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1、,景瑞太仓项目二期上市时间建议,2008/11,目 录市场分析宏观市场分析市场环境研究未来市场趋势研判鉴区域市场分析太仓整体市场回顾太仓房地产市场09年展望小结客户分析总结,全球金融海啸全世界政府救市中国面临经济减速。国家及各地政府政策频出。这些是我们最近经常听见、看见的关键词，那我们所处的房地产行业的表现又如何呢？,跌跌跌！降降降！,前 言,一、市场分析,宏观市场分析经济开始下滑，未来经济形势不容乐观,目前中国经济下滑已成共识，08年第三季度GDP增长为9%，已经比前两季度下滑，而三季度7、8、9月的财政收入增幅分别为16.5、10.1、3.1呈大幅下滑的趋势，昭示着经济的滑坡。这也是近期中
2、央频频出台刺激政策的原因，而经济衰退的过程中，房地产是很难脱离经济的走势走出单边市场。,一、市场分析,宏观市场分析市场环境研究上海市场供求关系成交量持续下跌，供求比再度下滑，市场明显呈现供大于求态势,2008年9月份，住宅市场供求比连续第四个月出现下降，成交方面由于商品住宅成交大幅缩量，使得住宅整体成交减量比供应减少更为明显，供求比从07年11月份以来，市场长期处于供大于求，从原来的1.41下滑到了本月的1：0.51。,9月，全市住宅和商品住宅的成交均价均表现出微降的走势。9月全市商品住宅成交均价为13248元/平方米，环比微降了2.3%；住宅成交均价8599元/平方米，环比略降了7.8%。,
3、宏观市场分析市场环境研究上海市场价格走势持续微降，反弹乏力，新政效应更多停留在信心层面,自2001年起，苏州楼市逐年增长的土地供应至2007年达到顶峰，而进入2008年呈直线下滑。2008年1-8月份全市出让总量203.8万（可建面积），仅为07年全年的13.5%。,宏观市场分析市场环境研究苏州土地市场供给下降，拿地热情锐减,重要批次土地出让情况汇总,宏观调控的观望，不仅来自于消费者的买跌心理，更有开发商对当下低迷楼市的慎重观望，与此同时，由于目前整体楼市销售状况的不理想，加上土地交易的资金门槛进一步提高，开发商的“资金链”继续吃紧、导致开发商拿地热情锐减。,多重因素共同导致土地市场冷淡,截至
4、2008年止，苏州市存量土地面积为1568万方，如按年消化600-700万方计算，可以供应2.5年，宏观调控对土地开发时间的规限，导致了开发商加快开发节奏，未来供应巨大。,未来供应较为充足，供大于求局面在短期内不会改变,宏观市场分析市场环境研究苏州土地市场开发节奏加快，未来供应巨大,受宏观调控新政影响，市场持续低迷，近期虽有小幅反弹，也仅止于5月份50万平米之上，较07年60-90万方相差很远，短期内市场难以跟上市场供应步伐。,宏观市场分析市场环境研究苏州供求关系矛盾突出，供大于求缺口较大,量价齐升量跌价升量价齐跌量升价跌量价齐升,07.Q1-07Q3 07Q4-08Q2 08Q3-？未来市场
5、走势无法预判,市场表现,时间节点,宏观市场分析市场环境研究苏州市场房价周期性表现,宏观市场分析未来市场趋势研判,本轮调整期与以往不同的基本面,结论：由于本轮调控的宏观面较前几次都恶劣，形式也更为严峻，本轮调控预计将大于两年。,小结房地产本身无法技撑高位运行，2009年将进入下行通道。在信贷紧缩的状况下，房企资金极度紧缺，高房价严重透支了国民未来的收入，使消费力进一步下降，而租金涨幅远跟不上房价的涨幅，偏离了投资价值，迫使房企在现金流和房价上将做出权衡。地方政府救市难改房地产市场调整趋势。市场自有其运行的规律和惯性，单一的行政手段是很难立竿见影，且有一定的滞后性；同时，此措施的出台也向民众传递了
6、一种负面信息，将进一步恶化对后期市场的信心。阶段性供大于求的格局无法避免。随着宏观调控的力度加大以及开发商大量储备土地的快速开发，商品房市场供应量仍将在一段时间内增加，在有效需求萎缩的同时，供大于求的局面在一定时间内仍将存在。,区域市场分析太仓房地产市场投资,一、市场分析,2008年上半年太仓房地产开发投资发展较去年有所增加，仅上半年完成投资21.93亿元，占全社会固定资产投资的28%，同比增长85.7。,数据来源：太仓规划建设局,区域市场分析太仓房地产市场供需情况,一、市场分析,与不断增长的投资额相比，太仓房地产市场近三年销售量呈不断萎缩状态，截止2008年上半年，全市可售的商品房期房87.
7、25万平方米，现房53.97万平方米，房源共计141.22万平方米，其中普通住宅76.41万平方米，别墅、高档公寓9.21万平方米，非住宅房55.6万平方米。上半年全市共销售面积同比下降6.94%，其中住宅22.23万平方米，下降14.65%，至年底可售住宅面积为85.62万平米。,数据来源：太仓规划建设局,区域市场分析08年太仓下半年（610月）整体市场分析,通过对太仓市场610月成交量的追踪及统计不难发现，受新政影响，10月太仓市整体市场成交量有所回升，但较6月份的成交量，整体市场委缩了将近42。而非住宅市场类项目，由于受新开项目“太仓国际百货采购交易中心”影响，成交量有所回升。,区域市场
8、分析成交量走势市场持续萎缩，反弹乏力,数据来源：太房热线,虽然各地方政府不断抛出各种救市政策，在售项目促销手法不断翻新，但纵观太仓市近五个月整体成交均，仍无法掩视价格下滑趋势，住宅类市场价格较6月份下滑10，非住宅类市场价格则下滑25。,区域市场分析价格走势价格持续走低，观望气氛浓厚,数据来源：太房热线,08.6,09.1,09.5,09.12,10.5,10.12,11.5,11.12,12.5,本案入市时间,奥森尚东,华源.上海城北块地块,大唐时代,太湖世家,苏州路发达路地块,富达路宣公东路地块,之江国际,区域市场分析未来竞争格局,南门路南门街地块,太和天境,注：该数据未将南园路地块统计进
9、去。,整个太仓市09年至11年推案量预计为196万方（含08年存量房源），整个09年预计新增推量达21万方，公寓可售量达59；10年新增推量约为31万方，公寓可售面积占当年可售量的52%08年存量房源按08年下半年月均去化速度，除大庆锦绣新城预计于2011年上半年去化完毕，华源上海城及阳光美地，预计于09年年底达到90的去化量。,区域市场分析未来竞争格局,09年新增供应量,08年存量房,整体市场供过于求：由于前期开工面积巨大，08年新开工面积将陆续在09年上市，整体市场受宏观经济影响，新增供应难以出现大幅下降，在未来一段时间内太仓市将处于供过于求状态。0911年市场供应量以高层为主：太仓市09
10、年推量主要以普通公寓产品为主，低密度类产品存在一定市场空白，随着华源上海城（北块）、之江国际等的新增推量上市，未来市场高层将占据主流市场。市场将步入量价齐跌时期，价格将在很长一段时间内左右在售项目市场份额：受全球金融环境影响及银根紧缩政策影响，房企资金链进一步吃紧，现金为王策略主导08年下半年整个房地产市场，住宅市场也由6月份的量跌价平向量升价跌转移。,小结,二、客户分析,通过系列SP活动，本项目赢得了一定的市场口碑，并在目标客群中树立了项目的形象。并积累了一批意向客户，在对这些客户的深入了解后发现：来访区域,来访客户主要以项目地缘性客户为主，或居住或在附近工作的客户。,关注本项目人群主要集中
11、在30-50岁之间。这批人士相对处于满巢期，具有丰富的社会阅历及一定的经验基础，有着强烈改善居住品质、实现自我价值的欲望。,年龄分析,置业次数,该批客户具有2次（含2次以上）的丰富置业经验，置业理念相对较成熟，丰富的置业经验让他们对所购物业有更高的追求。,企业性质,来该客户主要以私营业主、企业高管及政府高级公务员为主，这部分客户有较强的经济承受能力及高档物业置业需求。,获取信息渠道,通过对前期来访客户的访谈，朋友介绍及阵地包装是他们获取信息的主要来源，但由于项目推广尚未全面展开，潜在目标客户获取信息渠道相对较窄，市场反应相对较慢，一定程度上局限了项目的市场知晓度。,置业类型需求分析,在来访客户
12、中对联排的需求占了主导地位，反应出潜在目标客户对改善居住品质的要求的迫切性，其次，当地市场对叠加类产品的认知度不足，且由于本项目的价格尚未公开，导致目标客户在产品类型选择上有一定的模糊性。,客户样本1,客户：周洪良 性别：男 年龄：41 家庭壮况：三口之家 现居住地：城厢区多层物业 工作性质：私营业主 置业经历：2次 购房动机：改善居住环境 认知渠道：朋友介绍 需求户型：叠加上套 关注点：较为独立的居住方式、安静舒适的生活环境、便利的交通 网络、具有独特风格的建筑空间以及合理的价位。,客户样本2,客户：龚静娥 性别：女 年龄：57 家庭壮况：与先生一起，儿女离开 现居住地：高尔夫湖滨聚星园16
13、205室 工作性质：家庭妇女（丈夫为工程公司老板）置业经历：5次 购房动机：改善居住环境，收拢投资 认知渠道：阵地包装 需求户型：二联院 关注点：独立的居住空间、安静舒适的生活环境、建筑细节的体现以及合理的价位。,总结,通过对操作过案例的总结,我们现在经历新一轮的调整期，在过往各个周期得出的营销经验调整期营销重点是现金为王,调整期营销特征 客户表现：投资者离市，自用者谨慎，投机者存在 价格表现：价格回调 发展商表现：信心下降，要求跑量 政府表现：在楼市低谷，松绑政策，或推扶助政策 周期延续时间：维持时间比复苏期短,数据来源：易居研究院,总结,通过对宏观市场、区域市场、未来供应量及客户分析，建议
14、本项目二期上市时间能顺延到2010年第二季度上市，是基于：宏观市场：受全球金额环境影响，阶段性“供大于求”已经呈现，在需求无法扩大时，供应量再大幅增加，短期内将会加大楼市下行风险；救市新政尚未落地，并具有一定的滞后性，市场观望气氛依旧浓厚，后市发展尚不明朗。区域市场：错开集中上市高峰，避免陷入低价战；在市场细分基础上错位竞争，适当延长销售周期，以时间换价格；未来市场：在未来将有至少4个待售新盘上市，加之近期市场低迷销售不畅，导致供应量不断增加，在一定时期内供大于求；楼市中诸多不确定因素的存在，消费者观望情绪依然不减。从大环境来看，宏观调控从紧的基调并不会改变，短期内住宅市场的成交不会有大幅回暖
15、。,THE END,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02
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