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1、泗阳西城区市场竞争项目分析,南京谷润地产营销机构 2011年5月,第一部分、泗阳房地产市场分析第二部分、竞争各案分析第三部分、项目SWOT分析,目录,第一部分、泗阳房地产市场分析,泗阳房地产市场格局：以老城区为核心，向四周扩散,泗阳房地产市场,老城区,城东工贸新城,城北新城,城西板块,泗阳县2011年B期国有建设用地使用权挂牌出让,由上表可以看出：近期成交地块较多，前3幅地块出让价可作为本地块的参考值。,泗阳县2011年A期国有建设用地使用权挂牌出让,2011B1地块,2011B2地块,本地块,2011B3地块,出让前3幅地块和本地块的区域对比表,第二部分、竞争各案分析,西城区域配套设施(项目
2、辐射半径设定为2公里),2KM,众兴镇中心小学幼儿园,公安局（在建）,配套社区（已建成10年）,众兴镇中心小学,同济医院,众兴镇中心综合楼,众兴镇中学新校区（待建）,众兴镇镇政府,湿地公园（即将完工）,美食街,江淮农贸批发市场,零点亲子幼儿园,西城区市场竞争楼盘,均价3600/（多层）物业形态：多层2011年3月份已售完,3500元/（小高层）物业形态：多层、小高层；目前一期尾盘,均价：3000元/（多层）物业形态：多层、联排；2010年12月份已售完,物业形态：多层、小高层；未开盘，未定价,安置小区：多层、小高层；2010年9月份售完持拆迁证才能买,均价：未定安置小区：小高层；没有明确销售时
3、间,区域市场竞争楼盘表,前4个为商品房项目，可作为本项目的参考依据,产品形态：住宅、沿街商业建筑类型：多层、小高层规 模:占地6.7万平方米，建面10.9万 价 位：多层住宅均价3600元/户型面积：80-135平方米周边配套：紧靠老城区繁华 商业街，周边商业林立，配套全面 容积率：1.63工程进度：期房销售电 话：85358888地 址:北京路、人民路口发展商：江苏宏达置业有限公司小结：目前多层已经销售结束，高层2011 年6月公开，以小面积2房为主，面 积在100M2以内。,圣地名门,重点竞争个案分析,产品形态：住宅、沿街商业建筑类型：多层、小高层、联排别墅规 模:占地8.2万平方米，建面
4、10.5万平 方米价 位：目前小高层尾盘为3500元/平方米 户型面积：90平方米-230平方米 周边配套：位于泗水风光带西侧，环境优美，对面有美食街。容积率：1.28工程进度：现房销售电 话：85805888地 址:北京西路北侧、洋河路路东侧发展商：江苏福华置业有限公司,福华金色家园,重点竞争个案分析,产品形态：住宅、沿街商业建筑类型：多层、小高层、联排别墅规 模:占地5.8万平方米，建面8万平米最后房源公开：2010年10月价 位：多层住宅均价3000元/平方米 户型面积：90平方米-110平方米 联排210平米周边配套：位于泗水古城西侧，泗水古城商业 街中【美食街】正式进驻。容积率：1.
5、38工程进度：部分交付地 址:北京西路南侧、洋河路路东侧、东临泗水古城发展商：泗阳县亚都房地产开发有限公司,重点竞争个案分析,泗水人家,产品形态：住宅、沿街商业建筑类型：多层、小高层规 模:占地55亩（3.68万方），建面9.18 万平米房源公开时间：未定价 位：未公开户型面积：未公开周边配套：位于泗水古城西侧容积率：2.42工程进度：基础建设电 话：85816666地 址:北京西路南侧、洋河路西侧、南临福 润嘉园住宅小区发展商：宿迁金都置业有限公司,重点竞争个案分析,金都尚品,重点竞争个案分析,产品形态：安置小区住宅，持拆迁证人 群才能买建筑类型：小高层、高层规 模:建面35万平米房源公开情
6、况：未对外公开价 位：未对外公开户型面积：80平方米-100平方米2房 100平方米140平平方米3 房 周边配套：江淮农产品市场、众兴镇镇 政府、零点幼儿园、众兴镇 中心小学容积率：不低于3.0地 址:北京西路北侧、西康路西侧、南临江淮农产品市场,江淮美地,重点竞争个案分析,产品形态：安置小区住宅，持拆迁证人 群才能买建筑类型：多层、小高层规 模:总建筑面积18万平米最后房源公开：2010年7月价 位：多层住宅均价1600元/平方 米 户型面积：主力户型90平方米-110平 方米三房周边配套：江淮农产品市场、众兴镇镇 政府、零点幼儿园、众兴镇 中心小学、同济医院。房源销售情况：2010年9月
7、售完（一期、二 期全面售完）工程进度：一期交付,二期今年11月份交付地 址:北京西路南侧、西康路东 侧、西安路西侧发展商：江苏省瑞泰房地产开发有限 公司,西康佳苑,定价,价格定位,【比较因子选择原则】在具体的数量计算中，需全面考察比较各类比楼盘的诸多价值要素。决定一个成熟市场（合理的买方市场）的成熟商品住宅项目的价值要素包括以下三类：1、类比土地价值：交通、环境、位置 2、价值实现的宏观因素：成熟度、居住氛围 3、项目可提升价值判断：户型、配套等,【定价测算方法说明】在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于“1”则表明本项目
8、差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。,市场定价法,运用相类似的项目作为样本，通过对影响价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格.,通过系数比较，进行市场比较法测算售价水平。,在运用市场比较法的过程中，我司选取了与本案性质相同的项目作为比较对象，并根据实际的情况进行价格修正。我司选取的比较对象分别为：圣地名门、金色家园、泗水人家。,本案价格推算可得：本案价格=项目A修正价格A权重+项目C修正价格C权重=3486.681.0325(1.0325+0.988+0.926)+3542.510.988(1.0325+0.988+0.926)+3239.740.926（1.0325+0.988+0.926）=3428元/平方米,考虑到项目的地理位置、规模以及开盘时间等综合因素，在以上价格推算为依据下，建议将本案价格定为：均价34003500元/，随着市场的增长，后期均价会有7%8%的递增.,本案价格推算可得,第四部分、项目SWOT分析,用地范围,东：新开马路，直通主干道众兴路,北：北京西路，城市主干道,西：西康路,南：正对已售完安置小区,（基地 东,新开马路）,（基地 西,西康路）,（基地 北，北京西路）,附：基地四至,（基地 南,正对西康佳苑）,项目SWOT分析,谢谢观赏,
