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1、万达商业地产业态规划与招商管理,2,1,商业地产知识系列讲座,万达商业地产发展历程（一代店）,长春万达广场,长沙万达广场,济南万达广场,南昌万达广场,南京万达广场,青岛万达广场,商业地产知识系列讲座,天津万达广场,沈阳万达广场,南宁万达广场,哈尔滨万达广场,大连万达广场,武汉万达广场,万达商业地产发展历程（二代店）,商业地产知识系列讲座,HOPSCA 也称为城市综合体，是万达集团2004年以后开发的产品，总面积在30万平方米以上，其中包括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。代表作有上海万达广场、宁波万达广场、成都万达广场等。,万达商业地产发展历程(三代店）,商业地产知识系列讲座,H（ho
2、tel）酒店：万达集团投资国际酒店管理集团管理的五星或超五星级酒店；O（office）写字楼：甲级写字楼及标准写字楼；P（public place）公共空间：每个万达广场均会为城市贡献一个或者几个城市公共活动广场；S（shopping mall）购物中心：由百货、超市、家电及服装专卖店、室内步行购物街等组成；C（culture&recreation）文化娱乐休闲设施：由电影院、量贩KTV、电玩城、网吧、酒吧、特色餐饮街、健身中心、洗浴等组成；A（apartment）公寓,HOPSCA的构成：,1.起步为什么要做商业地产,2.第一代产品经验与教训,长春万达广场,南京新街口万达广场,3.第二代产品
3、提高与缺陷,武汉万达广场,南宁万达广场,4.第三代产品突破与成熟,上海五角场万达广场,项目位于上海新的市级商业副中心五角场，总建筑面积34万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、商业设施最完备的项目。,4.第三代产品突破与成熟,北 京 石 景 山 万 达 广 场,项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。,4.第三代产品突破与成熟,4.第三代产品突破与成熟,宁波鄞州万达广场,4.第三代产品突破与成熟,4.第三代产品突破与成熟,成都锦华路万达广场,项目位于成都市锦江区锦华路，总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方
4、米，是成都市建筑面积最大、商业业态最全、商气最旺的购物中心。,5.总结,城市化是中国未来核心发展动力,数据来源：国家统计局,中国正在步入消费经济时代,一、2006年，中国人均GDP超过2000美元。（1951年的美国和1970年的日本）二、2009年全年城镇居民家庭人均总收入18858元，实际增长9.8%，增速首次超过GDP。三、2009年上半年，社会消费品零售总额58711亿元人民币，增长16.6%。增速是GDP的两倍。,哈尔滨香坊哈尔滨中央大街,长春重庆路,沈阳太原街,大连万达广场,北京CBD北京石景山,天津金街,济南泉城路,青岛CBD青岛泉城路,洛阳万达广场,上海五角场上海周浦,宁波鄞州
5、,南京建邺南京新街口,苏州平江,武汉江汉路,南昌万达广场,南宁万达广场,重庆南坪,成都锦华路,西安碑林区西安民乐园,长沙万达广场,截至2009年底万达广场已开业27家自持商业总规模达286万平方米,哈尔滨香坊哈尔滨中央大街,长春重庆路,沈阳太原街,大连万达广场,北京CBD北京石景山,天津金街,济南泉城路,青岛CBD青岛泉城路,洛阳万达广场,上海五角场上海周浦,宁波鄞州,南京建邺南京新街口,苏州平江,武汉江汉路,南昌万达广场,南宁万达广场,重庆南坪,成都锦华路,西安碑林区西安民乐园,长沙万达广场,2010年万达广场计划开业16家商业总规模达270万平方米,沈阳铁西区,长春红旗街,无锡滨湖,包头万
6、达广场,呼和浩特万达广场,济南魏家庄,天津河东区,襄樊万达广场,宜昌万达广场,宁波江北,广州白云,绍兴柯桥,武汉菱角湖,合肥万达广场,福州金融街,淮安万达广场,哈尔滨香坊哈尔滨中央大街,长春重庆路,沈阳太原街,大连万达广场,北京CBD北京石景山,天津金街,济南泉城路,青岛CBD青岛泉城路,洛阳万达广场,上海五角场上海周浦,宁波鄞州,南京建邺南京新街口,苏州平江,武汉江汉路,南昌万达广场,南宁万达广场,重庆南坪,成都锦华路,西安碑林区西安民乐园,长沙万达广场,沈阳铁西区,长春红旗街,无锡滨湖,包头万达广场,呼和浩特万达广场,济南魏家庄,天津河东区,襄樊万达广场,宜昌万达广场,宁波江北,广州白云,
7、绍兴柯桥,武汉菱角湖,合肥万达广场,福州金融街,淮安万达广场,未来万达广场将以每年新增300万平方米商业规模的速度持续发展,唐山路南,石家庄槐安路,武汉汉阳武汉经开,天津海河,鞍山万达广场,温州龙湾,无锡北塘,长春宽城,晋江万达广场,郑州中原郑州二七,南通崇川,重庆万州,抚顺万达广场,无锡惠山,广州番禹,义乌万达,廊坊万达广场,建设城市综合体的基本原则,1.选址,2.商业规划与定位,目标客群,档次定位,辐射范围,项目规模,3.建筑规划设计,交通优先,PEDESTRIAN CIRCULATION人行流线图,万达综合体的布局：,突出商业,3.建筑规划设计,3.规划设计,功能分区,超市楼,娱乐楼,百
8、货楼,综合楼,步行街,外铺,强调空间,3.建筑规划设计,典型案例,两个典型的第三代万达广场成都万达广场石景山万达广场,成都锦华万达广场位于成都市锦江区二环路东五段。项目占地116亩，总建筑面积约为40万，其中商业部分占地25万，住宅部分占15万。,成都万达广场,北京石景山万达广场,地块位置,区位图石景山万达广场,地块位置,万达广场,主力店与小商铺,小商铺,低收益 高安全性,黄金分割线,高收益低安全性,主力店,1.万达如何选择商家 如何解决三对矛盾,租 金 与 品 牌,1.万达如何选择商家 如何解决三对矛盾,连锁品牌与当地商家,1.万达如何选择商家 如何解决三对矛盾,2.招商实施中的几大要素,时
9、间,地域,人员,流程,招商工作流程,市场推广,谈判签约,开业协调,项目启动,订单地产的关键,主力店的作用,业态比例,发展趋势,主力店对万达广场的主要贡献 持续经营能力 A 品牌 吸客能力 基本品质 B 人气 主力店直接吸引超过60%的目标消费人流 C 租金 主力店通常提供超过整个万达广场70%的 租金收入,主力店在商业地产的作用 A 保证安全 B 确定基调 C 快速发展,50,万达商业综合体主力店业态及面积构成,商业地产知识系列讲座,51,Block Diagram,订单地产模式的优势,周密整合,技术对接,先租后建,共同选址,战略伙伴,如何通过招商实现真正的“订单地产”,53,Diagram,
10、零售业态超市、百货、家电、IT连锁与运动服装连锁、建材家具家居,业态组合,非零售业态 影城、餐饮、室内游乐中心、健身、酒吧,业态组合,零售 60%,餐饮娱乐 40%,55,Diagram,万达商户的选择标准,56,合作伙伴,1、万达目前主力店业态及商家A 百货：B 超市：多元,C 专卖店 国美电器 运动100 D 娱乐 万达影城 大玩家室内娱乐中心 大歌星量贩式KTV,E 健身休闲 一兆韦德 韦德伍斯F 餐饮 青岛良友 宁波石浦 成都红杏,G 儿童类,未来,娱乐类消费,体验式消费,1.万达的商业地产产业链,五、万达商业地产的三个核心优势,万达商业地产的盈利模式3.丰富的商家资源,万达广场的商家合作伙伴,万达商业地产的发展趋势,商业地产开发商商业地产运营商经营单个购物中心经营连锁购物中心,购物中心运营管理的最终目标,运营管理评价的核心指标,客流量,销售额及销售平效,租金及租金平效,运营工作的主线：客户关系,消费者,租户,购物中心运营管理的工作模块,万达广场营运工作的特点,标准化,规范化,科学化,谢谢大家,
