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1、郑州市写字楼市场分析,2011年12月,目 录,一、写字楼整体市场分析 二、区域写字楼市场分析三、实时政策分析四、媒体投放分析五、竞争个案研究六、总结,第一部分：,1,写字楼整体市场分析,一、投放情况分析,从郑州全市近几年投放情况来看，2010年的市场投放量相对较大，11、12月份在一年中投放比例较大，今年同期比去年有所下降，,写字楼整体市场分析,12月第一周商品房销售套数为1351套，环比上升71%。成交均价为7886元/，环比下降6.4%.本周商品房市场量升价跌。其中销售较好的项目有：晖达新领地（3.4万）、升龙凤凰城（1.4万）、正商明钻（0.90万）、阳光城（0.68万）、汉飞金沙国际
2、（0.58万）、正商新蓝钻（0.57万）。,二、成交情况分析,写字楼整体市场分析,三、不同物业销售情况分析,从成交数据来看12月份中住宅仍占较大比重，其中写字楼占了11%，住宅占比83%，商业占比6%。,写字楼整体市场分析,12第1周办公用房销售2.13万，较上周上涨了90%，均价14931元/，较上周上涨了66%。,写字楼整体市场分析,四、写字楼销售情况分析,五、各面积区间成交情况分析,从郑州全市来看，200平方米以下的办公用房成交量最大，自2011年1月至10月的数据显示：该面积段的办公用房共成交4632套，37.45万平方米，其套数与面积占比分别为85.46%及57.77%。该面积段的成
3、交均价较低，为11025元/平方米，均价最低的是1501平方米以上的面积区间的成交均价，仅为7776元/平方米。郑州市今年以来办公用房套均成交面积为119.6平方米。,数据显示：2011年1月至10月备案数据,写字楼整体市场分析,六、各价格区间成交情况分析,郑州全市办公用房销售均价区间占比最大的1.5-2万元/平方米的区间，占22.49%，其次是6000-8000元/平方米的区间，占21.98%。套均总价145.54万元，均价12164元/平方米。,数据显示：2011年1月至10月备案数据,写字楼整体市场分析,第二部分：,2,区域写字楼市场分析,2011年全市各区域写字楼成交面积比2010年有
4、所上涨。其中郑东新区以绝对优势领跑全市，4月份成交面积达到峰值75600的历史高点，11月份成交量47400。,区域写字楼市场分析,一、写字楼区域销售面积分析,二、写字楼区域销售均价分析,2010年全市各区域写字楼成交价均有所上涨。其中东区领跑全市，8月份成交价达到18997元/的历史高点,之后进入了下行调整空间，11月份均价14588元/。,区域写字楼市场分析,2010年东区写字楼，成交量稳定增长，市场呈供不应求态势。2011年10月市场波动较大，11月份写字楼项目集中销售成交310套。,三、郑东新区写字楼销售套数分析,区域写字楼市场分析,2011年4月东区由于写字楼项目集中销售成交量翻一番
5、，达到73600，5月进入市场调整期，销量大幅减少。9月份又进入了市场销售峰顶。10月份东区写字楼市场较冷清，销售面积仅有9000。11月份本区域项目集中备案，备案量较大。整体来看，2011年东区写字楼销售波动较大。,四、郑东新区写字楼销售面积分析,区域写字楼市场分析,2011年4月郑东新区写字楼整体均价飙升到18032元/平方米，但5月份又随即下滑，呈量价齐降之势。这表明郑东新区的办公用房均价在达到一定高度后，会处于一个相对稳定的高价区间，9月份由于联盟新城二批130套房源集中备案，均价约9000元/平方米，拉低东区整体均价。11月份销售均价趋于平稳，上涨势头趋于理性。,五、郑东新区写字楼销
6、售均价分析,区域写字楼市场分析,六、各面积区间成交情况分析,区域写字楼市场分析,郑东新区销售面积区间与全市的面积区间一致，都是200平方米以下的占比最多，套数与面积占比分别为77.57%及48.78%，该面积段的成交均价约为1.2万元/平方米。目前单套成交1200平方米以上的仅有4套，更多的还是集中在500平方米以下的面积段。成交套均面积146.6平方米，与郑州全市相比，有所增大。,七、各价格区间成交情况分析,区域写字楼市场分析,郑东新区成交单价集中在1.5-2万元/平方米，套数与面积占比分别为32.18%及42.88%。25000元/平方米以上单价的销售项目全部集中在郑东新区，目前共成交10
7、8套，2.57万平方米。郑东新区1-10月累计成交2293套，约33.61万平方米，占全市的面积比例为51.8%，套均224.95万元，均价15345元/平方米，均高于全市平均水平。,第三部分：,3,实时政策分析,1、国土部:严禁企业租赁农地擅自进行非农业建设,国土资源部1日下发紧急通知,将坚决制止企业大规模租赁农地，以各种名义圈占土地，擅自改变土地用途，违法违规进行非农建设。通知要求，严禁借“租赁”、“流转”之机违法违规进行非农业建设。禁止任何单位或个人借“租赁”、“流转”农地之机，或以兴办设施农业为名，违规兴建“配套设施”，或变相兴建非农设施，擅自从事非农建设，一经发现，必须严肃查处。通知
8、要求，任何生产与建设活动必须按规定用途使用土地。,2、住建部：地方住房限购令到期需延续,执行限购的46个城市中，政策有截止时间的城市为：福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州。11城市中，除南宁截止时间为明年2月底外，其他截止时间都为今年12月31日。住建部已知会地方政府，对于“限购令”即将到期的城市，如果没有极其特殊情况，须出台政策对限购令有效期进行延续。,一、全国房地产、金融政策汇总,实时政策分析,3、存款准备金率今(12.5日)下调 释放4000亿资金,存款准备金率3年来的首次下调将于今天正式实施，市场将迎来近4000亿的资金释放。大型金融机构的存款准备金率将
9、降至21%，中小金融机构的存款准备金率将降至17.5%。根据10月末我国金融人民币存款余额为79.21万亿元的总量计算，此次央行将一次性释放近4000亿元资金。,4、百城住宅均价连续3月下降 10大城市房价下跌,11月，全国100个城市的住宅平均价格为8832元/平方米，环比下降0.28%，这是百城住宅均价连续3个月环比下降，且降幅有所扩大。其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌，有6个城市环比跌幅在1%以上。11月十大城市住宅均价为15663元/平方米，环比下降0.36%。十城市住宅价格环比全部下降。其中南京和成都降幅最大，分别环比下降1.2%和0.9%，上海、武汉、深圳等8个城市降
10、幅在0.5%以内。,实时政策分析,1、鑫苑寒冬出手拿下91亩高铁圈地块,2011年12月2日，郑东新区土地交易中心，鑫苑（中国）置业以603万/亩的单价，5亿5千万的总价竞得此地块。此次鑫苑竞得的地块位置就在世纪东城项目北侧，与世纪东城隔路（列里路）相望，按照规划容积率3.5计算，此地块建成后地上规模约22万平米。届时，世纪东城将成为总建面约70万平米的大型生活区，一跃成为东区乃至郑州市场第一阵营的旗舰大盘！,2、公租房要占保障房的40%经济适用房不超过60平,12月1日，省政府下发关于加快保障性安居工程建设的若干意见（以下简称意见）提出，河南要大力提高公租房的比例，要求各个省辖市公租房要占保
11、障房的40%。公租房主要向城市中低收入住房困难家庭、外来务工人员和城市新就业职工出租，单套面积控制在60平方米以内，以40平方米左右的小户型为主。在退出机制方面，对保障对象因收入、住房条件发生变化不再符合保障条件的，应通过停止补贴、腾退保障性住房等方式及时实现退出。,二、郑州房地产、金融政策汇总,实时政策分析,第四部分：,4,媒体投放分析,媒体投放分析,金中环,美盛中心,升龙城,升龙广场,升龙凤凰城,媒体投放分析,第五部分：,5,竞争个案研究,竞品写字楼分布特征：据守CBD商务区，CGD政务区、TBD新东站商圈核心位置,竞品写字楼分布情况,竞品写字楼典型个案绿地中心千玺广场,开 发 商：河南绿
12、地中原置业发展有限公司层高：4.7米占地面积：43.5亩建筑面积：一栋60层，24万物业类别：写字楼、商业、酒店容 积 率：5.61楼层状况：535层：国际5A甲级商务写字楼 38-55层：万豪国际酒店：58层：观光餐饮层 59层：私人会所装修标准：精装修，但装修标准不在合同附件体现租 金：8-10元/平米，物 业 费：21元/平米产 权：40年（可办按揭）交房时间：2012年9月销售方式：仅25F可分割销售，其余整层销售标层面积：2670销售进度：2010.5.8开盘推出519层（已售罄）；2011.2推出20-29F（仅余少量房源）；2011.7至高区最后6层推出，售价5万/，无优惠；20
13、11.10月份整层销售商务最后两层，34、35层在售，报价6万。,标准层平面图 2670,竞品写字楼典型个案绿地中心千玺广场,集酒店、办公等功能为一体的大型综合性生态智能建筑,入口,电梯厅,人流动线,建材装修及智能化配套分析,竞品写字楼典型个案绿地中心千玺广场,销售数据,注：数据来自房管局备案数据，截止至12月4日,竞品写字楼典型个案绿地中心千玺广场,集酒店、办公等功能为一体的大型综合性生态智能建筑,综合分析,竞品写字楼典型个案绿地中心千玺广场,竞品写字楼典型个案绿地之窗,开 发 商：河南绿地广场置业发展有限公司地址：郑东新区东风东路与七里河路交汇处层高：3.2米占地面积：77.4亩建筑面积：
14、48万 物业类别：写字楼、酒店、主题商业容 积 率：5.5预计租金：2元/平米产 权：40年（可办按揭）销售方式：整层与分割相结合标层面积：2000推盘节奏：二期云峰座2011.4.23日开盘，目前剩32-36层。逸峰座三栋做星级酒店用。尚峰座于2011年11月6日开盘，招商泰国正大集团，开盘当天123套房源基本已售罄，仅剩7套，其中两个整层销售。户型面积为130、160、200平米。自用投资各一半。成交均价在14500。绿地之窗临着郑州高铁站的临街商铺，现正发售，街铺127-960平最高优惠7%。,竞品写字楼典型个案绿地之窗,销售方式：整层或分割12套销售。面积区间：91-260平方米,大型
15、综合体项目,项目定位：世界级高铁广场上商务综合体项目特色：地铁沿线、涉外办公楼、精装产品特色：9.8米挑高大堂、空中花园、14部高速品牌电梯与郑州地铁、新客站前中心地下广场相连推广主线：取势交通优势，主打交通牌和品质牌,合理的销售价格、独特的地理优势及较高的投资价值备受客户亲籁！,D3标准层平面图 2000,采用回环式布局，具有较好的灵活可变性，实用方便,建材装修及智能化配套分析,竞品写字楼典型个案绿地之窗,11月6日开盘，推出的是商业办公，先登记可享最高优惠8个点。,竞品写字楼典型个案绿地之窗,销售数据,注：数据来自房管局备案数据，截止至12月4日,竞品写字楼典型个案绿地之窗,综合分析,集国
16、际5A甲级写字楼、旗舰商业、星级酒店融汇一体,竞品写字楼典型个案绿地之窗,开 发 商：郑州耀威房地产开发有限公司地址：郑东新区农业路与正光路东100米层高：3.45米占地面积：45.8亩建筑面积：12.9万物业类别：公寓、写字楼、商业容 积 率：3.50楼层状况：1、2、3、5#楼15F，4#楼7F，6#楼13F标层面积：1382项目特色：涉外办公楼销售方式：整层与分割相结合产 权：40年（可办按揭）销售进度：2010.11推出1、2、3、4四栋楼2011.1推出5#楼（已售罄）售价最高18000元/平5月推出6#写字楼对外报价：二万以上现阶段：6#楼咨询中，预计明年开售，暂无销售活动,竞品写
17、字楼典型个案行署国际广场,户型研究,6#楼标准层平面图 1382.29,标准层分割成4个户型，户型面积区间325-350整层与分割相结合的销售方式。,竞品写字楼典型个案行署国际广场,建材装修及智能化配套分析,竞品写字楼典型个案行署国际广场,销售数据,注：数据来自房管局备案数据，截止至12月4日,竞品写字楼典型个案行署国际广场,综合分析,行署国际广场集写字楼、行政版国际公寓、商务酒店、临街商业为一体,竞品写字楼典型个案行署国际广场,竞品写字楼典型个案美盛中心,开 发 商：郑州美盛房地产开发有限公司地址：金水东路与农业东路交汇处层高：3.7米占地面积：42666建筑面积：8万物业类别：写字楼、商业
18、、酒店容 积 率：6.19楼层状况：西栋，1-4层高端商业；5-25层国际5A甲级，写字楼东栋，五星级喜来登酒店；4层裙楼，高端商业。销售方式:A座开发商招商自持，B座分割销售标层面积：3600销售进度：11月15日内部认购，认购10套，共3000认购均价30000元/，大概于12月28日开盘，价格35000元/左右；,省府前的稀有资产，凭借绝对的地位优势得到了客户的关注，成为领导者地位。,竞品写字楼典型个案美盛中心,标准层3600，美盛中心分割成10个户型销售，面积区间在234-480,户型研究,建材装修及智能化配套分析,竞品写字楼典型个案美盛中心,开 发 商：郑州联盟新城置业有限公司物业公
19、司：河南建业物业公司物业地址：郑东新区如意西路与东风路交汇处占地面积：80亩建筑面积：20万物业类别：写字楼容 积 率：4.0楼层状况：3、4、5层分割销售，其他整层销售标层面积：E栋3438，F栋4833销售方式：整层与分割相结合产 权：40年（可办按揭）销售进度：11月20号推出E、F两栋优惠方式：按揭3%，一次性1%销售均价：20000元/,竞品写字楼典型个案建业总部港,E号楼：标准层面积3438,F号楼：标准层面积4833,2层标准层平面图,户型研究,竞品写字楼典型个案建业总部港,开 发 商：河南广地置业有限公司地址：郑州市郑东新区商鼎路与和顺路交汇处层高：3.4米占地面积：15.68
20、亩建筑面积：5.78万物业类别：写字楼容 积 率：4楼层状况：21层，13层是商业标层面积：850标准层高：3.4米楼盘特色：商务写字楼销售方式：整层销售销售进度：2011.9月开盘，现仅剩B座10层写字楼对外报价：18000元20000元活动：广地和顺中心主体封顶，配套商业即将竣成，意向商家征询中,A座,B座,竞品写字楼典型个案广地和顺中心,办公相对集中地，前期的是接受整层销售，相对低的销售价格，使其相对快的 去化数度满足了开发商的期望。,户型研究,850整层量身定制式商业空间，空间运用“无梁柱”技术自由分割，9部电梯，整层销售。,竞品写字楼典型个案广地和顺中心,开 发 商：郑州豫航置业有限
21、公司 层高：3.7米地址：郑东新区金水东路与农业东路交汇处北500米占地面积：67.71亩建筑面积：13.63万物业类别：写字楼、3层商业容 积 率：3.50楼层状况：1#楼26F，2#楼16F，标层面积：1700项目特色：政务区纯写字楼销售进度：刚推出1#写字楼，10层一下内部认购，10层以上对外销售对外报价：未定现阶段：1#楼咨询中，下个月初大客户认筹+开售,竞品写字楼典型个案豫航中心,整层销售，一层分割成10个户型，面积区间在78-201。,政府区旁，标准的纯写字楼具有一定的吸引力，前期仅接受大客户的整层咨询销售，现场的氛围还是比较充分。,竞品写字楼典型个案天明国际广场,开 发 商：郑州
22、市天久置业有限公司 地址：郑东新区众望路与正光街交汇处占地面积：20亩建筑面积：4万物业类别：公寓、写字楼、商业容 积 率：3.00楼层状况：16层公寓式酒店和两栋各13层写字楼标层面积：736.65层高：3.4米现阶段销售进度：A座已销罄，B座还有4层未售完，其中4层分3间散售，7、8、9层整层销售。对外报价：22000元/10.7开盘,A座已售罄，B座剩4F散售，7、8、9、10整售，C座自用，D座与锦江酒店商谈中项目前期仅整层销售，随着市场变化已不能满足客户需求，为扩大客户范围及层面，现阶段可以分割销售，一层可分割成3个户型，区间面积在90-330之间。,A座,B座,竞品写字楼典型个案中
23、科金座,开 发 商：河南坤午置业有限公司地址：郑东CBD商务内环九如路层高：3.7米占地面积：7.57亩建筑面积：7.6万物业类别：写字楼、商业容 积 率：3.00楼层状况：一栋31层5A写字楼，1-6层是商业，地下3层车库标层面积：2000业态分布：1-6层为精品商业群房，规划布局银行，咖啡厅，大型多功能厅，会议室、商务会所等；7层-31层为纯粹的高档写字楼；地下3层为5A智能化地下机械停车车库；写字楼顶部设屋面直升机停机坪。层高：3.7米现阶段销售进度：100-2000平米商务空间，意向客户认筹中，5万元意向金，预计2012年2月开盘销售，目前项目施工至地上一层，2013年交付使用。对外报
24、价：未定,CBD最后一栋写字楼，处于绝版地位，相对具有稀缺性特质，配置了相对高的配套如飞机停降坪等,标准层平面图 2073 105342户型分割成8个房间,户型研究,竞品写字楼典型个案中科金座,东区稀缺性，入驻东区，成为企业实力的一种标志,限购对住宅的影响，为写字楼带来了机会，写字楼市场成为民间热钱投资的目标，但近几个月成交迹象已表明这种写字楼的热销局面已经有所改变。,区域内写字楼供应量的增加，使客户有了更多的选择余地，价格已进入了平稳期,竞品写字楼市场总结,大量的供应会影响价格的上升，预计2012年将达到写字楼价格的峰值，区域内写字楼的供应格局将会随之发生改变,高端办公环境的广量客户需求，吸引了投资商，形成了“大郑东”写字楼聚集区,
