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1、,证券研究报告,研,究,Table_Author,行,业,行业,Table_MainInfo房地产,Table_Industry,分析师：,赵振毅 CFA,S0190512070004021-研究助理李龑,推荐,（维持）,点评,021-,低基数上销售增长，资金面改善利投资恢复2012 年 1-10 月全国房地产运行数据点评,报告,2012 年 11 月 9 日事件：2012 年 11 月 9 日，国家统计局公布 2012 年 1-10 月国民经济主要指标数据，同时公布了全国房地产市场运行的有关数据。点评：1）销售同比维持高增长，环比小幅上升：10 月单月商品房销售面积及销售额分别同比上升 23
2、%及 32%，较高的增速主要由于去年同期较低的基数。季调后商品房销售面积环比九月上升 1.8%。1-10 月商品房累计销售面积同比下降 1.1%，累计销售额同比上升 5.6%。2）新开工降幅收窄：1-10 月商品房累计新开工下降 8.5%，比 1-9 月上升 0.1 个百分点，10 月单月商品房新开工同比下降 6.4%。由于行业整体流动性的改善，我们维持新开工将逐步回暖的判断。3）资金来源持续改善：1-10 月国内贷款累计增速 11.6%，较 1-9 月上升 1.5 个百分点。由于销售额继续回升，1-10 月其他资金来源（主要为预售款）同比上升12.0%，相比 1-9 月上升 2.4 个百分点
3、，与三季报显示主要上市地产企业现金流状况相吻合。从中指公布的百城价格指数来看，10 月价格环比涨幅与上月持平。我们维持对板块的推荐，并认为龙头企业将最受益于行业的周期性恢复，维持对万科 A、保利地产的推荐。1-10 月全国商品房销售面积 7.87 亿平米，同比下降 1.1%，降幅较 1-9 月缩小 2.9 个百分点，累计销售额 4.63 万亿，同比上升 5.6%，升幅较 1-9 月扩大 2.8 个百分点。其中，1-10 月住宅销售面积 7.01 亿平米，同比下降 1.2%，同比降幅继续收窄，累计销售额 3.88 万亿，累计销售额同比上升 6.6%，升幅较1-9 月扩大 3.3 个百分点。部分由
4、于低基数，10 月当月住宅销售面积同比上升 25%，环比下降 7%，住宅单月销售同比涨幅为年内最大值。销售额同比上升 35.3%，销售额同比连续 5 个月上升，本月升幅为本年最大。从区域上看，东部地区销售面积累计同比上升，其他地区销售面积累计同比则有所下降，但降幅均有所收窄。1-10 月东部地区商品房销售面积同比上升 1%，中部地区下降 1%，西部地区下降 6%。从城市情况来看，统计的 23 个主要城市 1-10 月累计住宅销售面积同比增长 34%，10 月当月同比增幅约53%。10 月主要城市销量环比 9 月下降 2%。一线城市 9 月销售面积平均同比增幅约 55%，二线城市平均同比增幅约
5、31%，限购城市销量同比高于全国水平。从全国的数据大致测算，10 月三、四线城市整体的销售同比上升 22%左右，虽然三四线城市销售情况仍弱于一二线城市，但本月同比增幅为本年最大值。在 9 月份高推盘的背景下，本月多数城市库存有所下降，但从绝对量上看可售面积去化并不明显。10 月二手房市场销量较上月继续下降，降幅达 20%，较去年同期仍有较大幅度上升。10 月商业营业用房投资额有所上升，其他主要指标与上月持平或略有下降。10 月办公楼投资额小幅下请阅读最后一页信息披露和重要声明敬请参阅最后一页特别声明,行业点评报告降，其他主要指标均有所上升。10 月当月全国商品房新开工面积 1.18 亿平米，同
6、比下降 6%，在上月新开工数据超预期下降相比，本月新开工仍同比下降，但降幅缩小。1-10 全国商品房新开工面积 14.7 亿平米，同比下降 8.5%，较 1-9 月8.6%的降幅小幅回升。1-10 月全国商品房施工面积 53.8 亿平米，同比增长 13.3%，增速相比 1-9 月下降 0.7 个百分点，相比去年全年的 25.3%仍有所下降。施工面积增速仍然处于从去年至今的下降通道中。1-10 月全国商品房开发累计投资额 5.76 万亿，同比增长 15.4%，增幅与 1-9 月增幅持平。9 月单月投资额同比增长 15.5%，较 9 月上升 1.3 个百分点。开发企业资金来源增速上升。2012 年
7、 1-10 月房地产开发企业资金来源 7.64 万亿，同比增长 11.6%，增速较 1-9 月上升 1.5 个百分点。其中，贷款资金增幅继续回升，1-10 月累计同比增速为 14.7%，相比 1-9月上升 1.8 个百分点，也高于去年全年的 0.2%的增速；由于销售额继续回升，1-10 月其他资金来源同比上升 12.0%，相比 1-9 月上升 2.4 个百分点，本年来其他资金来源累计同比连续四月回升；自筹资金增速也略有上升，1-10 月累计增速为 11.7%，相比 1-9 月上升 0.3 个百分点。风险提示：政策加码，行业销量下滑。,图 1、房地产销售面积当月同比数据来数据来源：中国指数研究院
8、、CEIC、兴业证券研究所图 3、重点城市 10 月新房销量同比,图 2、全国各区域销售面积累计增速图 4、重点城市库存情况,敬请参阅最后一页特别声明,请阅读最后一页信息披露和重要声明,-2-,行业点评报告数据来数据来源：中国指数研究院、CEIC、兴业证券研究所,图 5、办公楼数据累计同比数据来数据来源：中国指数研究院、CEIC、兴业证券研究所图 7、商品房销售、投资与新开工同比（单月）数据来数据来源：中国指数研究院、CEIC、兴业证券研究所,图 6、商业营业用房数据累计同比图 8、全国销售、投资与新开工单月环比（季调后）,敬请参阅最后一页特别声明,请阅读最后一页信息披露和重要声明,-3-,行
9、业点评报告,图 9、全国各区域投资额累计增速数据来源：数据来源：CEIC，兴业证券研究所图 11、房地产资金来源（累计值）数据来源：数据来源：CEIC，兴业证券研究所,图 10、商品房投资与施工面积累计同比数据来源：图 12、主要资金来源变动情况（累计同比）数据来源：,敬请参阅最后一页特别声明,请阅读最后一页信息披露和重要声明,-4-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,行业点评报告附表 1、2012 年 10 月重点城市成交情况2012 年 10 月重点城市成交情况,新房成交情况,二手房成交情况,区域,销售面积,销售套数,同比,环比,1-10 月累计同比,相比 2011年月均销量,可
10、售面积环比,销售面积,销售套数,同比,环比,长,上海,129.3,12,395,44%,11%,-1%,19%,-4%,121.3,4,919,120%,-5%,杭州,26.1,2,321,153%,-31%,140%,90%,三,南京,68.2,6,378,84%,-4%,87%,104%,-3%,41.6,4,919,120%,-7%,苏州,55.6,4,698,-8%,-43%,128%,10%,-3%,角,淮安,60.8,5,431,51%,75%,0%,63%,环,北京天津,106.380.4,9,7987,609,63%8%,-13%-4%,40%-12%,33%9%,1%,89.
11、337.4,10,0174,592,74%75%,-17%-12%,渤海珠,青岛大连丹东广州,86.531.04.3114.3,8,7563,4664799,758,15%64%-34%70%,-18%3%-13%15%,-4%1%-42%,23%80%-46%41%,0%7%,深圳,33.0,3,642,80%,34%,23%,-87%,38.9,4,676,112%,-58%,三,东莞,68.3,7,083,18%,-1%,-2%,39%,角中西部其他,惠州重庆武汉成都南昌昆明海口贵阳福州厦门,26.4185.0126.953.839.448.611.185.724.840.1,2,290
12、19,98412,9985,4293,8495,5251,1898,1692,0983,719,-2%22%45%-1%238%11%31%113%128%38%,-15%2%11%-34%12%-29%-42%20%-1%-16%,14%44%22%25%99%17%75%62%23%72%,13%44%42%-4%134%-1%17%95%69%95%,-4%-4%,算术平均,53%,-2%,34%,0%,100%,-20%,数据来源：中国指数研究院、兴业证券研究所注：武汉、重庆、南昌、昆明为商品房数据由于交易数据更新，北京、大连、武汉的数据与月报略有差异附：2012 年 1-10 月全国
13、房地产开发和销售情况,敬请参阅最后一页特别声明,请阅读最后一页信息披露和重要声明,-5-,行业点评报告一、房地产开发投资完成情况2012 年 1-10 月份，全国房地产开发投资 57629 亿元，同比名义增长 15.4%，增速与 1-9 月份持平。其中，住宅投资 39704 亿元，增长 10.8%，增速提高 0.3 个百分点，占房地产开发投资的比重为 68.9%。1-10 月份，东部地区房地产开发投资 32823 亿元，同比增长 14.3%，增速比 1-9 月份回落 0.2 个百分点；中部地区房地产开发投资 12395 亿元，增长 16.4%，增速提高 0.2 个百分点；西部地区房地产开发投资
14、 12410亿元，增长 17.5%，增速提高 0.4 个百分点。1-10 月份，房地产开发企业房屋施工面积 538149 万平方米，同比增长 13.3%，增速比 1-9 月份回落 0.7 个百分点；其中，住宅施工面积 403203 万平方米，增长 10.9%。房屋新开工面积 146792 万平方米，下降 8.5%，降幅比 1-9 月份缩小 0.1 个百分点；其中，住宅新开工面积 108396 万平方米，下降 12.7%。房屋竣工面积58317 万平方米，增长 17.3%，增速提高 0.9 个百分点；其中，住宅竣工面积 46792 万平方米，增长 17.1%。1-10 月份，房地产开发企业土地购
15、臵面积 27659 万平方米，同比下降 18.0%，降幅比 1-9 月份扩大 1.5 个百分点；土地成交价款 5762 亿元，下降 11.8%，降幅扩大 0.8 个百分点。二、商品房销售和待售情况1-10 月份，商品房销售面积 78743 万平方米，同比下降 1.1%，降幅比 1-9 月份缩小 2.9 个百分点；其中，住宅销售面积下降 1.2%，办公楼销售面积增长 6.0%，商业营业用房销售面积下降 0.2%。商品房销售额 46301亿元，增长 5.6%，增速比 1-9 月份提高 2.9 个百分点；其中，住宅销售额增长 6.6%，办公楼销售额下降 0.4%，商业营业用房销售额增长 2.7%。1
16、-10 月份，东部地区商品房销售面积 38651 万平方米，同比增长 1.4%，1-9 月份为下降 2.3%；销售额 28101亿元，增长 6.7%，增速提高 3.6 个百分点。中部地区商品房销售面积 19930 万平方米，下降 0.5%，降幅缩小 1.6 个百分点；销售额 8861 亿元，增长 7.6%，增速提高 1.6 个百分点。西部地区商品房销售面积 20162万平方米，下降 6.3%，降幅缩小 2.5 个百分点；销售额 9339 亿元，增长 0.9%，1-9 月份为下降 1.6%。10 月末，商品房待售面积 33048 万平方米，比 9 月末增加 378 万平方米。其中，住宅待售面积增
17、加 287 万平方米，办公楼减少 32 万平方米，商业营业用房增加 95 万平方米。三、房地产开发企业到位资金情况1-10 月份，房地产开发企业本年到位资金 76397 亿元，同比增长 11.6%，增速比 1-9 月份提高 1.5 个百分点。其中，国内贷款 12106 亿元，增长 14.7%；利用外资 337 亿元，下降 52.8%；自筹资金 31515 亿元，增长 11.7%；其他资金 32440 亿元，增长 12.0%。在其他资金中，定金及预收款 20337 亿元，增长 16.1%；个人按揭贷款8075 亿元，增长 19.5%。四、房地产开发景气指数10 月份，房地产开发景气指数（简称“国
18、房景气指数”）为 94.56，比上月提高 0.17 点。,敬请参阅最后一页特别声明,请阅读最后一页信息披露和重要声明,-6-,行业评级,推,中,回,公司评级,推,中,回,行业点评报告投资评级说明报告发布日后的 12 个月内行业股票指数的涨跌幅度相对同期上证综指/深圳成指的涨跌幅为基准,投资建议的评级标准为：荐：相对表现优于市场性：相对表现与市场持平避：相对表现弱于市场报告发布日后的 12 个月内公司的涨跌幅度相对同期上证综指/深圳成指的涨跌幅为基准,投资建议的评级标准为：强烈推荐：相对大盘涨幅大于 15%荐：相对大盘涨幅在 5%15%之间性：相对大盘涨幅在-5%5%之间避：相对大盘涨幅小于-5
19、%机构客户部联系方式上海市浦东新区民生路 1199 弄证大五道口广场 1 号楼 21 层邮编：200135传真：021-38565955北京市西城区武定侯街 2 号泰康国际大厦 6 层邮编：100140传真：010-66290200,敬请参阅最后一页特别声明,请阅读最后一页信息披露和重要声明,-7-,行业点评报告信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录 信息披露栏内查询静默期安排和关联公司持股情况。重要声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。兴业证券系列报告的信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。在法律许可的情况下，兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。因此，投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。,敬请参阅最后一页特别声明,请阅读最后一页信息披露和重要声明,-8-,
