产品。,把本案当普通投资性产品，则很难跳脱竞争；发掘新概念，可以0竞争和实现价值最大化。,产品创新突破，功能价值多方位的提升最后要统一概念去传播，产品一上市，就能使消费者迅速理解和认知。所有的资源集于一点，整合资源，聚焦传播。,CCTI循环分析,定位策略：各种优势概念集合，形成一块跳板,可行的方向：客户营销回报利益与新价值相对应的新项目形象。,概念提炼过程,建筑形态领先区域发展高关注优势产品布局合理优势气派、商务感强的形象优势
19、地源热泵等环保科技技术应用带十年租约发售，年返利8%,区域发展定义CBD环保科技技术领先,CBD央区配套星级酒店带租约发售产权酒店,结论本案成其为极致产品的核心优势：精装修星级酒店 十年租约,本报告思路框架,T 市场态势,C 消费者,C 竞争者,I 自身资源,CCTI 循环分析,市场定位,市场定位,【价格建议】,营销策动,阶段营销建议,基础卖点,核心卖点,地处泰安市CBD区域；配套完善；交通便捷，泰安市城市中轴线；5星级酒店酒店式服务定位；挑高星级大堂；7部名牌高速电梯配置；1-3层专属配套空间等,带十年租约、年返利8%；地处泰安市CBD区域；产品增值亮点（高科技技术的应用；豪华精装修；星级酒
20、店标准等）,项目卖点梳理,项目卖点提升,综合以上因素，建议项目在原有科学规划的基础上，建立起产品的强大附加值体系。,酒店式大堂,挑高，宽敞明亮，尊贵气派。营造高端豪宅居住氛围。从踏入富丽高雅的大堂开始，便立刻倍感身份的尊贵与显赫彰显豪门风范。,室内精装修风格建议,担保公司引入,产权类产品第一次在市场上出现，引入担保公司一方面体现项目运作成功的决心，一方面凸显对投资客户的负责。,需凸出的项目属性核心要点,区位属性,气质属性,产品属性,CBD区域,星级酒店,纯粹精装,科技环保,形象定位关键词,十年包租,回报属性,形象定位,首席CBD央区投资型精装修星级酒店,区位优势：CBD核心区域,物业属性：投资
21、性产品,核心价值：区位内大多为投资性公寓，而本案是精装星级酒店,形象诠释,一个不可复制的高品位楼盘一个星级服务的私家酒店一个商机无限的俱乐部会所一个全程无忧的精装修酒店式投资公寓一个生态环保的环保会馆泰城唯一的带租约出售的产权式酒店,案名建议,阐释：星级酒店：充分切合项目的市场定位,在当地市场同类产品空白的优势下，高姿态的引领泰城的新型商住公寓进化。精装修星级酒店：结合项目的产品规划,从贵族物管、宫廷式大堂、贵族生活空间设计方面宣传，彰显本案的高端品质，精装修尊贵空间，引领目标消费群即财富精英阶层在泰安的投资型酒店。,泰城投资新宠 星级精装修环保产权式酒店,推广主题,投资新宠：将本案属性直接进
22、行传递，形成投资客群的广泛认知。星级：从贵族物管、贵族生活空间设计等方面进行宣传与造势，彰显项目的高端品质，引领目标消费群即财富精英阶层的投资欲望。精装修：强调“精装修”，表明首创推出了独一无二的高端品质公寓，开辟建设中的泰城投资公寓的新局面及满足不断上升中的泰城财富精英阶层对高档生活品质的要求。产权式酒店：明确产品的属性，属于产权购买，实现资产的保值增值。,星级 投资性 产权式酒店,推广主题（备选）,阐释：简单而富有现代广告气息，较为传统。该推广语言简意赅，契合项目气质与属性；,本报告思路框架,T 市场态势,C 消费者,C 竞争者,I 自身资源,CCTI 循环分析,市场定位,【价格建议】,【
23、价格建议】,营销策动,阶段营销建议,价格建议,本案的价格制定，按照市场竞价法测算，选择国山中心、圣地大厦圣地国际公寓、天龙国际大厦三个项目,价格建议,参考价格测算,修正后各相关楼盘价格PiPi=(QX/Qi)Pi 注：Pi为销售均价PA=(QX/QA)PA=89/74*4800=5773 PB=(QX/QB)PB=89/71*5500=6894PC=(QX/QC)PC=89/85*5600=5863各相关楼盘权重取值为Wi WA=30%WB=20%WC=50%PX=PiWi=PAWA+PBWB+PCWC=5773*0.3+6894*0.2+5863*0.5=1772+1379+2931=608
24、2,根据竞价计算法得出，目前本案精装酒店式公寓产品的销售价格为6082元/平米，按照项目10月入市，从本案的实际出发，开发成本测算以及区域外来发展规划，本案的实际销售价格可抬高本常规售价的1/3进行销售，根据浩华公司的经验和我们的销售力，本案的可执行的销售价格均价为：,8100元/,本报告思路框架,T 市场态势,C 消费者,C 竞争者,I 自身资源,CCTI 循环分析,市场定位,【价格建议】,营销策动,阶段营销建议,营销策动,阶段营销建议,第一深度,深入挖品牌内涵，通过对生活方式的营造，进行情感沟通,第一高度,引爆式营销策略，先声夺人，第一时间建立市场高度,第一宽度,着眼于对物业卖点认知，建立
25、品牌排他性DNA,营销战略,广告策略,从目标客户的核心关注点分析,重视投资回报率,加强对开发商和酒店运营公司权威性的展现，突出担保公司的作用，规避消费者的风险。,重视投资的安全性,产品后期加强对项目的品质要求，以实在具体的利益打动消费者,多次置业，理性十足,突出项目8%的投资回报率，同时可以额外给业主每年一定期限的免费入住时间。,重视产品流动性,突出产品办公,居住皆宜的特性,后期出售或是出租容易.,我们对目标客群的需求概括：,在保证安全的前提下,实现货币增值，追求利润最大化.,关键词:高收益 低风险 稳健享受型,客群的核心需求,现在，我们针对产权式酒店的投资人做一次感性洞察。,“投资房子好是好
26、，但又太麻烦了，每月要收租，而且并不一定可以租到长期的租户，最好有一个专门负责管理的公司，长期托付给他们管理，每一年等着分红就行了，有稳定的高收益，省心、省力、稳当当赚钱；,会赚钱的“房子”,“我是一个专业的投资者，我投资物业的标准就是升值大，关键是要回报高、要快、要早，主要看三、五年后这里的增值空间，好转让，好出租，别的考虑不多”,让钱生“钱”,房屋“银行”,“手里有空闲资金，遇上金融危机就没辙了，不知道投哪儿；股票吧，上窜下跳，心里慌，存银行、买保险吧，收益又不高，想再找一种风险相对股票小的，但收益却比存款高的投资项目，最少要跑赢通货膨胀的速度。”,让钱更赚“钱”，让房子“赚钱”，让闲钱不
27、在“闲”，让资产升值，一切都因为“一套产权式酒店”，而变得高效、安全、稳定，因为那是投资人理财、赚钱的一种方式、方法和途径。,酒店“赚钱术”,核心概念,营销策略,快,猛,短,抢占先机、出奇制胜、多级连动、分期推盘,物业类型具有一定稀缺性,市场竞争空白。营销费用不高,不可能做大规模推广。项目目标客群中有相当部分的异地客户。项目回款压力比较大,需要快速行动。,根据2010年10月上旬导入市场的时间节点我们将2010年10月2011年5月份的推广策略划分为三个步骤推进,营销策略,营销策略,泰山帝苑酒店推广节奏 三步论,强势引爆期,利益沟通期,项目认定期,事件营销造势引爆项目形象建立沟通渠道,基于产品
28、利益的情感沟通将项目形象逐步向深度和广度释放推出产品差异，引领投资标准,诉求客户圈层多渠道沟通提升项目形象,以紧密契合的传播攻势取得轰动的市场效应实现销售,PR活动打头小众传播为主通过借力造势引发市场关注,通过细分市场的精耕实现点对点的客户跟踪,对于目标受众的信息接受而言，没有阶段概念，不同阶段，不同的销售主张和诉求侧重，将销售实现的可能性最大化，时刻都是热销期！,主题：招募酒店老板活动活动目的：1）以事件营销为切点，强力引爆市场的关注度，抢占市场至高点。2）迎合项目目标客群的需求，尽量缩短项目的导入时间，以最有效的方式在市场中传播项目投资价值。活动方式：以“招募酒店老板”活动为新闻点引发社会
29、讨论，传播“泰山帝苑酒店会赚钱的房子”的项目特点。时 间：2010年10月-12月,媒体配合：泰山晨刊、泰安日报、交通文艺台,第一步：事件制造，市场聚焦,硬广规划,内容：想当老板吗？想轻松度过金融危机吗？想有间属于自己的星级酒店吗？想稳当当赚钱吗？泰山帝苑酒店，现高薪招募老板我们有优越的区位条件 我们有星级酒店的标准配置我们是使用地源热泵的环保绿色酒店 我们有专业的酒店管理团队我们有每年8%的高额回报 我们万事具备，只欠老板泰山帝苑酒店 CBD央区 精装修星级酒店会赚钱的房子。莫失良机。,主标：招募老板,主题：招聘老板活动系列炒作目的：制造话题，引发市场关注，借助于大众的关注取得较高的知名度。
30、用较小的营销费用理想的营销效果。形式：软性新闻时间：2010年10月下旬媒体：泰安晨刊、泰安日报、home0538、交通台,新闻炒作主题：泰山帝苑酒店，招募老板软文主题：轻松做老板，赚钱很简单。万事具备，只缺老板。泰山帝苑酒店，为您资产保值增值着想！,新闻报道跟进,主题：房屋银行目的：针对项目产权式酒店的特点进行销售物料的设计和调整,统一项目气质，表现项目卖点,吸引目标客群.形式：投资手册包装成存折的形式，别具一格，非常新颖其他：销售说辞调整,售楼处包装微调礼品：建议赠送精美的计算器时间：2010年11月中旬调整亮点：依据消费者的心理需求特征，以将投资手册设计为银行存折的形式。在满足消费者的同
31、时凸现项目气质，并且样式新颖，利用传播。,销售物料投资分析手册,主题：房屋银行目的：利用DM单对本地及异地目标客户进行“地毯式”覆盖，使意向的客户收到DM单二次以上，迅速扫清周边客户，建立有效客户数据库。对象：泰安主要商圈高档写字楼；专业市场、高档美容院、健身房、银行、三星级以上宾馆大堂，中产聚集区.时间：1月一次,形式与方向：结合项目自身的特点，以银行支票的形式设计DM单叶，既突出项目的主要卖点，同时利于传播，符合消费者的心理需求特征。,销售物料DM单,泰山帝苑产权式酒店，8%的年回报率、专业酒店运营、担保公司担保，莫失良机。BOSS专线：8888888,销售物料DM单,目的：成本低，可以扩
32、大覆盖区域；准确释放项目形象信息。投放建议：针对月消费在300-700元的移动活联通用户，短信投放节点为“周四、周五”，周末相对集中来人看房。短信不要一次性投放，投放当天分时段分批次发送；避免同时发送出现电话占线问题，减弱投放效果。内容规划：突出项目高收益，低风险的主要买点，进行推广。时间：2010月12月中旬2011年4月中旬区域：泰安及下面县城补充：可以针对项目前期的意向进行重新传播，以强化他们的购买欲望。,媒介物料短信,短信一：我们有专业的酒店管理团队，每年8%的高额回报，知名担保公司担保我们万事具备，只欠老板。泰山帝苑酒店产权式购买，莫失良机，BOSS专线：8888888短信二：存银行
33、、回报低，买股票期货、风险高，买套酒店稳稳当当赚钱，泰山帝苑酒店产权式购买，8%的年回报率、专业酒店运营、担保公司担保，莫失良机，BOSS专线：8888888,媒介物料电台,主题：招聘老板目的：迅速传播项目形象，拉动整体市场对本项目的关注度，提高来电量。项目客群多数为有车一族,电台传播可以达到精确制导的作用.形式：以招聘老板广告的方式引起听众注意，展现项目卖点。媒体：交通文艺每天20-30次滚动播出时间：2010年12月下旬2011年4月,泰山帝苑酒店，现高薪招聘老板。我们有专业的酒店管理团队，每年8%的高额回报，知名担保公司担保我们万事具备，只欠老板。泰山帝苑酒店精装星级酒店产品，莫失良机，
34、BOSS专线：8888888,第二步：深度诉求，价值诱惑。,主题内容：“担保公司签约仪式”活动目的：1）吸引目标客户眼球，强化项目知名度，突出投资的安全性 2）切合目标客户对投资的风险意识，体现项目的实力活动方式：举办“担保公司签约仪式”活动，以此为炒作点，炒作“零风险”的投资保障价值。时 间：2011年1月中旬,媒体配合：泰山晨刊、泰安日报、交通文艺台,主题：酒店赚钱术系列DM创意规划：目的：从客户投资需求角度出发，针对不同人群的投资需求进行诉求，强化产品的高回报、安全、稳定等特点。对象：泰安商圈高档写字楼；高档美容院、健身房、三星级以上宾馆大堂及客房，产聚集区.时间：每10天一次。形式与方
35、向：结合项目自身的特点，以银行支票的形式设计DM单叶，既突出项目的主要卖点，同时利于传播，符合消费者的心理需求特征。,媒介物料DM单页,酒店赚钱术系列一：,存银行、回报低，买股票期货、风险高，买套产权式酒店，稳当当赚钱。泰山帝苑酒店，8%的年回报率、专业酒店运营、担保公司担保，莫失良机。BOSS专线：8888888,（会赚钱的房子。）,媒介物料DM创意规划,酒店赚钱术系列二：,靠自己劳动赚钱？靠自己眼光赚钱？靠自己的酒店赚钱！泰山帝苑酒店，8%的年回报率、专业酒店运营、担保公司担保，莫失良机。BOSS专线：8888888,（会赚钱的房子。）,媒介物料DM创意规划,酒店赚钱术系列三：,30岁前，
36、找到幸福的靠山；35岁前，找到事业的靠山；45岁前，找到下半辈子的靠山！泰山帝苑酒店，8%的年回报率、专业酒店运营、担保公司担保，莫失良机。BOSS专线：8888888,（会赚钱的房子。）,媒介物料DM创意规划,主题：酒店赚钱术系列炒作目的：针对不同客户需求，进行深度释放产品信息和价值点，强化客户沟通。形式：软性新闻时间：2010年12月中旬媒体：泰山晨刊、泰安日报、home0538、交通台,新闻炒作主题：什么样的房子能赚钱！能稳稳当当的赚钱！软文主题：属于自己的酒店赚钱术。现在，你的房子还能赚钱吗？40万，做星级酒店的大老板 5年赚一辆宝马,媒介物料软文新闻跟进,主题：酒店赚钱术目的：迅速传
37、播项目形象，拉动整体市场对本项目的关注度，提高来电量。项目客群多数为有车一族,电台传播可以达到精确制导的作用.形式一：以目标客群之间对投资需求方面的对话，引出产品，传播投资价值。形式二：以情景式创作方式，阐述在分时度假权益期间，享受的酒店服务，传播产品投资价值。两种形式进行套播。,媒介物料软文新闻跟进,渠道营销精确打击,目的：依据泰安中产者的生活状态和行为特征，找到更精准的传播渠道,对目标客群实施小众媒介的传播活动，提高营销效率.实施方式：同渠道方进行洽谈合作，在渠道内放置项目销售物料渠道推荐：酒店、高端俱乐部、银行、保险公司、奥来新天地VIP客户、汽车4S店、操作重点：各种渠道相互补充，相互
38、配合才能取得良好效果,第三步：圈层营销，口碑传播,媒体配合：短信，网络，报纸,主题：泰山帝苑酒店董事会工作报告活动目的：1）深化项目气质，提高项目形象 2）建立项目业界美誉度 3）深挖项目卖点，针对意向客户进行重点活动方式：以酒会的形式，将业主与传播中所积累的意向客户集中起来，汇报工程进展及项目投资价值，实现点对点进行消化。同时吸引老客户带新客户，营造口碑传播。活动时间：2011年3月中旬,主题：董事会工作报告系列炒作目的：制造话题，引发市场关注，借助于大众的关注取得较高的知名度。用较小的营销费用理想的营销效果。形式：软性新闻时间：2011年2-3月中旬媒体：泰安晨刊、泰安日报、home053
39、8,新闻炒作主题：明明白白做老板！软文主题：明明白白一本帐。怎样让金钱为你工作？富人从不为钱工作，而只让钱为自己工作。,媒介传播新闻点软文炒作,媒体配合：短信，网络，报纸,活动主题：活动目的：1）提高项目知名度与美誉度 2）深化项目形象，突出卖点。3）促使意向客户买单活动时间：2011年3月下旬,切入点：邀请知名理财专家，举办系列投资理财的专业论坛，提升项目知明度和美誉度，梳理项目卖点，促使意向客户下单。,如何应对资金资产的缩水？,媒介传播系列活动,泰安本地推广,本项目,肥城,第一战场,第二战场:异地推广,除了本地的投资人群以外,努力开拓异地的投资人群,为项目寻找更多的意向客户,东平,莱芜,新
40、泰,第二战场:异地推广,项目营销扩张之异地推广,第一阶段：量的扩张解决项目知名度问题，建立数据库,第二阶段：质的完备 解决项目信任问题，积累强客户,第三阶段：准的对接解决项目忠诚度问题，促进成交,在异地主流媒体上，建议不做硬广告，全部以新闻报道的形式出现，既增加内容的可信度和权威感，又节约广告预算。再配合短信、支票式DM重点客户地毯式覆盖。,结合当地房交会、交流会的活动，在配以房屋银行投资分析手册等物料和销售人员现场解说，让投资客户对产品有全面的了解，产生投资需求。,连续的SP活动推出各种阶段优惠措施；“准的对接”上将是我们的传播的目的。,营销费用预算,10月中现场销售中心开放,10月,第一阶
41、段（整体蓄客）10月中11月下旬,12.18盛大开盘,11月,12月,11.3月,11.5月,第二阶段（强势开盘热销）12月上11.2上,第三阶段（强势促销清盘）11.3中旬,营销节点安排,报告附件：内部认购方案,时间:2010年9月下2010年10月下 目的：在未取得预售手续的前提下，面向煤田地质局机关和下属各个大队的职工实施本案的部分产品的内部认购。实现约4000万元的销售回款。预期效果：通过在内部员工中的口碑传播，形成对本案的认知，进而了解本案的运作模式、回报模式，实现对本案的内部购买。,报告附件：内部认购方案,内部认购方式：内部职工（具有事业编制的员工），通过内部认购的形式，购买本案产
42、权式酒店。并享有委托代理返租收益。内部职工以各自队内为单位集中组织在本部门会议室举行泰山帝苑酒店项目说明会，并由销售主任一对一讲解分析投资回报。内部职工按照各自单位为点，进行分批次进行选房认购。职工认购成功以发放内部认购证得形式签订认购协议。并且认购成功后不签订包租协议，待酒店正式开业（或双方协商项目开盘之日起）签订包租协议。认购房源：特指4-6层及11层房源属于内部职工购买范围。认购优惠：内部职工购房，一次性付款享有95折优惠，分期付款（最低50%）享有内部价购房优惠。认购时间：10月10日-31日,报告附件：内部认购方案,内部认购协议：,泰山帝苑酒店内部认购协议书甲方：山东泰山帝苑房地产有
43、限公司 乙方：（姓名）联系电话：身份证号码：通讯地址：联系电话：依据中华人民共和国合同法及相关法律法规之规定，就乙方认购甲方开发的“泰山帝苑酒店”项目中的部分物业事宜，经双方友好协商，达成如下一致协议，望共同遵守。第一条：甲方通过出让方式取得位于_ _（地址）号地块土地使用权（土地使用证号：），土地使用年限自200 年 月 日起至200 年 月 日止，规划用途为。甲方经相关行政部门批准，在上述地块开发建设泰山帝苑酒店。第二条：乙方自愿向甲方购买上述中的部分产权公寓，具体为：层 号产权公寓。第三条：商铺面积的约定：上述公寓建筑面积暂定为 平方米；甲、乙双方一致同意在正式签订商品房预售合同时以预测
44、面积为准。第四条：甲、乙双方同意，乙方支付的总价以本条确定的单价为唯一依据：上述公寓的单价（内部认购单价）为 元/；总价为 元；第五条：定金的支付：乙方在本合同签订时向甲方支付RMB5万元（大写：人民币伍万元整）定金；第六条：付款方式的约定：甲乙双方约定以如下方式付款：【一次性付款】可享有95折购房优惠，【分期付款首期50%】只可享有内部购房价格 第七条：后续工作的约定：【一次性付款者，甲乙双方约定，余款于 年 月 日之前付清】【分期付款，甲乙双方约定，首付款余额将于 年 月 日之前付清】甲乙双方约定，在上述约定期限，乙方未按约前来付款，甲方有权没收定金，并将上述所定单位转卖他人。第八条：乙方所购公寓为产权是包租公寓，包租%/年，包租期限为 年，双方签订正式商品房预售合同时另行签订。甲方经办人：乙方签名：年 月 日 年 月 日,THANKS THE END!,
