《房地产专题.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产专题.ppt（78页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、房地产开发企业所得税,2012.8,房地产企业特殊性31号文背景,1、开发产品缺乏完工标准2、多列预提费用，滥用条款，随意列支，随意清算3、混淆成本对象界限，随意分摊成本采取不正当手段转移利润、征管难度和成本巨大,3,新31号文的执行范围,（一）包括内资和外资房地产开发企业（二）房地产开发企业以外其他企业从 事的房地产开发经营业务,竣工标准,完成工程设计和合同约定的各项内容。施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。对于委托监理的工程项目，监理单
2、位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。,竣工标准,有完整的技术档案和施工管理资料。有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。建设单位已按合同约定支付工程款。有施工单位签署的工程质量保修书。城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。
3、十一）建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定,现房的标准,（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。商品房销售管理办法完工产品？,会计标准,达到可预计使用标准从在建工程中
4、转出,完工标准,竣工证明已报房地产管理部门备案(不考虑工程是否已实际完工或通过验收合格或在会计上是否办理决算手续）开始投入使用:开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时.取得初始产权证明,完工标准的意义,1、确认销售收入2、计算完工产品成本3、转为存货的标志4、计算实际毛利额,收入的范围,开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代
5、收代缴款项进行管理。无论是否作为企业收入，都不影响最后所得。,预售收入与销售收入,12,问题：以预售方式取得的销售收入是否可以作为广告费、业务宣传费和业务招待费的计算基数？,1.直接销售,开发产品销售收入确认,委托销售,实际收入与税法收入,1、按合同约定出现的差异，按照销售费用计入；签订3方合同，购买方 打款给开发商（或委托方），合同价110万大于买断价100万，开发商只会收到100万，超过部分作为销售费用给委托方。2、不是按合同约定出现的差异，按照坏账处理。签订3方合同，购买方付款为委托方，合同价110万大于买断价100万，但是开发商只收到90万，那么，110万销售收入，10万坏账，10万销
6、售费用。,定金,定金是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。依据合同法相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，定金双倍返还；消费者违约时，定金不返还。定金的总额不得超过合同标的的20%，定金具有担保性质。房地产企业的预收定金因已签订房地产销售或预售合同，应当作为分期付款的一部分。,订金,订金（保证金、诚意金、VIP卡）并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则
7、。订金只是单方行为，不具有担保性质。不具备收入概念，应当作为其他应付款处理，一旦合同签订，自然转为收入。,18,视同销售,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。（
8、特殊规定）,预计毛利率,第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。,经济适用房,经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期
9、市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。,毛利额=销售收入预计计税毛利率所得额=销售收入-销售成本-销售税金-期间费用当期应纳税所得额所得额当期毛利额当期结转预计毛利额在计算应纳税所得额时，与预售收入相关的税金、附加及费用不得扣除,23,完工开发产品的税务管理,开发企业要向主管税务机关报告-开发产品完工情况 开发企业在年度纳税申报时应当出具：-税务鉴定报告-其他相关资料,24,完工开发产品的税务管理,当开发企业不能按规定结算计税成本时
10、，主管 税务机关有两个权利：-计税成本核定权-税收征管处罚权,成本与费用,期间费用：当期发生当期扣除开发产品计税成本：实现销售扣除已销开发产品计税成本：予以调整未销开发产品计税成本：不予扣除销售营业税金及附加：准予扣除土地增值税：准予扣除权责发生制 or 收付实现制,单位面积成本,可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积（单位：元/平方米）已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本（单位：元）每套房成本建筑面积单位成本,维修费用和维修基金,维修费用：已完工产品直接扣除，未完工产品归集至各成本对象维修基金：不属于企业收入，当移交时予以扣除。如属于企业代收，则不
11、计收入。,公共配套设施,29,邮电通讯、学校、医疗设施,出售的，按销售开发产品处理出租的，按自建固定资产处理无偿赠与国家有关业务管理部门的，按配套设施进行处理有偿移交国家有关业务管理部门，取得补偿的，直接抵扣建设成本,30,售房部、接待处、样板房建设及装修,不出售（使用时间超过12个月）：能够单独核算成本，按建造固定资产处理不能单独核算成本，按建造开发产品,其他费用,担保金：不得从销售收入中扣除，发生损失时扣除。佣金：境内外不一样，境外10%。利息支出：可以按金融机构借款有条件分摊；属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象。开发产品转为自用的，累计时间超过12个月，方可扣除折旧。,计税成本
12、的核算,计税成本：企业在开发、建造开发产品(包括固定资产)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。成本对象：为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担者。成本对象是计税成本的载体。最小的成本对象：最小可供出售的单位。,成本对象的确定,(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。公共配套设施：过渡性成本对象，仅归集建造成本，转为公共配套设施费,成本对象的确定,(二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间
13、相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。层高、户型、占地面积、竣工时间。(三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。会所、游泳池、商铺,成本对象的确定,(四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。精装房、商住两用(五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。地基、车库等地下建筑,成本对象的确定,（六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别
14、划分成本对象进行核算。合作建房、代建房、还建房,成本对象的报备,成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。,38,（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支、农作物补偿费、危房补偿费等。自用土地转为开发：按原账面价值和变更发生的各项费用。一般按占地面积分摊，可以分期。,计税成本项目,39,（二）前期工程费。
15、指在取得土地开发权（或开发权）之后、项目开发之前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。如果分期开发的，可分期计算。涉及设计公司（设计院）、规划局等部门。,计税成本项目,40,（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的列入开发项目施工预算范畴内的各项费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。一般直接按每个成本对象予以计算，如需分摊，可以按照建筑面积法。,计税成本项目,41,（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开
16、发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。一般按建筑面积法分摊。,计税成本项目,42,（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。主要包括居委会、派出所、岗亭、电站、热力站、水厂、文体场馆、儿童乐园、自行车棚等。如分期开发的，除只属于其中一期业主外，一般要在所有成本对象中分摊。一般按照建筑面积法分摊。,计税成本项目,43,（六）开发间接费。指开发企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于某一特定成本对象的成本费用性支出。主要包
17、括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。通常在整个项目中进行分摊。周转房：如果仅用于一个项目，可以直接进行分摊，如果用于多个项目，可采用折旧方式，将计提折旧分摊至开发间接费。一般按直接成本法或预算造价法分摊。,计税成本项目,44,（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入开发产品计税成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应对当期尚未发生但应由当期负担的预提费用和当期已经发生但应按受益期分摊的待摊费用，按税收规定进行确认。区分成本对象成本与期间
18、费用。,计税成本核算的一般程序,45,（二）对当期应计入开发产品成本中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本。直接成本：建筑安装工程费间接成本：土地费用、前期工程费、开发间接费共同成本：基础设施建设费、公共配套设施费,计税成本核算的一般程序,46,（三）对当期已完工成本对象的计税成本进行结算，并按房地产主管部门核定的可售面积计算其单位工程成本。可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积。,计税成本核算的一般程序,47,（四）对当期已实现销售的可售面积，按其单位工程成本计算出已销产品开发产品的计税成本，并在当期纳税申报时进行扣除。已销开发产品的计税成本=
19、已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本。,计税成本核算的一般程序,48,（五）对前期已完工开发产品本期应负担的成本费用按已销开发产品和未销开发产品进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除。,计税成本核算的一般程序,属于成本对象完工后发生的费用，2次分摊第1次 第2次 已销开发产品：当期扣除 已完工成本对象 未销开发产品：销售时扣除 未完工成本对象 在建成本对象 未建成本对象,共同性成本的扣除,50,开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用其直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配
20、至各成本对象。分摊成本总成本应分摊比例,计税成本项目的结转方法,51,（一）占地面积法 指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配。,计税成本项目的结转方法,（一）占地面积法 1、一次性开发 按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总积面的比例进行分配。某一成本对象应分配的成本比例=该成本对象占地面积全部成本对象占地总面积,计税成本项目的结转方法,53,2、分期开发 首先按期内全部成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总积面的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的成本比例=期内成本对象占地面积开发用地总面积 期内某一
21、成本对象应分配的成本比例=该成本对象占地面积期内全部成本对象占地面积 期内全部成本对象占地面积开发用地占地面积应由各期成本对象共同负担的占地面积。二次分摊，二个比例。首先分摊至当期，再分摊至每一成本对象。,计税成本项目的结转方法,30000平方米,1000A,B2000,C5000,20000平方米,55,（二）建筑面积法 指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑积面的比例进行分配。,计税成本项目的结转方法,56,（二）建筑面积法 1、一次性开发的计算公式 按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑积面的比例进行分配。某一成本对象应分配比例=该成本对象建筑面积全部成本对象建筑面积,计税成本
22、项目的结转方法,57,2、分期开发 首先按期内全部成本对象建筑面积占开发用地计划建筑积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内全部成本对象建筑积面的比例进行分配。二次计算，二个比例。,计税成本项目的结转方法,58,（三）直接成本法 指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。,计税成本项目的结转方法,59,（三）直接成本法 计算公式：某一成本对象应分配的比例=该成本对象直接开发成本期内全部成本对直接开发成本,计税成本项目的结转方法,（四）预算造价法 指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价
23、的比例进行分配。某一成本对象应分配比例=该成本对象预算造价期内全部成本对预算造价 仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。,计税成本项目的结转方法,成本确认,企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。1、一般按实际发生的成本确认各项支出都应按实际发生额作为计税基础。,成本确认,2、非货币交易取得土地为换取开发产品：土地成本分出开发产品公允价值相关税费补价款公允价值确认：该项土地的为首次分出开发产品时予以确认；不在该项土地上时，按应付开发产品市场公允价值确认。以股权投资：土地成本该土地公允价值相关税费补价款,成本
24、确认,3、可以按预提费用确认A.出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10建设工程质量保证金（58%）B.公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件C.应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。,64,单独建造的，应作为独立的成本对象进行核算，利用地下基础设施建造的，不进行成本核算
25、，待实际销售时再作税务处理。人防设施建设停车位，作为公共配套设施。,停车位,小结,合作或合资建房,合作合资建房,土地增值税,土地增值税增值额税率增值额收入扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。四级超率累进税率，按照增值额占扣除项目比例计算,土地增值税,对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但
26、剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。,土地增值税的预缴,除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号）,29号公告出台的背景,1、土地增值税是以房地产开发项目为清算单位进行清算，清算时间滞后于所得税缴纳时间。2、预缴比例较低，大量补缴土地增值税现象存在；3、没有后续项目，无法弥补。,申请退税的条件
27、,1企业办理注销，非分支机构注销。企业按规定需办理清算。2土地增值税清算以后出现未弥补的亏损。3注销当年汇算清缴依然出现亏损。4土地增值税清算当年出现亏损，在注销之前年度已按所得税法规定没有弥补完毕。,企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额（项目年度销售收入整个项目销售收入总额）包括预售收入。销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。（免征土地增值税）,项目开发各年度应分摊的土地增
28、值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。,（三）企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。,分步计算,1、应补充扣除的土地增值税当年应分摊的土地增值税当年已扣除的土地增值税2、当年度实际所得额原所得额应补充扣除的土地增值税3、当年所得额为亏损：全额退税，并结转弥补。4、当年所得额不为亏损的：退税额（原所得额实际所得额）税率,申报资料,应退企业所得税款的计算过程；企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额、项目年度销售收入、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率等。,企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的，不执行本公告。,
