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1、。,2013年4月5日，德化,冠益凤凰国际住宅价格建议报告,为了能够更加清晰了解本项目高层住宅产品在市场中的真实价值，以本报告建议价格作为参考，通过对市场环境的了解制定出更好的营销策略，在区域市场的竞争中保持先人一步的优势及地位，从而达到快速去化货量，提升市场口碑，确立项目区域市场地位的战略目标。,目的：,时点、定义：,以2013年4月作为本次价格建议的时间节点，提供公开市场的客观合理价格建议。,前言,目 录,PART 1 项目品鉴,PART 1 项目品鉴,建筑物状况分析,项目鸟瞰图,项目位于德化县浔中镇学府路凤凰山，项目以南为德化一中。总规划高层住宅6栋（由东往西1#、2#、3#、5#、6#
2、、7#）、别墅20栋。即将推出的一期1#、2#楼主力户型为：121-127三房二厅户型及89两房两厅。,户型配比,建筑物状况分析 1#、2#楼A户型分析（三房二厅约127）,三房二厅 约127优势：南北朝向设计，客厅连接观景阳台，三面采光，通风好，空间紧凑灵动；双卫生间设计，提升生活舒适性；格局方正，次卧带景观阳台，保证室内通风采光。劣势：客厅主卧偏小，进门过道太长，浪费空间；户型设计过于紧凑，剪力墙结构，套内柱子太多。标准三房，居住舒适。,PART 1 项目品鉴,PART 1 项目品鉴,建筑物状况分析 1#、2#楼C户型分析（三房二厅约121）,三房二厅 约121优势：户型方正，南北朝向设计
3、，通风采光效果好；敞亮双卫生间设计，提升生活舒适性；南北双阳台，户户大飘窗设计，超值赠送面积。劣势：进门过道过长，客厅主卧偏小，客户存在一定抗性；公卫偏小，且较远，不便私密性较弱。标准舒适三房。,建筑物状况分析 1#、2#楼B户型分析（两房二厅约89）,两房二厅 约89优势：全明设计、户户朝南、通风采光好；客厅主卧均朝南、享园林美景；朝南双阳台设计，利用率高。劣势：进门就是餐厅，较不方便；厨房偏小、厨房卫生间采光较弱、北面无窗户、较不通透。宽敞两房，布局讲究，设计合理，居住舒适。,PART 1 项目品鉴,园林景观,冠益凤凰国际匠心打造社区花园。以点、线、面规划，与水、石、树，及富有生活文化气息
4、的雕塑名品等有机结合，让自然涵养至尚居住境界，礼遇巅峰盛景。欧式建筑气质彰显高尚世家风范。简约时尚的深灰色、贵气的咖啡色主墙，与精致的建筑相结合，兼收海派风范，考究品质褶褶生辉。项目打造豪宅园林典范，绿化率30%，11640多绿化面积，中央园林景观。,PART 1 项目品鉴,PART 2 德化部分在售楼盘解析,基础信息：,德化首个城市综合体,PART 2 楼盘解析,基础信息：,德化中心地标,PART 2 楼盘解析,基础信息：,书香地、文化家、学府梦,PART 2 楼盘解析,PART 3 价格测算,价格论证结构,PART 3 价格测算,基础价格定价方法选择,PART 3 价格测算,市场比对评估打
5、分-区位结构,PART 3 价格测算,市场比对评估打分-项目本体结构,PART 3 价格测算,在项目的综合评判过程中，我们对项目区位给予60%的权重占比，对于项目本体给予40%的权重占比，然后通过计算得出本项目与周边竞品的综合评分,项目综合评分 区位评分 60%+本体评分 40%,项目综合评分测算,PART 3 价格测算,通过采用类比价值加权算术平均法，根据金龙中心城、时尚华庭、翰林府邸对本案的影响，分别赋予其权重：30%、20%、30%、20%。则水仙里63#楼住宅产品估算价格为：,凤凰国际的住宅产品估算价格为：Pd=Xd(PAQA/XA)+(PBQB/XB)+(PCQC/XC)=7537.
6、3532（毛坯）,住宅核心价格演算,PART 3 价格测算,在实际销售的过程中，出了以上量化分析外，还将重点考虑以下因素的影响：现在所面临的市场环境及竞争形势；销售速度及现金流要求；竞争对手销售状况（金龙中心城未开始销售；时尚华庭、翰林府邸均售罄）；客户的心理接受程度及对价格的敏感度；综合考虑本次即将推售的1#、2#，位于项目整体区位。综合考虑以上诸多因素，建议凤凰国际 住宅销售均价为7550元/（以2013年4月作为本次价格建议的时间节点）。,备注：项目的定价要根据项目自身的具体条件和入市市场情况进行具体分析，以上建议仅为参考,住宅价格最终确定,PART 3 价格测算,PART 4 本案定价
7、体系分析,PART 4 本案定价体系分析,项目楼栋优劣分析,项目高层自东往西分别是1#、2#、3#、5#、6#、7#；其中1#海拔521m，A梯68.5m，B梯73.7m；2#海拔522m，A梯75.6m，B梯74.8m；3#海拔534m；5#海拔535m；6#海拔548；7#海拔553m；整体高度沿着学府路由东往西递增；,项目楼栋区位优势：3#5#6#2#1#7#（3#5#：位置高、视野开阔，前后无别墅阻挡，位于小区主大门正中，龙脉中心位置，高可俯瞰全德化县城且无噪音飞尘干扰。6#较2#地势较高，景观面较丰富；1#7#位于小区边上考虑到客户接受度，且较容易收噪音飞尘干扰，景观面也较不足，7#
8、楼位于小区最里面离小区出入口较远。）,PART 4 本案定价体系分析,项目楼栋价格建议,通过市场比较法，结合市场、项目工程、楼栋优劣势、公摊、产品占比，建议本案整体定价均价为8000元/。其中即将推出的1#、2#建议以低价入市，树立项目形象口碑。1#均价7500元/，2#均价7600元/；3#5#均价79008000元/；6#7#81008300元/。（3#5#6#7#以推出先后时间为定价准则，3#可定位小区楼王，定价略高。）,各楼栋户型面积配比：1#119 127 89（126户）2#121 127 89（131户）3#143 128（84户）5#131 121（83户）6#116 75 1
9、12（112户）7#98 76（56户）（综合上述：小面积户型一般单价较高，也是各楼栋定价所考虑的原因之一）,PART 4 本案定价体系分析,1#2#楼累计客户意向户型单元统计分析,2号楼,1号楼,PART 4 本案定价体系分析,客户需求楼层分析,从以上凤凰国际累计客户，客户选择楼层可以看出客户所选择的楼层均以7-15层为主，其次是16-20层；5层以下受到小区内别墅8#9#10#影响，客户均想要的楼层需比别墅高；20层以上客户选择较少。以上统计情况符合市场规律。建议：7-16层差价拔高，5层以下、16层以上层差价拉低。,PART 4 本案定价体系分析,1#各单元朝向差价建议,1#为两梯三户分
10、为A B C三个户型；其中A户型为127 南北通透三面采光但面积较大 B户型为89 三面朝南全明设计但南北不通透 C户型为119 面积适中但被夹于中间采光较A B弱综合上述朝向差：A=BC 其中B梯位B户型景观较大因此得出以下朝向差价,A单元景观面,A单元景观面,A,A,B,B,C,C,PART 4 本案定价体系分析,2#各单元朝向差价建议,2#为两梯三户分为A B C三个户型；其中A户型为127 南北通透三面采光但面积较大 B户型为89 三面朝南全明设计但南北不通透 C户型为121 面积适中但被夹于中间采光较A B弱综合上述朝向差：A=BC 其中A梯位B户型景观较A梯好另外B梯AB户型偏西，较A梯不好 因此得出以下朝向差价,A单元景观面,A单元景观面,A,A,B,B,C,C,PART 4 本案定价体系分析,1#、2#楼层差价建议,1#、2#层差价格主要考虑以下几点：其中1、1#2#中间广场面积、可接收到的景观面；2、别墅8#9#10#高度对1#2#楼所造成的影响；3、1#2#地势差及南面道路绿化的坡度；4、客户需求楼层分析。,
